APROVAÇÃO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PODE DEMORAR ATÉ UM ANO

Burocracia para entrega de documentos é um dos itens que atrasam a liberação de crédito para a compra da casa própria

O boom do crédito imobiliário tornou a compra da casa própria acessível a milhões de brasileiros, mas a aprovação do financiamentos continua demorada. Houve melhora nos últimos anos, como a redução da média de documentos exigidos do comprador, vendedor e imóvel de 52 para 14, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Contudo, em casos extremos, entre o pedido e a aprovação do crédito o consumidor pode esperar até um ano.

Há vários problemas no processo de contratação do crédito por parte dos órgãos públicos, dos bancos e dos mutuários. Na esfera pública, a barreira é falta de integração de órgãos expedidores dos documentos. "Para mostrar que o vendedor não tem dívidas são três cartórios - o de protesto, da Justiça Federal e de distribuição cível. Não há um órgão centralizador das certidões negativas ou dos impostos", diz o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior.

Outro problema é a falta de digitalização dos documentos. Até julho de 2014, os cartórios de registro de imóveis terão de ter sistema eletrônico, com certidões disponíveis pela internet, uniformização dos dados e compartilhamento com outros órgãos.

Nesse sentido, os bancos já estão mais avançados, dizem especialistas. Atualmente, muitos documentos são aceitos pela internet e, em algumas instituições, o contratante pode acompanhar o andamento do crédito online, o que permite perceber rapidamente se há algum entrave. "Antigamente quem não tinha renda formal ou Imposto de Renda não conseguia crédito. Hoje é aceito extrato bancário como comprovação", diz o diretor do Creci-SP, Gilberto Yoghi.

Para tornar a aprovação mais rápida, os bancos investem em tecnologia e gestão de processos. "Recentemente conseguimos aprovação em seis dias. Se toda a documentação estiver correta, creio que a média de tempo seja de 15 dias", diz o superintendente executivo de Crédito Imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. O Banco do Brasil informa que foca em parcerias com construtoras para tentar obter proativamente a documentação do vendedor e do imóvel.

Muitas exigências. Apesar de o mercado reconhecer o avanço dos bancos, a lista de documentos cobrados ainda é considerada grande. "Não faz sentido o financiamento de automóveis, onde o risco de roubo e deterioração é maior, demorar cinco dias e o imobiliário, pelo menos 30", afirma o vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Flavio Prando.

No passado, a alienação fiduciária - que dá ao credor a posse do imóvel até o fim do pagamento - tornou o crédito menos arriscado aos bancos. Com isso, reduziu o nível de garantia exigida. Para Prando, contudo, ainda há espaço para desburocratização.

No caso dos compradores o principal problema está na entrega do dossiê do processo. "É importante entregar a documentação completa para não haver repetição das etapas. A cada exigência nova a pessoa vai gastar de dez a 15 dias", diz Yoghi.

Para ajudar mutuários no processo há os correspondentes bancários, pessoas jurídicas indicadas pelos bancos que recolhem documentos e auxiliam na abertura do crédito. Também há empresas especializadas em assessorar o financiamento. "Essas empresas praticamente não existiam antes do boom imobiliário", diz o criador da consultoria Canal do Crédito, Marcelo Prata. "O serviço pode ir desde uma pesquisa de mercado entre os diversos produtos disponíveis até a orientação dos documentos necessários, verificação do dossiê e preenchimento de formulários", diz o fundador da FinanciarCasa, Raphael Rottgen. O serviço é gratuito em muitas empresas, como na FinanciarCasa e no Canal do Crédito e pode variar de R$ 500 a R$ 1 mil nas empresas em que o serviço é pago.

Outra dificuldade é com o programa Minha Casa, Minha Vida. É preciso reunir um grupo de pessoas que vão financiar os apartamentos. O financiamento com o banco já começa no início da obra. O problema é que cada mutuário é avaliado em um momento. Só quando a construtora reúne o número mínimo exigido, que pode ser 60, 100, 150 famílias, é marcado um dia para que todas compareçam e assinem o contrato.

VAI COMPRAR UM TERRENO?

Boa escolha evita problemas na hora da construção e permite aproveitar melhor o espaço.

