AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS SE DESTACA EM MERCADO IMOBILIÁRIO GLOBALIZADO

Você sabe o preço real do imóvel? Este é pré-requisito ideal para que o proprietário venda sua casa ou apartamento sem prejuízo ou por um preço além do mercado que prejudique a negociação. Por isso, a atividade de avaliação de imóveis vem conquistando  espaço no mercado imobiliário e sendo vista como uma nova oportunidade para o corretor de imóveis se capacitar e complementar renda.

Atualmente, o Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis possui 10 mil inscritos, mas o mercado ainda promete crescimento. Conversamos com o Perito Avaliador e autor do livro Avaliação de Imóveis – Teoria e Prática, Frederico Mendonça.

Quais as perspectivas da atividade de avaliador de imóveis em um mercado imobiliário globalizado?

São as melhores possíveis, especialmente porque não há mais espaço para o amadorismo no mundo globalizado. As empresas, bem como as pessoas naturais, tendem cada vez mais a buscar profissionais capacitados para lhe prestarem serviços mais criteriosos, observando padrões e critérios técnicos, possibilitando-lhes assim minimizarem os seus riscos quando da realização dos seus negócios.

Quais os desafios que este segmento ainda enfrenta?

Como se trata de uma atividade relativamente nova, a adequada qualificação profissional ainda é o maior desafio. Os profissionais da avaliação, assim como outros profissionais que exercem atividades de relevante importância na sociedade moderna, precisam se qualificar cada vez mais, pois os critérios técnicos são cada vez mais exigidos, seja qual for a área do conhecimento, independentemente do país onde exerçam as suas atividades. E esse desenvolvimento profissional pode ocorrer de várias maneiras, especialmente através da participação em cursos de aperfeiçoamento, em palestras, em seminários e da leitura de obras técnicas especializadas.

Hoje, há uma conexão de mercados expressiva e profissional  do setor imobiliário , o que possibilita a ampliação de negócios. Como o avaliador de imóveis pode aproveitar esta oportunidade para expandir sua atuação?

O avaliador integra o mercado imobiliário, portanto os seus conhecimentos, a sua percepção de mercado, as suas técnicas – e porque não dizer, enfim, o seu trabalho? –  são constantemente buscados. Eu defendo que uma operação imobiliária para ser bem concretizada, deva começar por uma criteriosa avaliação.

CONDOMÍNIO O GRANDE VILÃO DA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL.

O condomínio hoje é um mal necessário do brasileiro, infelizmente com a insegurança que vivemos morar em casa de rua atualmente é tornar-se preza fácil, não que morar em condomínio fechado é sinônimo de segurança, aja visto as invasões ocorridas ocasionalmente em bairros nobres de São Paulo, mas convenhamos que a exposição é bem menor.

Agora quando se discute valores, o condomínio se torna o grande vilão da valorização e liquidez do imóvel. Um condomínio muito alto trará muitas dificuldades de venda e valorização do imóvel, alguns se tornam valores semelhantes a pequenos alugueis caos em que se paga alto por um condomínio que só dispõe de segurança e não existe nem lazer, problema vivido também quando na hora da locação, o aluguel do imóvel tem o chamado “pacote” a soma de todas as despesas, aluguel, condomínio e IPTU e quando o valor de condomínio é alto o locador terá de alugar por um valor menor, porque se for alugar por um valor compatível com a locação de um apartamento com condomínio baixo o preço final irá sair do limite.

Casa em condomínio:

Casas em condomínios hoje são praticamente raras, principalmente na cidade de São Paulo e os grandes influenciadores dessas construções são? Disposição de terreno, valor construtivo, ausência de lazer e altos custos de condomínio, visto que são poucas unidades a serem rateadas.

O que influencia os custos?

São vários fatores que podem influenciar na alta do condomínio: Poucas unidades, idade do prédio, estrutura, conservação, administração, dentre outras situações que podem ocorrer individualmente em cada caso.

EXCLUSIVIDADE DO IMÓVEL É SINÔNIMO DE TRANQUILIDADE NA NEGOCIAÇÃOEXCLUSIVIDADE DO IMÓVEL É SINÔNIMO DE TRANQUILIDADE NA NEGOCIAÇÃO

Para o presidente do CRECI-GO, Oscar Hugo, a exclusividade possibilita às partes envolvidas segurança e a não desvalorização do imóvel.

A exclusividade do imóvel ainda é um assunto muito polêmico e debatido entre as partes envolvidas com a venda. De um lado, clientes que na tentativa (ou na ilusão) de obterem sucesso em vender o empreendimento, cadastram seus imóveis em várias imobiliárias, de forma que o primeiro a vender leva a comissão. De outro, corretores de imóveis, que em meio a um mercado acirrado, oferecem aos clientes imóveis que possivelmente, o cliente já tenha visto com outro profissional. Mas deixar o profissional trabalhando “no escuro”, sem a garantia de que somente ele será o responsável pela venda é a melhor solução? Para discutir as questões sobre a exclusividade do imóvel, entrevistamos o presidente do CRECI-GO, Oscar Hugo Monteiro Guimarães, que esclarecerá as principais dúvidas e vantagens sobre este procedimento.

