Resultado coloca o mercado da capital paulista nos níveis em que se encontrava antes da crise.
09/04/09, São Paulo, SP - As vendas de imóveis usados na cidade São Paulo aumentaram 140,29% em fevereiro na comparação com janeiro. Pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) com 463 imobiliárias da capital detectou a venda de 163 casas e apartamentos, o que fez o índice de vendas evoluir de 0,1465 em janeiro para 0,3521 em fevereiro.
Em agosto, antes da eclosão da crise, haviam sido vendidas 173 unidades e, em julho, 225. "O resultado de fevereiro recoloca o mercado da capital nos níveis em que se encontrava antes da crise econômico-financeira global em setembro de 2008", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. "Não é o caso de acharmos que os problemas acabaram e que voltamos à normalidade, mas pode ser um indício de que o possível efeito psicológico da crise, que deixou todo mundo receoso de fazer negócio e se endividar, estaria se diluindo por conta da percepção de sua real dimensão e das medidas que estão sendo tomadas para combatê-la", explica ele.
A maioria dos imóveis usados vendidos em São Paulo em fevereiro custava mais que R$200 mil. Eles representaram 33,33% do total. Por tipo de imóvel, a preferência recaiu sobre os apartamentos, com 57,06% de participação. A maioria das vendas foi feita à vista - 60,58% -, ficando os financiamentos com 31,73%, os consórcios com 6,73% e a venda a prazo pelos proprietários com os restantes 0,96%.
A média geral dos preços do metro quadrado em fevereiro caiu 6,59% em relação a janeiro. A pesquisa registrou quatro ocorrências de baixa e três de alta nos preços médios. O preço que mais baixou, 24,2%, foi o de apartamentos de padrão médio com até sete anos de construção e situados em bairros agrupados na Zona D, como Jardim Miriam, Liberdade e Limão - o preço médio do metro quadrado baixou de R$3.769,23 em janeiro para R$2.857,14 em fevereiro.
O maior aumento foi o de casas de padrão médio construídas há mais de 15 anos e situadas em bairros agrupados na Zona C, como Lapa, Mandaqui, Mirandópolis e Moóca. O preço médio aumentou 8,2%, passando de R$1.716,37 em janeiro para R$1.857,15.
Locação também em alta - O número de imóveis alugados em fevereiro na cidade de São Paulo foi 31,23% maior que o de janeiro, segundo apurou a pesquisa realizada pelo Creci-SP. Foram alugados 674 imóveis, o que fez o índice de locação evoluir de 1,1093 em janeiro para 1,4557 em fevereiro.
A maioria das locações concentrou-se na faixa de até R$800,00 - imóveis com aluguel mensal até esse valor somaram 70,33% do total.
Os apartamentos foram os preferidos, com 53,26% das novas locações e o fiador foi a forma de garantia presente na maior parte dos contratos - 46,63%. O seguro-fiança ficou com 32,35% dos contratos e o depósito de três meses do aluguel com os restantes 21,02%.
A média geral dos valores dos aluguéis residenciais em fevereiro foi 2,38% inferior à de janeiro. A pesquisa registrou 16 ocorrências de baixa e 10 de alta dos aluguéis de casas e apartamentos.
O aluguel que mais baixou em fevereiro foi o de apartamentos de três dormitórios situados em bairros agrupados na Zona A, como Pacaembu, Perdizes e Vila Nova Conceição. O aluguel de R$1.628,57 em janeiro passou a R$1.200,00 em fevereiro, uma queda de 26,32%.
O maior aumento - de 44,71% - foi registrado na Zona D, onde estão bairros como Água Rasa, Americanópolis e Aricanduva. O aluguel médio de um apartamento tipo quarto-e-cozinha subiu de R$283,33 em janeiro para R$410,00 em fevereiro.
COMPRA DE IMÓVEL USADO COM FINANCIAMENTO CRESCE 60% EM SÃO PAULO
Apesar do crescimento, maioria das compras de imóveis prontos não é realizada por financiamentos bancários.
São Paulo, SP - O número de imóveis residenciais usados comprados por intermédio de financiamentos bancários cresceu cerca de 60% neste ano na cidade de São Paulo.
Segundo levantamento realizado pela Lello, de janeiro a outubro, os financiamentos representaram 40% das transações intermediadas pela administradora. No mesmo período do ano passado, apenas 25% das vendas eram fechadas com apoio de empréstimos bancários.
