Imóvel novo
Antes de adquirir o imóvel, verifique a sua localização com relação a aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários, é a maneira ideal de verificar a situação da sua real localização;
Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;
Verifique se tudo que foi prometido em folhetos e prospectos foi cumprido, principalmente no que se refere a material, metragem e acabamento;
No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade do material e dos equipamentos utilizados - elevador, azulejos, pisos e metais;
Analise a documentação do imóvel e do vendedor e leia o contrato com bastante atenção antes de assiná-lo, observando principalmente o compromisso de compra e venda. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado;
Consulte também o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados do PROCON para tomar conhecimento da existência de reclamações contra a entidade incorporadora, construtora ou vendedora;
Antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pela CAIXA.
Imóvel usado
Para verificar as condições físicas do imóvel, agende as visitas durante o dia, pois, em alguns imóveis, os problemas de construção, como rachaduras, infiltrações e mofo, podem passar despercebidos em outro horário;
Verifique a pressão da água abrindo torneiras. Não esqueça também de acender as luzes para conferir a existência de algum problema elétrico;
Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;
Confira também se o seu futuro imóvel fica bem localizado e se ele possui aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários é a maneira ideal de verificar as reais condições de uso dele;
Tenha cautela na assinatura do contrato. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor. Confira as condições físicas da casa ou do apartamento e, se necessário, consulte um advogado de sua confiança;
Antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pela CAIXA.
Imóvel na planta
Verifique o memorial descritivo e leia atentamente todas as informações contidas nele. Localização, material e equipamento utilizados, tais como o piso, os azulejos e os objetos da área de convivência, também deverão estar relacionados;
Certifique-se de que o que consta nos folhetos e prospectos condiz com a planta apresentada. Guarde todo o material promocional do empreendimento, pois ele poderá ser útil em algum momento da negociação;
Solicite referências comerciais de outras obras realizadas pela construtora. No caso de imobiliária, verifique se ela possui cadastro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Caso contrário, não compre;
Peça para ler a minuta do contrato do imóvel e, se sentir necessidade, leve-a para um advogado especializado na área ou procure o PROCON da sua cidade.
Lote
Antes de comprar um terreno, confira se os documentos estão em ordem. Se tiver dúvidas, procure um advogado de sua confiança;
Informe-se sobre a localização do imóvel ou terreno. Se sua intenção for fugir do barulho e da agitação, ruas com vários imóveis comerciais não serão escolhas favoráveis;
Conheça a sua vizinhança. Visite o local em diversos horários. Morar próximo a uma feira-livre, a uma casa noturna ou terreno abandonado, não é indicado. Verifique também se, na região, os bancos, supermercados, hospitais e escolas são próximos. Pense na sua comodidade;
Procure um engenheiro para estudar o terreno e verificar se há inclinações (topografia).
IMÓVEL COMERCIAL X RESIDENCIAL: VEJA QUAL BEM OFERECE MELHOR RELAÇÃO RISCO-RETORNO
Quem investe em imóveis tem mais decisões a tomar do que simplesmente garimpar regiões que tenham boa perspectiva de valorização. A aplicação pode ser direcionada tanto para imóveis comerciais, como residenciais. Segundo especialistas, os primeiros trazem a vantagem de terem maior taxa de retorno em aluguéis, mas, em compensação, têm mais problemas para retirar inquilinos de longa data.
“Imóveis residenciais rendem, em média, 0,5% ou 0,6% do valor investido”, calcula o diretor comercial da Lopes Consultoria, Daniel Dequech. Em imóveis residenciais mais baratos (entre R$ 100 mil e R$ 150 mil) a taxa é um pouco melhor, de 0,8%. A porcentagem sobe para 1% na maioria das locações comerciais.
O motivo é simples e pode ser explicado pela lei de oferta e de procura. “No mercado comercial o número de áreas livres diminuiu muito”, explica Dequech. No caso da outra categoria de imóveis, há mais bens disponíveis do que público interessado.
O fato de haver muita procura por imóveis comerciais, no entanto, não livra o investidor do trabalho de pesquisa. O diretor da Lopes garante que imóveis modernos e bem localizados dificilmente ficam desocupados por muito tempo. Entre as regiões indicadas, estão proximidades da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, da Avenida Brigadeiro Faria Lima, da Avenida Nova Faria Lima (prolongamento sul da via), e o bairro da Vila Olímpia.
Inquilino-problema
Imóveis comerciais, no entanto, trazem uma desvantagem em relação aos residenciais: a lei permite que inquilinos que estejam no imóvel por mais de cinco anos tenham o benefício de renovar o contrato automaticamente. “No aluguel comercial, o lojista pode renovar o contrato por igual período, mas o dono do imóvel nem sempre está disposto a renová-lo”, explica o advogado Siqueira Castro Advogados, Luciano Rinaldi. Para renovar a locação, o interessado deve entrar com uma ação renovatória no período de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.
Em geral, essa ação é movida por inquilinos que alegam que perderão clientes se mudarem do imóvel. “Isso não acontece com o aluguel residencial”, diz o advogado. Segundo Rinaldi, para negar a renovação o proprietário deve ter uma justificativa, como uma reforma que aumente a área construída em no mínimo 20%, um pedido do poder público para desocupar o bem, ou o uso residencial próprio ou de parentes que não tenham imóveis. “Se não quiser renovar o contrato e não tiver um motivo, o inquilino pode até cobrar indenização por perda do ponto comercial, clientela ou outra razão”, diz.
A recomendação é que o investidor faça uma boa pesquisa sobre o inquilino antes que ele alugue o imóvel. Caso contrário, poderá ter que ficar com um inquilino problemático - que atrasa o pagamento, por exemplo - por anos.
Para qualquer tipo de investimento, inclusive o imobiliário, também vale a regra da diversificação. “É como uma carteira de ações. O investidor deve montar uma carteira equilibrada e aplicar em diversos tipos de imóveis para diminuir o risco”, recomenda Dequech.