Como o CRECI, enquanto órgão fiscalizador trata essa questão da exclusividade do imóvel? 

O CRECI tem a preocupação de verificar os anúncios publicados, tanto em jornais como em outros veículos de comunicação se estão devidamente autorizados pelo proprietário para a venda. Isso torna a negociação mais segura para o comprador como para o vendedor e permite ao corretor de imóveis fazer uma verificação de toda a documentação, cumprindo assim o que determina o Art. 723 do Código Civil, bem como a Lei 6.530 e Resolução Cofeci 458/95.

APARTAMENTO MAIS CARO DO MUNDO VAI CUSTAR QUASE R$ 790 MILHÕES

Edifício com o metro quadrado mais caro do mundo deve ficar pronto em julho de 2014

O apartamento com metro quadrado mais caro do mundo, no edifício Odéon Tower, está sendo construído no principado de Mônaco, e deve ficar pronto em julho de 2014. Mas os interessados devem preparar o bolso: estima-se que será preciso desembolsar até 256 milhões de libras (cerca de R$ 788 milhões) para morar no prédio.

No total, serão vendidos 70 apartamentos de luxo, com um a seis quartos disponíveis. O edifício terá 170 metros de altura – o segundo maior prédio da costa do Mediterrâneo. Além dos apartamentos “comuns”, estarão à venda duas coberturas duplex de 1.200 metros quadrados e, no topo do edifício, uma galeria completa de 3.300 metros quadros, cinco andares, com tobogã e piscina exclusivos.

VEJA COMO DIVULGAR SEUS IMÓVEIS SEM GASTAR NADA

A internet é uma poderosa ferramenta para ajudar as imobiliárias e os corretores de imóveis  a divulgar seus imóveis.

Para os corretores de imóveis, especialmente aqueles que atuam de forma autônoma e imobiliárias principalmente as que não possuem site próprio, o portais de imóveis facilitam na divulgação dos imóveis, Mas o alto custo de alguns portais e o retorno incompatível com o investimento acabam afastando muitos anunciantes. Tenho recebido varias perguntas de corretores a procura de sites onde podem divulgar seus imóveis.

Existem vários sites gratuitos onde é possível divulgar seus imóveis e empreendimentos sem gastar nada.

Confira Alguns: 

www.lugarcerto.com.br

www.imobiliariasbrasileiras.com.br 

www.midiabusca.com.br/anuncios-gratis

www.imobiliariasbr.com.br

www.teuimovel.com

NÃO ESPERE PARA COMPRAR O SEU IMÓVEL, AFIRMAM ESPECIALISTAS

A região mais rica de Mato Grosso se tornou alvo dos grandes investidores e empresários que decidiram apostar no setor que mais emprega no Brasil, a construção civil. Cidades do norte do Estado já registram imóveis e terrenos com preços bem acima do mercado, se comparados com a Capital. Enquanto, em Sinop, o metro quadrado de uma área chega a custar R$ 5 mil, na região mais nobre de Cuiabá, o valor não ultrapassa R$ 3 mil.

Atualmente, em cidades como Sorriso e Sinop, estão sendo construídos diversos empreendimentos de alto padrão, com sucesso recorde de vendas. Um exemplo é o Residencial Cidade Jardim, em Sorriso. Segundo o responsável pelo loteamento, Rafael Nogueira, a maior parte dos 321 terrenos já foi comercializada.

“Para uma cidade de 70 mil habitantes, registramos uma marca histórica, se comparado com municípios do interior de São Paulo, onde temos outros empreendimentos. Em dois meses, foram comercializados mais de 150 lotes”, comemora Rafael Nogueira.

Os empreendimentos voltados às classes A e B chegaram primeiro a Cuiabá, por volta de 2002, quando se iniciaram as construções de condomínios fechados de alto padrão. Mas, nos últimos cinco anos, esses investimentos também foram deslocados para o norte de Mato Grosso.

DIFERENCIAIS EM IMÓVEIS O QUE SÃO? ELES AJUDAM A VALORIZAR?

O mais comum nos anúncios de imóveis é você visualizar a famosa frase chamativa conheça nossos diferenciais. Será que realmente é um diferencial? Com tanta exigência do mercado e a inovação atual, diferencial hoje é um grande aporte nas vendas dos novos apartamentos, porém para ser competitivo nesse ramo e que esse algo a mais, para ser realente atraente é preciso inventar e reinventar ou o diferencial que é mais antigo é a localização que poderá fazer toda diferença, em alguns casos esse item é desclassificado ao construir um imóvel com perfil fora do padrão procurado naquela região, como ouvimos bastante é um imóvel certo no lugar errado.

