URBANISMO INICIA FISCALIZAÇÃO ESPECÍFICA PARA REFORMAS SEM ALVARÁ

A Secretaria Municipal de Urbanismo inicia nesta quinta-feira, dia 1º de março, a fiscalização específica para reformas sem alvará, em prédios acima de três andares. Há um mês, uma ordem de serviço da Pasta determinou que proprietários de imóveis em prédios comerciais ou residenciais regularizem, no Departamento de Uso e Ocupação do Solo (DUOS), as reformas que estiverem em andamento.

O diretor do DUOS, Clóvis Martini, disse que a estratégia de fiscalização já está organizada, mas pode ser intensificada na medida em que o trabalho for avaliado. “A cidade está mapeada a partir do Centro e esse raio será ampliado gradativamente para o restante do município”, disse Martini. Em 15 dias, o pente fino na área central deve estar concluído e, em no máximo três meses, em toda área do município.

Segundo Martini, quatro fiscais da secretaria ficarão incumbidos desse trabalho. “Mas vamos analisar os resultados semanalmente e, se for necessário, ampliaremos o número”, disse. Os fiscais sairão à procura de vestígios de reforma, como caçambas e restos de material de construção. Se encontrarem, o proprietário será intimado a apresentar o alvará que permite a reforma. “Se não apresentar a documentação na hora, podemos dar um prazo de 24 horas a 10 dias para que isso seja feito. Caso a reforma não tenha permissão, haverá embargo e multa. Se o embargo for descumprido, a multa passa a ser diária”, avisa.

O diretor do DUOS prevê que os números vão refletir a atuação do fiscais. Desde o dia 1º de fevereiro, quando a Pasta intensificou a preocupação com reformas irregulares, as denúncias aumentaram. Em dezembro de 2011, chegaram à Prefeitura 96 pedidos de fiscalização em edificações; em janeiro, foram 151; entre 1º e 27 de fevereiro, foram 222 solicitações. “A grande maioria dos pedidos é para fiscalizar obras que possam comprometer a estrutura do prédio”, disse Martini.

Estrutura

A preocupação dos técnicos do Urbanismo é com as intervenções que colocam em risco a estrutura do imóvel. Em apartamentos e salas comerciais, por exemplo, são reformas que tenham relação com paredes, vigas e pilares. Casos como furos em vigas para passagem de fios, abertura numa parede, ou a eliminação dela, podem envolver a estrutura. Nesse caso, são necessários cálculos feitos com base nas plantas estrutural, hidráulica e elétrica. Avaliar se a parede é ou não estrutural é uma competência dos profissionais da área.

Apesar do aumento das denúncias, os alvarás de reforma e demolição concedidos entre janeiro e fevereiro deste ano são baixos. Foram 23 permissões concedidas no primeiro mês do ano e 27 alvarás em fevereiro. O diretor do DUOS acredita que isso reflete a falta de interesse dos proprietários em fazer a reforma dentro das normas. “Demos um mês para que a regularização da reforma fosse feita espontaneamente. Agora esse número vai subir como efeito da fiscalização”, prevê.

O secretario de Urbanismo, Luís Yabiku, ressalta que a quantidade de reformas e ampliações autorizadas pela secretaria é muito baixa em relação às obras em andamento na cidade. “Os proprietários não querem contratar um engenheiro ou arquiteto para projetar a reforma ou não fazem ideia do risco que existe ao reformar um imóvel sem acompanhamento técnico”, disse.

Denúncias

Apesar da fiscalização intensa, Yabiku espera contar ainda com denúncias e com a colaboração dos síndicos dos edifícios. “Os síndicos devem alertar os condôminos sobre necessidade de as reformas terem permissão da secretaria. Essa é uma preocupação que temos para evitar problemas, inclusive extremos, como os desabamentos que ocorreram no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo”, acrescentou o secretário.