“Imóveis residenciais rendem, em média, 0,5% ou 0,6% do valor investido”, calcula o diretor comercial da Lopes Consultoria, Daniel Dequech. Em imóveis residenciais mais baratos (entre R$ 100 mil e R$ 150 mil) a taxa é um pouco melhor, de 0,8%. A porcentagem sobe para 1% na maioria das locações comerciais.
O motivo é simples e pode ser explicado pela lei de oferta e de procura. “No mercado comercial o número de áreas livres diminuiu muito”, explica Dequech. No caso da outra categoria de imóveis, há mais bens disponíveis do que público interessado.
O fato de haver muita procura por imóveis comerciais, no entanto, não livra o investidor do trabalho de pesquisa. O diretor da Lopes garante que imóveis modernos e bem localizados dificilmente ficam desocupados por muito tempo. Entre as regiões indicadas, estão proximidades da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, da Avenida Brigadeiro Faria Lima, da Avenida Nova Faria Lima (prolongamento sul da via), e o bairro da Vila Olímpia.
Inquilino-problema
Imóveis comerciais, no entanto, trazem uma desvantagem em relação aos residenciais: a lei permite que inquilinos que estejam no imóvel por mais de cinco anos tenham o benefício de renovar o contrato automaticamente. “No aluguel comercial, o lojista pode renovar o contrato por igual período, mas o dono do imóvel nem sempre está disposto a renová-lo”, explica o advogado Siqueira Castro Advogados, Luciano Rinaldi. Para renovar a locação, o interessado deve entrar com uma ação renovatória no período de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.
Em geral, essa ação é movida por inquilinos que alegam que perderão clientes se mudarem do imóvel. “Isso não acontece com o aluguel residencial”, diz o advogado. Segundo Rinaldi, para negar a renovação o proprietário deve ter uma justificativa, como uma reforma que aumente a área construída em no mínimo 20%, um pedido do poder público para desocupar o bem, ou o uso residencial próprio ou de parentes que não tenham imóveis. “Se não quiser renovar o contrato e não tiver um motivo, o inquilino pode até cobrar indenização por perda do ponto comercial, clientela ou outra razão”, diz.
A recomendação é que o investidor faça uma boa pesquisa sobre o inquilino antes que ele alugue o imóvel. Caso contrário, poderá ter que ficar com um inquilino problemático - que atrasa o pagamento, por exemplo - por anos.
Para qualquer tipo de investimento, inclusive o imobiliário, também vale a regra da diversificação. “É como uma carteira de ações. O investidor deve montar uma carteira equilibrada e aplicar em diversos tipos de imóveis para diminuir o risco”, recomenda Dequech.
BRASIL É ESCOLHA IMOBILIÁRIA NÚMERO 1, DIZ BILIONÁRIO AMERICANO
O bilionário do setor imobiliário e barão da mídia Sam Zell afirmou nesta segunda-feira (28) que preferiria investir no Brasil se tivesse que fazer uma única aposta nos próximos anos.
"Eu compraria Brasil", disse Zell na Conferência Global do Milken Institute. "O país tem a chance de ser uma potência econômica maior que a China nos próximos 30 anos."
Zell, presidente-executivo da controladora do jornal Chicago Tribune, a Tribune Co., e presidente do Equity Group Investiments, respondeu uma pergunta de um moderador sobre onde os investidores deveriam mirar em caso de terem uma única chance no setor imobiliário.
Potência
O bilionário disse que a população do Brasil de 180 milhões de pessoas, a força de trabalho qualificada, o poder do setor agrícola e a abundância de recursos naturais, fez do país em grande medida auto-suficiente.
Zell ainda afirmou que a maior operadora brasileira de shopping centers prevê um crescimento anual de 10% nas vendas no varejo.
O empresário disse que a chamada política chinesa do filho único, decretada em 1979 para lidar com a superpopulação, irá afetar o país asiático nos próximos anos, porque reduzirá o número de trabalhadores.
"Acho que até 2020, isso irá voltar para atacá-los para valer", disse. No ano passado, a China estendeu a política de restrição até 2010.
"Eu compraria Brasil", disse Zell na Conferência Global do Milken Institute. "O país tem a chance de ser uma potência econômica maior que a China nos próximos 30 anos."
Zell, presidente-executivo da controladora do jornal Chicago Tribune, a Tribune Co., e presidente do Equity Group Investiments, respondeu uma pergunta de um moderador sobre onde os investidores deveriam mirar em caso de terem uma única chance no setor imobiliário.
Potência
O bilionário disse que a população do Brasil de 180 milhões de pessoas, a força de trabalho qualificada, o poder do setor agrícola e a abundância de recursos naturais, fez do país em grande medida auto-suficiente.
Zell ainda afirmou que a maior operadora brasileira de shopping centers prevê um crescimento anual de 10% nas vendas no varejo.
O empresário disse que a chamada política chinesa do filho único, decretada em 1979 para lidar com a superpopulação, irá afetar o país asiático nos próximos anos, porque reduzirá o número de trabalhadores.
"Acho que até 2020, isso irá voltar para atacá-los para valer", disse. No ano passado, a China estendeu a política de restrição até 2010.
HORA DE COMPRAR SUA CASA
momento é propício para realizar o sonho da casa própria. Quem afirma são economistas e representantes de entidades do mercado de imóveis. O POVO, então, traz informações para quem está interessado em fazer um financiamento imobiliário
Wânia Caldas
da Redação
23 Mai 2009 - 16h13min
Incentivos do Governo Federal, juros em tendência de queda e crédito farto para pessoa física. O cenário é favorável, mas a dúvida existe: será que este é o momento de fazer um financiamento para adquirir a casa própria? Os economistas consultados por O POVO acreditam que sim. Para eles, a retomada do mercado imobiliário, após os abalos sofridos no auge da crise econômica mundial, beneficia o comprador.
