Se uma pessoa adquirir
imóvel cuja venda for verificada como realizada em fraude estará correndo o
risco de perder o bem
Todo o cuidado é pouco
quando se está prestes a comprar um imóvel. Os riscos envolvendo esse tipo de
transação são diversos, mas podem ser mitigados se adotadas algumas precauções
pelas partes envolvidas. Como se sabe, antes de finalizar o negócio, o
comprador deve cercar-se de todos os subsídios que o façam ter certeza ou quase
de que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, bem como de que o
vendedor está livre de dívidas ou, no caso de as ter, tem liquidez para
saldá-las, visto que eventuais apontamentos dessa ordem, dependendo do caso,
podem prejudicar o negócio.
Em termos práticos, esse
cuidado é o pedido pelo comprador para que o vendedor apresente certidão de
quitação do IPTU, de verba condominial, matrícula atualizada do bem comprovando
ausê ncia de penhora, certidão do distribuidor contendo relação dos processos
judiciais que envolvem o imóvel ou seu vendedor, entre outros itens, sendo que
a análise desses documentos possibilitará a verificação de eventual risco para
o negócio. Aliás, na grande maioria das vezes, os problemas relacionados à
venda de imóvel advêm de ônus que recaíram sobre o imóvel em processos
judiciais, os quais não eram do conhecimento do comprador que, posteriormente,
pode-se ver sem o seu bem, em decorrência de desfazimento da venda em âmbito
processual.
Pois bem. Recentemente
entrou em vigor a Lei nº 12.440/11, que criou a Certidão Negativa de Débitos
Trabalhistas (CNDT), a qual é expedida eletrônica e gratuitamente pela Justiça
do Trabalho, tendo o objetivo de atestar se determinada pessoa física ou
jurídica está quite com suas obrigações perante a Justiça do Trabalho, melhor
dizendo, se existem dívidas com seus empregados. Diante da importância do
conteúdo dessa certidão, e aí a relação d esse assunto com o tema do artigo, é
que, com toda certeza, ela deverá ser mais um dos documentos a serem solicitados
pelos compradores de imóveis quando em tratativas com o vendedor.
Nessa linha, o Conselho
Nacional de Justiça (CNJ) editou a "Recomendação nº3" para que
tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias
e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão
Negativa de Débitos Trabalhistas, que passará a ser usada, também, como
instrumento de combate às fraudes à execução, geralmente configuradas pela
venda de imóveis e da transferência de bens para evitar sua penhora para
pagamento de dívidas trabalhistas.
Mais uma informação: Se uma
pessoa adquirir imóvel cuja venda, posteriormente, for verificada como
realizada em fraude, ou seja, quando seu proprietário tinha dívidas a quitar,
estará correndo o risco de perder o bem, caso não consiga comprovar que foi
adquirido em total boa-fé e desconhecimento do débito.
E é nesse ponto que se
enquadra a CNDT. Considerando que o ônus de provar que adquiriu o bem de boa-fé
e que se cercou dos cuidados necessários é do próprio comprador, é bastante
recomendável, como o fez, aliás, o Conselho Nacional de Justiça, que seja
solicitada a CNDT do vendedor, sob pena de, não o tendo feito, entender o juiz
que o comprador não agiu prudentemente e, consequentemente, desfazer a venda.