As denúncias sobre suspeitas de reformas irregulares podem ser feitas por meio do telefone 156 ou pelo atendimento on line do Serviço 156, no site da Prefeitura (www.campinas.sp.gov.br). Outra forma de alertar a fiscalização é diretamente na secretaria, no Paço Municipal, de segunda a sexta-feira, entre 9h e 16h.

Documentação

Os valores para requisitar um alvará, e retirá-lo em caso de aprovação, variam entre R$ 160,93 e R$ 178,76. Os documentos necessários para solicitar o alvará de reforma sem acréscimo são:

1- Requerimento padrão, obtido no site da Prefeitura www.campinas.sp.gov.br

2- Esboço das modificações internas com o memorial descritivo e, se for modificação estrutural, o memorial de cálculo da intervenção

3- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida pelo engenheiro responsável pelo acompanhamento da reforma

4- Cópia da folha do carnê do IPTU que contém os dados cadastrais do imóvel

5- Documento de Informação Cadastral (DIC), preenchido através do site da Secretaria Municipal de Finanças

 (http://www.campinas.sp.gov.br/governo/financas/issqn/formulariosDIC.php)

6- Documentos pessoais do proprietário e do responsável técnico da reforma.

NORMA DE MANUTENÇÃO PREDIAL PASSA POR SEGUNDA CONSULTA PÚBLICA

Comissão de revisão da NBR 5674 decidiu disponibilizar para nova avaliação as alterações sugeridas durante o primeiro processo de consulta nacional O projeto de revisão da norma ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção) está novamente em consulta nacional no site da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O documento fica disponível para novas sugestões até o dia 7 de março. O processo de revisão foi iniciado pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT-CB-02) em setembro de 2010. De acordo com Ricardo Pina, do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e coordenador da comissão de revisão, muitas sugestões pertinentes foram apresentadas na primeira consulta pública realizada no final de 2011. "Como várias sugestões podiam ser aplicadas na norma, e também pela importância do documento, a comissão decidiu realizar uma nova consulta", disse. A norma estabelece que a gestão do sistema de manutenção inclua meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. A norma em vigor, segundo Pina, trata somente da questão operacional, sem entrar em detalhes na parte gerencial da manutenção. "Com a norma, pretendemos controlar todos esses processos de manutenção e, principalmente, registrá-los, para que todas as edificações tenham um histórico de trabalhos realizados no prédio", disse. "Muitas vezes é necessária a elaboração de um plano de gestão junto ao condomínio para que a manutenção seja feita de forma correta. A norma auxilia na elaboração desse plano e na sua execução", afirmou Pina. O objetivo da norma é que as edificações tenham programas de manutenção preventiva, para evitar problemas futuros. Conforme o documento, "a elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada". Para apresentar sugestões às emendas, os interessados devem entrar no site da ABNT, onde é possível acessar, visualizar e imprimir os textos. Para isso, deve ser criado um cadastro, denominado "ABNT Passaporte". Feito o cadastro, deve-se encontrar o projeto na área do CB-02, clicar no ícone da lupa correspondente à norma e votar nas emendas.

MAIS PROTEÇÃO AOS MUTUÁRIOS

Nos últimos anos o número de lançamento de imóveis disparou. Segundo levantamento do Secovi- Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo no ano de 2011 houve lançamentos de 38 mil unidades e comercializados 32 mil residências. Já o número de financiamento foi de 493 mil, que inclui a construção e compra de imóveis, com isso atingindo um valor de R$ 79,9 bilhões de empréstimo conforme pesquisa da Abecip - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Um dos fatores que contribuiu para a elevação do financiamento foram as facilidades oferecidas tanto pelos bancos como pelas construtoras. O primeiro oferece parcelas que chegam a durar trinta anos , a diminuição de taxas de juros e a liberação de crédito rápido. O segundo oferece prestações baixas no período em que o imóvel está na planta, além da vantagem na valorização do empreendimento e "brindes" atrativos na compra do apartamento. Porém, ai que mora o perigo, porque de uma hora para outra o comprador pode enfrentar problemas como: desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente e nas despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. Mas nessas situações o mutuário não tem proteção necessária até que se recupere financeiramente e consiga arcar com as prestações.