O economista e consultor financeiro João Maceno Gomes é direto ao afirmar que, do ponto de vista financeiro, “não pode existir momento melhor”. “Em relação ao crédito, está muito bom porque todas as taxas diminuíram, estão baixíssimas. Temos taxas de até 4,5% ao ano”, explica. E acrescenta: “Quem demorar a comprar, vai comprar mais caro porque a demanda vai aumentar. A quantidade de gente querendo comprar um imóvel é imensa. Hoje está até faltando imóveis de até R$ 100 mil, é igual a banana em feira, vende que faz gosto! O problema é que o mercado vai aumentar o preço dos imóveis, quem hoje cobra R$ 40 mil, vai querer cobrar R$ 45 mil, R$ 50 mil porque vai ter quem pague esse preço”, alerta.
Para ele, a diminuição dos juros não é argumento suficientemente forte para esperar porque, com a queda, vai ter redução da correção monetária e da TR (Taxa Referencial). Isso significa, então, que vai beneficiar todos os que fizeram um financiamento imobiliário, independentemente da época da assinatura do contrato.
O economista José Maria Porto, entretanto, diz que é preciso estar atento para o prazo de pagamento da dívida e os juros que vão incidir nas prestações para não ter que deixar de pagar e correr o risco de perder o imóvel. “Às vezes fica difícil adiar o sonho da casa própria, principalmente, se for a primeira. Mas é sempre bom ponderar os juros que se vai pagar. Este ano, há uma perspectiva de a taxa Selic continuar caindo, mas se essa redução vai ser repassada para os financiamentos não é certo ainda. Isso porque o banco sempre vai cobrar spread (lucro dos bancos), que vai ser acima da Selic”.
Essa incerteza, porém, não deve ser encarada como um empecilho, de acordo com ele. “Eu não esperaria para fazer o financiamento não, eu acredito que o que vai importar são as prestações caberem no orçamento. Fica difícil perder a oportunidade de comprar um imóvel à espera da redução da taxa de juros que ninguém sabe em qual o patamar vai chegar e se vai ser repassada para as taxas praticadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelos financiamentos realizados diretamente com a construtora”. E conclui: “acredito que o momento é bom para a compra do imóvel sim porque abriu-se uma janela de oportunidade para quem quer financiar imóvel, inclusive para pessoas da classe C e D. O único problema são as condições de renda no futuro para garantir o pagamento e ter cuidado ao escolher o imóvel e a construtora”.
DICAS PARA ESCOLHER O IMÓVEL
- Visite o imóvel a ser adquirido, preferencialmente durante o dia, pois é possível observar os detalhes. Faça também uma visita à noite, para verificar a movimentação da rua, os freqüentadores.
- Observe o estado geral da casa/apartamento, a pintura, o quintal/área de lazer, as instalações elétricas, o telhado.
- Se possível, visite o imóvel após uma chuva. Assim será possível verificar os problemas relacionados a trânsito e à possibilidade de enchentes locais.
- Observe se o bairro tem muito barulho ou movimento, seja de trânsito ou de pessoas. Se você procura conforto, esses podem ser pontos desfavoráveis. Em contrapartida, se o que esta procurando é um local de mais movimentação, essas podem ser boas características de localização.
- Fique atento também a pontos de ônibus, bancos, supermercados, farmácias, feiras.
- Nos casos de apartamento ou casas em condomínios, verifique se o valor da taxa de condomínio condiz com a média da região e padrão do imóvel e se esse valor não compromete seu orçamento.
- Se puder, faça uma pesquisa na prefeitura, para verificar se há débitos em atraso relativos ao imóvel e se há alguma restrição que possa impedir o uso futuro ou mesmo alguma irregularidade de área ou documental que possa depreciar o imóvel.
- No caso de apartamentos ou casas em condomínio, converse com o síndico ou o zelador e pergunte se há pendências condominiais. Veja se há um sistema de segurança, se a vaga de garagem é exclusiva, se na última reunião de condomínio ficou deliberado que haverá desembolsos extras.
Wânia Caldas
da Redação
23 Mai 2009 - 16h13min
Incentivos do Governo Federal, juros em tendência de queda e crédito farto para pessoa física. O cenário é favorável, mas a dúvida existe: será que este é o momento de fazer um financiamento para adquirir a casa própria? Os economistas consultados por O POVO acreditam que sim. Para eles, a retomada do mercado imobiliário, após os abalos sofridos no auge da crise econômica mundial, beneficia o comprador.
O economista e consultor financeiro João Maceno Gomes é direto ao afirmar que, do ponto de vista financeiro, “não pode existir momento melhor”. “Em relação ao crédito, está muito bom porque todas as taxas diminuíram, estão baixíssimas. Temos taxas de até 4,5% ao ano”, explica. E acrescenta: “Quem demorar a comprar, vai comprar mais caro porque a demanda vai aumentar. A quantidade de gente querendo comprar um imóvel é imensa. Hoje está até faltando imóveis de até R$ 100 mil, é igual a banana em feira, vende que faz gosto! O problema é que o mercado vai aumentar o preço dos imóveis, quem hoje cobra R$ 40 mil, vai querer cobrar R$ 45 mil, R$ 50 mil porque vai ter quem pague esse preço”, alerta.
Para ele, a diminuição dos juros não é argumento suficientemente forte para esperar porque, com a queda, vai ter redução da correção monetária e da TR (Taxa Referencial). Isso significa, então, que vai beneficiar todos os que fizeram um financiamento imobiliário, independentemente da época da assinatura do contrato.
O economista José Maria Porto, entretanto, diz que é preciso estar atento para o prazo de pagamento da dívida e os juros que vão incidir nas prestações para não ter que deixar de pagar e correr o risco de perder o imóvel. “Às vezes fica difícil adiar o sonho da casa própria, principalmente, se for a primeira. Mas é sempre bom ponderar os juros que se vai pagar. Este ano, há uma perspectiva de a taxa Selic continuar caindo, mas se essa redução vai ser repassada para os financiamentos não é certo ainda. Isso porque o banco sempre vai cobrar spread (lucro dos bancos), que vai ser acima da Selic”.