A região e metragem também vai influenciar em itens de acabamento que vão atrair compradores, saber o que colocar em um apartamento de um dormitório e outro de quatro suítes fará toda diferença, existem muitos casos construtoras que confundem apartamento grande com alto padrão, anunciam apartamento de 350m², por exemplo, como alto padrão e acabamentos muito comuns está longe de alcançar a expectativa desse público, ou lançar um altíssimo padrão em um bairro desproporcional levará um tempo maior na comercialização das unidades e diminuirá o potencial de valorização do imóvel.

Eles ajudarão a valorizar o imóvel?

Com certeza um apartamento que tem vários diferenciais ajudará na valorização do imóvel, desde que aplicado no apartamento certo, na localização ideal em acordo com o público interessado naquela região, um exemplo mais atual é o follow da Gafisa que foi criado a partir dos comentários dos internautas no facebook , para saber como atingir o público desejado é possível fazer pesquisa de mercado, usar projetos já lançados se ainda são procurados, teve sucesso de vendas e tiveram bastante procura após a venda de todas as unidades, alguns projetos são tão elaborados que poderá ser lançado com poucos ajustes e eles será cases de vendas.

COMO DESCOBRIR QUANTO VALE O SEU IMÓVEL

Veja quais são os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel

Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

 Consulte um corretor

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da Cofeci.

PREÇOS DE IMÓVEIS NA CAPITAL PAULISTA DEVEM FICAR ESTÁVEIS, SEGUNDO ESPECIALISTAS

Apesar da alta dos preços dos imóveis na capital paulista nos últimos cinco anos, a avaliação que se faz hoje do mercado é de que preços não devam cair, mas sim ficar estáveis, como explica o Economista  Chefe do Sindicato da Habitação (Secovi), Celso Petrucci. "Os preços chegaram ao momento ideal e a tendência é de que deixem de crescer como nos últimos anos e sigam a variação de índices como INCC e IPCA.

O coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário (Real State) da Poli-USP, João da Rocha Lima Júnior, concorda que os valores cobrados pelos imóveis passam por um momento de relativamente tranquilo. Mas tudo depende se a economia brasileira vai seguir estável, com emprego e renda para quem compra e precisa investir em um financiamento de longo prazo.

Fatores que influenciam nos preços dos imóveis

O professor da Poli-USP explica que o que o preço dos imóveis depende de três fatores principais: a oferta e procura por terrenos que está acomodada no momento; margem maior para a cobertura de riscos para as construtoras e incorporadoras e a produtividade da mão de obra nas construções, ou seja se há bons profissionais no canteiro que tem boa produtividade.

CARTILHA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - AVALIAÇÃO DE CASAS

 

1- Faça uma pesquisa sobre o valor do terreno sem edificações, se não for possível ter uma avaliação de um terreno do mesmo tamanho, obtenha o valor do metro quadrado e multiplique pelo tamanho do terreno do seu imóvel, Caso não possuam terrenos vagos e não se possa ter uma idéia do valor do terreno vazio, tente pesquisar o preço do metro quadrado da terra com orgãos da prefeitura, ou outros locais com as mesmas características em sua região ou bairro.

2- Observe se os terrenos avaliados estão em uma situação privilegiada, mal posicionados ou com declividade acentuada, faça uma relação entre estes fatores, para obter o valor estimado.

3- Pode-se tentar ter uma referência de preço observando o valor do bem no IPTU, Em alguns casos podem-se ver as diferenças de valores de IPTU entre os lotes mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado pois na maioria dos casos o IPTU não ilustra o valor real do bem.

EMPREENDEDORES LATINOS IMPULSIONAM RENASCIMENTO IMOBILIÁRIO DE MIAMI

Construtoras apostam em compradores estrangeiros, 

que são maioria na cidade

O empresário argentino Jose Luis Melo assistiu ao mercado imobiliário de Miami cambalear com a crise imobiliária dos Estados Unidos e a venda de milhares de condomínios da cidade ser interrompida. Decidiu que era hora de construir.

Era final de 2010 e Melo, que dirige o Grupo Melo com seus dois filhos, comprou um pedaço de terra de US$ 1,4 milhão perto do centro de Miami. Meses depois, os Melo levantaram o primeiro guindaste de construção na era pós-bolha do mercado imobiliário, apostando que poderiam encontrar compradores de apartamentos de sua torre de 17 andares.

Jose Luis Melo (esq.) e os filhos Carlos (dir.) e Martin (fundo) apontam prédios que construíram.