CHEGOU A HORA DE BAIXAR OS PREÇOS?

Alta recorde do valor dos imóveis coloca apartamentos das metrópoles brasileiras entre os mais caros do mundo e já provoca um efeito indigesto: a queda no ritmo de vendas. Não é o momento de mudar esse cenário?
Nos últimos anos, comprar um imóvel passou para a lista de prioridades de muitas famílias brasileiras. Emprego em alta, aumento da renda, expansão do crédito e uma enorme demanda reprimida construíram o cenário dos sonhos de qualquer incorporador. Desde 2009, a cidade de São Paulo viu nascer mais de 90 mil novas residências, marca muito acima das projeções dos empresários do setor. Com o mercado aquecido, os preços seguiram uma impressionante escalada. Segundo o Ibope Inteligência, entre abril de 2009 e outubro de 2011, o valor médio do metro quadrado de imóveis novos subiu 85% na capital paulista. Detalhe interessante: no mesmo período, a inflação foi de 14%. "Sabíamos que não estávamos vivendo uma realidade duradoura", afirma Marcos França, diretor comercial da construtora Requadra, que pouco tempo atrás vendeu as 256 unidades de um de seus empreendimentos em apenas duas horas. Hoje em dia, é comum encontrar apartamentos de classe média (três dormitórios em bairros sofisticados) que custam mais de R$ 1 milhão. "O mercado está testando até onde vai o ponto de resistência do consumidor", diz Antonio Carlos Ruótolo, diretor de geonegócios do Ibope. Alguns indicadores revelam que esse ponto máximo parece ter chegado. De acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), nos oito primeiros meses de 2011, as vendas de imóveis em São Paulo recuaram 24%.
A psicóloga Ana Paula Carta Correia e o engenheiro Carlos Pinto se surpreenderam ao procurar o primeiro imóvel. "Os preços estão inviáveis", diz Ana Paula. Casados há um ano e meio, eles moram em um apartamento alugado na Gávea, bairro central do Rio de Janeiro. A busca do casal recebeu um empurrão quando o locatário colocou o imóvel à venda. O apartamento, que tem dois dormitórios e mede 80 metros quadrados, valia R$ 450 mil há dois anos. Agora, está cotado em R$ 800 mil. O casal procura imóveis avaliados em até R$ 650 mil, mas a busca tem sido em vão. Mesmo dispondo de uma boa soma de recursos, eles não conseguem encontrar nada muito interessante. "Se não der certo, vamos ter de desistir e continuar morando de aluguel até juntarmos mais dinheiro." No Rio, a disparada de preços também foi motivada pela Olimpíada de 2016, que tem valorizado imóveis localizados principalmente nas regiões nobres. Apenas nos últimos seis meses, o valor do metro quadrado de imóveis novos subiu 18% na cidade. Nos edifícios comerciais de alto padrão, o metro quadrado da locação no Rio supera cidades como Nova York e Madri, segundo levantamento da Cushman & Wakefield (leia quadro).
"A alta dos preços não foi artificial, pois havia uma demanda
reprimida, mas alguns valores estavam além da realidade"
Francisco Diogo Magnani, presidente da MZM Construtora
"O que se vê é o ápice de um movimento de 15 anos", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP. Segundo ele, os anos 90 foram uma década perdida para o setor imobiliário, período marcado por preços deprimidos e demanda tímida. "Os imóveis se readaptaram à nova realidade do Brasil", diz Crestana. Significa, portanto, que os valores vão começar a cair? Não é bem assim. "Estamos muito próximos de um teto", diz o executivo do Secovi. "A tendência é a estabilização." Alguns empresários admitem que houve excessos. Presidente da MZM Construtora, uma das líderes do mercado paulista, Francisco Diogo Magnani afirma que a alta de preços não foi artificial, já que havia forte demanda reprimida, mas faz uma ressalva. "Alguns valores estavam além da realidade." Para Newman Brito, diretor-executivo da Tecnisa, a queda de preços está longe de acontecer. "Uma desvalorização dos imóveis é totalmente impensável hoje no Brasil", afirma o executivo. O que é certo é que alguns ajustes deverão ser feitos. A redução do ritmo de vendas provocou impactos negativos na cotação das ações das construtoras, que lideram as baixas do ano na Bovespa. As empresas, portanto, precisam mudar esse quadro. "Já não há mais razão estrutural, como aumento de custos da construção, para explicar a contínua alta de preços", diz João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.