Essa incerteza, porém, não deve ser encarada como um empecilho, de acordo com ele. “Eu não esperaria para fazer o financiamento não, eu acredito que o que vai importar são as prestações caberem no orçamento. Fica difícil perder a oportunidade de comprar um imóvel à espera da redução da taxa de juros que ninguém sabe em qual o patamar vai chegar e se vai ser repassada para as taxas praticadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelos financiamentos realizados diretamente com a construtora”. E conclui: “acredito que o momento é bom para a compra do imóvel sim porque abriu-se uma janela de oportunidade para quem quer financiar imóvel, inclusive para pessoas da classe C e D. O único problema são as condições de renda no futuro para garantir o pagamento e ter cuidado ao escolher o imóvel e a construtora”.
DICAS PARA ESCOLHER O IMÓVEL
- Visite o imóvel a ser adquirido, preferencialmente durante o dia, pois é possível observar os detalhes. Faça também uma visita à noite, para verificar a movimentação da rua, os freqüentadores.
- Observe o estado geral da casa/apartamento, a pintura, o quintal/área de lazer, as instalações elétricas, o telhado.
- Se possível, visite o imóvel após uma chuva. Assim será possível verificar os problemas relacionados a trânsito e à possibilidade de enchentes locais.
- Observe se o bairro tem muito barulho ou movimento, seja de trânsito ou de pessoas. Se você procura conforto, esses podem ser pontos desfavoráveis. Em contrapartida, se o que esta procurando é um local de mais movimentação, essas podem ser boas características de localização.
- Fique atento também a pontos de ônibus, bancos, supermercados, farmácias, feiras.
- Nos casos de apartamento ou casas em condomínios, verifique se o valor da taxa de condomínio condiz com a média da região e padrão do imóvel e se esse valor não compromete seu orçamento.
- Se puder, faça uma pesquisa na prefeitura, para verificar se há débitos em atraso relativos ao imóvel e se há alguma restrição que possa impedir o uso futuro ou mesmo alguma irregularidade de área ou documental que possa depreciar o imóvel.
- No caso de apartamentos ou casas em condomínio, converse com o síndico ou o zelador e pergunte se há pendências condominiais. Veja se há um sistema de segurança, se a vaga de garagem é exclusiva, se na última reunião de condomínio ficou deliberado que haverá desembolsos extras.
HORA DE COMPRAR SUA CASA
momento é propício para realizar o sonho da casa própria. Quem afirma são economistas e representantes de entidades do mercado de imóveis. O POVO, então, traz informações para quem está interessado em fazer um financiamento imobiliário
Wânia Caldas
da Redação
23 Mai 2009 - 16h13min
Incentivos do Governo Federal, juros em tendência de queda e crédito farto para pessoa física. O cenário é favorável, mas a dúvida existe: será que este é o momento de fazer um financiamento para adquirir a casa própria? Os economistas consultados por O POVO acreditam que sim. Para eles, a retomada do mercado imobiliário, após os abalos sofridos no auge da crise econômica mundial, beneficia o comprador.
O economista e consultor financeiro João Maceno Gomes é direto ao afirmar que, do ponto de vista financeiro, “não pode existir momento melhor”. “Em relação ao crédito, está muito bom porque todas as taxas diminuíram, estão baixíssimas. Temos taxas de até 4,5% ao ano”, explica. E acrescenta: “Quem demorar a comprar, vai comprar mais caro porque a demanda vai aumentar. A quantidade de gente querendo comprar um imóvel é imensa. Hoje está até faltando imóveis de até R$ 100 mil, é igual a banana em feira, vende que faz gosto! O problema é que o mercado vai aumentar o preço dos imóveis, quem hoje cobra R$ 40 mil, vai querer cobrar R$ 45 mil, R$ 50 mil porque vai ter quem pague esse preço”, alerta.
Para ele, a diminuição dos juros não é argumento suficientemente forte para esperar porque, com a queda, vai ter redução da correção monetária e da TR (Taxa Referencial). Isso significa, então, que vai beneficiar todos os que fizeram um financiamento imobiliário, independentemente da época da assinatura do contrato.
O economista José Maria Porto, entretanto, diz que é preciso estar atento para o prazo de pagamento da dívida e os juros que vão incidir nas prestações para não ter que deixar de pagar e correr o risco de perder o imóvel. “Às vezes fica difícil adiar o sonho da casa própria, principalmente, se for a primeira. Mas é sempre bom ponderar os juros que se vai pagar. Este ano, há uma perspectiva de a taxa Selic continuar caindo, mas se essa redução vai ser repassada para os financiamentos não é certo ainda. Isso porque o banco sempre vai cobrar spread (lucro dos bancos), que vai ser acima da Selic”.
Essa incerteza, porém, não deve ser encarada como um empecilho, de acordo com ele. “Eu não esperaria para fazer o financiamento não, eu acredito que o que vai importar são as prestações caberem no orçamento. Fica difícil perder a oportunidade de comprar um imóvel à espera da redução da taxa de juros que ninguém sabe em qual o patamar vai chegar e se vai ser repassada para as taxas praticadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelos financiamentos realizados diretamente com a construtora”. E conclui: “acredito que o momento é bom para a compra do imóvel sim porque abriu-se uma janela de oportunidade para quem quer financiar imóvel, inclusive para pessoas da classe C e D. O único problema são as condições de renda no futuro para garantir o pagamento e ter cuidado ao escolher o imóvel e a construtora”.
DICAS PARA ESCOLHER O IMÓVEL
- Visite o imóvel a ser adquirido, preferencialmente durante o dia, pois é possível observar os detalhes. Faça também uma visita à noite, para verificar a movimentação da rua, os freqüentadores.
- Observe o estado geral da casa/apartamento, a pintura, o quintal/área de lazer, as instalações elétricas, o telhado.
