ESPECIALISTAS ESTÃO OTIMISTAS COM MERCADO IMOBILIÁRIO

Secovi vê com otimismo segmento em 2012, motivado por aumento na renda, queda dos juros e mercado de trabalho favorável

Oferta de crédito, incremento na renda, situação confortável do mercado de trabalho brasileiro e juros em queda fazem especialistas enxergar com bons olhos o setor.

A expectativa de crescimento maior da economia brasileira em 2012, em relação ao ano anterior, deixa especialistas otimistas quanto ao desempenho do mercado imobiliário ao longo desse ano.

Inúmeras fontes do mercado acreditam em uma desaceleração do setor imobiliário em 2012, mas o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi) dá outro nome para essa previsão.

"Não chamaria de desaceleração, mas sim de ajustes, já que o setor se adapta a uma nova realidade do país, com uma nova classe C e ainda uma alteração na composição familiar", afirmou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Neste sentido, ele ponderou que mais do que estimar algo para esse ano é importante lembrar que 2010 foi um ano fora da curva.

Período em que "o PIB (Produto Interno Bruto) cresceu muito, a atividade estava acelerada, eram tempos que não se falavam dos problemas na Europa, nos Estados Unidos e ainda o mercado imobiliário brasileiro estava aquecido por conta do programa Minha Casa Minha Vida", contextualizou Petrucci.

Neste cenário, a entidade acredita que o mercado imobiliário (residenciais - com base em números próprios, considerando vendas e lançamentos - e escritórios, em referência a dados de entidades representativas em lançamentos) crescerá entre 5% e 10% em 2012.

Para o economista-chefe do Secovi, o otimismo leva em consideração a expectativa com o mercado de imóveis residenciais novos, agregando informações de outras entidades que avaliam o ramo de usados, e ainda de financiamento.

"Quando olhamos os outros dados e as próprias iniciativas do governo para estimular a economia nos deixam otimistas para o ano de 2012", comentou Petrucci.

E a crise internacional não intimida o setor até o momento.

"Não acredito que a crise vai impactar no segmento, porque a economia brasileira já vem sobrevivendo muito mais do mercado interno do que do externo. O Brasil tem um mercado consumidor grande e a renda continua em alta", considerou Petrucci.

A Akamines Negócios Imobiliários prevê um percentual de crescimento similar ao projetado pelo Secovi, em torno de 10%.

"Esperamos que o mercado continue bom esse ano, não acreditamos em queda, mesmo porque tem um déficit habitacional muito grande ainda. Percebemos ainda que as empresas estão crescendo de forma mais organizada, passado o boom, elas estão se adequando", explicou Daniele Akamine, sócia-diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

Segundo Daniele, diante do contexto macroeconômico melhor, a previsão é de crescimento significativo do crédito imobiliário em 2012, em torno de 30% a 40%, impulsionando o setor.

E por falar nisso, a Caixa Econômica Federal informou que contratou mais de R$ 12 bilhões em crédito imobiliário neste ano, aumento de 30,5% ante o contratado no mesmo do período do ano passado, quando emprestou cerca de R$ 8,7 bilhões.

CRESCE BUSCA POR CONDOMÍNIOS DE LUXO EM CIDADES PRÓXIMAS ÀS CAPITAIS

Os condomínios de luxo caminham a passos largos no Brasil. Inspiradas no modelo norte-americano, as versões brasileiras têm como iniciativa pioneira a criação do Terras de São José, localizado na cidade de Itu - SP. Lançado na década de 70, o empreendimento é fruto da aposta certeira da Senpar, empresa responsável pelos loteamentos.

Ao longo dos anos, os paulistanos perceberam que era possível viver a poucos quilômetros da metrópole desfrutando de sofisticação aliada à natureza e à prática de esportes como golfe, tênis e hipismo. Com tantos atrativos, condomínios como o Terras de São José chamam a atenção de quem busca qualidade de vida, segurança e opções de lazer.

