COMPRADOR TEM LEQUE DE ALTERNATIVAS

Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que a carteira de crédito habitacional somava, em março, R$ 216,9 bilhões. Segundo Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip, esse montante é 10,5% de todo o crédito concedido pelo sistema financeiro. Após apresentar um crescimento de 67% em 2010, e de 34% em 2011, o setor originou R$ 26 bilhões em financiamento imobiliário no primeiro trimestre deste ano, volume que considera os dois principais fundings dessa modalidade: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança. Esse montante, diz a Abecip, supera em 9,6% os dados do primeiro trimestre de 2011.

Roncolato estima, para este ano, uma expansão de cerca de 30%. "O crescente nível de emprego, atrelado ao aumento da renda, facilita a realização do sonho da casa própria", afirma.

O alongamento dos prazos foi a grande mudança sofrida, recentemente, por essa modalidade de financiamento. Hoje, praticamente todas as instituições financiam um imóvel por 30 anos. Cinco anos atrás, esse prazo era, em média, de dez ou, raramente, 15 anos. São financiados até 80% do valor do imóvel, sendo necessária uma entrada de, no mínimo, 20% do montante.

Outra modalidade que vem crescendo é o consórcio. Em abril, somava 643 mil participantes, número 8,6% maior em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). A variação nos doze meses é menor que a verificada nos anos anteriores, quando chegou a ter uma expansão de 30%. "O mercado teve um boom", avalia Luiz Fernando Savian, presidente regional da Abac para o Estado de São Paulo. "Mas agora se acomodou, pois atingiu um patamar de público."

Savian ressalta que, mesmo assim, a expansão registrada é praticamente o dobro da variação do PIB no período. "A expansão é positiva e deve continuar", acredita.

Ao ser comparado com o financiamento bancário, o consórcio tem um custo menor. É cobrada uma taxa de administração, que, segundo a Abac, é de cerca de 0,15% ao mês. Há casos de cobrança de seguro de vida ou de fundo de reserva, que giram em torno de 0,040% e 0,014% do valor contratado, respectivamente.

A desvantagem é o tempo de espera. O prazo médio dos consórcios é de 180 meses. Quem não quer aguardar pelo sorteio, pode abreviar o tempo fazendo lances, que permitem até o uso do FGTS.

Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista em imóveis, avalia que os cortes recentes na taxa de juros ainda não se refletiram no mercado. "A queda não é tão significativa, não deve afetar a demanda por imóveis", acredita.

Nesse momento de mudanças na economia, Calado alerta que é importante avaliar outras alternativas do mercado imobiliário, que podem ser interessantes como investimento. Há produtos financeiros lastreados em ativos desse setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Tais papéis, explica, ampliam o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuem para o crescimento do setor. Os recursos captados nessas operações, ensina ele, é reinvestido no próprio setor.

Pelos números de emissões e estoque, o mercado desses títulos se mostra aquecido. Entre 2010 e 2011, o volume de emissões de CRI apresentou uma alta superior a 70%, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, já foram registradas, na autarquia, ofertas que somam R$ 1,206 bilhão.

As emissões de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), por sua vez, praticamente dobraram neste ano, quando comparadas a 2011. Até 24 de maio, somavam R$ 3,76 bilhões, segundo a CVM. No mesmo período do ano passado, foram R$ 1,91 bilhão. "Tanto o CRI, como os fundos de investimento imobiliário, são alternativas eficientes para pessoas físicas", avalia Leonardo Calixto, sócio diretor da Empírica Investimentos. "Além do forte crescimento do mercado, esses papéis oferecem benefícios fiscais e vinculam a rentabilidade à inflação, o que os torna atrativos em cenários de queda da taxa de juros, como o atual."

Em relação à CCI e à LCI, a curva de expansão não foi diferente. O estoque de CCI custodiada na Cetip, em abril, era de R$ 47,1 bilhões, cerca de 40% maior que o verificado no mesmo mês do ano anterior. Na opinião de João Pacífico, da Gaia Securitizadora, isso mostra que "muitas incorporadoras passaram a ver o CRI como instrumento importante de captação de recursos", destaca.

Com relação à CCI, Pacífico aponta como vantagem a desintermediação bancária. "Consegue dar rentabilidade maior ao investidor. Porém, ressalta, "é um instrumento que não tem muitas garantias". Isso acontece porque pode ser emitido por qualquer credor, o que pode ser arriscado. Por isso, recomenda, "não é recomendado para pessoas físicas".

Quanto às LCIs, a variação no período foi de 52%, registrando, no último mês de abril, R$ 53,7 bilhões. Esses papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários são emitidos apenas por bancos. Dessa forma, o lastro desses títulos são parte das carteiras de créditos de tais instituições. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

A remuneração desse título é pré-fixada considerando um percentual do CDI. O principal atrativo desse título é a tributação, pois é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. Normalmente, as aplicações mínimas são altas, o que faz com que acabem ficando disponíveis apenas para investidores com grandes somas para aplicar. Para João Pacífico, esse crescimento pode ser atribuído à maior oferta de crédito para a compra de imóveis.