- Se possível, visite o imóvel após uma chuva. Assim será possível verificar os problemas relacionados a trânsito e à possibilidade de enchentes locais.
- Observe se o bairro tem muito barulho ou movimento, seja de trânsito ou de pessoas. Se você procura conforto, esses podem ser pontos desfavoráveis. Em contrapartida, se o que esta procurando é um local de mais movimentação, essas podem ser boas características de localização.
- Fique atento também a pontos de ônibus, bancos, supermercados, farmácias, feiras.
- Nos casos de apartamento ou casas em condomínios, verifique se o valor da taxa de condomínio condiz com a média da região e padrão do imóvel e se esse valor não compromete seu orçamento.
- Se puder, faça uma pesquisa na prefeitura, para verificar se há débitos em atraso relativos ao imóvel e se há alguma restrição que possa impedir o uso futuro ou mesmo alguma irregularidade de área ou documental que possa depreciar o imóvel.
- No caso de apartamentos ou casas em condomínio, converse com o síndico ou o zelador e pergunte se há pendências condominiais. Veja se há um sistema de segurança, se a vaga de garagem é exclusiva, se na última reunião de condomínio ficou deliberado que haverá desembolsos extras.
Wânia Caldas
da Redação
23 Mai 2009 - 16h13min
Incentivos do Governo Federal, juros em tendência de queda e crédito farto para pessoa física. O cenário é favorável, mas a dúvida existe: será que este é o momento de fazer um financiamento para adquirir a casa própria? Os economistas consultados por O POVO acreditam que sim. Para eles, a retomada do mercado imobiliário, após os abalos sofridos no auge da crise econômica mundial, beneficia o comprador.
O economista e consultor financeiro João Maceno Gomes é direto ao afirmar que, do ponto de vista financeiro, “não pode existir momento melhor”. “Em relação ao crédito, está muito bom porque todas as taxas diminuíram, estão baixíssimas. Temos taxas de até 4,5% ao ano”, explica. E acrescenta: “Quem demorar a comprar, vai comprar mais caro porque a demanda vai aumentar. A quantidade de gente querendo comprar um imóvel é imensa. Hoje está até faltando imóveis de até R$ 100 mil, é igual a banana em feira, vende que faz gosto! O problema é que o mercado vai aumentar o preço dos imóveis, quem hoje cobra R$ 40 mil, vai querer cobrar R$ 45 mil, R$ 50 mil porque vai ter quem pague esse preço”, alerta.
Para ele, a diminuição dos juros não é argumento suficientemente forte para esperar porque, com a queda, vai ter redução da correção monetária e da TR (Taxa Referencial). Isso significa, então, que vai beneficiar todos os que fizeram um financiamento imobiliário, independentemente da época da assinatura do contrato.
O economista José Maria Porto, entretanto, diz que é preciso estar atento para o prazo de pagamento da dívida e os juros que vão incidir nas prestações para não ter que deixar de pagar e correr o risco de perder o imóvel. “Às vezes fica difícil adiar o sonho da casa própria, principalmente, se for a primeira. Mas é sempre bom ponderar os juros que se vai pagar. Este ano, há uma perspectiva de a taxa Selic continuar caindo, mas se essa redução vai ser repassada para os financiamentos não é certo ainda. Isso porque o banco sempre vai cobrar spread (lucro dos bancos), que vai ser acima da Selic”.
Essa incerteza, porém, não deve ser encarada como um empecilho, de acordo com ele. “Eu não esperaria para fazer o financiamento não, eu acredito que o que vai importar são as prestações caberem no orçamento. Fica difícil perder a oportunidade de comprar um imóvel à espera da redução da taxa de juros que ninguém sabe em qual o patamar vai chegar e se vai ser repassada para as taxas praticadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelos financiamentos realizados diretamente com a construtora”. E conclui: “acredito que o momento é bom para a compra do imóvel sim porque abriu-se uma janela de oportunidade para quem quer financiar imóvel, inclusive para pessoas da classe C e D. O único problema são as condições de renda no futuro para garantir o pagamento e ter cuidado ao escolher o imóvel e a construtora”.
DICAS PARA ESCOLHER O IMÓVEL
- Visite o imóvel a ser adquirido, preferencialmente durante o dia, pois é possível observar os detalhes. Faça também uma visita à noite, para verificar a movimentação da rua, os freqüentadores.
- Observe o estado geral da casa/apartamento, a pintura, o quintal/área de lazer, as instalações elétricas, o telhado.
- Se possível, visite o imóvel após uma chuva. Assim será possível verificar os problemas relacionados a trânsito e à possibilidade de enchentes locais.
- Observe se o bairro tem muito barulho ou movimento, seja de trânsito ou de pessoas. Se você procura conforto, esses podem ser pontos desfavoráveis. Em contrapartida, se o que esta procurando é um local de mais movimentação, essas podem ser boas características de localização.
- Fique atento também a pontos de ônibus, bancos, supermercados, farmácias, feiras.
- Nos casos de apartamento ou casas em condomínios, verifique se o valor da taxa de condomínio condiz com a média da região e padrão do imóvel e se esse valor não compromete seu orçamento.
- Se puder, faça uma pesquisa na prefeitura, para verificar se há débitos em atraso relativos ao imóvel e se há alguma restrição que possa impedir o uso futuro ou mesmo alguma irregularidade de área ou documental que possa depreciar o imóvel.
- No caso de apartamentos ou casas em condomínio, converse com o síndico ou o zelador e pergunte se há pendências condominiais. Veja se há um sistema de segurança, se a vaga de garagem é exclusiva, se na última reunião de condomínio ficou deliberado que haverá desembolsos extras.
VEJA ALGUMAS DICAS PARA NÃO ERRAR NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL
Não deixe para a última hora
Em tempos de escassez de oferta, ter prazo apertado para fechar negócio pode limitar ainda mais as opções do locatário. Procurar de forma antecipada ajuda a fazer uma boa escolha.