O melhor terreno para a construção é, sem dúvida, o plano. Isso porque ele não exige que se mexa na terra. Até por isso ele é caro. Mas os demais formatos também têm suas vantagens - Paulo Roberto Quevedo Andrade, engenheiro civil.

Um terreno abriga o sonho de um imóvel. É ele também que, dentro de suas características, determina o traçado do projeto, a arquitetura e suas possibilidades. Todo geografia tem suas vantagens e desvantagens. Mas é preciso estudar o local desejado antes mesmo de comprá-lo; isso evitará problemas com a obra, como despejo do esgoto, gastos extras com terraplanagem, e, por fim, ajudará a aproveitar melhor o que o local oferece.

O engenheiro civil Paulo Roberto Quevedo Andrade garante que na construção civil, "tudo é possível", ou seja, qualquer tipo de terreno pode ser utilizado. Mas ele também admite que há dicas determinantes para aproveitar melhor um espaço e não se arrepender do negócio. "O melhor terreno para a construção é, sem dúvida, o plano. Isso porque ele não exige que se mexa na terra. Até por isso ele é caro. Mas os demais formatos também têm suas vantagens", afirma.

Porém, espaços com pedras devem ser evitados, a não ser que o local seja amplo. "Num terreno de mil metros quadrados, uma pedra poderá ser aproveitada num jardim de inverno, por exemplo. Mas num espaço de 5 x 20 metros, a existência de uma pedra só encarecerá a obra. Dependendo do tamanho, será preciso contratar uma empresa para retirá-la", avisa. Além disso, terreno próximo de riachos, rios e córregos podem determinar prejuízos no futuro.

"Sorocaba já é uma cidade grande, cresceu muito nos últimos anos. As ruas estão asfaltadas e não há muito espaço aberto para a permeabilização da água da chuva. O que acontece? Ela corre para locais baixos, como rios e córregos. Risco para quem constrói próximo", observa. Os chamados terrenos de aterro também devem ser evitados. Segundo Andrade, são "sobras" de loteamento, com inclinações variadas e que são nivelados às custas de entulho e lixo.

"Muita gente, infelizmente, faz a "terraplanagem" com entulho. Joga o lixo, coloca terra e acerta um pouco o terreno para vendê-lo. Isso não é legal e só traz problemas ao proprietário. Se ao perfurar o terreno o lixo for descoberto, será preciso limpá-lo totalmente e depois colocar terra para nivelar o espaço. Isso encarece muito a obra. Mas para evitar, só chamando um profissional para analisar o local". Segundo o engenheiro, há alguns tipos de terreno em que somente especialistas são capazes de ajudar.

"Em espaços úmidos, por exemplo, é preciso descobrir qual a origem da água. Se for no subsolo, será preciso canalizá-la. Há várias empresas no mercado que auxiliam neste estudo", fala. E antes de comprar o terreno, aconselha, é preciso também averiguar a posição do sol, observando onde ele nasce e onde ele se põe. "O ideal é que o dia comece nos quartos e termine na cozinha ou sala - onde tomam mais sol durante o dia. Estes locais que tomam sol à tarde ficam mais quentes à noite e impossibilitam um sono tranquilo".

Por conta disso, ele aconselha os interessados em comprar um terreno a procurar um engenheiro. "Este profissional ajudará a pessoa a escolher um espaço bacana, dentro do que ela deseja, vendo se o solo é regular, se há espaço para circulação de ar, aproveitamento da luz natural", afirma.

RESIDENCIAIS DE LUXO RETORNAM AO FOCO DO MERCADO EM 2012

SÃO PAULO - Depois de desacelerar um pouco no segundo semestre de 2011, os imóveis de luxo voltam às pautas das imobiliárias do País. Com projetos de construção de imóveis para a classe AAA, o ano deverá presenciar um salto das imobiliárias que pode chegar a 15%.

Exemplo disso, a Judice & Araújo, especializada no segmento e representante da Christie's International Real Estate no Brasil. A empresa já prevê expansão de 70% em 2012. "Crescemos 150% no primeiro semestre de 2011. Em agosto, o mercado parou. Houve, inclusive, leve redução de preços de imóveis. Fechamos o ano com alta de 58%", conta o diretor Frederico Judice.