É PRECISO APROFUNDAR ESTUDOS SOBRE A POUPANÇA PARA NÃO PREJUDICAR CRÉDITO IMOBILIÁRIO

SÃO PAULO - O governo deve aprofundar os estudos sobre a poupança para que eventuais mudanças não prejudiquem o crédito imobiliário. A observação é do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo).
De acordo com a entidade, nos últimos sete anos, a oferta crescente de recursos provenientes da poupança impulsionou o mercado imobiliário e alavancou o crescimento da construção e do país.
Entretanto, com o crescimento do crédito para a construção e aquisição de imóveis a uma taxa de 50%, enquanto a poupança avança 15%, os recursos, avalia o Sindicato, poderão ser insuficientes para atender à demanda a partir de 2013, o que cria a necessidade de aumentar para 70% o percentual de recursos das cadernetas que as entidades financeiras devem destinar obrigatoriamente para o crédito imobiliário. Atualmente, este valor é de 65%.
Outras medidas
O Sindicato propõe ainda que o governo diminua a fatia dos depósitos da poupança, recolhida compulsoriamente ao Banco Central, além de estimular novos instrumentos financeiros de captação de recursos para o financiamento imobiliário.
Outras propostas pedem o estímulo aos instrumentos existentes, fortalecimento do mercado secundário, facilitação da securitização, concentração dos atos de registro em uma só matrícula e cuidado redobrado, para que, ao se preservar os fundos de renda fixa, não se afaste os investidores da caderneta de poupança, o que poderia acarretar em diminuição do crédito imobiliário.
Poupança
Diante da perspectiva de continuidade de queda na taxa básica de juros, voltou à tona especulações sobre uma possível mudança na remuneração da poupança, que atualmente é de 0,5% mais taxa referencial e é isenta de Imposto de Renda e de taxa de administração.
A ideia, segundo SindusCon-SP, é atrelar a remuneração da poupança a 80% da taxa Selic, mais TR, visto, que com a redução da Selic, a poupança ficará cada vez mais atrativa, na comparação com os investimentos de renda fixa, que financiam a dívida pública do governo.

CORRETOR DE IMÓVEIS TAMBÉM PRECISA DE SEGURANÇA QUANDO VENDE O IMÓVEL

Não é só o proprietário que deve se preocupar com a segurança na hora da compra do imóvel. Com o grande índice de violência no país, o corretor de imóveis também deve buscar mecanismos em sua rotina de atendimento para evitar surpresas desagradáveis.
“Tenho percebido há muito tempo que alguns corretores não se preocupam quando um possível cliente liga interessado em conhecer uma unidade disponível. Essa é uma preocupação que as imobiliárias, corretores e proprietários de imóveis, devem ter. Da mesma forma, os vendedores proprietários que abrem as portas de suas casas com muita facilidade sem saber, ao menos, de quem se trata,” afirma o corretor de imóveis Rodrigo Barreto, em seu blog.
Informações sobre o cliente
Ter o máximo de informações dos clientes é um processo de fundamental importância na visão de Barreto. “Normalmente os clientes compradores não gostam de passar informações pessoais por telefone aos corretores. Mas isto gera maior credibilidade no trabalho dos profissionais do ramo imobiliário. Além disso, este é o mínimo para se ter segurança, tanto para os corretores de imóveis como para as famílias que aguardam receber em suas casas um possível cliente comprador,” comenta.
Alguns clientes podem não se sentirem à vontade ao transmitir algumas informações pessoais. Mesmo assim, esta é uma ação que pode fazer a diferença mais tarde. “Se o cliente passar uma informação truncada, facilmente o corretor perceberá que há algo de errado com as informações prestadas. Por outro lado, os verdadeiros clientes ao perceberem este diferencial no atendimento, caso tenha interesse em vender seu imóvel, não terão dúvida a qual profissional irá confiar a comercialização do seu patrimônio”, explica.
Essas dicas além de prevenir possíveis atos criminosos podem evitar prejuízos com despesas e indenizações pela falta de responsabilidade, compromisso e o cuidado necessário com a prestação do serviço, ao qual o profissional deve estar sempre empenhado.