Se aproxime do trabalho
O primeiro passo é procurar um imóvel que atenda as condições de proximidade do emprego. Procure a locação mais próxima possível para evitar o problema do trânsito.
Olho no preço
Mais importante do que escolher bem a localização do imóvel, no entanto, é não estourar o orçamento. Estabelecer um preço de locação que esteja dentro das condições financeiras da pessoa. O ideal é que o valor da locação não ultrapasse nunca o valor de 30% da renda, no máximo.
Se é um casal com uma criança pequena, por exemplo, vale se adaptar a um apartamento de um dormitório; o importante é não apertar o orçamento. Devido a uma pequena diferença de conforto ele tem mais paz de espírito e tranqüilidade.
Cuidados na vistoria
Para o Procon-SP, locatário e imobiliária e/ou proprietário devem fazer juntos a vistoria do imóvel. E o mais importante: documentar todas as irregularidades sobre o estado do imóvel. É isso que vai facilitar e embasar possíveis futuras reclamações. Assinalar se tiver janela quebrada, vidro rachado, verificar estrutura,vidro do banheiro, torneira, pia, pintura. Citar o máximo de coisas possíveis.
Formalize tudo
Nada de negociações verbais: o contrato entre locatário e o dono do imóvel deve ser o mais detalhado possível. Lá deve constar o valor fechado a ser pago mensalmente (por exemplo, R$ 700, em vez de R$ 500 + R$ 150 + IPTU). Não caia nesse tipo de armadilha, que pode dar margem para reajustes não combinados.
Defina o valor das multas
O Procon-SP recomenda ainda que se inclua também no contrato os detalhes sobre valores da multa a ser cobrada em caso de rescisão do contrato. É muito comum se fixar três aluguéis de multa, mas isso não está na lei. Segundo o Procon-SP, a multa deve ser proporcional à obrigação do contrato. Se era o contrato de 30 meses e ele ficou 15, deve pagar um aluguel e meio de multa. Por que não pedir para colocar isso no contrato?
Negocie o prazo do contrato
A lei não limita o prazo para o contrato, segundo Renata Reis: a adoção do prazo de 30 meses é praxe do mercado imobiliário. Cláusulas benéficas para o locatário podem ser negociadas, como a de não cobrar multa em caso de rescisão depois de um ano de contrato.
O importante é nunca deixar prazo indeterminado, ou furar o prazo. Se já passou os 30 meses do contrato e os dois (locatário e proprietário) não se manifestaram, qualquer uma das partes pode pedir a rescisão no prazo de 30 dias.
Negocie o índice de reajuste
Embora o índice mais usado para reajustar aluguéis seja o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas, ele não é a única opção. O índice de reajuste é livre. As duas partes têm que sentar e negociar a opção mais adequada. Uma dica é observar a variação acumulada em 12 meses dos principais índices de inflação (IPC, IPCA, INPC) e negociar um reajuste menor.
Em tempos de escassez de oferta, ter prazo apertado para fechar negócio pode limitar ainda mais as opções do locatário. Procurar de forma antecipada ajuda a fazer uma boa escolha.
Se aproxime do trabalho
O primeiro passo é procurar um imóvel que atenda as condições de proximidade do emprego. Procure a locação mais próxima possível para evitar o problema do trânsito.
Olho no preço
Mais importante do que escolher bem a localização do imóvel, no entanto, é não estourar o orçamento. Estabelecer um preço de locação que esteja dentro das condições financeiras da pessoa. O ideal é que o valor da locação não ultrapasse nunca o valor de 30% da renda, no máximo.
Se é um casal com uma criança pequena, por exemplo, vale se adaptar a um apartamento de um dormitório; o importante é não apertar o orçamento. Devido a uma pequena diferença de conforto ele tem mais paz de espírito e tranqüilidade.
Cuidados na vistoria
Para o Procon-SP, locatário e imobiliária e/ou proprietário devem fazer juntos a vistoria do imóvel. E o mais importante: documentar todas as irregularidades sobre o estado do imóvel. É isso que vai facilitar e embasar possíveis futuras reclamações. Assinalar se tiver janela quebrada, vidro rachado, verificar estrutura,vidro do banheiro, torneira, pia, pintura. Citar o máximo de coisas possíveis.
Formalize tudo
Nada de negociações verbais: o contrato entre locatário e o dono do imóvel deve ser o mais detalhado possível. Lá deve constar o valor fechado a ser pago mensalmente (por exemplo, R$ 700, em vez de R$ 500 + R$ 150 + IPTU). Não caia nesse tipo de armadilha, que pode dar margem para reajustes não combinados.
Defina o valor das multas
O Procon-SP recomenda ainda que se inclua também no contrato os detalhes sobre valores da multa a ser cobrada em caso de rescisão do contrato. É muito comum se fixar três aluguéis de multa, mas isso não está na lei. Segundo o Procon-SP, a multa deve ser proporcional à obrigação do contrato. Se era o contrato de 30 meses e ele ficou 15, deve pagar um aluguel e meio de multa. Por que não pedir para colocar isso no contrato?
Negocie o prazo do contrato
A lei não limita o prazo para o contrato, segundo Renata Reis: a adoção do prazo de 30 meses é praxe do mercado imobiliário. Cláusulas benéficas para o locatário podem ser negociadas, como a de não cobrar multa em caso de rescisão depois de um ano de contrato.
O importante é nunca deixar prazo indeterminado, ou furar o prazo. Se já passou os 30 meses do contrato e os dois (locatário e proprietário) não se manifestaram, qualquer uma das partes pode pedir a rescisão no prazo de 30 dias.
Negocie o índice de reajuste
Embora o índice mais usado para reajustar aluguéis seja o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas, ele não é a única opção. O índice de reajuste é livre. As duas partes têm que sentar e negociar a opção mais adequada. Uma dica é observar a variação acumulada em 12 meses dos principais índices de inflação (IPC, IPCA, INPC) e negociar um reajuste menor.
