FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: SAIBA CONTORNAR AS DÚVIDAS DOS SEUS CLIENTES

“Afinal, o que é um financiamento imobiliário?”. Financiar nada mais é que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira, neste caso, especificamente para a compra de um imóvel. A maioria das pessoas não tem capital suficiente para efetuar esse tipo de aquisição à vista, por isso a maneira mais comum de compra é o pagamento da entrada ao vendedor, seguido do depósito de parcelas ao banco que disponibilizou o empréstimo do valor restante.

Embora seja uma operação simples, existem muitas variáveis que podem tornar a concessão de crédito possível ou não para o seu orçamento. Por exemplo, o imóvel é usado ou novo, está em construção ou na planta?

“Isso interfere no valor que conseguirei levantar com o banco?”. Com certeza. O financiamento de um imóvel usado cobre até 50% do valor, já o financiamento de imóveis novos, na planta ou em construção pode cobrir até 90% do valor da residência.

“Mas se o valor do imóvel é fixo, o que varia de banco para banco?”. A taxa pelo empréstimo ofertado, também conhecida como juros. Cada instituição financeira tem sua política de emprego dessa tarifa e isso torna a variação bastante relevante.

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal, garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Criado e regulamentado pela lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários do país. Uma operação que corre através do SFH, apresenta as seguintes características:

– o valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal; nos demais Estados, R$650 mil

– o valor máximo de concessão de financiamento é de 80% do valor do imóvel

– a parcela não pode comprometer mais que 30% da renda do contratante

– o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses)

– a compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física

– a base de recursos vem da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)

– o custo efetivo máximo pode ser de, no máximo, 12% a.a.

– taxa de administração R$25 a.m.

O que é Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)? 

É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Seu sistema é voltado para mutuários com necessidades específicas. Como o risco é maior que do SFH, as instituições financeiras refletem isso nas taxas de juros. Uma operação que corre através do SFI, apresenta as seguintes características:

– o valor de avaliação do imóvel é variável de acordo com a instituição financeira

– o valor máximo de concessão de financiamento é variável de acordo com a instituição financeira

– o limite de renda comprometida é variável de acordo com a instituição financeira

– não utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), nem do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE)

– a compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica

– o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses)

– a taxa de juros é variável de acordo com a instituição financeira

– não há limite para o valor da taxa de administração

Como calcular as prestações?

Uma série de itens compõem a parcela do financiamento, quando a operação corre tanto pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) quanto pelo SFI:

– amortização da dívida

– taxas de juros

– taxas de administração

– seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP)

– seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)

O que é amortização de parcelas?

As instituições financeiras possuem três sistemas para quitar dívidas de financiamento. São elas SAC e Price. Entenda melhor cada uma delas:

– Sistema de Amortização Constante (SAC)

As prestações são decrescentes (taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem)

– Sistema Price

As prestações são fixas (taxa de amortização aumenta, enquanto os juros diminuem)

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