Apesar do crescimento, a maioria das compras de imóveis prontos não é realizada por financiamentos bancários. Há casos, ainda, em que o comprador negocia o parcelamento diretamente com o proprietário.
O estudo apontou, também, crescimento de 30% no volume de vendas na comparação com igual período do ano passado. O valor médio das transações registrou aumento de 25%, passando de R$ 200 mil em 2007 para R$ 250 mil.
Do total de imóveis comercializados com intermediação da administradora este ano, 62% foram apartamentos, 30% casas e outros 8%, terrenos para construção.
"A ampliação da oferta de crédito imobiliário fez aumentar a concessão de financiamentos. Mas as exigências para a aprovação dos empréstimos pelos bancos ainda são bastante burocráticas, o que faz com que a maioria procure outras formas para realizar o negócio", afirma Roseli Hernandes, gerente de Locação e Vendas da Lello Imóveis.
São Paulo, SP - O número de imóveis residenciais usados comprados por intermédio de financiamentos bancários cresceu cerca de 60% neste ano na cidade de São Paulo.
Segundo levantamento realizado pela Lello, de janeiro a outubro, os financiamentos representaram 40% das transações intermediadas pela administradora. No mesmo período do ano passado, apenas 25% das vendas eram fechadas com apoio de empréstimos bancários.
Apesar do crescimento, a maioria das compras de imóveis prontos não é realizada por financiamentos bancários. Há casos, ainda, em que o comprador negocia o parcelamento diretamente com o proprietário.
O estudo apontou, também, crescimento de 30% no volume de vendas na comparação com igual período do ano passado. O valor médio das transações registrou aumento de 25%, passando de R$ 200 mil em 2007 para R$ 250 mil.
Do total de imóveis comercializados com intermediação da administradora este ano, 62% foram apartamentos, 30% casas e outros 8%, terrenos para construção.
"A ampliação da oferta de crédito imobiliário fez aumentar a concessão de financiamentos. Mas as exigências para a aprovação dos empréstimos pelos bancos ainda são bastante burocráticas, o que faz com que a maioria procure outras formas para realizar o negócio", afirma Roseli Hernandes, gerente de Locação e Vendas da Lello Imóveis.
CÂMARA APROVA MP QUE BENEFICIA 500 MIL MUTUÁRIOS
Renegociação prevista no texto favorece quem não consegue pagar dívida nos termos do contrato original.
07/04/09 - O Plenário concluiu, em 31 de março/2009, a votação da Medida Provisória 445/08. O texto que vai para sanção permite a renegociação de financiamentos habitacionais feitos até 5 de setembro de 2001 sem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Isso deve beneficiar mutuários prejudicados pelo acúmulo do saldo devedor em valores acima do preço de venda do imóvel.
Segundo o relator da MP, deputado Paulo Pimenta (PT-RS), a medida beneficiará quase 500 mil mutuários. O fundo de compensação garante a quitação dos financiamentos quando o mutuário tiver pagado todas as parcelas e ainda houver resíduo no saldo devedor.
A renegociação aprovada pela Câmara abrange os casos de desequilíbrio financeiro, caracterizado pela impossibilidade de pagamento integral da dívida segundo as regras do contrato original.
Um dos parâmetros estipulados para a renegociação é o de comprometimento de um máximo de 30% da renda familiar do mutuário para a definição do valor inicial da prestação. Deverão ser mantidos ainda o seguro, os critérios originais de correção do saldo devedor e a taxa de juros, que poderá ser diminuída mediante acordo entre o banco e o mutuário.
Emendas - Foram aprovadas onze das doze emendas do Senado ao texto da Câmara. O objetivo original da MP continuou no texto: permitir que a Caixa Econômica Federal repasse, ao Tesouro Nacional, apenas uma parte dos dividendos a que a União tem direito de 2008 a 2010.
Assim, um dinheiro extra - cerca de R$ 1 bilhão - vai permanecer na Caixa e será usado para empréstimos que reforçarão o capital de giro da construção civil. A intenção é direcionar o dinheiro que seria devolvido ao governo federal, acionista controlador da Caixa, para o financiamento de empreendimentos habitacionais.