O QUE PESAR NA BALANÇA PARA SABER SE VALE A PENA SER O PRIMEIRO PROPRIETÁRIO DE UM APARTAMENTO OU SE É MELHOR ADQUIRIR UM MAIS ANTIGO
EXAME Os músicos Myrthes e Natan Marques estão de mudança para um apartamento em Perdizes, na zona oeste da capital paulista. O imóvel não possui nenhum equipamento de lazer, em contraste com a fartura do prédio onde o casal mora atualmente, no bairro vizinho de Sumarezinho, um condomínio que conta com playground, piscina, quadra esportiva, academia e churrasqueira. “Quando nosso filho era ainda uma criança, fazíamos as festinhas de aniversário na área da churrasqueira”, diz Myrthes. “Mas hoje ele tem 19 anos e não passa mais as tardes na piscina ou jogando bola.” O casal tinha a opção de adquirir um imóvel novo com ainda mais serviços ou procurar um apartamento usado. Pesando os prós e os contras, Myrthes e o marido chegaram à conclusão de que valia a pena comprar um imóvel mais antigo, de 190 metros quadrados — praticamente o dobro do tamanho do atual. Para compensar a ausência de opções de lazer, o futuro endereço tem cômodos mais espaçosos, janelas amplas e pé-direito alto.
Em grandes cidades, como São Paulo, o tamanho médio dos apartamentos encolheu em torno de 20% nos últimos 25 anos, de acordo com estimativa do empresário Maurício Eugênio, da consultoria Elite Inteligência Imobiliária. Para quem valoriza o espaço e não está disposto a gastar mais por isso, como é o caso de Myrthes e Natan, a melhor alternativa é comprar um imóvel mais antigo. Em geral, um imóvel que nunca foi habitado custa pelo menos 30% mais que um usado em excelente estado de conservação, do mesmo tamanho e na mesma região. Essa diferença tende a aumentar porque, antes de receber os moradores, os imóveis zero-quilômetro precisam de acabamentos, revestimentos e itens como armários, gabinetes, louças de banheiro e de cozinha, chuveiros, espelhos de luz e tomadas — detalhes que, dependendo da qualidade do acabamento e das peças, podem representar um gasto adicional de até 30% do valor do imóvel.
Embora os imóveis em prédios recém-construídos sejam mais caros, eles têm a vantagem da liquidez. Como a demanda por apartamentos com até sete anos é grande, a revenda costuma ser, em média, mais rápida e mais próxima do preço pedido pelo proprietário. Outro ponto a favor dos novos é a taxa de valorização. Um levantamento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) aponta que, em 2007, o preço dos imóveis usados subiu bem menos que o dos novos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, os usados tiveram valorização de cerca de 10% no ano passado. Já os novos subiram 19% em bairros de maior potencial, como Tatuapé e Morumbi. Levando-se em conta a projeção de que esses percentuais serão mantidos nessa proporção nos próximos anos, não resta dúvida de que os imóveis novos são mais atraentes do ponto de vista estritamente financeiro. “O problema é que a aquisição da casa onde sua família vai morar não é mera aplicação financeira, não dá para pensar apenas no possível retorno que dará”, diz Sergio Manoel Correa, consultor financeiro da LLA Investimentos. Correa argumenta que a casa própria precisa, acima de tudo, atender aos anseios dos moradores. “É o caso de uma pessoa que gosta de morar no térreo ou no 1o andar para ficar de frente para a copa de árvores ou para não precisar pegar o elevador”, diz Correa. “Alguns dirão que os andares altos são os mais valorizados, mas é preciso privilegiar a qualidade de vida e a felicidade do morador no dia-a-dia.”
Na tentativa de seduzir os potenciais compradores, as construtoras têm projetado prédios para atender às necessidades da vida moderna. Os cômodos já vêm preparados para a instalação de ar-condicionado e são repletos de pontos de saída de luz (tomadas), de telefonia e de TV a cabo. A cozinha tem nichos para receber fornos de microondas e lavadoras de pratos. Na garagem, o número de vagas é maior do que nos imóveis usados — um apartamento de quatro dormitórios costuma ter ao menos três vagas.
Num prédio mais novo, é comum a segurança contar com circuitos internos de vídeo e profissionais de empresa especializada que fazem ronda 24 horas por dia. A estrutura de lazer — que pode incluir salas para balé e musculação, piscina para hidroginástica, brinquedoteca e lan house — elimina o inconveniente dos deslocamentos em grandes cidades. É por isso que, enquanto Myrthes e Natan decidiram migrar para um imóvel mais velho, o casal Francisco e Daniela Sanches resolveu trilhar o caminho inverso. Eles aguardam ansiosamente a conclusão das obras de um apartamento que compraram num condomínio no bairro da Aclimação, na zona sul de São Paulo. Um dos maiores atrativos é o playground, onde seus dois filhos poderão brincar em segurança.
O que você procura?
Compare as principais vantagens da compra de um imóvel novo ou usado
Novo
Mais moderno, tem mais liquidez se você decidir revender o imóvel
O espaço é distribuído de forma mais funcional, com terraço integrado à sala e suítes
Possui mais equipamentos de lazer e esportes e serviços de conveniência
Usado
Você tem maior poder para barganhar descontos no valor de aquisição
Tem acabamento e itens básicos ausentes num imóvel novo, como gabinetes e armários
Tem cômodos mais amplos. Em geral, o pé-direito é mais alto e as janelas são maiores
Os dois exemplos acima mostram que a escolha de um imóvel novo ou usado depende das prioridades e das necessidades de cada um. Se a pessoa busca espaço e preço, o imóvel antigo pode ser a alternativa mais interessante, de maneira geral. Se ela valoriza mais a conveniência e a infra-estrutura de lazer, o imóvel novo tende a ser a melhor opção. Há vários outros aspectos para analisar e colocar na balança. Um deles é o valor do condomínio. A exemplo do que ocorre com um carro com vários anos de fabricação, um imóvel usado se deteriora mais rapidamente e pode exigir gastos imediatos com pintura e manutenção de tubulações e rede elétrica. “Para comprar um imóvel com mais de 30 anos, é preciso redobrar a atenção com a qualidade dos material usado”, diz o consultor Eugênio, da Elite Inteligência Imobiliária. Os prédios novos são administrados por empresas especializadas, o que, teoricamente, aumenta a chance de manter os custos sob controle. Os gastos com a estrutura e os equipamentos são geralmente rateados entre um número alto de unidades, o que reduz o valor que cabe a cada morador.
