ALUGUEL DE ESCRITÓRIO CLASSE A SOBE 17,9% EM SP

O valor do aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo disparou no ano passado, impulsionado pelo descompasso entre oferta e demanda. Segundo levantamento da consultoria imobiliária Colliers International, obtido pela Agência Estado, o valor médio pedido nas locações de imóveis corporativos de classe A na capital paulista cresceu 17,9% em 2011, maior alta registrada desde 2007, quando chegou ao pico de 54,8%. O dado de 2011 representa uma forte aceleração se comparado ao avanço de 9 2% em 2010. Para este ano, a consultoria ainda espera uma nova alta, na faixa de 10%. A taxa de vacância (porcentual de imóveis vagos dentre o estoque total) em São Paulo foi de apenas 1,6% no quatro trimestre, um dos menores níveis entre as 172 cidades em 56 países cobertas pela pesquisa. Se considerado o estoque de Alphaville, bairro empresarial de Barueri, na região metropolitana, a taxa de vacância foi de 5,1%. Nos últimos anos, vem aumentando o número de empresas que procuram se instalar em prédios mais espaçosos e funcionais, que ajudam a melhorar a produtividade das operações. Entre as principais locatárias estão as instituições financeiras, prestadoras de serviços e companhias ligadas ao varejo. "O aumento dessa demanda está atrelado ao crescimento generalizado da economia nos últimos anos", explicou o gerente de escritórios da Colliers, André Strumpf. Por outro lado, o mercado imobiliário não consegue atender imediatamente o aumento da procura devido à falta de terrenos para novos prédios, à demora no processo de licenciamento e ao período para execução das obras. "Um novo empreendimento leva cerca de quatro anos para ser entregue", observou Strumpf. A consequência é que o valor médio pago mensalmente pelo metro quadrado duplicou nos últimos cinco anos, passando de R$ 52,5 em 2006 para R$ 118,5 no final de 2011. Entre os bairros pesquisados, o preço mais alto foi verificado nas regiões da Faria Lima (R$ 185), Itaim (R$ 178) e Vila Olímpia (R$ 133). Entre aqueles abaixo da média ficaram Chácara Santo Antônio (R$ 68), Alphaville (R$ 69) e Barra Funda (R$ 80). Demanda e tendências A taxa de vacância de 1,6% em São Paulo nos últimos três meses do ano foi maior que a taxa de 0,5% do trimestre anterior e acima também do 1,2% registrado no mesmo trimestre do ano anterior. Entre as regiões pesquisadas, as mais ocupadas foram Barra Funda e Chácara Santo Antônio, com vacância zero, Berrini e Paulista, com vacância de 0,4%, e Vila Olímpia, com 0,5%. Apesar de baixo, o nível de vacância de 1,6% em São Paulo no quarto trimestre de 2011 foi o maior do ano passado. Além disso, ele interrompeu um ciclo de queda da vacância que perdurava desde o fim de 2009, quando estava em 8,4%, e seguiu até o terceiro trimestre de 2011, quando atingiu 0,5%, a menor do ranking global da Colliers. A consultoria atribuiu a elevação no fim do ano passado a um clima de maior cautela entre o empresariado. "Com os preços altos dos alugueis e as incertezas vindas da Europa, muitas empresas puxaram o freio de mão", disse André Strumpf. Para 2012, a consultoria estima que serão entregues 500 mil metros quadrados de imóveis corporativos classe A em São Paulo, um volume bem maior que os cerca de 190 mil metros quadrados entregues em 2011. O aumento é explicado pelo crescimento do mercado imobiliário e pelo atraso na conclusão de empreendimentos importantes do ano passado, como o Pátio Malzoni (de 68,6 mil metros quadrados, na Faria Lima) e o Brascan Century Plaza, Torre Corporate (de 29,9 mil metros quadrados, em Alphaville). Com o crescimento da oferta, Strumpf estima um aumento da taxa de vacância para o nível de 3% em São Paulo e de 8% se contabilizados o estoque da capital e de Alphaville. No entanto, o gestor descarta a possibilidade de recuo nos valores de locação, argumentando que a demanda continuará crescente e que boa parte dos novos empreendimentos a serem entregues já têm contratos firmados de pré-locação. "Não haverá queda, apenas um crescimento mais moderado em relação a 2011, na faixa de 10%."

