VEJA ALGUMAS DICAS PARA NÃO ERRAR NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL

Não deixe para a última hora
Em tempos de escassez de oferta, ter prazo apertado para fechar negócio pode limitar ainda mais as opções do locatário. Procurar de forma antecipada ajuda a fazer uma boa escolha.

Se aproxime do trabalho
O primeiro passo é procurar um imóvel que atenda as condições de proximidade do emprego. Procure a locação mais próxima possível para evitar o problema do trânsito.

Olho no preço
Mais importante do que escolher bem a localização do imóvel, no entanto, é não estourar o orçamento. Estabelecer um preço de locação que esteja dentro das condições financeiras da pessoa. O ideal é que o valor da locação não ultrapasse nunca o valor de 30% da renda, no máximo.

Se é um casal com uma criança pequena, por exemplo, vale se adaptar a um apartamento de um dormitório; o importante é não apertar o orçamento. Devido a uma pequena diferença de conforto ele tem mais paz de espírito e tranqüilidade.

Cuidados na vistoria
Para o Procon-SP, locatário e imobiliária e/ou proprietário devem fazer juntos a vistoria do imóvel. E o mais importante: documentar todas as irregularidades sobre o estado do imóvel. É isso que vai facilitar e embasar possíveis futuras reclamações. Assinalar se tiver janela quebrada, vidro rachado, verificar estrutura,vidro do banheiro, torneira, pia, pintura. Citar o máximo de coisas possíveis.

Formalize tudo
Nada de negociações verbais: o contrato entre locatário e o dono do imóvel deve ser o mais detalhado possível. Lá deve constar o valor fechado a ser pago mensalmente (por exemplo, R$ 700, em vez de R$ 500 + R$ 150 + IPTU). Não caia nesse tipo de armadilha, que pode dar margem para reajustes não combinados.

Defina o valor das multas
O Procon-SP recomenda ainda que se inclua também no contrato os detalhes sobre valores da multa a ser cobrada em caso de rescisão do contrato. É muito comum se fixar três aluguéis de multa, mas isso não está na lei. Segundo o Procon-SP, a multa deve ser proporcional à obrigação do contrato. Se era o contrato de 30 meses e ele ficou 15, deve pagar um aluguel e meio de multa. Por que não pedir para colocar isso no contrato?

Negocie o prazo do contrato
A lei não limita o prazo para o contrato, segundo Renata Reis: a adoção do prazo de 30 meses é praxe do mercado imobiliário. Cláusulas benéficas para o locatário podem ser negociadas, como a de não cobrar multa em caso de rescisão depois de um ano de contrato.

O importante é nunca deixar prazo indeterminado, ou furar o prazo. Se já passou os 30 meses do contrato e os dois (locatário e proprietário) não se manifestaram, qualquer uma das partes pode pedir a rescisão no prazo de 30 dias.

Negocie o índice de reajuste
Embora o índice mais usado para reajustar aluguéis seja o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas, ele não é a única opção. O índice de reajuste é livre. As duas partes têm que sentar e negociar a opção mais adequada. Uma dica é observar a variação acumulada em 12 meses dos principais índices de inflação (IPC, IPCA, INPC) e negociar um reajuste menor.

O QUE PESAR NA BALANÇA PARA SABER SE VALE A PENA SER O PRIMEIRO PROPRIETÁRIO DE UM APARTAMENTO OU SE É MELHOR ADQUIRIR UM MAIS ANTIGO

EXAME Os músicos Myrthes e Natan Marques estão de mudança para um apartamento em Perdizes, na zona oeste da capital paulista. O imóvel não possui nenhum equipamento de lazer, em contraste com a fartura do prédio onde o casal mora atualmente, no bairro vizinho de Sumarezinho, um condomínio que conta com playground, piscina, quadra esportiva, academia e churrasqueira. “Quando nosso filho era ainda uma criança, fazíamos as festinhas de aniversário na área da churrasqueira”, diz Myrthes. “Mas hoje ele tem 19 anos e não passa mais as tardes na piscina ou jogando bola.” O casal tinha a opção de adquirir um imóvel novo com ainda mais serviços ou procurar um apartamento usado. Pesando os prós e os contras, Myrthes e o marido chegaram à conclusão de que valia a pena comprar um imóvel mais antigo, de 190 metros quadrados — praticamente o dobro do tamanho do atual. Para compensar a ausência de opções de lazer, o futuro endereço tem cômodos mais espaçosos, janelas amplas e pé-direito alto.

