MESMO COM CRESCIMENTO DE 15,8% EM 2011, ESTUDO APONTA PARA ESTABILIZAÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS

Dados do Secovi mostram crescimento também no norte e o nordeste do Estado.

O mercado imobiliário no Rio de Janeiro continua em alta e o preço dos imóveis não para de subir. O estudo Panorama do Mercado Imobiliário 2011 do SecoviRio (Sindicato da Habitação), lançado nesta terça-feira (27), revela que em 2011 o valor médio do m² para venda, na capital fluminense, subiu 15,8%. No entanto, no mesmo período do ano anterior essa variação ficou em 42,1%, o que aponta para uma fase de estabilização dos preços.

A previsão para 2012 é de crescimento moderado, confirmando a tendência de estabilidade do setor

Outro dado importante da pesquisa são os números que compreendem o norte e o nordeste do Estado. Em Macaé, por exemplo, os valores dos imóveis atingiram os maiores patamares fora da região metropolitana, praticamente alcançando os do bairro de Laranjeiras, na zona sul do Rio, um dos mais procurados pela classe média.

O estudo constata também que o ano de 2011 foi importante para afastar o medo do risco de uma bolha imobiliária, como a que abalou a economia americana em 2008. De acordo com os especialistas ouvidos pelo Secovi, a supervalorização no Brasil está mais relacionada à prosperidade econômica do que a um excessivo endividamento da população, fator desencadeador da crise nos Estados Unidos.

Bairros do Rio

O Panorama do Mercado Imobiliário 2011 mostra que na zona sul os destaques são para Gávea e Lagoa, que tiveram uma valorização expressiva nos preços do m² para venda. No primeiro, a variação para apartamentos de três quartos, de janeiro a dezembro de 2011, foi de 46%. No segundo, os de um quarto tiveram valorização de 91,5%, o maior índice registrado pelo estudo.

Com a consolidação das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora), as diversas melhorias de infraestrutura e o aumento do número de construções com padrão elevado, a zona norte cresceu consideravelmente, com destaque para Vila Isabel e Méier, que tiveram, respectivamente, valorização do m² para venda de 46,9% (dois quartos) e 62,4% (quatro quartos).

No que diz respeito ao aluguel de imóveis, o cenário se manteve positivo, principalmente para o centro da cidade. O m² dos imóveis de um quarto, no bairro, valorizou 45,2% em 2011, índice bastante superior ao obtido em 2010, de 0,8%. Os de dois quartos valorizaram 65,9%, ante os 10,2% do ano anterior.

REFINANCIAMENTO DE IMÓVEIS TEM FUTURO PROMISSOR NO BRASIL

SÃO PAULO - Atrelada ao aumento do número de pessoas proprietárias de imóveis, cresce no Brasil uma recente modalidade de crédito, o home equity, que utiliza o bem quitado como garantia. Segundo analistas entrevistados pelo DCI, a tendência é de expansão intensa nos próximos anos, já que o País passa por um momento de aquecimento do mercado imobiliário com expansão da renda média dos brasileiros, ascensão social, baixos índices de desempenho e aumento da oferta de crédito.

Segundo dados do Banco Central, o financiamento imobiliário elevou 44,5% nos últimos 12 meses, do saldo de R$ 142,483 bilhões em janeiro de 2011 para R$ 205,834 bilhões no mesmo mês deste ano.

Richard Rytenband, economista e professor de Finanças, explica que o mercado deve continuar aquecido. "Mais brasileiros terão imóveis e essa linha vai explodir, o que já aconteceu nos países desenvolvidos. Vai ser uma revolução do crédito, com prazos longos e baixas taxas", diz Rytenband, que ainda acrescenta: "O ganho de renda vai prevalecer até o final dessa década e outras modalidades de crédito vistas em outros países começarão a crescer por aqui, como a securitização".