Mas há duas exceções de auxilio ao dono da propriedade, nos casos de emergência, que o governo deveria estender aos outros planos habitacionais. A primeira é realizada na COHAB - Companhia Metropolitana de Habitação, nas construções novas com a adoção do programa "Minha Casa Minha Vida" (PMCMV), pertencentes a famílias de renda de 0 a 3 salários mínimos, os mutuários podem aderir ao Fundo Garantidor. A outra é feita no programa "Minha Casa Minha Vida", desde julho de 2009 que é Fundo Garantidor Habitacional (FGH). Nele quem possui renda de três a cinco salários mínimos tem a cobertura de até 36 prestações, de cinco a oito salários o auxílio é de 24 parcelas e entre oito a dez salários a proteção é de 12 pagamentos no financiamento. O FGH, além de proteger no pagamento das prestações também reduz o valor dos seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e para Morte e Invalidez Permanente (MIP) do financiamento, oferece o corte de custos de cartório para o registro do imóvel e permite o uso do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Em contrapartida, o mutuário fica responsável pelo pagamento mínimo de 5% da parcela refinanciada, que serão devolvidos como bônus após o pagamento do refinanciamento. Também para ter a cobertura do fundo é necessário já ter quitado ao menos seis prestações do contrato. A quitação ocorrerá após o pagamento da última parcela no prazo estabelecido pelo devedor. Além disso, a cada seis meses é obrigatório comprovar a diminuição de renda para poder manter a proteção do FGH. Isso sem esquecer que o comprador deverá arcar com a contribuição de 0,5% nas seis primeiras prestações do contrato. O mutuário não é obrigado a recorrer ao fundo, mas se precisar, ele deve avaliar o risco de não conseguir honrar as prestações, pois é cobrado entre 5% e 6% de taxa de juros. Não há como negar as vantagens de obtê-lo. É essencial para que o devedor ganhe tempo para se recuperar financeiramente e continuar o pagamento das parcelas.

Mas porque não incluir o beneficio aos outros planos habitacionais, entre eles, SFH - Sistema Financeiro da Habitação, contratos anteriores ao PMCMV, CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (governo estadual) e SFI - Sistema Imobiliário Financeiro (privado), entre outros. Esses compradores podem ser afetados por imprevistos que pode comprometer a sua renda. Seria ótimo que eles tivessem essa proteção para que evitem o aumento da dívida desproporcional, principalmente, se ocasionada pela cobrança de juros abusivos. Em vez de diminuir, as prestações aumentam o que acaba virando uma ‘bola de neve’ sem fim e o adquirente do imóvel fica sem ter a quem recorrer. Há casos em que a dívida leva o dono do bem a perder a casa própria em leilões sem ter a oportunidade de renegociar o pagamento das prestações. Cara Dilma Rousseff, governadores e prefeitos é o momento de vocês darem mais atenção aos mutuários para que eles consigam realizar o sonho da casa própria com mais segurança.