NOVO TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA PERMITE INCLUSÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM CONTRATOS DE IMÓVEIS NA PLANTA

TAC assinado pelo Secovi-SP e Ministério Público deixa o contrato mais claro sobre os atrasos nas obras. Medida é válida para São Paulo, mas pode se estender para outros Estados também.
Segundo recomendações, prazo máximo de tolerância é de 180 dias O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e o Ministério Público Estadual de São Paulo (MP-SP) assinaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) para que as empresas incorporadoras sejam orientadas a incluir nos contratos de venda de imóveis na planta cláusulas sobre o prazo de tolerância para a entrega das obras.
Segundo comunicado divulgado pelo MP-SP, o sindicato ficará responsável por informar e orientar empresas incorporadoras para que incluam nos contratos de alienação de unidades autônomas cláusulas contratuais que dêem maior transparência e informações mais claras ao consumidor, como a de informação de prazo estimado da obra e o prazo de tolerância para conclusão da construção.
"O TAC não obriga empresa nenhuma a colocar as cláusulas em seus contratos. O Secovi-SP entende que são boas práticas que devem ser adotadas pelas incorporadoras", disse João Crestana, presidente do Sindicato. "No caso de um julgamento, por exemplo, o juiz poderá levar o TAC em conta, a favor ou contra a incorporadora", disse.
As incorporadoras poderão, ainda, incluir nos contratos uma cláusula de regramento do prazo de tolerância, que não poderá ser superior a 180 dias além do prazo estimado de obra. Também poderão encaminhar aos consumidores de cada empreendimento, periodicamente, relatórios informativos sobre o andamento das obras. Além disso, as empresas poderão informar, com antecedência mínima de 120 dias, se o prazo estimado da obra se estenderá pelo prazo de tolerância.
É recomendado que os contratos também contenham cláusulas penais para o caso de descumprimento pela incorporadora. No caso de ultrapassar o prazo de tolerância existente no contrato, a incorporadora receberá multa mínima de 2% sobre o valor já pago pelo comprador à incorporadora da obra, mais 0,5% por mês de atraso.

Intolerância a atrasos

Tramita na Câmara dos Deputados o projeto do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP) para tornar nulas as cláusulas contratuais que instituírem tolerância para atraso na entrega da obra. De acordo com o Projeto de Lei 178/2011, no caso de atraso a construtora terá de pagar o correspondente a 2% do valor do contrato ao comprador e a multa deverá ser atualizada monetariamente e acrescida de juros de 1% ao mês, até a data efetiva da entrega.
O deputado alega que os problemas que possam ocorrer nas obras já estão considerados no prazo estipulado antes da entrega da obra e, por isso, não deveria haver prazo de tolerância. Segundo Crestana, o Secovi-SP entrou em contato com o deputado explicando a necessidade do prazo de tolerância. Eli Correa Filho teria afirmado que estudaria mais o caso.

GOLDFARB NEGA QUE SÓCIO DE CANDIA SEJA DIRETOR DA CONSTRUTORA

O vice-presidente da Goldfarb, Paulo Petrin, disse em depoimento à Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) da Corrupção na manhã na manhã de quarta-feira (19) que as contrapartidas cobradas pelo Ministério Público para a construção de empreendimentos imobiliários em Campinas não estavam previsto em lei. A construtora teve três empreendimentos embargadas no Parque Jambeiro por falta de obras de infraestrutura para o trânsito e escoamento de água da chuva. Para suspender os embargos, a empresa assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), se comprometendo a investir R$ 15 milhões para resolver o problema.
Os integrantes da comissão também questionaram o vice-presidente da Goldfarb sobre a ligação da construtora com Washington Deneno, sócio de Ricardo Candia, ex-diretor do Controle Urbano da Prefeitura de Campinas, em uma empresa imobiliária. A CPI da Corrupção afirma que Deneno se apresentava como diretor da Goldfarb, informação negada por Petrin. "Ele é apenas um prestador de serviços de corretagem e faz a intermediação na venda de terrenos", rebateu o representante da construtora.
O presidente da CPI, Artur Orsi (PSDB), também pediu explicações a Petrin sobre os estudos de viabilidade para a construção dos empreendimentos no Parque Jambeiro, que, segundo o MP, apresentam diversas irregularidades. O vice-presidente da Goldfarb defende que "todos os estudos técnicos mostravam que o empreendimento era viável".