Somente na cidade de São Paulo, as vendas de imóveis usados subiram 76,54% em 2011, de acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Já a comercialização de residências novas deve expandir de 3,5% a 5% em 2012, aponta o Secovi-SP. "O home equity começou em 2007 e nos bancos mesmo em 2008, mas os números que vemos atualmente ainda são irrisórios perto do potencial que está por vir".

A Caixa Econômica Federal atingiu ao longo do último ano R$ 2,1 bilhões em saldo de operações no crédito pessoal, sem destinação específica, que aceita imóvel como garantia. O valor representa um acréscimo de 550% na comparação com 2010. Segundo o gerente da superintendência regional paulista, Nédio Henrique Rosselli Filho, o principal público tomador do financiamento está no sócio de uma pequena ou média empresa. "É a pessoa física que pega para investir na pessoa jurídica". Para 2012, a estimativa está em atingir R$ 5 bilhões.

O executivo detalha que o desempenho está atrelado a ampliação do prazo máximo, de 120 para 180 meses, e aceitação do imóvel único, rural ou terreno como garantia. Para as instituições financeiras, Rosselli diz que o incentivo vem com a alienação fiduciária, que garante a transferência do devedor ao credor em caso de inadimplência. "Antes a hipoteca era muito burocratizada e havia a questão social, o que gerava insegurança para os bancos. Quando entrou a alienação, em atrasos acima de 90 dias chega a notificação e depois a execução, que é muito fácil e dá garantia".
No entanto, o gerente garante que a Caixa avalia também a capacidade de pagamento. "Além de ter baixo índice de inadimplência, permite a expansão da base de clientes e fidelização, porque é de longo prazo e as taxas variam com o relacionamento".

O limite máximo do crédito é de até 70% do valor de avaliação do imóvel, com prazo máximo de 180 meses (15 anos) e taxas que variam de 1,35% a 1,76% ao mês, mais taxa referencial (TR).

Em outros países, como os Estados Unidos, há a permissão de financiar acima de 100% do valor do imóvel, mas no Brasil ainda é limitado a 70% para evitar excessos de endividamento. O economista Richard Rytenband explica que começou com o limite de 50%, mas já passou para 70% e pode sim chegar ou ultrapassar a totalidade do valor da moradia. "O caminho natural é que o banco fique mais confiante e se exponha mais ao risco".

Na Brazilian Mortgages, companhia hipotecária que possui a BM Sua Casa, o refinanciamento do imóvel quitado corresponde a cerca de 60% da originação das receitas. Em 2011, os ganhos com crédito cresceram 74%, para R$ 154,921 milhões em 2011.

No Bradesco, o limite também é de 70%, com taxa a partir de 2,44% ao mês e prazo de até 120 meses. No Santander é permitido financiar até 60%, com juros de 1,53% ao mês e até 15 para pagar. Já no HSBC o crédito liberado é de até 50%, com prazo de até 10 anos e taxa de juros de 19,5% ao ano, cerca de 1,60% ao mês.

CERCA DE 64% DAS PESSOAS QUE PROCURAM UM IMÓVEL UTILIZAM AS REDES SOCIAIS

Ferramentas aproximam as empresas dos clientes e auxiliam na hora da decisão da compra.

A aquisição da casa própria leva tempo e sempre faz surgir várias dúvidas, afinal, essa é uma decisão importante na vida de qualquer pessoa. Com o crescimento cada vez mais veloz da internet, os compradores têm à disposição inúmeras ferramentas que trazem acesso à informação e facilitam na hora da escolha do imóvel. Nesse novo cenário, o mercado imobiliário passa a adotar uma comunicação unidirecional. Uma pesquisada realizada pela imobiliária Lopes com 1.193 entrevistados revelou que 64% das pessoas que estão à procura de um imóvel utilizam as redes sociais. Entre os jovens (com idade de 18 a 34 anos), esse índice sobe para 72%. Com isso, as companhias têm percebido o potencial da internet, uma maneira eficiente de estabelecer o diálogo com o cliente, ao mesmo tempo em que as marcas são promovidas, criando uma esfera de aproximação entre as partes. Antenada a essa mudança, a Requadra Desenvolvimento Imobiliário (www.requadra.com.br) lança nesta terça (13) o novo site da empresa.

