VEJA QUANDO NÃO É PRECISO RECOLHER IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

Boa parte das pessoas não sabe que ao vender um bem, ou direito, pode estar sujeito ao pagamento de Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual do IR, em abril de cada ano, mas no mês subseqüente à alienação (ou venda) do bem.

Aqui, é importante esclarecer que o IR, na verdade, só é devido quando existe o que chamamos de ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar Imposto de Renda se conseguir vender o bem por um valor maior do que o valor que pagou por esse mesmo bem.

Assim, vale a pena discutir os principais casos em que a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito. Por se tratar de um assunto bastante extenso, é importante se concentrar nos pontos mais relevantes, deixando de lado a discussão de casos específicos, que devem ser analisados em separado.

Isenção é concedida em alguns casos

Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra, o que no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.

Como quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, conseqüentemente o imposto a ser recolhido, de maneira geral, a Receita não permite o reajuste dos valores de compra dos bens. A Instrução Normativa da Receita Federal nº. 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada.

Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita isenta o contribuinte desse pagamento. Perante a legislação tributária, por exemplo, as indenizações são rendimentos isentos, nesse contexto, a Receita isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido devido à indenização por terra desapropriada para reforma agrária, e indenização no caso de sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.

Imóveis geram maior parte das dúvidas

A maior parte das dúvidas e, conseqüentemente, dos erros no que refere à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está relacionada aos bens imóveis.

Isenção

A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não.

Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. O ganho de capital auferido nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro também está isento de IR.

Com a edição da MP do Bem, em 2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, também está isento do recolhimento de Imposto de Renda.

Fator redutor

A MP do Bem também alterou o fator redutor, que é aplicado no cálculo do ganho de capital auferido com a venda de imóveis. Vale notar que o fator já era adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988. Nesses casos, o fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.

Como funciona o fator?

Por exemplo, se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5%, de forma que o ganho de capital reduz para R$ 47,5 mil. Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.

O que mudou com a MP?

Com a edição da MP do Bem, o fator redutor passou a ser aplicado também sobre imóveis mais novos. Sob as novas o fator aplicado será de 0,35% por cada mês, ou 4,20% por ano, em que o bem permaneceu sob propriedade do vendedor, desde que este cálculo não ultrapasse a data de janeiro de 1996.

Assim, por exemplo, um imóvel adquirido em junho de 2000 por R$ 100mil e que foi vendido em junho de 2005 por R$ 175 mil não recolhe imposto sobre R$ 75 mil. É sobre a diferença entre o valor corrigido (R$ 123 mil) e o valor de venda (R$ 175mil) que o imposto é calculado. Na prática isso permite reduzir o imposto inicialmente devido de R$ 11.250,00 (ou 15% de R$ 75 mil) para R$ 7.800,00 (ou 15% de R$ 52 mil).

Bens de pequeno valor

Outra dúvida comum está relacionada à venda de bens de pequeno valor. Como declarar, por exemplo, o ganho obtido com a venda de eletrodomésticos, computadores, etc. Esses ganhos são passíveis de tributação?

Nesse caso, a isenção vai depender do montante apurado com a venda. A MP do Bem elevou o limite de isenção, que era de R$ 20 mil, para R$ 35 mil, de forma que nesses casos a Receita também isenta o contribuinte do pagamento de imposto sobre esse ganho. Mas, é preciso atenção, pois o teto de R$ 20 mil continua válido para vendas ocorridas até 15 de junho de 2005.

Também é concedida isenção aos sócios que recebem restituição da sua participação acionária em uma determinada empresa não em dinheiro, mas em bens e direitos.

Posse conjunta

Uma situação bastante comum ocorre nos casos em que o bem ou direito não pertence a uma única pessoa, mas sim a um grupo de pessoas. Como calcular, por exemplo, o ganho com a venda de um imóvel que pertence a mais de uma pessoa. Nesse caso, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.

Em condomínio

No caso de bens possuídos em condomínio, o que inclui os casos de união estável, o valor da venda é calculado de acordo com a parcela pertencente a cada condômino ou co-proprietário. No caso de união estável, essa parcela é fixada em 50%. Assim, no caso de imóvel possuído em condomínio, cada um dos condôminos está isento do recolhimento do imposto, desde que a sua parte não supere o teto de R$ 440 mil.

Em comunhão

O mesmo já não acontece nos casos em que os bens são possuídos em comunhão. Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo.

Por último, os casos em que o bem foi recebido em doação, ainda que o recebimento desse bem esteja isento do pagamento de imposto. Caso ele seja vendido, e não se encaixe nos casos de isenção discutidos acima, então o contribuinte terá que recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital auferido com essa venda. Nesse caso, o ganho será calculado assumindo que o custo de aquisição do bem foi zero.