O executivo, que tem como foco o mercado no Rio de Janeiro afirma ainda que o ano começou com bons números para o segmento de luxo no País. "Começamos 2012 com margem de negociação melhor. Cerca de R$ 21 mil por metro quadrado no Leblon, e R$ 14 mil na Barra", conta Judice.

No Ceará, a imobiliária Franco Italian conta que a procura já está mais aquecida neste semestre. "No último semestre do ano passado estávamos convivendo com as últimas reações no País da crise mundial, muitos compradores escolheram esperar para comprar imóveis de mais de R$ 5 milhões", afirma.

"Este ano", detalha o executivo, "já registramos alta de 15% na procura por imóveis e 5% em negócios fechados". A Franco Italian espera fechar o ano com alta de 10% em negócios concluídos. "Falamos de imóveis a cima de R$ 4 milhões, por isso é um mercado mais seletivo", complementa.

De acordo com a consultoria Luxure Institute este ano deve haver um incremento na casa dos US$ 26 bilhões em compras de alto padrão, divididos em imóveis, tecnologia e bens de consumo. "Esse valor irá respingar na construção uma vez que as incorporadoras começarão a projetar empreendimentos com este enfoque", diz Clara Rennegh, consultora de imóveis da Construpar, em Belo Horizonte (MG)

Desaceleração nos preços

Outra vantagem para as imobiliárias este ano é uma leve redução dos preços dos imóveis deste padrão.

Só o Rio de Janeiro viu os preços de imóveis de luxo inflarem mais de 200% este ano, mas os preços voltam a congelar em 2012. "Os preços tendem a se estabilizar, mas não vão descer de patamar", explica a vice-presidente-financeira do Secovi-RJ, Maria Teresa Mendonça.

Ela explica que a forte alta da última década (quando os preços de imóveis residenciais e comerciais chegaram a subir 400% e 700%) se deveu à inércia do setor nos anos anteriores. "O mercado imobiliário ficou parado cerca de 20 ano anos até a retomada do crescimento", diz.

Descentralização

Além do Rio de Janeiro e São Paulo, tradicionais players para residências de alto padrão, o nordeste começa a despontar como boa opção de investimento. Exemplo disso é a empresa In's no Brasil. O grupo, que em 2010 tornou-se afiliado da Christie's Great Estates e vem registrando crescimento médio de 25% ao ano, nos últimos três anos.

Com escritório em Fortaleza, Francisco Próspero, diretor-executivo do grupo, afirma que boa parte da procura por imóveis desse perfil na região é feito por europeus que já respondem por 60% dos negócios da empresa.

"Com o crescimento da economia no Brasil, as pessoas aqui estão com uma maior capacidade financeira, ao contrário do que ocorre na Europa, dado o contexto internacional da economia."

O executivo conta ainda que os compradores vêm das grandes capitais brasileiras também. "São compradores do nordeste, de São Paulo, Brasília, Pará, pessoas que compram como uma segunda residência para passar férias ou como um investimento."

Atualmente a empresa conta com mais de 250 imóveis neste perfil nos Estados do Ceará, Maranhão, Piauí e Pará. "São coberturas com piscina nas capitais, apartamentos de mil metros quadrados em condomínios de luxo com vista para o mar, casas de praia, fazendas de recreio com cavalos e lagos", exemplifica.

Quem também aproveita o mercado para crescer é a Lafem Engenharia, que cresceu 78% em 2011 apoiada em construções de luxo.

Só a Prime Lafem, braço da construtora direcionado para construção residencial de luxo, deve alcançar um volume de contratos de R$ 20 milhões em 2012, mais que o dobro dos R$ 9 milhões alcançados no ano passado. A meta em 2012 é manter o mesmo ritmo de crescimento e alcançar um volume de contratos na ordem de R$ 220 milhões. "Nossa meta é atuarmos em diversos segmentos, tais como: construções novas e retrofits de prédios corporativos, obras industriais, construção de hotéis e shoppings, que estão em ritmo acelerado no Rio de Janeiro", diz o diretor da Lafem Engenharia, Paulo Renato Paquet.