Conhecida por investir na região central de São Paulo e contribuir para a revitalização do local, a incorporadora optou por transmitir o sentimento de amor pelo bairro no novo site da empresa. "Nosso objetivo é fazer com que as pessoas conheçam melhor os locais aonde vivem e saibam quais as vantagens de se morar nesses lugares". A organização se preocupou, principalmente, em fornecer um conteúdo diferenciado na página da incorporadora. Além da presença das principais redes sociais (Twitter, Facebook e Youtube), que serão totalmente integradas ao site, a empresa disponibilizará informações sobre pontos turísticos, transporte, aspectos históricos, urbanísticos e culturais sobre o centro da capital paulista.

O diretor comercial da Requadra, Marcos França, reconhece a importância desse tipo de iniciativa, em que "muitas empresas do mercado imobiliário têm receio de inovar e preferem não permitir um diálogo entre cliente e companhia, temendo críticas". Segundo o executivo, a ausência de um canal de comunicação com o cliente não impede o surgimento de reclamações, ou até mesmo uma avaliação positiva do desempenho da empresa. "A inclusão nas redes sociais afirma uma relação de transparência com o consumidor, facilita na hora de identificar as necessidades dos clientes, agiliza a solução de problemas e faz também com que nos antecipemos, fornecendo perguntas e respostas, esclarecendo todas as dúvidas", comenta.

O fato da compra de um imóvel ser uma decisão importante e cada vez mais analisada faz com que essa interatividade seja muito importante. "Queremos estar ao lado dos nossos clientes e parceiros, promovendo as regiões para os que já as conhecem e também para os que não a conhecem", explica França. Na página da Requadra no Facebook, por exemplo, o cliente poderá acompanhar o estágio das obras do apartamento, e indicar o projeto para um amigo, que também poderá acompanhar o andamento da construção.

Sobre a Requadra - No mercado há 22 anos, a Requadra - Desenvolvimento Imobiliário é pioneira na retomada de incorporações de residenciais na região central da cidade de São Paulo. Seu trabalho é focado no desenvolvimento de empreendimentos nessa região e busca atender a necessidade de um novo mercado que está interessado por localizações privilegiadas, próximas aos centros comerciais, culturais e de lazer. A incorporadora desenvolve seus negócios respeitando as particularidades da região, sempre empregando qualidade, sofisticação e compromisso com a renovação do entorno.

AS VENDAS DE IMÓVEIS USADOS SUBIRAM 76,54% EM 2011, APONTA O CRECI-SP

SÃO PAULO - Enquanto houve queda na comercialização de imóveis novos ano passado, as vendas de imóveis usados, na capital paulista, subiram 30,87% em dezembro sobre novembro. Com o resultado, as vendas fecharam o ano de 2011 com crescimento de 76,54%. Em relação ao volume de novos aluguéis contratados, houve alta de 11,64% em dezembro ante novembro e de 25,49% no acumulado do ano. Os dados foram divulgados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) com base em pesquisa realizada com 460 imobiliárias da cidade.

Os dados do Creci-SP mostram que o preço médio das casas e apartamentos usados negociados permaneceu estável em 2011. Em dezembro, houve queda de 1,93% nos preços médios dos imóveis vendidos em dezembro, levando o acumulado do ano para uma alta de 6,78%, nível próximo ao registrado pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 6,5%.