UNIVERSITÁRIOS AQUECEM MERCADO REGIONAL

Segundo Habicamp, procura cresce 40% neste início de ano letivo em comparação com o mesmo período de 2011. O início do ano letivo nas universidades de Campinas fez com que a procura por imóveis na cidade disparasse. Segundo estimativa da Habicamp (Associação Regional da Habitação), a busca por um imóvel, seja para compra ou aluguel, cresceu aproximadamente 40% neste ano em relação ao mesmo período do ano passado. O presidente da Habicamp, Francisco Oliveira Lima Filho, explica que, historicamente, o início do ano é um período de muito crescimento imobiliário, mas 2012 superou as expectativas. “A procura está muito grande. Fizemos uma pesquisa junto às principais universidades e chegamos à conclusão de que serão cerca de 5 mil novos alunos vindos de fora de Campinas. Levando em conta uma moradia para duas pessoas, precisaríamos de 2,5 imóveis. Campinas e região são consideradas como um dos melhores lugares para estudar e para morar”, disse. Segundo a Habicamp, o aluguel de um apartamento de dois dormitórios no Centro da cidade, mobiliado, custa em média de R$ 1 mil a R$ 1,5 mil. Os lugares mais procurados pelos estudantes são os bairros próximos das universidades, seguidos pelo Centro. “O problema é que no ano passado tivemos uma queda de 18,35% em aprovações de planta em relação a 2010, o que ajudou a aumentar esse déficit de 2,5 mil moradias”, pontuou Lima Filho. José Renato Rodrigues, gerente de locação da Imobiliária Professor Sebastião, localizada no distrito de Barão Geraldo e distante poucos quilômetros da Unicamp (Universidade Estadual de Campinas), confirmou o aumento do movimento originado pelos universitários. Ele alerta para os estudantes que estão de mudança para a cidade não deixarem para procurar uma moradia de última hora. “Nesta época de grande procura, os estudantes correspondem a aproximadamente 90% do movimento da locação. Os que demoram a procurar não encontraram tantas opções de imóveis disponíveis, terão opções mais distantes das universidades e valores mais elevados do que os que procuram imoveis mais cedo”, explicou. O estudante de Análise de Sistemas da PUC-Campinas (Pontifícia Universidade Católica de Campinas) Mário Paiva, 24, alugou uma kitnet há cerca de dez dias. Ele morava em Mogi Guaçu e fazia o trajeto diariamente, mas optou em ficar na cidade. “Pelo que me disseram o preço está acessível, até por ser perto da faculdade e do trabalho, mas achei um pouco caro, até pelo tamanho do imóvel. Morar em Campinas vai ficar mais prático e vou cansar menos”, justificou o estudante.

SÍNDICOS ESTÃO MAIS JOVENS E DEMOCRÁTICOS

Com boom imobiliário, surge novo perfil dos gerentes de prédios, que fazem cursos e deixam de ser amadores. São 4 milhões vivendo em condomínios na capital e 30 mil síndicos para administrar essas novas microcidades. Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento. Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito aos paulistanos: a do condomínio. Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano. A reportagem ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade. Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade. BOOM IMOBILIÁRIO O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos, que são assumidos por síndicos igualmente jovens. Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, transparência financeira e sustentabilidade. É o caso da enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente. Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. "Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver." Agora, a meta é recuperar as flores do jardim. PERFIS DIVERSOS De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa. "Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios", avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro "Revolucionando o Condomínio". Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas. É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos. Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. "O síndico não é mais amador.” CARTA NA MANGA Dentro do novo perfil de síndicos, mais jovem e graduado, há dois extremos: o síndico novato e o profissional, contratado pelo condomínio. O novato é inexperiente, mas também muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio. Já o profissional, também chamado de "gerente" de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática. Mas ambos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico. Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), a empresa oferece apoio, mas quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias de moradores.

RECEITA FISCALIZA DONOS DE CASAS EM CONDOMÍNIOS

Alvo da ação iniciada sábado são residências no Litoral e na Região Metropolitana. Em uma ação para chamar a atenção de proprietários de imóveis com possíveis irregularidades fiscais, a Receita Federal começou neste sábado a sobrevoar com um helicóptero residências em cerca de 20 condomínios do Litoral Norte e Região Metropolitana. A partir da Operação Sobrevoo, a estimativa é recuperar até R$ 120 milhões de pendências relacionadas a contribuições previdenciárias da construção civil no Estado. Conforme a Receita, existem fortes indícios de recolhimento de contribuições previdenciárias inferiores ao que seria devido conforme a área construída e casos de não pagamento.As conclusões são baseadas em um trabalho deflagrado há dois meses por fiscais, aliado ao cruzamento de dados fornecidos por prefeituras. O superintendente da Receita no Estado, Paulo Renato Paz, ressaltou, em entrevista no Aeroporto Salgado Filho na manhã de sábado, que o uso do helicóptero surte "efeito psicológico" sobre os contribuintes: - “As pessoas vão perceber que estão sendo observadas.” Paz afirma que já estão na mira 900 contribuintes por sinais detectados de aumento do patrimônio sem renda compatível, por exemplo. Com a iniciativa, a Receita pretende, inicialmente, incentivar a regularização espontânea, tanto por parte dos donos das casas quanto das incorporadoras. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado, Paulo Garcia, diz encarar com naturalidade a ação: - A construção civil é uma atividade que deve ser fiscalizada como qualquer outra. Contas em dia O QUE É A CONTRIBUIÇÃO PREVINDENCIÁRIA: - É um tributo devido sobre remunerações pagas ou creditadas aos empregados, trabalhadores avulsos e autônomos que prestem serviço durante a construção. COMO REGULARIZAR: - Interessados em corrigir a sua situação ou tirar dúvidas podem se dirigir às unidades da Receita Federal. É aconselhável agendar o atendimento pelo telefone 146 ou pelo site www.receita.fazenda.gov.br. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE: - Da empreiteira, quando o dono do imóvel contratar empreiteira pessoa jurídica que se responsabilize pela contribuição previdenciária e matricule a obra junto à Receita. .- Do proprietário do imóvel, quando administrar diretamente a obra, contratar um empreiteiro pessoa física, ou se a empreiteira pessoa jurídica contratada deixar de matricular a obra em seu nome. ATENÇÃO AOS PRAZOS: - A partir desta segunda-feira, é possível regularizar a situação de forma espontânea, evitando multas. - A partir de 1º de maio, quem continuar em situação irregular pode ser notificado. Além de pagar a contribuição, sofrerá multa que pode variar de 75% a 225% sobre o valor devido e ainda ser denunciado ao Ministério Público Federal por crime de natureza fiscal. PARCELAMENTO:  Para pessoa física, o valor mínimo da parcela é R$ 100 e o prazo máximo de parcelamento é de 60 meses, com multa de mora de 20% e juros pela taxa Selic. EXEMPLO: O valor da contribuição previdenciária varia conforme o padrão do imóvel, área, CUB do local e número de banheiros. O proprietário de uma residência nova onde more apenas uma família em Porto Alegre, com dois pavimentos, até três banheiros e 100 metros quadrados, deve recolher R$ 1,7 mil. ISENÇÃO: - Não precisa pagar o proprietário pessoa física que não tenha outro imóvel, desde que seja para uso próprio residencial de apenas uma família e enquadrado como econômico ou popular, com até 70 metros quadrados.