Em 2011 a empresa realizou quatro obras nesse perfil.

REFORMA VALORIZA IMÓVEL EM MAIS DE 30%

Dificuldade para contratar mão de obra aumenta procura por casas ou apartamentos usados que já estejam renovados

Maior chance de valorização ocorre em residências antigas localizadas em bairros nobres e disputados

Refazer as instalações elétricas e hidráulicas, atualizar a planta e dar um novo uso para as dependências de empregada podem valorizar em mais de 30% os imóveis antigos, especialmente em bairros nobres de São Paulo, como Higienópolis e Jardins), que têm escassez de terrenos e menos lançamentos.

Em tempos de "apagão de mão de obra" na construção, imóveis reformados "que não precisam fazer nada" viraram objeto de desejo.

O corretor Tony Mello, da imobiliária Cheznous, afirma que o metro quadrado de um apartamento antigo nos Jardins sai por volta de R$ 5.500, enquanto em um imóvel renovado passa de R$ 9.000 -até 63,6% mais.

"Um prédio na Peixoto Gomide tem dois apartamentos para vender, com a mesma metragem e número de vagas igual. Um custa R$ 4,5 milhões e o outro, R$ 2,8 milhões. A diferença é a reforma", diz Mello.

Em Higienópolis, há dois apartamentos à venda em um mesmo edifício, de igual metragem, com preços pedidos de R$ 500 mil e de R$ 790 mil por causa do estado diferente de conservação.

Quem busca imóvel usado quer cômodos maiores do que o dos lançamentos, além de pé direito alto, janelões e muita privacidade.

Apartamentos sem suítes, em que os moradores dividem banheiro, estão defasados.

"É inadmissível um apartamento de mais de 140 m² sem uma suíte", diz a arquiteta Patricia Diana.

GANHO

Profissional das reformas, ela se especializou em comprar apartamentos "antiguinhos" de Higienópolis, quebrar tudo, fazer uma superreforma e depois vender. "Dá para ganhar de 20% a 30%."

O casal italiano Vincenzo Asta e Carla Perretti, que vive entre Milão e São Paulo, buscou a praticidade. "Após visitar mais de 20 apartamentos escuros e horrorosos", decidiu, em um fim de semana, comprar um imóvel da arquiteta em Higienópolis. "Morando fora do Brasil, não tínhamos como acompanhar uma reforma", diz Asta.

O problema é que nem toda reforma agrada ou tem valor reconhecido no mercado. Fundir quartos pequenos, construir móveis de alvenaria e mesmo abrir totalmente a cozinha para a sala são intervenções polêmicas.

"Qualquer personalização excessiva reduz o público e diminui o valor", diz o economista Luiz Calado, autor de "Imóveis - Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio" (Saraiva).

Nas casas, além das suítes, valoriza o imóvel aumentar o número de vagas na garagem.

"Uma pessoa que compra um imóvel bem localizado, construído há 20 ou 30 anos, que faz uma reforma adaptando à vida moderna consegue até duplicar o valor. Mas tem de tomar cuidado com o tipo de reforma. Enfeitar a noiva pode até ajudar porque deixar muito caído dá sensação de abandono", diz Ademir Gusmão, diretor da Pronto, unidade de usados Lopes.

DICAS PARA APROVEITAR MELHOR O IMÓVEL

Terrenos em aclive

De acordo com o engenheiro civil Paulo Roberto Quevedo Andrade, na impossibilidade de adquirir um terreno plano, busque pelo de aclive - que inicia-se no nível da rua e prossegue com elevação ao fundo. Neste tipo de espaço o profissional não aconselha a terraplanagem por inteiro. "Ficará muito caro e no fundo será preciso fazer muro de arrimo, para conter a terra do terreno do fundo. O melhor é aproveitar o que o local oferece", aconselha.

Neste caso é possível fazer dois recortes de terra, um na frente e outro ao fundo, como um degrau gigante. Na parte da frente do terreno a sugestão é de construção da garagem. E acima da garagem um cômodo, e assim, a casa se estende ao fundo, já nivelado. "A casa estará no mesmo nível do fundo", avisa. Para Andrade, terrenos em aclive potencializam a destinação do esgoto para a rua, com a utilização da gravidade. "Como o terreno tem queda para a rua, o esgoto seguirá o percurso com facilidade", observa.