Já o preço médio dos aluguéis fechou 2011 com elevação de 13,6%. Os imóveis usados mais vendidos em dezembro corresponderam aos de valor superior a R$ 200 mil - foram 67,99% dos contratos fechados pelas imobiliárias. O preço médio passou de R$ 3.230 o metro quadrado em novembro para R$ 5.000 no mês seguinte, alta de 54,8%. As maiores valorizações se concentraram entre os apartamentos de padrão médio com até sete anos de construção e localizados nos bairros com maiores valores médios da capital paulista, como Alto da Boa Vista, Jardim Paulista e Moema. Mais da metade (50,53%) das vendas foram feitas por meio de financiamento bancário, seguido de compra à vista (44,88%) e parcelamento direto com o proprietário (4,59%). Em dezembro, as imobiliárias consultadas pelo Creci-SP alugaram 970 imóveis, 50,72% de casas e 49,28% de apartamentos. A faixa de valor com maior número de novas locações (17,64%) foi a dos aluguéis entre R$ 401 e R$ 600 mensais. O aluguel que mais aumentou em dezembro na cidade foi o de apartamentos de dois dormitórios situados em bairros como Itaquera, Brasilândia e São Miguel Paulista. O preço médio subiu 69,27%, de R$ 640 em novembro para R$ 1.083,33 em dezembro.

Inadimplência

O percentual de inquilinos com pagamento atrasado nas imobiliárias consultadas foi de 5,1% em dezembro, ou 22,01% a mais do que o patamar de 4,18% de devedores verificado em novembro. No último mês de 2011, as imobiliárias receberam de volta as chaves de 676 imóveis. Desses, 43,93% tiveram motivos financeiros para deixar o imóvel. O número de imóveis devolvidos é equivalente a 69,69% do total de novas locações, maior que os 56,67% apurados em novembro.

AS VENDAS DE IMÓVEIS USADOS SUBIRAM 76,54% EM 2011, APONTA O CRECI-SP

SÃO PAULO - Enquanto houve queda na comercialização de imóveis novos ano passado, as vendas de imóveis usados, na capital paulista, subiram 30,87% em dezembro sobre novembro. Com o resultado, as vendas fecharam o ano de 2011 com crescimento de 76,54%. Em relação ao volume de novos aluguéis contratados, houve alta de 11,64% em dezembro ante novembro e de 25,49% no acumulado do ano. Os dados foram divulgados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) com base em pesquisa realizada com 460 imobiliárias da cidade.

Os dados do Creci-SP mostram que o preço médio das casas e apartamentos usados negociados permaneceu estável em 2011. Em dezembro, houve queda de 1,93% nos preços médios dos imóveis vendidos em dezembro, levando o acumulado do ano para uma alta de 6,78%, nível próximo ao registrado pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 6,5%.

Já o preço médio dos aluguéis fechou 2011 com elevação de 13,6%. Os imóveis usados mais vendidos em dezembro corresponderam aos de valor superior a R$ 200 mil - foram 67,99% dos contratos fechados pelas imobiliárias. O preço médio passou de R$ 3.230 o metro quadrado em novembro para R$ 5.000 no mês seguinte, alta de 54,8%. As maiores valorizações se concentraram entre os apartamentos de padrão médio com até sete anos de construção e localizados nos bairros com maiores valores médios da capital paulista, como Alto da Boa Vista, Jardim Paulista e Moema. Mais da metade (50,53%) das vendas foram feitas por meio de financiamento bancário, seguido de compra à vista (44,88%) e parcelamento direto com o proprietário (4,59%). Em dezembro, as imobiliárias consultadas pelo Creci-SP alugaram 970 imóveis, 50,72% de casas e 49,28% de apartamentos. A faixa de valor com maior número de novas locações (17,64%) foi a dos aluguéis entre R$ 401 e R$ 600 mensais. O aluguel que mais aumentou em dezembro na cidade foi o de apartamentos de dois dormitórios situados em bairros como Itaquera, Brasilândia e São Miguel Paulista. O preço médio subiu 69,27%, de R$ 640 em novembro para R$ 1.083,33 em dezembro.

Inadimplência

O percentual de inquilinos com pagamento atrasado nas imobiliárias consultadas foi de 5,1% em dezembro, ou 22,01% a mais do que o patamar de 4,18% de devedores verificado em novembro. No último mês de 2011, as imobiliárias receberam de volta as chaves de 676 imóveis. Desses, 43,93% tiveram motivos financeiros para deixar o imóvel. O número de imóveis devolvidos é equivalente a 69,69% do total de novas locações, maior que os 56,67% apurados em novembro.