Em grandes cidades, como São Paulo, o tamanho médio dos apartamentos encolheu em torno de 20% nos últimos 25 anos, de acordo com estimativa do empresário Maurício Eugênio, da consultoria Elite Inteligência Imobiliária. Para quem valoriza o espaço e não está disposto a gastar mais por isso, como é o caso de Myrthes e Natan, a melhor alternativa é comprar um imóvel mais antigo. Em geral, um imóvel que nunca foi habitado custa pelo menos 30% mais que um usado em excelente estado de conservação, do mesmo tamanho e na mesma região. Essa diferença tende a aumentar porque, antes de receber os moradores, os imóveis zero-quilômetro precisam de acabamentos, revestimentos e itens como armários, gabinetes, louças de banheiro e de cozinha, chuveiros, espelhos de luz e tomadas — detalhes que, dependendo da qualidade do acabamento e das peças, podem representar um gasto adicional de até 30% do valor do imóvel.

Embora os imóveis em prédios recém-construídos sejam mais caros, eles têm a vantagem da liquidez. Como a demanda por apartamentos com até sete anos é grande, a revenda costuma ser, em média, mais rápida e mais próxima do preço pedido pelo proprietário. Outro ponto a favor dos novos é a taxa de valorização. Um levantamento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) aponta que, em 2007, o preço dos imóveis usados subiu bem menos que o dos novos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, os usados tiveram valorização de cerca de 10% no ano passado. Já os novos subiram 19% em bairros de maior potencial, como Tatuapé e Morumbi. Levando-se em conta a projeção de que esses percentuais serão mantidos nessa proporção nos próximos anos, não resta dúvida de que os imóveis novos são mais atraentes do ponto de vista estritamente financeiro. “O problema é que a aquisição da casa onde sua família vai morar não é mera aplicação financeira, não dá para pensar apenas no possível retorno que dará”, diz Sergio Manoel Correa, consultor financeiro da LLA Investimentos. Correa argumenta que a casa própria precisa, acima de tudo, atender aos anseios dos moradores. “É o caso de uma pessoa que gosta de morar no térreo ou no 1o andar para ficar de frente para a copa de árvores ou para não precisar pegar o elevador”, diz Correa. “Alguns dirão que os andares altos são os mais valorizados, mas é preciso privilegiar a qualidade de vida e a felicidade do morador no dia-a-dia.”

Na tentativa de seduzir os potenciais compradores, as construtoras têm projetado prédios para atender às necessidades da vida moderna. Os cômodos já vêm preparados para a instalação de ar-condicionado e são repletos de pontos de saída de luz (tomadas), de telefonia e de TV a cabo. A cozinha tem nichos para receber fornos de microondas e lavadoras de pratos. Na garagem, o número de vagas é maior do que nos imóveis usados — um apartamento de quatro dormitórios costuma ter ao menos três vagas.

Num prédio mais novo, é comum a segurança contar com circuitos internos de vídeo e profissionais de empresa especializada que fazem ronda 24 horas por dia. A estrutura de lazer — que pode incluir salas para balé e musculação, piscina para hidroginástica, brinquedoteca e lan house — elimina o inconveniente dos deslocamentos em grandes cidades. É por isso que, enquanto Myrthes e Natan decidiram migrar para um imóvel mais velho, o casal Francisco e Daniela Sanches resolveu trilhar o caminho inverso. Eles aguardam ansiosamente a conclusão das obras de um apartamento que compraram num condomínio no bairro da Aclimação, na zona sul de São Paulo. Um dos maiores atrativos é o playground, onde seus dois filhos poderão brincar em segurança.