A Caixa deverá repassar à União um mínimo de 25% do seu lucro líquido. Outra novidade incluída pelo relator é a determinação de que a Caixa envie ao Congresso, semestralmente, um relatório com detalhes desses empréstimos.
Transferência - O Plenário rejeitou uma emenda do Senado que havia sido inicialmente aceita pelo relator. O artigo mantido exige que a Caixa Econômica Federal transfira ao Tesouro Nacional, a partir de 2011, os recursos não oferecidos no financiamento das empresas de construção civil.
Uma das emendas aprovadas pelo Plenário excluiu um artigo inserido por Paulo Pimenta que dava, ao mutuário que perder o imóvel, preferência de compra quando o banco colocá-lo à venda.
Fonte: Agência Câmara
07/04/09 - O Plenário concluiu, em 31 de março/2009, a votação da Medida Provisória 445/08. O texto que vai para sanção permite a renegociação de financiamentos habitacionais feitos até 5 de setembro de 2001 sem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Isso deve beneficiar mutuários prejudicados pelo acúmulo do saldo devedor em valores acima do preço de venda do imóvel.
Segundo o relator da MP, deputado Paulo Pimenta (PT-RS), a medida beneficiará quase 500 mil mutuários. O fundo de compensação garante a quitação dos financiamentos quando o mutuário tiver pagado todas as parcelas e ainda houver resíduo no saldo devedor.
A renegociação aprovada pela Câmara abrange os casos de desequilíbrio financeiro, caracterizado pela impossibilidade de pagamento integral da dívida segundo as regras do contrato original.
Um dos parâmetros estipulados para a renegociação é o de comprometimento de um máximo de 30% da renda familiar do mutuário para a definição do valor inicial da prestação. Deverão ser mantidos ainda o seguro, os critérios originais de correção do saldo devedor e a taxa de juros, que poderá ser diminuída mediante acordo entre o banco e o mutuário.
Emendas - Foram aprovadas onze das doze emendas do Senado ao texto da Câmara. O objetivo original da MP continuou no texto: permitir que a Caixa Econômica Federal repasse, ao Tesouro Nacional, apenas uma parte dos dividendos a que a União tem direito de 2008 a 2010.
Assim, um dinheiro extra - cerca de R$ 1 bilhão - vai permanecer na Caixa e será usado para empréstimos que reforçarão o capital de giro da construção civil. A intenção é direcionar o dinheiro que seria devolvido ao governo federal, acionista controlador da Caixa, para o financiamento de empreendimentos habitacionais.
A Caixa deverá repassar à União um mínimo de 25% do seu lucro líquido. Outra novidade incluída pelo relator é a determinação de que a Caixa envie ao Congresso, semestralmente, um relatório com detalhes desses empréstimos.
Transferência - O Plenário rejeitou uma emenda do Senado que havia sido inicialmente aceita pelo relator. O artigo mantido exige que a Caixa Econômica Federal transfira ao Tesouro Nacional, a partir de 2011, os recursos não oferecidos no financiamento das empresas de construção civil.
Uma das emendas aprovadas pelo Plenário excluiu um artigo inserido por Paulo Pimenta que dava, ao mutuário que perder o imóvel, preferência de compra quando o banco colocá-lo à venda.
Fonte: Agência Câmara
CAIXA FACILITA COMPRA DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO
Novas regras incluem dispensa da garantia de fiança e aumento do prazo de amortização.
25/03/09 - A Caixa Econômica Federal adotou novas regras para a compra de material de construção por meio do programa Carta de Crédito FGTS. Entre as novidades, estão a dispensa da garantia de fiança/aval e a ampliação do prazo de amortização, que passou de 96 para 120 meses.
Essa linha é destinada à compra de material de construção em geral, incluindo armários embutidos e aquecedores solares. As compras são efetuadas por meio do cartão de débito Construcard FGTS em mais de 40 mil estabelecimentos comerciais credenciados pelo banco.
O programa também permite a inclusão de até 15% dos custos de mão-de-obra no valor financiado.
O limite de financiamento, que em novembro de 2008 era de R$ 7 mil, passou para R$ 25 mil. A taxa de juros varia entre 5% e 7,16% ao ano, de acordo com a renda familiar do tomador.
Atualmente, a renda máxima para esta modalidade é de R$ 1.900. Quem possui rendimento superior a esta faixa pode contratar o Construcard Caixa, com recursos do banco, cujo valor mínimo a ser financiado é de R$ 1.000.
