REFINANCIAMENTO DE IMÓVEIS TEM FUTURO PROMISSOR NO BRASIL

SÃO PAULO - Atrelada ao aumento do número de pessoas proprietárias de imóveis, cresce no Brasil uma recente modalidade de crédito, o home equity, que utiliza o bem quitado como garantia. Segundo analistas entrevistados pelo DCI, a tendência é de expansão intensa nos próximos anos, já que o País passa por um momento de aquecimento do mercado imobiliário com expansão da renda média dos brasileiros, ascensão social, baixos índices de desempenho e aumento da oferta de crédito.

Segundo dados do Banco Central, o financiamento imobiliário elevou 44,5% nos últimos 12 meses, do saldo de R$ 142,483 bilhões em janeiro de 2011 para R$ 205,834 bilhões no mesmo mês deste ano.

Richard Rytenband, economista e professor de Finanças, explica que o mercado deve continuar aquecido. "Mais brasileiros terão imóveis e essa linha vai explodir, o que já aconteceu nos países desenvolvidos. Vai ser uma revolução do crédito, com prazos longos e baixas taxas", diz Rytenband, que ainda acrescenta: "O ganho de renda vai prevalecer até o final dessa década e outras modalidades de crédito vistas em outros países começarão a crescer por aqui, como a securitização".

Somente na cidade de São Paulo, as vendas de imóveis usados subiram 76,54% em 2011, de acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Já a comercialização de residências novas deve expandir de 3,5% a 5% em 2012, aponta o Secovi-SP. "O home equity começou em 2007 e nos bancos mesmo em 2008, mas os números que vemos atualmente ainda são irrisórios perto do potencial que está por vir".

A Caixa Econômica Federal atingiu ao longo do último ano R$ 2,1 bilhões em saldo de operações no crédito pessoal, sem destinação específica, que aceita imóvel como garantia. O valor representa um acréscimo de 550% na comparação com 2010. Segundo o gerente da superintendência regional paulista, Nédio Henrique Rosselli Filho, o principal público tomador do financiamento está no sócio de uma pequena ou média empresa. "É a pessoa física que pega para investir na pessoa jurídica". Para 2012, a estimativa está em atingir R$ 5 bilhões.

O executivo detalha que o desempenho está atrelado a ampliação do prazo máximo, de 120 para 180 meses, e aceitação do imóvel único, rural ou terreno como garantia. Para as instituições financeiras, Rosselli diz que o incentivo vem com a alienação fiduciária, que garante a transferência do devedor ao credor em caso de inadimplência. "Antes a hipoteca era muito burocratizada e havia a questão social, o que gerava insegurança para os bancos. Quando entrou a alienação, em atrasos acima de 90 dias chega a notificação e depois a execução, que é muito fácil e dá garantia".
No entanto, o gerente garante que a Caixa avalia também a capacidade de pagamento. "Além de ter baixo índice de inadimplência, permite a expansão da base de clientes e fidelização, porque é de longo prazo e as taxas variam com o relacionamento".

O limite máximo do crédito é de até 70% do valor de avaliação do imóvel, com prazo máximo de 180 meses (15 anos) e taxas que variam de 1,35% a 1,76% ao mês, mais taxa referencial (TR).

Em outros países, como os Estados Unidos, há a permissão de financiar acima de 100% do valor do imóvel, mas no Brasil ainda é limitado a 70% para evitar excessos de endividamento. O economista Richard Rytenband explica que começou com o limite de 50%, mas já passou para 70% e pode sim chegar ou ultrapassar a totalidade do valor da moradia. "O caminho natural é que o banco fique mais confiante e se exponha mais ao risco".

Na Brazilian Mortgages, companhia hipotecária que possui a BM Sua Casa, o refinanciamento do imóvel quitado corresponde a cerca de 60% da originação das receitas. Em 2011, os ganhos com crédito cresceram 74%, para R$ 154,921 milhões em 2011.

No Bradesco, o limite também é de 70%, com taxa a partir de 2,44% ao mês e prazo de até 120 meses. No Santander é permitido financiar até 60%, com juros de 1,53% ao mês e até 15 para pagar. Já no HSBC o crédito liberado é de até 50%, com prazo de até 10 anos e taxa de juros de 19,5% ao ano, cerca de 1,60% ao mês.