O número de condôminos de luxo cresce rapidamente no estado de São Paulo. Tudo o que é oferecido pelos loteamentos atrai cada vez mais pessoas para cidades próximas às capitais. Seja para morar ou apenas passar o final de semana, os empreendimentos servem, também, como ferramenta de aumento do networking dos moradores.

Com lotes que variam de 1.200 a 2.300m² cada, os condomínios Senpar, que atualmente incluem o Terras de São José, o Terras de São José II e o Fazenda SerrAzul Santa Maria são entregues aos novos moradores prontos para receberem a construção que mais lhe agradar. Basta que o condômino decida qual o estilo de sua casa e desfrute dos privilégios oferecidos.

Sobre a Senpar

Com quase 50 anos de atuação no setor de empreendimentos imobiliários, a Senpar é referência quando o assunto é engenharia, terraplenagem, pavimentação e urbanização. A empresa é responsável por condomínios de luxo, como o Terras de São José, projeto pioneiro no Brasil criado na década de 70, primeiro condomínio fechado do país, e sucesso até os dias de hoje.

A Senpar também é responsável pelo desenvolvimento do SerrAzul, projeto que engloba condomínio Fazenda SerrAzul, Shopping SerrAzul, Hotel Quality, Outlet Premium, parque temático Hopi Hari e parque aquático Wet´n Wild, localizados às margens da Rodovia dos Bandeirantes. Seu sucesso lhe rendeu vários títulos. O Shopping Serrazul ganhou melhor projeto em estrutura metálica em 1989 e ficou entre os 5 melhores projetos do mundo na Fiabci em Paris. O conjunto da obra Serrazul ganhou o Prêmio Master Imobiliário pela Fiabci Internacional em 2009. O Terras de São José levou o mesmo prêmio em 2005.

A preocupação com a sustentabilidade e o respeito ao meio ambiente renderam ao grupo Senpar o reconhecimento da ONU - Organização das Nações Unidas - com a principal modalidade, Gold, de seu programa "Parceiros da Paz e da Sustentabilidade".

CONDOMÍNIOS CLUBE: ENTENDA AS VANTAGENS E DESVANTAGENS

Um clube no quintal de casa. É assim que podemos definir os ‘condomínios clube’, a tendência em construção residencial que já tomou grande parte dos lançamentos imobiliários nas grandes cidades.

A diferença neste tipo de moradia é dar praticidade e lazer ao morador de forma que ele reduza os motivos para sair de casa. Conforto, economia e segurança são os quesitos que ditam este conceito de moradia, que chega a oferecer mais de 60 itens de lazer em um único empreendimento.

Em cidades onde a agitação, trânsito, correria e violência são ameaças e motivo de estresse, este tipo de moradia cai como uma luva e torna-se um verdadeiro resort. Sauna, espaço gourmet, academia, sala de massagem, cinema, salão de beleza, pet-shop, salão de jogos, piscinas quilométricas, espaços para pintura e artesanato, brinquedoteca, pomar, ciclovias e até mesmo berçário, estão sendo implantados nas construções que destacam sempre a preservação do meio ambiente com muito verde e belas árvores. Um verdadeiro refúgio para quem busca tranquilidade.

A ideia de residir em condomínio club traz vantagens, principalmente para quem tem filhos e mora em grandes centros urbanos, já que o lugar oferece estrutura para entreter a criançada. Outro fator que também atrai é a possibilidade de nos momentos de lazer, contar com academia, piscina e pequenos serviços, sem precisar sair de casa e se desgastar com o trânsito.

Em contrapartida, Amarildo de Gaspari, da GS Terceirização, estes condomínios pedem atenção com a administração e segurança. "É preciso de uma gestão especializada e habilidades operacionais que se diferenciam dos pequenos condomínios devido ao grande fluxo de pessoas nas diferentes áreas", diz.

Ele ressalta que é fundamental ter gestores que mapeiam os horários de utilização das áreas através de cronograma e integram os funcionários a atenderem os diversos horários e em alguns casos até 24 horas.