REFINANCIAMENTO DE IMÓVEIS TEM FUTURO PROMISSOR NO BRASIL

SÃO PAULO - Atrelada ao aumento do número de pessoas proprietárias de imóveis, cresce no Brasil uma recente modalidade de crédito, o home equity, que utiliza o bem quitado como garantia. Segundo analistas entrevistados pelo DCI, a tendência é de expansão intensa nos próximos anos, já que o País passa por um momento de aquecimento do mercado imobiliário com expansão da renda média dos brasileiros, ascensão social, baixos índices de desempenho e aumento da oferta de crédito.

Segundo dados do Banco Central, o financiamento imobiliário elevou 44,5% nos últimos 12 meses, do saldo de R$ 142,483 bilhões em janeiro de 2011 para R$ 205,834 bilhões no mesmo mês deste ano.

Richard Rytenband, economista e professor de Finanças, explica que o mercado deve continuar aquecido. "Mais brasileiros terão imóveis e essa linha vai explodir, o que já aconteceu nos países desenvolvidos. Vai ser uma revolução do crédito, com prazos longos e baixas taxas", diz Rytenband, que ainda acrescenta: "O ganho de renda vai prevalecer até o final dessa década e outras modalidades de crédito vistas em outros países começarão a crescer por aqui, como a securitização".

Somente na cidade de São Paulo, as vendas de imóveis usados subiram 76,54% em 2011, de acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Já a comercialização de residências novas deve expandir de 3,5% a 5% em 2012, aponta o Secovi-SP. "O home equity começou em 2007 e nos bancos mesmo em 2008, mas os números que vemos atualmente ainda são irrisórios perto do potencial que está por vir".

A Caixa Econômica Federal atingiu ao longo do último ano R$ 2,1 bilhões em saldo de operações no crédito pessoal, sem destinação específica, que aceita imóvel como garantia. O valor representa um acréscimo de 550% na comparação com 2010. Segundo o gerente da superintendência regional paulista, Nédio Henrique Rosselli Filho, o principal público tomador do financiamento está no sócio de uma pequena ou média empresa. "É a pessoa física que pega para investir na pessoa jurídica". Para 2012, a estimativa está em atingir R$ 5 bilhões.

O executivo detalha que o desempenho está atrelado a ampliação do prazo máximo, de 120 para 180 meses, e aceitação do imóvel único, rural ou terreno como garantia. Para as instituições financeiras, Rosselli diz que o incentivo vem com a alienação fiduciária, que garante a transferência do devedor ao credor em caso de inadimplência. "Antes a hipoteca era muito burocratizada e havia a questão social, o que gerava insegurança para os bancos. Quando entrou a alienação, em atrasos acima de 90 dias chega a notificação e depois a execução, que é muito fácil e dá garantia".
No entanto, o gerente garante que a Caixa avalia também a capacidade de pagamento. "Além de ter baixo índice de inadimplência, permite a expansão da base de clientes e fidelização, porque é de longo prazo e as taxas variam com o relacionamento".

O limite máximo do crédito é de até 70% do valor de avaliação do imóvel, com prazo máximo de 180 meses (15 anos) e taxas que variam de 1,35% a 1,76% ao mês, mais taxa referencial (TR).

Em outros países, como os Estados Unidos, há a permissão de financiar acima de 100% do valor do imóvel, mas no Brasil ainda é limitado a 70% para evitar excessos de endividamento. O economista Richard Rytenband explica que começou com o limite de 50%, mas já passou para 70% e pode sim chegar ou ultrapassar a totalidade do valor da moradia. "O caminho natural é que o banco fique mais confiante e se exponha mais ao risco".

Na Brazilian Mortgages, companhia hipotecária que possui a BM Sua Casa, o refinanciamento do imóvel quitado corresponde a cerca de 60% da originação das receitas. Em 2011, os ganhos com crédito cresceram 74%, para R$ 154,921 milhões em 2011.