As novidades na linha com recursos do FGTS já estão disponíveis em todas as agências.
25/03/09 - A Caixa Econômica Federal adotou novas regras para a compra de material de construção por meio do programa Carta de Crédito FGTS. Entre as novidades, estão a dispensa da garantia de fiança/aval e a ampliação do prazo de amortização, que passou de 96 para 120 meses.
Essa linha é destinada à compra de material de construção em geral, incluindo armários embutidos e aquecedores solares. As compras são efetuadas por meio do cartão de débito Construcard FGTS em mais de 40 mil estabelecimentos comerciais credenciados pelo banco.
O programa também permite a inclusão de até 15% dos custos de mão-de-obra no valor financiado.
O limite de financiamento, que em novembro de 2008 era de R$ 7 mil, passou para R$ 25 mil. A taxa de juros varia entre 5% e 7,16% ao ano, de acordo com a renda familiar do tomador.
Atualmente, a renda máxima para esta modalidade é de R$ 1.900. Quem possui rendimento superior a esta faixa pode contratar o Construcard Caixa, com recursos do banco, cujo valor mínimo a ser financiado é de R$ 1.000.
As novidades na linha com recursos do FGTS já estão disponíveis em todas as agências.
SINTOMAS DE ALÍVIO NO SETOR DE IMÓVEIS
Pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci) mostrou que as vendas de imóveis usados aumentaram 140,29% entre janeiro e fevereiro, voltando a níveis semelhantes aos do terceiro trimestre de 2008. Outros dados, do Sinduscon, indicam que o emprego no setor voltou ao nível de junho passado. São fatos auspiciosos, pois, dado o ciclo longo de produção, a construção civil sofre muito nas crises.
A pesquisa do Creci abrange 463 imobiliárias da capital, que venderam 163 unidades em fevereiro, ante 173 em agosto e 196 em setembro de 2008. Em janeiro de 2009, apenas 63 imóveis foram vendidos. A média de preços por m2 caiu 6,59% em relação a janeiro, mas houve aumentos localizados, como nos bairros da Lapa, Mandaqui, Mirandópolis e Mooca.
Assim como ocorre no mercado de veículos, a liquidez dos imóveis usados influencia o ritmo de vendas dos novos, pois a maioria dos compradores aliena a propriedade antiga e dá o valor como parte do pagamento do imóvel novo.
A maioria das vendas foi à vista (60,5%), quase o dobro das financiadas (31,7%). Há, assim, espaço para aumentar as vendas financiadas, que predominam no segmento de novos.
No primeiro bimestre registrou-se elevação das operações de crédito para a casa própria das pessoas físicas e realizadas com recursos das cadernetas de poupança (+40% em relação ao mesmo período de 2008). Mas diminuíram os empréstimos a empresas de incorporação, que têm considerado com muita cautela o lançamento de novos empreendimentos.
Com relação aos imóveis com valor de até R$ 130 mil, objetos do recente pacote oficial para a casa própria, há otimismo na área da construção, como mostrou o presidente do Secovi, João Crestana. Mas as empresas ainda aguardam os parâmetros de preço para lançar empreendimentos nas faixas de renda baixa.
O plano prevê fortes subsídios às famílias com renda de até três salários mínimos, onde se concentra o déficit, mas não está claro se haverá oferta de terrenos e infraestrutura suficientes para atender à demanda, permitindo o lançamento de grandes conjuntos de moradias e ativando a construção civil.
Os dados do Creci sugerem mais confiança dos compradores. Mas muitos ainda preferem a locação. Aumentou 31,2%, entre janeiro e fevereiro, o número de imóveis alugados na capital, com queda de 2,38% no preço médio e preferência pelos de menor valor.
A pesquisa do Creci abrange 463 imobiliárias da capital, que venderam 163 unidades em fevereiro, ante 173 em agosto e 196 em setembro de 2008. Em janeiro de 2009, apenas 63 imóveis foram vendidos. A média de preços por m2 caiu 6,59% em relação a janeiro, mas houve aumentos localizados, como nos bairros da Lapa, Mandaqui, Mirandópolis e Mooca.
Assim como ocorre no mercado de veículos, a liquidez dos imóveis usados influencia o ritmo de vendas dos novos, pois a maioria dos compradores aliena a propriedade antiga e dá o valor como parte do pagamento do imóvel novo.