Saiba como escolher condomínio adequado

Caso você seja solteiro ou recém-casado é importante pensar no tempo que pretende morar neste lugar e faça algumas projeções para o futuro.

Certamente se pensar em ter filhos, os itens de lazer serão muito bem vindos e úteis também, já que a criançada precisa de um local seguro para brincar.

Peça ao corretor uma lista que contenha todos os serviços e analise quantos deles você realmente pretende utilizar. E certifique-se do custo do condomínio, comparando quanto iria gastar se pagasse item por item, se morasse em uma casa, por exemplo.

Vantagens

- Segurança: o conceito condomínio clube tem por base esse quesito. Portanto, você e seus filhos poderão circular e brincar tranquilamente pelo condomínio. E o melhor: você não precisa sair de casa e correr riscos;

- Quem tem filhos pequenos pode ficar tranqüilo com o lazer da criançada durante o dia e nos finais de semana. Além disso, eles se sociabilizam melhor;

- Mulheres podem ter serviços de beleza e massagem a um passo de casa;

- Atividades físicas: esses empreendimentos ofe-recem uma série de opções: sala de fitness, ciclovia, piscinas. Tudo para você não ficar parado;

- Salão de festas: você pode reunir os amigos em datas comemorativas sem precisar bancar um salão. Já está incluso no condomínio.

Desvantagens

- Localização: alguns empreendimentos ficam distantes dos centros urbanos por conta do grande espaço que ocupa. Isso pode complicar a ida para certos lugares como o trabalho e a escola das crianças;

- Número de moradores: alguns condomínios comportam cerca de 4 mil famílias. É preciso saber conviver socialmente com todas essas pessoas e ter paciência em algumas situações;

- Quem faz do apartamento apenas dormitório deve analisar se realmente vale a pena ter esse tipo de moradia, por conta dos gastos.

VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NO BRASIL

Você tem a impressão de que os imóveis andaram se valorizando muito nos últimos anos, certo? Pois é verdade, nos últimos cinco anos, em São Paulo, eles mais que dobraram de preço, o que os tornou um excelente negócio para quem quer investir. Segundo uma pesquisa muito interessante realizada pelo site Global Property Guide, que auxilia investidores internacionais do ramo, no ano de 2011, nosso país teve uma valorização imobiliária nominal de 27,82% em relação a 2010, ficando atrás apenas da Índia, cujo índice ficou em 35,77%. Este ranking avaliou o desempenho imobiliário de 35 países e apontou que o que acontece no Brasil e na Índia é bem diferente do que está ocorrendo nos demais países do mundo. Descontada a inflação da variação dos preços, 22 dos 35 países registraram queda nos valores dos imóveis. Em 21 deles, o desempenho foi ainda pior que em 2010. A explicação dos especialistas para este fenômeno envolve, sem dúvida, a crise mundial, que gera falta de confiança do consumidor, desemprego e a preocupação com o alto endividamento dos países ricos. No Brasil, o que vemos, ao contrário, é uma situação extremamente favorável. Em relação aos outros países, nossa economia está bem. Os níveis de emprego são os melhores dos últimos anos. O Banco Central passa por um ciclo de redução das taxas de juros, o que é positivo para o mercado imobiliário. Temos tido incentivos no setor da construção. Desoneração de impostos dos produtos, como é o caso do IPI, programas de habitação para os menos favorecidos, como é o caso do Minha Casa, Minha Vida, tudo isso aquece o mercado em sua base. Assim, a demanda por imóveis anda muito forte. E a tendência é de que esta valorização se mantenha. Temos espaço para que o crédito imobiliário se expanda. Avançamos um pouco neste sentido, mas nosso crédito disponível ainda é muito baixo, se compararmos a outros países. No Brasil, o valor total dos empréstimos para compras de imóveis soma perto de 4% do PIB, enquanto que em países como México temos 18% e Chile, 11%. Além disso, o empréstimo aqui ainda é caro, custa ao menos 11% ao ano, ante 4% no exterior. Um outro ponto que também tende a puxar os preços para cima é a briga das incorporadoras pelos terrenos, especialmente em cidades como o Rio de Janeiro e São Paulo. A valorização destes acaba repassada para o preço dos imóveis novos. Um outro aspecto que ajuda a manter a valorização imobiliária é que faltam imóveis comerciais no Brasil. O país está crescendo e faltam salas comerciais, galpões, enfim, diferentes tipos de instalações. Assim, muita demanda e pouca oferta, os preços sobem. As construtoras argumentam também que o custo da construção tem ficado mais caro. O preço da mão de obra, a falta de profissionais qualificados, bem como a contratação das máquinas, e outros têm subido ao longo dos anos, o que foi traduzido para o preço final dos imóveis, especialmente dos novos. A exceção são os materiais de construção, cujos preços têm subido abaixo da inflação. Essas são algumas das razões para que os preços dos imóveis aqui fiquem mais caros. Como membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social da Presidência da República, temos discutido este tema.