No Bradesco, o limite também é de 70%, com taxa a partir de 2,44% ao mês e prazo de até 120 meses. No Santander é permitido financiar até 60%, com juros de 1,53% ao mês e até 15 para pagar. Já no HSBC o crédito liberado é de até 50%, com prazo de até 10 anos e taxa de juros de 19,5% ao ano, cerca de 1,60% ao mês.

VENDA DE IMÓVEIS NOVOS CAI 15,3% EM SÃO PAULO

Com total de R$ 13,3 bi, , descontada a inflação, negócios em 2011 recuaram para o menor nível desde 2006

O mercado de imóveis residenciais novos passou por um "freio de arrumação" em 2011. As vendas na cidade de São Paulo somaram R$ 13,3 bilhões em 2011 e caíram 15,3% ante 2010, descontada a inflação.

Com isso, os valores comercializados recuaram para a menor marca em cinco anos. Em 2006, tinham sido vendidos R$ 12,5 bilhões em imóveis novos, aponta a pesquisa do Secovi-SP, entidade que representa o setor da habitação.

Para este ano, a perspectiva é de que o valor das vendas de imóveis residenciais novos volte a crescer entre 3,5% e 5%, acompanhando o desempenho do Produto Interno Bruto (PIB), prevê o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Claudio Bernardes. "O número de unidades vendidas poderá até ser menor."

Quatro dormitórios. Bernardes argumenta que, com base recentes anúncios de lançamentos, o foco das vendas neste ano deve ser imóveis mais caros de quatro dormitórios, cujo preço é mais alto. Além disso, a pressão de custos, especialmente de mão de obra e de terrenos, persiste, o que deve encarecer os valores pedidos.

No ano passado, das 28,4 mil unidades vendidas na cidade de São Paulo, volume 21,2% menor na comparação com 2010 e o menor desde 2005, 77% foram de imóveis de dois e três dormitórios. As unidades de dois dormitórios tiveram a maior fatia no bolo de vendas (46,8%).

Bernardes não está preocupado com a queda nas vendas registrada em 2011 e considera o resultado normal, fruto de uma acomodação do mercado.

Ele atribui a retração ao desempenho mais fraco do PIB, que cresceu no ano passado 2,7%, depois de uma alta de 7,5% em 2010.

Além disso, com a forte pressão de custos, elevação de preços e maior oferta de crédito por parte dos bancos para a compra de imóveis usados, parte da demanda foi deslocada para os imóveis de segunda mão.

Velocidade. Também a velocidade de vendas diminuiu no ano passado. Depois de atingir o pico em 2010, quando 70,3% dos imóveis ofertados (lançamentos e estoques)foram vendidos na cidade de São Paulo, esse indicador recuou para 57,2% no ano passado e ficou a baixo da média registrada desde 2004, que é de 60,2%. O ritmo de vendas d e 2011 também foi o menor desde 2006 (59,6%).

Bernardes observa que parte da demanda por imóveis novos já foi atendida e a perspectiva é de que a velocidade de vendas de 2011 se mantenha ao longo deste ano. Como o indicador é uma proporção entre vendas em relação ao total da oferta (estoque e lançamentos), ele caiu no ano passado porque o número de unidades vendidas diminuiu mais que o total dos lançamentos.

Balanço. A pesquisa do Secovi-SP mostrou que em 2011 foram lançadas 37,7 mil unidades residenciais na capital paulista, com destaque para um e dois dormitórios, que representaram mais da metade do total de lançamentos (63,3%). O número de lançamentos em 2011 foi só 1,3% menor em relação a 2010 (38,2 unidades).

A menor velocidade de vendas de imóveis novos no ano passado teve reflexo nos estoques. O volume total de imóveis novos disponíveis para venda nas construtoras paulistas somou 19,7 mil unidades em dezembro de 2011, aponta a pesquisa.

Quase 40% das unidades encalhadas são de imóveis de dois dormitórios.