REDE DE IMOBILIÁRIAS PROMETE FACILITAR VENDAS

Nascida da união de sete imobiliárias, foi lançada na manhã de ontem, na sede da Acia (Associação Comercial e Industrial de Americana), a Rede Imóveis Americana. A entidade foi criada com a finalidade de facilitar a compra e venda de imóveis por meio de um sistema único. Com o mercado imobiliário da RMC (Região Metropolitana de Campinas) em alta e a grande oferta de financiamentos públicos para a compra de imóveis, a expectativa das imobiliárias fundadoras é ampliar a quantidade de negócios. O mercado imobiliário está aquecido e cada vez mais dinâmico, por isso buscamos desenvolver uma ferramenta para proporcionar ao cliente benefícios e facilidades. Ainda não temos números específicos, mas a junção das imobiliárias vai trazer maior oferta", explicou o coordenador da rede, Fábio Santarosa. INTERLIGADO Segundo Santarosa, o sistema é interligado e quem pretende comprar um imóvel pode buscar no portal da rede na Internet as opções oferecidas pelas imobiliárias associadas, ou buscar um corretor de uma das empresas. A partir daí, o corretor oferece os imóveis disponíveis entre todas as imobiliárias que fazem parte da rede. A partir de março será distribuído um jornal mensal com o objetivo de divulgar a marca. No segundo semestre, o serviço também estará disponível para aluguel de imóveis. "O comprador poderá concentrar sua busca em apenas uma imobiliária da Rede. Quem quer vender pode escolher uma imobiliária que ficará responsável pela venda e divulgação. Contratando uma imobiliária, o cliente terá sete empresas e 30 corretores", explicou o coordenador da Rede Imóveis Americana. Germano Pavan Neto, presidente da Acia, diz esperar a adesão de outras imobiliárias. "É um projeto pioneiro no segmento de imobiliárias na cidade e acreditamos ser oportuno para Americana. Começamos com sete imobiliárias e estamos abertos para crescer ainda mais.” As sete imobiliárias que integram a Rede Imóveis são Absoluta Imobiliária, Adcon, Alliance Imóveis, Imobiliária Contato, Imobiliária São Bernardo, Imperium Imóveis e WPA Imóveis.

NÚMERO DE AÇÕES NA JUSTIÇA DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CRESCE 53%

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) junto aos fóruns da cidade de São Paulo mostra que o número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínios cresceu 53,36%. Em janeiro, foram registrados 888 casos contra as 579 ações ajuizadas no mês anterior. Comparado ao número de ações registradas em janeiro de 2011 (515 ações), houve retração de 72,42%. Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara, o que pode ter contribuído para o aumento no acumulado do ano são as despesas de final de ano. "Provavelmente, o paulistano gastou mais com presentes, viagens e lazer", afirma o dirigente, que aponta ainda o pagamento dos tributos (IPVA e IPTU) como fator de endividamento, assim como gastos com matrícula e material escolar. Contudo, segundo Gebara, a alta não deverá alterar o quadro de estabilidade observado nos últimos meses. Ele acredita que a tendência de queda deve ser retomada, porque a Lei 13.160, de julho de 2008, que permite o protesto de boleto de condomínio, mudou o comportamento dos inadimplentes. "Com a lei, os condôminos receiam ter seus nomes apontados nos serviços de proteção ao crédito, o que é muito positivo. Porém, nem mesmo a possilidade de protesto de boleto do condomínio tem conseguido frear a inadimplência", constata Gebara, que aconselha os síndicos e as administradoras a reforçarem as negociações de cobrança, buscando conscientizar os condôminos da importância desse pagamento para a manutenção da saúde financeira do prédio.

IMOBILIÁRIAS FIRMAM PARCERIA E CRIAM A REDE IMÓVEIS

Objetivo é incentivar o cooperativismo entre as imobiliárias Trabalho vai aprimorar o que vem sendo feito', afirma Pavan. O boom do mercado imobiliário e a união de sete marcas do ramo criou a Rede Imóveis Americana, lançada oficialmente na sexta-feira (24), na sede da Acia (Associação Comercial e Industrial de Americana). A prática reúne os imóveis colocados à venda e para locação em um único espaço, através de página na internet, além de possibilitar o cooperativismo entre corretores das diferentes bandeiras, que podem negociar também imóveis das parceiras envolvidas na iniciativa. "A intenção da rede é motivar o cooperativismo e a realização de negócios em parceria", afirmou Fábio Santarosa, diretor-coordenador da Rede Imóveis Americana. O interessado em adquirir algum imóvel pode escolher a imobiliária de sua preferência, que ficará responsável também pelo gerenciamento de todos os procedimentos da negociação, como a parte de documentação. De maneira automática, as demais imobiliárias passam a trabalhar de forma interligada para efetivar o negócio. "Cada uma das imobiliárias participantes tem disponível a carteira de imóveis de todas as outras para serem oferecidos ao mercado. O que acontece em conjunto é a divulgação de todos os imóveis disponíveis", explicou Santarosa. A rede movimentará o trabalho conjunto de 30 corretores de imóveis de Americana, que passaram por treinamento específico destinado à modalidade. O número de imobiliárias e administradoras de condomínios associadas à Acia chega a 89, de acordo com Santarosa, e a intenção é agregar mais participantes ao grupo. "É um trabalho que vem aprimora o que já é feito pelas imobiliárias", comentou Germano Pavan Neto, presidente da Acia.

AQUECIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO FAVORECE ADVOCACIA

A advocacia voltada ao segmento imobiliário está em alta, favorecida pelo bom desempenho da economia. Nunca se construiu e vendeu tantos imóveis no Brasil, a ponto de o país já aparecer no alto da lista dos maiores construtores imobiliários de todo o mundo. E com a economia em alta, cada vez mais um número maior de profissionais do Direito, de diferentes áreas de atuação, são chamados a respaldar negócios e iniciativas no mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, intervir na tentativa de solucionar uma gama quase infindável de litígios decorrentes de tal aquecimento. Um círculo virtuoso, no sentido clássico empregado à expressão. No ano passado, o volume de crédito habitacional para a compra ou construção da casa própria passou, pela primeira vez, a fantástica marca de R$ 200 bilhões - um crescimento de 45% em relação a 2010, quando o setor imobiliário também atingiu um patamar histórico, com 1,052 milhão de moradias financiadas com recursos das cadernetas de poupança e do FGTS, as duas principais fontes de crédito para a compra da casa própria. Tudo indica que o ritmo será mantido em 2012. Pelos números do Banco Central, o financiamento habitacional no Brasil corresponde a 4,8% do Produto Interno Bruto, um índice sem precedente, mas ainda bastante modesto quando comparado à média internacional. Junto com a explosão de vendas, estão velhos e novos problemas que, invariavelmente, encontram no judiciário o caminho mais conhecido, embora quase nunca o mais rápido para a resolução de litígios. As estatísticas consolidadas por entidades que atuam na defesa do mutuário indicam que pelo menos três em cada dez prédios novos entregues ao comprador apresentam problemas de vícios de construção ou defeito na obra. Parte desses casos é resolvida por meio de acordo entre a construtora e o comprador, mas a grande maioria vai parar nos tribunais, com resultados duvidosos e demorados. De certa forma, olhar pela janela e ver um prédio surgir praticamente do nada e olhar para a seção sobre direito imobiliário de uma boa livraria não difere muito. Tanto quanto o amplo segmento de compra e venda de casas e apartamentos, o mercado editorial jurídico também esbanja vitalidade. Na prateleira das grandes livrarias chama a atenção não apenas a grande quantidade de livros e autores que tem no mercado imobiliário o foco principal, mas também a diversidade dos temas abordados - das questões trabalhistas aos chamados vícios de construção, passando por questões que envolvem compra, venda, financiamento e crédito, registro e averbações, inventários e partilhas, tributação, condomínios e a própria atividade voltada à administração de bens imóveis, entre diversos outros tópicos presentes no dia a dia do cidadão (profissional ou não do mercado) e dos tribunais. Não é uma tarefa fácil relacionar todos os lançamentos, mas com a ajuda da internet dá para listar alguns dos títulos, exclusivamente voltados ao mercado imobiliário, com maior evidência nas prateleiras, na doutrina e na jurisprudência. Não tem o rigor técnico de uma pesquisa, mas pode orientar na escolha de quem precisa manter-se atualizado com o tema, independente da área de atuação ou do lugar eventualmente ocupado no balcão. Eventuais sugestões, sempre bem-vindas, podem ser encaminhadas pelo e-mail ao final da página. Como a área é extensa, voltaremos ao assunto em uma próxima coluna. A primeira sugestão de leitura é