URBANISMO INICIA FISCALIZAÇÃO ESPECÍFICA PARA REFORMAS SEM ALVARÁ

A Secretaria Municipal de Urbanismo inicia nesta quinta-feira, dia 1º de março, a fiscalização específica para reformas sem alvará, em prédios acima de três andares. Há um mês, uma ordem de serviço da Pasta determinou que proprietários de imóveis em prédios comerciais ou residenciais regularizem, no Departamento de Uso e Ocupação do Solo (DUOS), as reformas que estiverem em andamento.

O diretor do DUOS, Clóvis Martini, disse que a estratégia de fiscalização já está organizada, mas pode ser intensificada na medida em que o trabalho for avaliado. “A cidade está mapeada a partir do Centro e esse raio será ampliado gradativamente para o restante do município”, disse Martini. Em 15 dias, o pente fino na área central deve estar concluído e, em no máximo três meses, em toda área do município.

Segundo Martini, quatro fiscais da secretaria ficarão incumbidos desse trabalho. “Mas vamos analisar os resultados semanalmente e, se for necessário, ampliaremos o número”, disse. Os fiscais sairão à procura de vestígios de reforma, como caçambas e restos de material de construção. Se encontrarem, o proprietário será intimado a apresentar o alvará que permite a reforma. “Se não apresentar a documentação na hora, podemos dar um prazo de 24 horas a 10 dias para que isso seja feito. Caso a reforma não tenha permissão, haverá embargo e multa. Se o embargo for descumprido, a multa passa a ser diária”, avisa.

O diretor do DUOS prevê que os números vão refletir a atuação do fiscais. Desde o dia 1º de fevereiro, quando a Pasta intensificou a preocupação com reformas irregulares, as denúncias aumentaram. Em dezembro de 2011, chegaram à Prefeitura 96 pedidos de fiscalização em edificações; em janeiro, foram 151; entre 1º e 27 de fevereiro, foram 222 solicitações. “A grande maioria dos pedidos é para fiscalizar obras que possam comprometer a estrutura do prédio”, disse Martini.

Estrutura

A preocupação dos técnicos do Urbanismo é com as intervenções que colocam em risco a estrutura do imóvel. Em apartamentos e salas comerciais, por exemplo, são reformas que tenham relação com paredes, vigas e pilares. Casos como furos em vigas para passagem de fios, abertura numa parede, ou a eliminação dela, podem envolver a estrutura. Nesse caso, são necessários cálculos feitos com base nas plantas estrutural, hidráulica e elétrica. Avaliar se a parede é ou não estrutural é uma competência dos profissionais da área.

Apesar do aumento das denúncias, os alvarás de reforma e demolição concedidos entre janeiro e fevereiro deste ano são baixos. Foram 23 permissões concedidas no primeiro mês do ano e 27 alvarás em fevereiro. O diretor do DUOS acredita que isso reflete a falta de interesse dos proprietários em fazer a reforma dentro das normas. “Demos um mês para que a regularização da reforma fosse feita espontaneamente. Agora esse número vai subir como efeito da fiscalização”, prevê.