Reunião

A Goldfarb também se reúne na tarde desta quarta-feira com o Procon para definir um acordo que apresente soluções imediatas em relação aos benefícios que devem ser oferecidos aos compradores de apartamentos da construtora.
As outras empresas que tiveram empreendimentos embargadas não foram notificadas para participarem da reunião com o órgão de defesa do consumidor.
Entrega dos TACs
A Prefeitura de Campinas deve entregar ao Ministério Público na tarde desta quarta-feira o TAC assinado pelas construtoras GoldFarb, MRV e Sol Panamby. O encontro entre o promotor Valcir Kobory e os representantes da prefeitura está marcado para às 16h. As liberações das obras embargadas só devem acontecer após um parecer do MP e não há prazo para isso.
Saiba mais

CPI

A CPI da Corrupção foi instaurada no início de setembro para analisar contratos públicos suspeitos de irregularidades com empresas como a Sanasa, o Instituto Cidade e a Emdec, além das denúncias das antenas irregulares e de empreendimentos imobiliários em Campinas. A comissão também pretende rastrear e devolver aos cofres públicos o dinheiro que teria sido desviado pela corrupção na cidade.
O prazo para a conclusão das investigações é de 90 dias, que pode ser prorrogado por mais 30. Fazem parte da comissão os vereadores Artur Orsi (PSDB), Miguel Arcanjo (PSC), Sebastião dos Santos (PMDB), Campos Filho (DEM), Élcio Batista (PSB), o Politizador (PMN) e Cidão Santos.

CONTRATOS NOVOS DE ALUGUEL SOBEM 17,6%

Variação acumulada nos 12 meses terminados no mês passado em São Paulo volta a se aproximar do recorde.
Para os contratos em andamento, reajustados pelo IGP-M, o acréscimo será bem menor, de 7,5%
Os contratos novos de locação residencial assinados na capital paulista tiveram aumento médio de 17,55% nos últimos 12 meses terminados em setembro, de acordo com os dados adiantados pelo Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo para a Folha. A variação voltou a ficar próxima do recorde registrado em julho (18,14%), considerando a série histórica da entidade, iniciada em janeiro de 2006.
Para os contratos em andamento com aniversário em setembro corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), a alta será bem menor (7,46%).
"A tendência é voltar a ter um equilíbrio", afirma Francisco Crestana, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, sobre o descasamento entre os dois indicadores na cidade.
"Esse descompasso ocorre porque a procura de moradias para locação é maior do que a oferta em determinadas regiões", acrescenta. Em setembro, o aluguel para os contratos novos subiu, na média, 2,1% em relação ao mês anterior, sendo puxado pelas moradias de um dormitório (2,5%).

NEGOCIAÇÃO
O inquilino que conserva o imóvel e paga em dia, no entanto, pode tentar negociar um reajuste menor com o locador ao renovar o contrato, ressalta Crestana.
Casas e sobrados foram locados mais rapidamente, levando de 13 a 30 dias, ante um período de 20 a 40 dias para os apartamentos. No mês passado, o tipo de garantia mais usado foi o fiador (48%), à frente do depósito de até três meses de aluguel (31,5%) e do seguro-fiança (20,5%).
Para João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate", núcleo que faz parte da Poli/USP (Universidade de São Paulo), não é possível fazer uma relação com a desaceleração do preço dos imóveis novos na capital.
"Não há uma estrutura mercadológica definida", pondera, com os investidores ainda tendo uma participação pequena no nicho residencial. Para imóveis comerciais, explica, os investidores tendem a precificar o valor do bem em função do aluguel que podem alcançar.