O que você procura?
Compare as principais vantagens da compra de um imóvel novo ou usado
Novo

Mais moderno, tem mais liquidez se você decidir revender o imóvel
O espaço é distribuído de forma mais funcional, com terraço integrado à sala e suítes
Possui mais equipamentos de lazer e esportes e serviços de conveniência
Usado
Você tem maior poder para barganhar descontos no valor de aquisição
Tem acabamento e itens básicos ausentes num imóvel novo, como gabinetes e armários
Tem cômodos mais amplos. Em geral, o pé-direito é mais alto e as janelas são maiores

Os dois exemplos acima mostram que a escolha de um imóvel novo ou usado depende das prioridades e das necessidades de cada um. Se a pessoa busca espaço e preço, o imóvel antigo pode ser a alternativa mais interessante, de maneira geral. Se ela valoriza mais a conveniência e a infra-estrutura de lazer, o imóvel novo tende a ser a melhor opção. Há vários outros aspectos para analisar e colocar na balança. Um deles é o valor do condomínio. A exemplo do que ocorre com um carro com vários anos de fabricação, um imóvel usado se deteriora mais rapidamente e pode exigir gastos imediatos com pintura e manutenção de tubulações e rede elétrica. “Para comprar um imóvel com mais de 30 anos, é preciso redobrar a atenção com a qualidade dos material usado”, diz o consultor Eugênio, da Elite Inteligência Imobiliária. Os prédios novos são administrados por empresas especializadas, o que, teoricamente, aumenta a chance de manter os custos sob controle. Os gastos com a estrutura e os equipamentos são geralmente rateados entre um número alto de unidades, o que reduz o valor que cabe a cada morador.

DOCUMENTAÇÃO DE IMÓVEIS NA HORA DA COMPRA

Hoje vamos responder uma dúvida comum de quem vai comprar um imóvel que não é novo. Quais documentos devo exigir do vendedor ? Quem responde é o advogado e especialista em direito imobiliário Daphnis Citti de Lauro:

“É sabido que, para adquirir um imóvel, as pessoas tem, antes, que pedir vários documentos, que podem ser classificados em documentos pessoais e do imóvel.

Os documentos pessoais são certidões do Distribuidor Cível da Comarca onde está localizado o imóvel e da Comarca onde os vendedores residem, se for distinta (compreendendo as ações cíveis e de família e executivos fiscais); do Distribuidor da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho, dos Cartórios de Protestos (dos últimos cinco anos), além de cópias autenticadas de RG e CPF e certidão de casamento (atualizada).

Os documentos do imóvel:


Título aquisitivo devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, - Certidão de propriedade e filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações de qualquer natureza, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis (com prazo de validade não superior a trinta dias, corridos, contados de sua emissão)

Certidão negativa de tributos municipais da Prefeitura Municipal e espelho da notificação recibo do exercício atual com as parcelas vencidas quitadas

Comprovante de quitação da TRSD (Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares) dos exercícios de 2003 em diante (se for do município de São Paulo)

Três últimas contas de consumo de energia elétrica e de gás (se houver), devidamente quitadas.

Os documentos originais devem ser entregues ao comprador, que deverá guardá-los, pois se no futuro houver algum problema, ele poderá defender-se, alegando ser adquirente de boa-fé.