O secretario de Urbanismo, Luís Yabiku, ressalta que a quantidade de reformas e ampliações autorizadas pela secretaria é muito baixa em relação às obras em andamento na cidade. “Os proprietários não querem contratar um engenheiro ou arquiteto para projetar a reforma ou não fazem ideia do risco que existe ao reformar um imóvel sem acompanhamento técnico”, disse.

Denúncias

Apesar da fiscalização intensa, Yabiku espera contar ainda com denúncias e com a colaboração dos síndicos dos edifícios. “Os síndicos devem alertar os condôminos sobre necessidade de as reformas terem permissão da secretaria. Essa é uma preocupação que temos para evitar problemas, inclusive extremos, como os desabamentos que ocorreram no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo”, acrescentou o secretário.

As denúncias sobre suspeitas de reformas irregulares podem ser feitas por meio do telefone 156 ou pelo atendimento on line do Serviço 156, no site da Prefeitura (www.campinas.sp.gov.br). Outra forma de alertar a fiscalização é diretamente na secretaria, no Paço Municipal, de segunda a sexta-feira, entre 9h e 16h.

Documentação

Os valores para requisitar um alvará, e retirá-lo em caso de aprovação, variam entre R$ 160,93 e R$ 178,76. Os documentos necessários para solicitar o alvará de reforma sem acréscimo são:

1- Requerimento padrão, obtido no site da Prefeitura www.campinas.sp.gov.br

2- Esboço das modificações internas com o memorial descritivo e, se for modificação estrutural, o memorial de cálculo da intervenção

3- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida pelo engenheiro responsável pelo acompanhamento da reforma

4- Cópia da folha do carnê do IPTU que contém os dados cadastrais do imóvel

5- Documento de Informação Cadastral (DIC), preenchido através do site da Secretaria Municipal de Finanças

 (http://www.campinas.sp.gov.br/governo/financas/issqn/formulariosDIC.php)

6- Documentos pessoais do proprietário e do responsável técnico da reforma.

NORMA DE MANUTENÇÃO PREDIAL PASSA POR SEGUNDA CONSULTA PÚBLICA

Comissão de revisão da NBR 5674 decidiu disponibilizar para nova avaliação as alterações sugeridas durante o primeiro processo de consulta nacional O projeto de revisão da norma ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção) está novamente em consulta nacional no site da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O documento fica disponível para novas sugestões até o dia 7 de março. O processo de revisão foi iniciado pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT-CB-02) em setembro de 2010. De acordo com Ricardo Pina, do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e coordenador da comissão de revisão, muitas sugestões pertinentes foram apresentadas na primeira consulta pública realizada no final de 2011. "Como várias sugestões podiam ser aplicadas na norma, e também pela importância do documento, a comissão decidiu realizar uma nova consulta", disse. A norma estabelece que a gestão do sistema de manutenção inclua meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. A norma em vigor, segundo Pina, trata somente da questão operacional, sem entrar em detalhes na parte gerencial da manutenção. "Com a norma, pretendemos controlar todos esses processos de manutenção e, principalmente, registrá-los, para que todas as edificações tenham um histórico de trabalhos realizados no prédio", disse. "Muitas vezes é necessária a elaboração de um plano de gestão junto ao condomínio para que a manutenção seja feita de forma correta. A norma auxilia na elaboração desse plano e na sua execução", afirmou Pina. O objetivo da norma é que as edificações tenham programas de manutenção preventiva, para evitar problemas futuros. Conforme o documento, "a elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada". Para apresentar sugestões às emendas, os interessados devem entrar no site da ABNT, onde é possível acessar, visualizar e imprimir os textos. Para isso, deve ser criado um cadastro, denominado "ABNT Passaporte". Feito o cadastro, deve-se encontrar o projeto na área do CB-02, clicar no ícone da lupa correspondente à norma e votar nas emendas.