CLIENTE QUE RECEBER IMÓVEL COM MAIS DE 6 MESES DE ATRASO TERÁ DE SER INDENIZADO

Acordo firmado entre Secovi e Ministério Público prevê multa à incorporadora de 2% do valor pago, mais 0,5% a cada mês de espera
Atrasar a entrega de um imóvel em mais de seis meses renderá multa mínima de 2% sobre o valor já pago pelo comprador à incorporadora da obra. Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) assinado pelo Ministério Público Estadual (MPE) e o Sindicato da Habitação do Estado (Secovi-SP) ainda prevê mais 0,5% de multa a cada mês de espera. As novas regras valerão para contratos assinados a partir de 26 de novembro.
O TAC determina que o dinheiro seja devolvido, na forma de desconto, em um prazo máximo de 90 dias após a entrega das chaves ou assinatura da escritura definitiva. As empresas ainda devem avisar, com quatro meses de antecedência, sobre problemas no andamento das obras, para que os compradores possam se programar.
O acordo foi assinado com representantes da sede paulista do Secovi, que reúne 4.500 incorporadoras no Estado, mas, no entendimento do MPE, deverá ser válido em todo o País, já que a Promotoria de Justiça do Consumidor, responsável pelo TAC, tem abrangência nacional.
Segundo o promotor Roberto Senise Lisboa, a multa de 2% tem caráter compensatório. "A intenção é compensar o consumidor que não pôde mudar no período estimado e teve de morar na casa da sogra ou alugar um apartamento, por exemplo. Até agora, essa situação não era prevista nos contratos e, por isso, o comprador não tinha um mecanismo para defender seus interesses."
A imposição de uma penalidade, de acordo com Lisboa, ainda preenche uma lacuna na legislação. "Os contratos mencionam o prazo de tolerância, que já é de seis meses, mas não informam o que acontece depois. Por causa disso, muitos consumidores que se sentem prejudicados buscam o respaldo da Justiça, mas essas ações demoram anos e nem sempre a indenização é alcançada."
A definição de uma multa padrão é considerada um avanço pela Promotoria. "Ela servirá de base para qualquer contrato. O porcentual estabelecido, de 2%, foi negociado com o sindicato. É claro que não existe um parâmetro que seja 100% equivalente, mas esse é o valor que o consumidor paga se atrasa o seu pagamento. Por isso, fizemos a regra inversa", explica o promotor.
Qualidade. Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, o acordo servirá para regular o mercado e oferecer aos consumidores um padrão de qualidade. "Estabelece um padrão transparente para todas as partes. Com ele, o consumidor conhecerá quais são os parâmetros considerados bons para o mercado. Ele saberá se a incorporadora se compromete ou não a pagar multa, por exemplo. Assim, poderá escolher melhor as garantias de seu negócio."
Crestana ressalta, no entanto, que o TAC não tem caráter de lei. "O Ministério Público não legisla, por isso as empresas podem contestá-lo. Mas, normalmente, quando fazemos um movimento desse tipo, a adesão ocorre."
Na prática, tanto o Secovi quanto o MPE esperam que a medida tenha como consequência um maior comprometimento das empresas na entrega das obras no prazo estimado. Nos últimos oito anos, segundo o sindicato, o volume de empreendimentos no Brasil aumentou cerca de 25 vezes. O crescimento provocou diversos problemas para o consumidor e também para as construtoras, que tiveram dificuldades em contratar mão de obra, comprar material e, claro, cumprir prazos.
"Para se ter uma ideia, em 2002 o volume de financiamentos de imóveis no País era de R$ 4 bilhões. No ano passado, esse total chegou a R$ 100 bilhões. O mercado está se adaptando a todas essas mudanças. Nenhuma empresa faz obra para atrasar. O atraso é terrível para o comprador, que não vai ter onde morar, e muito ruim para a empresa, que continua pagando juros", afirma Crestana.
Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital, o TAC "é um estímulo ao atraso na entrega do imóvel". Isso porque, para ele, as construtoras não terão prejuízos ao cumprirem os termos acordados com o Ministério Público.
Ele explica que contratos de venda de imóveis na planta têm parcelas corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), cujo reajuste mensal supera 0,8%. "Essa multa deveria ser calculada pelo valor total do imóvel, não pelo valor já pago, assim como ocorre com INCC."