Direito Imobiliário, de Luiz Antonio Scavone Júnior, já em sua 4ª edição. O livro se destaca por oferecer ao leitor uma visão especializada do Direito sem jamais perder de vista a aplicação prática dos ensinamentos. Ao lado da legislação, da doutrina e da jurisprudência, o autor dedica boa parte das quase 1.400 páginas do livro para a abordagem de problemas cotidianos, como contratos de locação, financiamento imobiliário, vizinhança e convenções condominiais, entre muitos outros. Curso de Direito Imobiliário, do advogado e professor Hércules Aghiarian, segue uma linha parecida, mas também se destaca por apresentar farta coletânea das decisões adotadas por diversos tribunais, especialmente pelo STF e pelo STJ. Em sua 11ª edição, o livro é voltado basicamente para advogados e outros profissionais do direito e tem sido utilizado nos cursos de graduação e pós-graduação de várias instituições de ensino. Compra de Imóveis, de Bruno Mattos e Silva, vai direto ao ponto. O autor descreve o passo a passo para a aquisição da casa própria e enfatiza os cuidados necessários para que sejam reduzidos os riscos jurídicos inerentes ao negócio. Na prática, funciona como um manual para o comprador, ao mesmo tempo em que se mostra extremamente útil na chamada advocacia preventiva ou consultiva, uma vez que boa parte da abordagem do autor gira em torno dos aspectos que antecedem a compra do imóvel. Direito Registral Imobiliário, do desembargador Venício de Paula Salles, por sua vez, é um livro mais voltado para especialistas e de leitura um pouco mais complexa. Entre os temas abordados, o autor destaca o processo de retificação do registro de imóveis e mostra que nem sempre a melhor informação é necessariamente aquela que aparece em documentos, contratos, transcrições ou matrículas, mas sim a que se encontra materializada pela implantação do imóvel no solo, por suas marcas e marcos, a que verdadeiramente indica "se o imóvel está onde sempre esteve". Por fim, mas sem a pretensão de esgotar a relação, aparece o Guia Prático do Corretor de Imóveis, de Sylvio Lindenberg Filho, ele próprio corretor e consultor do mercado imobiliário há quase três décadas. A rigor, o livro foi escrito como forma de orientar a venda, o que por si só justifica a leitura também por parte do eventual comprador de imóveis. Os cuidados e as recomendações servem para os dois lados do negócio, pois o sucesso de um não está dissociado do outro. Um dos destaques do livro é o capítulo reservado ao estudo do imóvel à venda (ou a ser comprado), onde o autor detalha os vários fatores que, no conjunto, ajudam na formação do preço final. É, por assim dizer, o ponto inicial de um longo processo de efeitos múltiplos sobre diferentes áreas da economia e do judiciário. Serviço: Título: Direito Imobiliário - Teoria e Prática Autor: Luiz Antonio Scavone Júnior Editora: Forense Jurídica Edição: 4ª Edição – 2011 Números de páginas: 1.384 Preço: R$ 243,00 Título: Curso de Direito Imobiliário Autor: Hércules Aghiarian Editora: Lumen Juris Edição: 10ª edição – 2011 Número de páginas: 476 Preço: 120,00 Título: Compra de Imóveis Autor: Bruno Mattos e Silva Editora: Atlas Edição: 8ª Edição – 2012 Número de páginas: 464 Preço: R$ 90,00 Título: Direito Registral Imobiliário Autor: Venício de Paula Salles Editora: Saraiva Edição: 3ª Edição – 2012 Número de páginas: 262 Preço: R$ 70,00 Título: Guia Prático do Corretor de Imóveis Autor: Sylvio Lindenberg Filho Editora: Atlas Edição: 2011 Páginas: 182 Preço: R$ 53,00