NÃO HÁ ESPAÇO PARA REDUÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

IMOBILIÁRIAS DE SÃO CARLOS, SP, DISPUTAM UNIVERSITÁRIOS COM BRINDES

Para atrair os estudantes, vale oferecer desde chopp até tablets. Setor injeta cerca de R$ 4 milhões na economia mensalmente. Com o início do ano letivo das universidades em São Carlos, no interior de São Paulo, o mercado imobiliário fica aquecido. Somado ao déficit de moradia de 15% a 20%, segundo o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Daniel Vilani, está um renda de cerca de R$ 4 milhões mensais na economia local. Para atrair o universitário e ganhar da concorrência as imobiliárias têm oferecido os mais curiosos brindes para quem fechar um contrato, que vão desde um chopp ou um table até um city tour pela cidade. São esperados 2.807 novos universitários para cursos na Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) e para o campus da Universidade de São Paulo(USP) na cidade. Deste total, a expectativa é que 90% venham de outras cidades, em busca de moradias. Matriculados nas graduações das duas universidades há cerca de 10 mil estudantes. De acordo com o Creci, a média gasta em moradia por estudante é de R$ 450, levando-se em conta os que moram sozinhos e os que preferem montar grupos, as chamadas repúblicas. O negócio lucrativo fez uma das imobiliárias por à disposição dos estudantes três vans com motoristas e guias, que fazem visitas pelo entorno da UFSCar e da USP. No percurso, a parada obrigatória é em algum imóvel, seja casa, kitnet ou apartamento, para o cliente analisar a oportunidade. No fim da viagem, o universitário leva um mapa da cidade e brindes como cerveja e rodízio de pizza para quem fechar o contrato. Em outro estabelecimento da cidade, o estudante que fechar o contrato passa a concorrer a aparelhos tablets, um em março e outro em abril. A imobiliária oferece também uma sacola ecológica como brinde.

CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO É INTENSO NO INTERIOR DO ESTADO

São José dos Campos - O interior paulista tem vivido um grande boom imobiliário desde o ano de 2007, com menores custos de produção e com o consequente aumento da disputa por terrenos entre as construtoras e prestadoras de serviço. O desenvolvimento da região não está relacionado apenas com a qualidade de vida presente no local, mas a indústria imobiliária vem aproveitando esse potencial das pequenas cidades para diversificar produtos em diferentes demandas, com habitações que vão de populares até alto padrão. Uma dessas regiões é o Vale do Paraíba, mais propriamente na cidade de São José dos Campos. A Akamines Negócios Imobiliários, empresa cujo objeto é facilitar todo o trâmite burocrático na área imobiliária, está presente no local desde abril de 2010 e busca levar, à região, profissionais com conhecimento de mercado para atender a demanda local. "O Vale do Paraíba é uma região em expansão, está geograficamente bem localizada tomando boa parte do eixo Rio - SP, com boa infraestrutura viária, e tem se tornando um polo industrial", afirma Daniele Akamine, diretora da empresa e advogada especializada no ramo imobiliário. De acordo com o Sinduscon, São José dos Campos aponta como uma das grandes opções de empreendimentos no Vale do Paraíba. "Muitas famílias acabam se mudando para a região em busca de uma melhor qualidade de vida", completa Daniele.