Terrenos em declive

Segundo o especialista, espaços em declive têm duas opções. Colocar terra e fazer terraplanagem para ficar no nível da rua, ou aproveitar o espaço no projeto. "Encher o espaço de terra é uma opção, mas fica caro. Até porque, se o terreno ao fundo tiver mais queda, terá de ser feito mudo de arrimo também". Neste caso ele sugere que o projeto contemple a garagem mais abaixo e a casa no nível da rua.

Neste caso ele também avisa que o proprietário terá dificuldades para levar o esgoto da residência para a rede pública, restando apenas duas opções como solução: passar o esgoto pelo terreno dos fundos, auxiliando-se da gravidade, ou bombeá-lo para a rua. "É importante destacar que para passar o esgoto pelo vizinho é preciso acordo entre as partes e se a casa dele estiver concluída, haverá gastos extras. Mas se a opção for bombeamento para a rua, vale lembrar que bomba requer manutenção. O que eleva o custo da solução. Esse tipo de terreno não é dos melhores", avisa.

Terreno com inclinação lateral

Esse tipo de espaço também pode ser aproveitado no projeto. A sugestão é para que o proprietário faça dois recortes de terra, um para a garagem, no nível da rua, e os demais cômodos no espaço superior. A terraplanagem total também é desaconselhada. "Quando o terreno é irregular, o ideal é aproveitá-lo. Deixá-lo totalmente plano exige empenho em tirar terra ou colocar, além do muro de arrimo nas laterais e no fundo, que encarecem a obra", falou.

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CONDOMÍNIOS SE COMPORTAM COMO EMPRESAS

Hoje em dia é muito comum as pessoas pensarem em um apartamento ou vilas fechadas residenciais para morar do que numa casa de rua. Por conta disso, os condomínios vêm aprimorando cada vez mais os seus serviços para satisfazer a esses moradores, tudo porque, em pleno século 21, os conjuntos habitacionais são como empresas em grande funcionamento.

Em outras palavras, um condômino não são apenas casas ou apartamentos dividindo o mesmo espaço, ele também ganha o status de cliente. Uma prova disso é a crescente busca dos síndicos destes conjuntos habitacionais por serviços terceirizados, que registram um aumento anual de 25% a 30% na procura. São "empresas" que precisam gerenciar pessoas e recursos e ainda lidar com situações e questões jurídicas, trabalhistas, fiscais e operacionais.

Segundo Amilton Saraiva, da GS Terceirização, a porcentagem dos novos prédios que contratam serviços terceirizados chegam a 70%, entre portaria, segurança, manutenção e até administração. "Num condomínio grande, com muitas demandas, não dá para esperar que um morador cuide de tudo. Ninguém tem tempo para fazer esse trabalho hoje em dia.", afirma.

Em alguns condomínios, a ocupação destes funcionários chega a ser de 99% para prestar atendimento aos moradores, bem como realizar serviços de limpeza geral. Inclusive é possível encontrar até professores de educação física para dar apoio à academia do prédio. Muitos contam que acabam não conhecendo o funcionário, porém nenhum deles registra alguma queixa em relação ao serviço que está sendo prestado.

Um condomínio se assemelha a uma empresa principalmente na parte administrativa. Ricardo Soares, síndico de um condomínio da Zona Sul de São Paulo, garante que o fato é hoje uma realidade e que deve funcionar perfeitamente se houver comprometimento de todas as partes. "Se não houver profissionalismo e seriedade na gestão do condomínio por parte do síndico, conselho e administradora, a empresa (condomínio) passa a não funcionar bem e os maus resultados começam a aparecer.", conta.

Além disso, a segurança, hoje um dos quesitos mais importantes que definem se uma pessoa irá morar no condomínio, também pode ser feita por uma empresa terceirizada, o que garante mais comprometimento e pessoas especializadas no trabalho.