A maioria das vendas foi à vista (60,5%), quase o dobro das financiadas (31,7%). Há, assim, espaço para aumentar as vendas financiadas, que predominam no segmento de novos.
No primeiro bimestre registrou-se elevação das operações de crédito para a casa própria das pessoas físicas e realizadas com recursos das cadernetas de poupança (+40% em relação ao mesmo período de 2008). Mas diminuíram os empréstimos a empresas de incorporação, que têm considerado com muita cautela o lançamento de novos empreendimentos.
Com relação aos imóveis com valor de até R$ 130 mil, objetos do recente pacote oficial para a casa própria, há otimismo na área da construção, como mostrou o presidente do Secovi, João Crestana. Mas as empresas ainda aguardam os parâmetros de preço para lançar empreendimentos nas faixas de renda baixa.
O plano prevê fortes subsídios às famílias com renda de até três salários mínimos, onde se concentra o déficit, mas não está claro se haverá oferta de terrenos e infraestrutura suficientes para atender à demanda, permitindo o lançamento de grandes conjuntos de moradias e ativando a construção civil.
Os dados do Creci sugerem mais confiança dos compradores. Mas muitos ainda preferem a locação. Aumentou 31,2%, entre janeiro e fevereiro, o número de imóveis alugados na capital, com queda de 2,38% no preço médio e preferência pelos de menor valor.
COMPRAR OU ALUGAR?
Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imóvel é uma das maiores dúvidas que enfrentamos quando passamos a ter independência financeira. Quando possuímos recursos suficientes para comprar, à vista, o que desejamos não há problema, pois certamente ter casa própria é fator de cidadania e segurança, especialmente para a família.
Mas, geralmente a aquisição só é possível através de financiamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento são cometidos erros que podem levar a prejuízos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imóvel é complexa, seja pelo mercado, pela negociação, pela elaboração do contrato ou da documentação.
Cultuamos a idéia de que pagar aluguel é um péssimo negócio por ser dinheiro jogado fora. Tal afirmação não é verdadeira. É preferível, às vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta própria e precisa do dinheiro para capital de giro. Às vezes, descapi-talizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivência. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relação ao valor do imóvel, é muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro financiado nos bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que é saudável e necessário investirmos em nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda às nossas necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou profissionais, e, em grande parte das vezes, a única solução é alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imóvel.
Ao optar pela compra de um imóvel, o bem mais caro do mundo, é comum essa decisão vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocínio lógico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupança prévia, num percentual mínimo de 50% do valor do imóvel que pretendemos adquirir. Para isso, é preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dívida que poderemos assumir.
É, ainda, aconselhável saber que quanto maior o valor da entrada, menor será o risco de inadimplência, mas que o contrário também é verdade, pois a idéia de financiar de 70% a 100% do imóvel é arriscada, já que são poucos os brasileiros certos de que manterão a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte anos. Vemos com certa freqüência pessoas honestas tornando-se réus em ações de cobrança, execução ou até perdendo o imóvel em decorrência do leilão do imóvel financiado. O sonho da casa própria é tão intenso que as pessoas insistem em ignorar que ninguém está isento de ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma crise financeira em seu negócio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num país em que a política econômica é instável e sujeita a planos e pacotes mirabolantes. A maioria não busca assessoria para entender os reflexos jurídicos das cláusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idéia de que a compra de um imóvel é simples.
Para aqueles que têm a ilusão de que os agentes financeiros vendem casa própria, é bom saberem que a coisa não é bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil é uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dívida do financiamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos físicos do imóvel. Portanto, o banco não vende imóvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o imóvel mera garantia hipotecária ou fiduciária. Por isso os agentes financeiros, dentre eles a Caixa Econômica Federal, não aceitam o imóvel como pagamento da dívida quando o mutuário não consegue quitar pontualmente as prestações. O comprador acaba sofrendo uma ação de execução, ficando com o nome 'sujo' e perdendo crédito na praça e, finalmente, perde também o imóvel através do leilão decorrente da hipoteca.