Praticamente todos os contratos tem uma cláusula através da qual as partes não podem desistir da compra e/ou venda. É a chamada irretratabilidade e irrevogabilidade. Entretanto, se os documentos não estiverem em ordem ou as certidões apontarem ações que coloquem em risco a aquisição (como por exemplo execução de valor alto que possa anular a venda do imóvel), o comprador pode desistir da compra”

CAIXA JÁ OFERECE CRÉDITO PARA COMPRA DE IMÓVEL SUBSIDIADO POR PACOTE

Portal EXAME -
Já é possível comprar imóveis pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Em seu primeiro mês de operação, o plano financiou 1.089 unidades, somando 48,3 milhões em crédito. A maior parte dos imóveis (684) foi adquirida por famílias com renda entre três e seis salários mínimos, mas também foram comercializadas 211 unidades a quem recebe até três salários mínimos. As famílias que fazem parte da faixa mais alta de renda do programa - de seis a dez salários mínimos - foram as que menos utilizaram o crédito até o momento, financiando apenas 194 unidades.

Para obter o empréstimo, o interessado deve, primeiramente, encontrar a casa ou o apartamento que deseja comprar. Pode ser um imóvel na planta, em construção ou já pronto, desde que o habite-se tenha sido emitido após 26 de março de 2009 e que o valor não ultrapasse 130.000 reais. A Caixa financia até 100% do valor do imóvel pelo prazo de até 30 anos, mas as condições variam de acordo com a renda e a idade do comprador. No site da Caixa - www.caixa.gov.br - é possível simular o financiamento e checar as condições oferecidas.

Uma vez escolhido o imóvel, o comprador deverá se dirigir a uma das agências da Caixa Econômica Federal e solicitar o crédito. Será analisada a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel. O mutuário poderá contar com alguns benefícios, como o desconto de 80% a 100% nos custos cartoriais, o abatimento de até 23.000 reais nos financiamentos e a possibilidade de adiar o pagamento das prestações por até 36 meses em caso de desemprego ou perda de renda.

Para aqueles que se enquadram na faixa de até três salários mínimos, a prestação será equivalente a 10% da renda, sendo o valor mínimo de 50,00 reais mensais, e não haverá reajustes no financiamento, que terá prazo de até dez anos. "Ao final desse período, o comprador receberá a escritura do imóvel", destaca a superintendente nacional de Habitação da Caixa, Bernadete Coury.

A executiva explica que para essa faixa de renda ainda há poucas opções de imóveis no mercado. Por isso, a Caixa está fechando parcerias com empresas e estados para a construção das moradias. Até o momento, foram aprovados dez projetos, que levantarão 1.730 unidades. Destas, 998 serão destinadas a famílias com renda mensal de até três salários mínimos. Outros 270 projetos, que preveem a construção de mais 46.859 imóveis, ainda estão em análise. O gerente de Relações Institucionais da Associação Brasileira de Cimento Portland, Mario William Esper, explica que hoje já é possível construir imóveis com 42 metros quadrados a um custo de 32.000 reais, mais o terreno. "O grande desafio do projeto é encontrar os locais para a construção. Por isso, a parceria com estados e municípios é fundamental", afirma.

Como a expectativa é de grande procura, a Caixa está cadastrando os interessados e entrará em contato conforme o avanço das obras. "O mutuário só começará a pagar as prestações quando o imóvel estiver pronto", afirma Bernadete.

GRANDES MUDANÇAS NO MARKETING DAS CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS

Grandes mudanças no marketing e propaganda no mercado imobiliário.Financiamento facilitado, taxas de juros convidativa, explosão no mercado imobiliário. Diversos recursos captados através da bolsa de valores, as grandes incorporadoras do setor imobiliário iniciaram uma corrida frenética por novos empreendimentos. Preocupadas com a concorrência agressiva, e dinâmica, as incorporadoras estão tentando encontrar um meio de crescer de forma inteligente, lançando mão das mais diversificadas estratégias de marketing. Algumas empresas vêm enfrentando as dificuldades com uma estratégia muito mais feroz de mídia e com criatividade, por meio da exploração de outros horizontes, como o mundo virtual.