Jorge T. Margueiro, da GS Terceirização alerta aos cuidados que se deve ter para garantir a segurança e a tranquilidade dentro e fora do condomínio nestes tipos de serviços. "Inicialmente, solicitar levantamento técnico por empresa especializada para elaboração de um projeto de segurança e que deve conter o conjunto de medidas de acordo com as características do condomínio.", ressalta.

Se o serviço prestado não funciona devidamente, assim como em uma empresa, os "negócios", no caso dos prédios, a manutenção e conservação além de déficits financeiros começam a ficar em situações precárias. "Condomínio limpo e seguro, condôminos satisfeitos. Condômino satisfeito é aquele que não reclama dos serviços, pelo simples fato de achar que o serviço que está sendo entregue está atendendo o que foi contratado", completa o síndico Soares. Para mais informações acesse: www.gsterceirizacao.com.br

MERCADO DE IMÓVEIS DEVE CRESCER NO RITMO DO PIB

Para presidente do Secovi, não há mais muito espaço para aumentos exagerados nos preços

O crescimento do mercado imobiliário deve, a partir deste ano, ser bem próximo à expansão da economia. Para o presidente do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, em 2012 o volume de vendas será entre 3,5% e 4% maior que o registrado em 2011.

"E essa é uma tendência. Cada vez mais a variação do mercado ficará próxima do desempenho do PIB (produto interno bruto)", disse Bernardes, que participou ontem da cerimônia de entrega do prêmio Top Imobiliário, promovido pelo Grupo Estado.

Se depender do financiamento da Caixa, a demanda por novos imóveis não vai esfriar, já que a oferta de crédito vai crescer neste ano. Segundo Paulo José Galli, superintendente regional da Caixa, o banco trabalha para tentar superar a estimativa de volume de crédito contratado para este ano - inicialmente projetada em R$ 90 bilhões, crescimento de 12% em relação a 2011.

Bernardes, do Secovi, salientou, no entanto, que o forte ritmo de crescimento nas vendas imobiliárias registrado nos últimos cinco anos não é sustentável. "É óbvio que uma acomodação ocorrerá", frisou.

Marcos Vinicius Vaz Bonini, diretor de expansão, marketing e relacionamento da Comgás, concorda com o presidente do Secovi-SP. O executivo disse que, em 2011, dos 110 mil novos clientes da Comgás, metade veio de novos imóveis. No entanto, disse, caso o ritmo de crescimento seja menor, a Comgás sentirá qualquer impacto apenas a partir de 2014. Isso porque a companhia trabalha com os prédios que já estão em pé.

Embora haja a expectativa de crescimento menor nas vendas, Bernardes acha que os preços não vão cair: "Não há espaço para novas altas. Mas também não há para quedas", afirmou.

Mão de obra. A escassez de terreno na capital paulista e a falta de mão de obra qualificada, por sua vez, são preocupações das construtoras. Ernesto Zarzur, presidente da EZTec e vencedor do Top Imobiliário na categoria Personalidade do Ano, disse que qualificar os funcionário é rotina em sua empresa. "Não encontramos ninguém pronto para começar", disse. "Temos na EZTec uma verdadeira escola que alfabetiza e treina, na própria obra, o funcionário para as funções que temos necessidade." A procura por terrenos na Grande São Paulo é outra atividade que tornou-se rotineira na EZTec. "Aqui na capital tem sido cada vez mais difícil", admitiu Zarzur.

Com o arrefecimento no ritmo de alta nos preços, o imóvel também não será mais tão atrativo como investimento. "É uma aplicação segura e continuará sendo. Mas certamente a alta no preço não atingirá os níveis que já atingiu", disse Bernardes. "Ainda assim, continuará vantajoso."

Prêmio. O Top Imobiliário está em sua 19.ª edição, e é uma realização do Grupo Estado, com o apoio da Caixa e da Comgás e parceria do Secovi-SP e da Embraesp. "Prestigiamos este setor com o prêmio justamente pela grandeza que ele tem e sua importância na economia nacional", disse o diretor-presidente do Grupo Estado, Silvio Genesini. Neste ano, foram eleitas as empresas PDG Realty, na categoria Incorporadoras; a MRV, entre as construtoras; e a Lopes, na categoria Vendedoras.