O pior é que o comprador geralmente se vê forçado a sair do imóvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armários, etc) instaladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe à pessoa que deseja comprar um imóvel financiado atentar para os riscos e compreender porque tantos mutuários reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imóvel avaliado em R$ 50 mil, após ter pago a entrada e, durante anos, as prestações. O fato é que o governo induziu milhares de mutuários a financiarem imóveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalência Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestações acompanhariam a evolução salarial ou que a mesma não ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do mutuário, levando-o a acreditar que quitaria toda a dívida ao final do prazo. Ocorre que, ninguém explicou para o mutuário que quanto menor a sua prestação, que ficava sem aumentar, maior se tornava a sua dívida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em função do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano, sem qualquer ligação com a evolução do seu salário ou com a variação do valor do imóvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuízo da entrada e dezenas de prestações de um financiamento impagável, e ainda perder o crédito na praça e os valores investidos no imóvel com benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imóvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco será menor, pois o Código de Defesa do Consumidor proíbe que o comprador perca todas as parcelas que tiver quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador não perde tudo como ocorre na rescisão do contrato com o agente financeiro. Ocorrendo a rescisão na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receberá de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento para as complexas condições do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurança.
(*) O autor é Diretor da Caixa Imobiliária, Advogado Especializado em Direito Imobiliário – Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imobiliaria.com.br
Mas, geralmente a aquisição só é possível através de financiamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento são cometidos erros que podem levar a prejuízos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imóvel é complexa, seja pelo mercado, pela negociação, pela elaboração do contrato ou da documentação.
Cultuamos a idéia de que pagar aluguel é um péssimo negócio por ser dinheiro jogado fora. Tal afirmação não é verdadeira. É preferível, às vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta própria e precisa do dinheiro para capital de giro. Às vezes, descapi-talizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivência. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relação ao valor do imóvel, é muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro financiado nos bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que é saudável e necessário investirmos em nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda às nossas necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou profissionais, e, em grande parte das vezes, a única solução é alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imóvel.
Ao optar pela compra de um imóvel, o bem mais caro do mundo, é comum essa decisão vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocínio lógico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupança prévia, num percentual mínimo de 50% do valor do imóvel que pretendemos adquirir. Para isso, é preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dívida que poderemos assumir.
É, ainda, aconselhável saber que quanto maior o valor da entrada, menor será o risco de inadimplência, mas que o contrário também é verdade, pois a idéia de financiar de 70% a 100% do imóvel é arriscada, já que são poucos os brasileiros certos de que manterão a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte anos. Vemos com certa freqüência pessoas honestas tornando-se réus em ações de cobrança, execução ou até perdendo o imóvel em decorrência do leilão do imóvel financiado. O sonho da casa própria é tão intenso que as pessoas insistem em ignorar que ninguém está isento de ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma crise financeira em seu negócio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num país em que a política econômica é instável e sujeita a planos e pacotes mirabolantes. A maioria não busca assessoria para entender os reflexos jurídicos das cláusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idéia de que a compra de um imóvel é simples.
Para aqueles que têm a ilusão de que os agentes financeiros vendem casa própria, é bom saberem que a coisa não é bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil é uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dívida do financiamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos físicos do imóvel. Portanto, o banco não vende imóvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o imóvel mera garantia hipotecária ou fiduciária. Por isso os agentes financeiros, dentre eles a Caixa Econômica Federal, não aceitam o imóvel como pagamento da dívida quando o mutuário não consegue quitar pontualmente as prestações. O comprador acaba sofrendo uma ação de execução, ficando com o nome 'sujo' e perdendo crédito na praça e, finalmente, perde também o imóvel através do leilão decorrente da hipoteca.
O pior é que o comprador geralmente se vê forçado a sair do imóvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armários, etc) instaladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe à pessoa que deseja comprar um imóvel financiado atentar para os riscos e compreender porque tantos mutuários reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imóvel avaliado em R$ 50 mil, após ter pago a entrada e, durante anos, as prestações. O fato é que o governo induziu milhares de mutuários a financiarem imóveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalência Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestações acompanhariam a evolução salarial ou que a mesma não ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do mutuário, levando-o a acreditar que quitaria toda a dívida ao final do prazo. Ocorre que, ninguém explicou para o mutuário que quanto menor a sua prestação, que ficava sem aumentar, maior se tornava a sua dívida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em função do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano, sem qualquer ligação com a evolução do seu salário ou com a variação do valor do imóvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuízo da entrada e dezenas de prestações de um financiamento impagável, e ainda perder o crédito na praça e os valores investidos no imóvel com benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imóvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco será menor, pois o Código de Defesa do Consumidor proíbe que o comprador perca todas as parcelas que tiver quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador não perde tudo como ocorre na rescisão do contrato com o agente financeiro. Ocorrendo a rescisão na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receberá de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento para as complexas condições do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurança.
