IMÓVEL COMERCIAL X RESIDENCIAL: VEJA QUAL BEM OFERECE MELHOR RELAÇÃO RISCO-RETORNO

Quem investe em imóveis tem mais decisões a tomar do que simplesmente garimpar regiões que tenham boa perspectiva de valorização. A aplicação pode ser direcionada tanto para imóveis comerciais, como residenciais. Segundo especialistas, os primeiros trazem a vantagem de terem maior taxa de retorno em aluguéis, mas, em compensação, têm mais problemas para retirar inquilinos de longa data.
“Imóveis residenciais rendem, em média, 0,5% ou 0,6% do valor investido”, calcula o diretor comercial da Lopes Consultoria, Daniel Dequech. Em imóveis residenciais mais baratos (entre R$ 100 mil e R$ 150 mil) a taxa é um pouco melhor, de 0,8%. A porcentagem sobe para 1% na maioria das locações comerciais.

O motivo é simples e pode ser explicado pela lei de oferta e de procura. “No mercado comercial o número de áreas livres diminuiu muito”, explica Dequech. No caso da outra categoria de imóveis, há mais bens disponíveis do que público interessado.

O fato de haver muita procura por imóveis comerciais, no entanto, não livra o investidor do trabalho de pesquisa. O diretor da Lopes garante que imóveis modernos e bem localizados dificilmente ficam desocupados por muito tempo. Entre as regiões indicadas, estão proximidades da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, da Avenida Brigadeiro Faria Lima, da Avenida Nova Faria Lima (prolongamento sul da via), e o bairro da Vila Olímpia.

Inquilino-problema

Imóveis comerciais, no entanto, trazem uma desvantagem em relação aos residenciais: a lei permite que inquilinos que estejam no imóvel por mais de cinco anos tenham o benefício de renovar o contrato automaticamente. “No aluguel comercial, o lojista pode renovar o contrato por igual período, mas o dono do imóvel nem sempre está disposto a renová-lo”, explica o advogado Siqueira Castro Advogados, Luciano Rinaldi. Para renovar a locação, o interessado deve entrar com uma ação renovatória no período de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.

Em geral, essa ação é movida por inquilinos que alegam que perderão clientes se mudarem do imóvel. “Isso não acontece com o aluguel residencial”, diz o advogado. Segundo Rinaldi, para negar a renovação o proprietário deve ter uma justificativa, como uma reforma que aumente a área construída em no mínimo 20%, um pedido do poder público para desocupar o bem, ou o uso residencial próprio ou de parentes que não tenham imóveis. “Se não quiser renovar o contrato e não tiver um motivo, o inquilino pode até cobrar indenização por perda do ponto comercial, clientela ou outra razão”, diz.

A recomendação é que o investidor faça uma boa pesquisa sobre o inquilino antes que ele alugue o imóvel. Caso contrário, poderá ter que ficar com um inquilino problemático - que atrasa o pagamento, por exemplo - por anos.

Para qualquer tipo de investimento, inclusive o imobiliário, também vale a regra da diversificação. “É como uma carteira de ações. O investidor deve montar uma carteira equilibrada e aplicar em diversos tipos de imóveis para diminuir o risco”, recomenda Dequech.