As Incorporadoras que ficarem paradas não conseguirão sobreviver. Então, chegou a hora de mudar a estratégia, de propagandear os lançamentos para cada vez mais pessoas, ação de marketing nada fácil em tempos de Lei Cidade Limpa, lei municipal da Capital que restringe muito o processo de mídias que o setor imobiliário tradicionalmente vinha usando. Os outdoors desapareceram e não dá mais para contar com a panfletagem. Os cavaletes, que ajudavam a guiar o interessado para o estande de vendas, já são ultrapassados.

As agências de publicidade que lidam com imobiliárias e incorporadores terão de agir com maior intensidade. As campanhas de pré-lançamento ganham força. Será necessário desenvolver ações eficientes para gerar a visitação ao estande de vendas. Observa-se que muitos visitantes não tem interesse na compra do imóvel exposto, e que estavam de passagem pelo local, ou ficaram curiosos em conhecer o empreendimento. Aonde encontrar o cliente que visita o estande de vendas predestinado ao fechamento do negócio?
A resposta é = I N T E R N E T

É comum encontrar gerentes ocupando posições estratégicas de grandes empresas sem o conhecimento básico de webmarketing e recursos da internet.A profissionalização com transparência e atualização constante das novas tecnologias tem de fazer parte das estratégias empresariais do segmento imobiliário. Não há mais lugar para o artesanal, o improvisado, mesmo nas pequenas e médias empresas.
O consumidor muda a todo instante , o número de ofertas aumentam a cada dia, por isso, quanto mais lenta é uma empresa nas suas decisões e na busca de informações, mais rápido ela vai perder mercado.

"O Futuro da Internet são os Buscadores,e o Futuro das Empresa
é o WebMarketing"

MINHA CASA, MINHA VIDA: 10 PROJETOS APROVADOS EM UM MÊS

Caixa esclarece dúvidas sobre a participação das construtoras em projetos habitacionais dentro do programa.

15/05/09 - A Caixa Econômica Federal informou que, até agora, foram assinados dez contratos para a construção de empreendimentos imobiliários do programa “Minha Casa, Minha Vida”, que começou a operar oficialmente em 13 de abril - são seis projetos em São Paulo, dois em Mato Grosso, um no Rio Grande do Sul e um em Minas Gerais.

Deste total, dois empreendimentos são destinados a famílias com renda entre zero e três salários mínimos; sete para a faixa que recebe entre três e seis salários mínimos; e um para o público com renda entre seis e dez salários mínimos. Os dez projetos representam um investimento de R$ 90,7 milhões e vão ofertar 1.730 novas unidades habitacionais.

Em entrevista ao jornal Gazeta Mercantil (8 de maio de 2009), a superintendente da Caixa, Bernadete Coury, disse haver outros 34 empreendimentos destinados ao público com renda entre zero e três salários mínimos em fase de conclusão de negociações. Somadas as demais faixas de renda a serem atendidas pelo “Minha Casa, Minha Vida”, a Caixa tem praticamente prontos o lançamento de 268 empreendimentos.

Em reunião com o Núcleo de Habitação Popular do Sinduscon-SP, em 24 de abril, o Superintendente Regional da Caixa em São Paulo, Valter Gonçalves Nunes, informou que qualquer construtora que apresentar um projeto de habitação de interesse social e comprovar que pode executá-lo dentro dos critérios técnicos e financeiros da Caixa, poderá participar do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, na faixa de renda de 0 a 3 salários mínimos.

Segundo ele, nos projetos destinados à essa faixa de renda, não será exigido seguro de término de obra, apenas o de risco de engenharia. Nunes confirmou que a avaliação de mercado será apenas para o preço do terreno e informou que a alçada para a aprovação é no âmbito de cada Superintendência Regional.

Durante a reunião, a Caixa reafirmou o compromisso de aprovar os projetos em 30 dias, sendo o primeiro dia considerado o da entrega completa dos documentos. A aceitação de terrenos doados por Estados ou Prefeituras somente se efetivará se a construtora tiver válida a análise de risco efetuada pela Caixa.