MAIS PROTEÇÃO AOS MUTUÁRIOS

Nos últimos anos o número de lançamento de imóveis disparou. Segundo levantamento do Secovi- Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo no ano de 2011 houve lançamentos de 38 mil unidades e comercializados 32 mil residências. Já o número de financiamento foi de 493 mil, que inclui a construção e compra de imóveis, com isso atingindo um valor de R$ 79,9 bilhões de empréstimo conforme pesquisa da Abecip - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Um dos fatores que contribuiu para a elevação do financiamento foram as facilidades oferecidas tanto pelos bancos como pelas construtoras. O primeiro oferece parcelas que chegam a durar trinta anos , a diminuição de taxas de juros e a liberação de crédito rápido. O segundo oferece prestações baixas no período em que o imóvel está na planta, além da vantagem na valorização do empreendimento e "brindes" atrativos na compra do apartamento. Porém, ai que mora o perigo, porque de uma hora para outra o comprador pode enfrentar problemas como: desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente e nas despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. Mas nessas situações o mutuário não tem proteção necessária até que se recupere financeiramente e consiga arcar com as prestações.

Mas há duas exceções de auxilio ao dono da propriedade, nos casos de emergência, que o governo deveria estender aos outros planos habitacionais. A primeira é realizada na COHAB - Companhia Metropolitana de Habitação, nas construções novas com a adoção do programa "Minha Casa Minha Vida" (PMCMV), pertencentes a famílias de renda de 0 a 3 salários mínimos, os mutuários podem aderir ao Fundo Garantidor. A outra é feita no programa "Minha Casa Minha Vida", desde julho de 2009 que é Fundo Garantidor Habitacional (FGH). Nele quem possui renda de três a cinco salários mínimos tem a cobertura de até 36 prestações, de cinco a oito salários o auxílio é de 24 parcelas e entre oito a dez salários a proteção é de 12 pagamentos no financiamento. O FGH, além de proteger no pagamento das prestações também reduz o valor dos seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e para Morte e Invalidez Permanente (MIP) do financiamento, oferece o corte de custos de cartório para o registro do imóvel e permite o uso do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Em contrapartida, o mutuário fica responsável pelo pagamento mínimo de 5% da parcela refinanciada, que serão devolvidos como bônus após o pagamento do refinanciamento. Também para ter a cobertura do fundo é necessário já ter quitado ao menos seis prestações do contrato. A quitação ocorrerá após o pagamento da última parcela no prazo estabelecido pelo devedor. Além disso, a cada seis meses é obrigatório comprovar a diminuição de renda para poder manter a proteção do FGH. Isso sem esquecer que o comprador deverá arcar com a contribuição de 0,5% nas seis primeiras prestações do contrato. O mutuário não é obrigado a recorrer ao fundo, mas se precisar, ele deve avaliar o risco de não conseguir honrar as prestações, pois é cobrado entre 5% e 6% de taxa de juros. Não há como negar as vantagens de obtê-lo. É essencial para que o devedor ganhe tempo para se recuperar financeiramente e continuar o pagamento das parcelas.

Mas porque não incluir o beneficio aos outros planos habitacionais, entre eles, SFH - Sistema Financeiro da Habitação, contratos anteriores ao PMCMV, CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (governo estadual) e SFI - Sistema Imobiliário Financeiro (privado), entre outros. Esses compradores podem ser afetados por imprevistos que pode comprometer a sua renda. Seria ótimo que eles tivessem essa proteção para que evitem o aumento da dívida desproporcional, principalmente, se ocasionada pela cobrança de juros abusivos. Em vez de diminuir, as prestações aumentam o que acaba virando uma ‘bola de neve’ sem fim e o adquirente do imóvel fica sem ter a quem recorrer. Há casos em que a dívida leva o dono do bem a perder a casa própria em leilões sem ter a oportunidade de renegociar o pagamento das prestações. Cara Dilma Rousseff, governadores e prefeitos é o momento de vocês darem mais atenção aos mutuários para que eles consigam realizar o sonho da casa própria com mais segurança.