Em grandes cidades, como São Paulo, o tamanho médio dos apartamentos encolheu em torno de 20% nos últimos 25 anos, de acordo com estimativa do empresário Maurício Eugênio, da consultoria Elite Inteligência Imobiliária. Para quem valoriza o espaço e não está disposto a gastar mais por isso, como é o caso de Myrthes e Natan, a melhor alternativa é comprar um imóvel mais antigo. Em geral, um imóvel que nunca foi habitado custa pelo menos 30% mais que um usado em excelente estado de conservação, do mesmo tamanho e na mesma região. Essa diferença tende a aumentar porque, antes de receber os moradores, os imóveis zero-quilômetro precisam de acabamentos, revestimentos e itens como armários, gabinetes, louças de banheiro e de cozinha, chuveiros, espelhos de luz e tomadas — detalhes que, dependendo da qualidade do acabamento e das peças, podem representar um gasto adicional de até 30% do valor do imóvel.
Embora os imóveis em prédios recém-construídos sejam mais caros, eles têm a vantagem da liquidez. Como a demanda por apartamentos com até sete anos é grande, a revenda costuma ser, em média, mais rápida e mais próxima do preço pedido pelo proprietário. Outro ponto a favor dos novos é a taxa de valorização. Um levantamento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) aponta que, em 2007, o preço dos imóveis usados subiu bem menos que o dos novos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, os usados tiveram valorização de cerca de 10% no ano passado. Já os novos subiram 19% em bairros de maior potencial, como Tatuapé e Morumbi. Levando-se em conta a projeção de que esses percentuais serão mantidos nessa proporção nos próximos anos, não resta dúvida de que os imóveis novos são mais atraentes do ponto de vista estritamente financeiro. “O problema é que a aquisição da casa onde sua família vai morar não é mera aplicação financeira, não dá para pensar apenas no possível retorno que dará”, diz Sergio Manoel Correa, consultor financeiro da LLA Investimentos. Correa argumenta que a casa própria precisa, acima de tudo, atender aos anseios dos moradores. “É o caso de uma pessoa que gosta de morar no térreo ou no 1o andar para ficar de frente para a copa de árvores ou para não precisar pegar o elevador”, diz Correa. “Alguns dirão que os andares altos são os mais valorizados, mas é preciso privilegiar a qualidade de vida e a felicidade do morador no dia-a-dia.”
Na tentativa de seduzir os potenciais compradores, as construtoras têm projetado prédios para atender às necessidades da vida moderna. Os cômodos já vêm preparados para a instalação de ar-condicionado e são repletos de pontos de saída de luz (tomadas), de telefonia e de TV a cabo. A cozinha tem nichos para receber fornos de microondas e lavadoras de pratos. Na garagem, o número de vagas é maior do que nos imóveis usados — um apartamento de quatro dormitórios costuma ter ao menos três vagas.
Num prédio mais novo, é comum a segurança contar com circuitos internos de vídeo e profissionais de empresa especializada que fazem ronda 24 horas por dia. A estrutura de lazer — que pode incluir salas para balé e musculação, piscina para hidroginástica, brinquedoteca e lan house — elimina o inconveniente dos deslocamentos em grandes cidades. É por isso que, enquanto Myrthes e Natan decidiram migrar para um imóvel mais velho, o casal Francisco e Daniela Sanches resolveu trilhar o caminho inverso. Eles aguardam ansiosamente a conclusão das obras de um apartamento que compraram num condomínio no bairro da Aclimação, na zona sul de São Paulo. Um dos maiores atrativos é o playground, onde seus dois filhos poderão brincar em segurança.
O que você procura?
Compare as principais vantagens da compra de um imóvel novo ou usado
Novo
Mais moderno, tem mais liquidez se você decidir revender o imóvel
O espaço é distribuído de forma mais funcional, com terraço integrado à sala e suítes
Possui mais equipamentos de lazer e esportes e serviços de conveniência
Usado
Você tem maior poder para barganhar descontos no valor de aquisição
Tem acabamento e itens básicos ausentes num imóvel novo, como gabinetes e armários
Tem cômodos mais amplos. Em geral, o pé-direito é mais alto e as janelas são maiores
Os dois exemplos acima mostram que a escolha de um imóvel novo ou usado depende das prioridades e das necessidades de cada um. Se a pessoa busca espaço e preço, o imóvel antigo pode ser a alternativa mais interessante, de maneira geral. Se ela valoriza mais a conveniência e a infra-estrutura de lazer, o imóvel novo tende a ser a melhor opção. Há vários outros aspectos para analisar e colocar na balança. Um deles é o valor do condomínio. A exemplo do que ocorre com um carro com vários anos de fabricação, um imóvel usado se deteriora mais rapidamente e pode exigir gastos imediatos com pintura e manutenção de tubulações e rede elétrica. “Para comprar um imóvel com mais de 30 anos, é preciso redobrar a atenção com a qualidade dos material usado”, diz o consultor Eugênio, da Elite Inteligência Imobiliária. Os prédios novos são administrados por empresas especializadas, o que, teoricamente, aumenta a chance de manter os custos sob controle. Os gastos com a estrutura e os equipamentos são geralmente rateados entre um número alto de unidades, o que reduz o valor que cabe a cada morador.
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