(*) O autor é Diretor da Caixa Imobiliária, Advogado Especializado em Direito Imobiliário – Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imobiliaria.com.br
MATÉRIA FOLHA DE SÃO PAULO SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Aluguel é a melhor opção para iniciante
Na hora de decidir se vai comprar ou alugar um imóvel, é preciso pesar todas as despesas com condomínio, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), aluguel, valor do imóvel, reformas e investimento inicial para fazer a empresa funcionar.
O conselho de Valentina Caran, proprietária da imobiliária que leva seu nome, é que o empresário não invista demais em uma compra, ficando sem capital de giro. "O melhor é primeiro alugar, para ver se dá certo, e ter dinheiro para tocar o negócio."
A imobiliária, que é especializada na área comercial, negociou 100 mil metros quadrados em São Paulo nos últimos 12 meses, dos quais 80% para locação. Mas Caran destaca que, se o investimento em reforma for grande, deve-se fazer um contrato de no mínimo 60 meses ou comprar o imóvel.
Para abrir seu consultório dentário, Dalton Humberto, 53, fez suas contas e decidiu locar uma casa antiga e reformá-la totalmente: desde a fachada até a parte hidráulica. "O imóvel vale R$ 1,5 milhão e meu investimento na reforma foi de 10% desse valor.
Em um ano, dá para pagar pelo investimento inicial e o aluguel de uma casa antiga é mais barato que o de um consultório", explica Dalton.
Nas imobiliárias Lopes e Catena e Castro, mais de 70% dos imóveis comercializados são para locação. A preferência é por escritórios de 100 m2 a 450 m2 nas regiões da Vila Olímpia, Berrini, Itaim e avenida Paulista.
Elbio Fernandez Mera, vice-presidente de comercialização e marketing do Secovi-SP (sindicato das construtoras e imobiliárias), defende que a compra de um escritório é uma opção para quem quer ter um patrimônio.
"Se for ampliar a empresa, o empresário pode adquirir outros espaços e, se fechar ou trocar de ponto, não terá problemas para vender", diz.
Fonte: Folha de São Paulo
Na hora de decidir se vai comprar ou alugar um imóvel, é preciso pesar todas as despesas com condomínio, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), aluguel, valor do imóvel, reformas e investimento inicial para fazer a empresa funcionar.
O conselho de Valentina Caran, proprietária da imobiliária que leva seu nome, é que o empresário não invista demais em uma compra, ficando sem capital de giro. "O melhor é primeiro alugar, para ver se dá certo, e ter dinheiro para tocar o negócio."
A imobiliária, que é especializada na área comercial, negociou 100 mil metros quadrados em São Paulo nos últimos 12 meses, dos quais 80% para locação. Mas Caran destaca que, se o investimento em reforma for grande, deve-se fazer um contrato de no mínimo 60 meses ou comprar o imóvel.
Para abrir seu consultório dentário, Dalton Humberto, 53, fez suas contas e decidiu locar uma casa antiga e reformá-la totalmente: desde a fachada até a parte hidráulica. "O imóvel vale R$ 1,5 milhão e meu investimento na reforma foi de 10% desse valor.
Em um ano, dá para pagar pelo investimento inicial e o aluguel de uma casa antiga é mais barato que o de um consultório", explica Dalton.
Nas imobiliárias Lopes e Catena e Castro, mais de 70% dos imóveis comercializados são para locação. A preferência é por escritórios de 100 m2 a 450 m2 nas regiões da Vila Olímpia, Berrini, Itaim e avenida Paulista.
Elbio Fernandez Mera, vice-presidente de comercialização e marketing do Secovi-SP (sindicato das construtoras e imobiliárias), defende que a compra de um escritório é uma opção para quem quer ter um patrimônio.
"Se for ampliar a empresa, o empresário pode adquirir outros espaços e, se fechar ou trocar de ponto, não terá problemas para vender", diz.
Fonte: Folha de São Paulo
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