A construtora terá que provar o custo e não poderá “melhorar” o projeto para aproveitar os limites máximos de preços estabelecidos para a faixa de 0 a 3 salários.

Demais imóveis - Em relação aos imóveis destinados à faixa de mais de 3 até 10 salários mínimos, Nunes destacou a principal alteração, ainda pendente de normatização: financiamento de até 100% do custo da produção, com antecipação de até 10% do custo total da obra ou valor do terreno, o menor dos dois.

As condições para esse financiamento são: comercialização de, no mínimo, 30% direto pela construtora ou 20% financiado na Caixa ou 15% de comercialização com Estudo Velocidade Vendas; substituição automática do financiamento à produção por unidades financiadas na Caixa; liberação antecipada de até 10% do custo total de obras; e comprovação dos recebíveis na Caixa.

A construtora que tiver análise de risco válida pode apresentar projeto na Caixa. O prazo de aprovação é de 30 dias na alçada da Superintendência, estendendo-se para 45 dias se esta decidir encaminhar a decisão para a Matriz.

Infraestrutura - Para viabilizar os empreendimentos do programa, a Caixa instituiu um crédito corporativo para a infraestrutura, que poderá ser utilizado para financiar: ligação com adutoras; rede elétrica e iluminação; urbanização externa (incluindo viário); abastecimento de água; pavimentação e drenagem; aquisição de terreno; infraestrutura interna (se for o caso); terraplanagem, estação de tratamento de esgoto (ETE); e demais itens classificáveis como infraestrutura necessária às obras habitacionais.

MUTUÁRIOS QUE TÊM CONTRATOS ANTIGOS COM O SFH PODERÃO RENEGOCIAR DÍVIDA

Serão corrigidos os saldos devedores gerados por contratos sem a cobertura do FCVS.

23/04/09 - Mutuários que têm contratos antigos com o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) poderão renegociar suas dívidas nos casos em que o pagamento das parcelas previstas no contrato não for suficiente para quitar todo o saldo devedor do empréstimo.

A lei nº 11.922/2009, que autoriza essa renegociação, foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva e publicada no Diário Oficial da União em 14 de abril (2009). Serão beneficiados os mutuários cujos contratos tenham sido assinados entre o final da década de 1980 até setembro de 2001 e que não contem com a cobertura do chamado FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais), espécie de subsídio do governo que tinha por objetivo cobrir eventuais problemas nos financiamentos habitacionais.

Com o fim do FCVS, durante o governo de Fernando Collor de Mello, o saldo devedor superou, em muitos casos, o valor das prestações já pagas ou até mesmo o valor de mercado do imóvel, e milhares de mutuários buscaram a Justiça, contestando o valor do saldo. As distorções financeiras nos contratos ocorreram devido às altas inflações e juros altos da época.

Hoje, esses contratos são administrados pela Emgea (Empresa Gestora de Ativos), estatal criada em 2001 para efetuar a cobrança desses empréstimos. Segundo a Emgea, existem 300 mil mutuários com pendências nos seus financiamentos por causa do não pagamento do saldo devedor de seus empréstimos e que, portanto, podem ser beneficiados pela renegociação.

Na renegociação, será apurado o valor já pago pelo mutuário ao longo dos anos e o valor de mercado do imóvel. A apuração poderá ser feita por meio das prefeituras e da Caixa Econômica Federal. A diferença resultante será o novo saldo devedor, que poderá ser renegociado com o banco.

Os mutuários terão 12 meses para solicitar a renegociação em novas condições junto à Caixa Econômica Federal, banco responsável por esses contratos antes de sua transferência para a Emgea.. Para ter direito à renegociação da dívida, o mutuário que ingressou na Justiça deverá desistir da ação. Estão cobertos também os mutuários inadimplentes. A lei sancionada estabelece um novo prazo para o refinanciamento da dívida de até 15 anos.