O SONHO DA CASA PRÓPRIA

A Caixa Econômica Federal vai diminuir as taxas de juros para o financiamento imobiliário a partir de 4 de maio, quando começa o Feirão da Casa Própria da instituição.

A redução pode chegar a até 21% em relação às atuais taxas de juros efetivas, nas condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O anúncio não deve provocar mudanças bruscas na oferta e na demanda no setor, porque ainda há uma quantidade de imóveis estocados, oriundos dos dois últimos anos de animação no setor da construção civil, que fez com que os preços subissem. Santos é uma das cidades brasileira que lidera o ranking de supervalorização dos imóveis novos e usados.

Com a queda de juros o sonho da casa própria pode se tornar realidade já que a redução é positiva para o setor, pois o mercado é feito de oferta e procura. Uma menor taxa de juros no financiamento imobiliário significa uma prestação menor.

A redução dos juros também agitou a maioria dos empresários dos setores da construção civil e imobiliário que atua na Baixada Santista. Eles acreditam na estabilidade e crescimento sustentável do setor. Afirmam que a economia deve aquecer ainda mais e encontrar alternativas para atender à demanda e movimentar cerca de R$ 800 milhões na economia local, só este ano, com a entrega e venda de empreendimentos em andamento e o início de novos negócios.

Na opinião desses construtores, a Baixada Santista tem tudo para se tornar uma das regiões mais pujantes de todo o estado de São Paulo, principalmente, por conta do pré-sal e da vinda do Centro de Operações da Petrobrás, que deve significar um aumento geral de 30% nos postos de trabalho locais. A expansão da Baixada é tão latente que até 2020 devem ser investidos, aproximadamente R$ 45 bilhões em infraestrutura urbana e construção civil.

Ainda, segundo representantes das construtoras citadas, ao contrário do que muitos pensam, a região não vive uma bolha imobiliária. O número alto de ofertas foi responsável pela bolha dos Estados Unidos e da Europa. Aqui acontece justamente o contrário. Mesmo que se mantenha o ritmo, a Baixada Santista não conseguirá atender a demanda por mais 10 anos. É preciso ter cautela, sempre, mas não podemos acreditar que exista uma bolha no mercado econômico imobiliário.

MODERNIZAÇÃO DE EQUIPAMENTOS EM EDIFÍCIOS VALORIZAM O CONDOMÍNIO

Conhecida como ‘cirurgia plástica’ dos edifícios, o retrofit é um conjunto de medidas que valorizam os prédios antigos e consequentemente os apartamentos em até 10%. Preocupados com a desvalorização patrimonial e com a defasagem tecnológica, síndicos e moradores apostam nessa ação para recuperar o condomínio desgastado pelo tempo.

O sistema completo consiste na atualização das instalações elétricas, hidráulicas e dos principais equipamentos instalados nas áreas comuns dos edifícios, como elevadores, sistemas de iluminação, mobiliários, entre outros.

"Um projeto bem elaborado, apesar de parecer caro à primeira vista, traz grande rentabilidade para os moradores a longo prazo. Além da valorização da unidade, a medida pode reduzir o consumo de energia elétrica em até 40%", afirma Angélica Arbex, gerente de Marketing da Lello Condomínios.

A iniciativa busca, além da modernização do condomínio, tornar o imóvel mais ‘competitivo e atrativo’ no mercado em relação aos novos empreendimentos imobiliários, já equipados com o que há de mais avançado no ramo da construção.

Mão de obra especializada é essencial

O primeiro passo para a implantação de um projeto de retrofit, no entanto, é buscar auxílio de um profissional especializado, como um arquiteto. Ele pode sugerir diversas tecnologias muitas vezes desconhecidas pelo condomínio, como elementos de proteção solar para a fachada, itens de acústica dos ambientes, substituição dos caixilhos, entre outros. Alguns projetos, além trazer melhorias estéticas para o edifício, podem torná-los mais eficiente com a instalação de equipamentos que economizam água e energia.

De olho neste mercado, as empresas de construção oferecem aos condomínios alternativas interessantes e econômicas de retrofit, como o financiamento da mão de obra e dos materiais de construção, por meio de empresas de crédito.

"Para se ter uma ideia, uma reforma que custe R$ 5 mil para cada condômino pode valorizar o imóvel em cerca de R$ 50 mil", afirma Angélica. Ela alerta, porém, que a medida, deve ser aprovada pelos condôminos em assembleia, pois se trata de despesa extraordinária.

MERCADO IMOBILIÁRIO ESTÁ IMPULSIONADO POR DEMANDA E VERBA

Todos os olhos do mercado estão em cima da nova classe média. Com o aumento do poder aquisitivo da classe C, a formação de domicílios aumentou consideravelmente, alcançando cerca de 2 milhões nos últimos cinco anos. Durante a edição da Brazil Investment Summit, quatro CEO’s de grandes empresas brasileiras e internacionais abordaram o tema do "boom" imobiliário e opinaram sobre o assunto.

José Eduardo Varandas, da Brookfield Incorporações afirmou que apesar do número alto, a oferta ainda é maior que a demanda. "Em 2011 houve a criação de 40 mil novos domicílios, o que é um número bom, mas os lançamentos superaram em 20 mil essa marca, com 60 mil novas unidades. É preciso adequar a oferta com a demanda".

Entretanto, o cenário é de mudança. Segundo James Worms, CEO da Palladin Realty, o aumento da oferta de crédito já está impulsionando o crescimento imobiliário. "O brasileiro nunca teve essa cultura de hipoteca. Agora ele pode comprar um imóvel e pagá-lo em 20 ou 30 anos, o que, aliado a outros fatores, vai aumentar a procura por novas unidades", afirmou Worms.

Luiz Largman, CEO da PDG Securitizadora, acredita que o único ponto que está faltando para o mercado imobiliário crescer em todo seu potencial é a parte de infra-estrutura no Brasil, que ainda é muito deficiente. "Aqui faltam bons terrenos e com bom acesso. Não temos rodovias boas e os terrenos disponíveis nem sempre estão prontos para construir, o que demanda um tempo maior só para a preparação do terreno. Isso encarece a obra". Além disso, Largman citou o caso recente do empreendimento na Avenida Juscelino Kubitschek, que foi paralisado por reclamações sobre o transito e a infra-estrutura local. "Ainda falta no Brasil uma boa infra-estrutura que possibilite uma expansão imobiliária efetiva", afirmou.

Outro problema levantado por Largman é que o setor de crédito hipotecário é o único segmento que ainda não possui padrões internacionais de regulamentação, o que também dificulta algumas transações, desperdiçando o potencial brasileiro. "O Brasil tem um potencial de criar 405 milhões novos domicílios. Nenhum outro país tem esse potencial. Aliando a isso as taxas de juros que ‘se encaixam no bolso do comprador’, temos números muito positivos para o crescimento imobiliário no Brasil" completou.

JURO EM QUEDA CONTRIBUI PARA IMPULSIONAR CRÉDITO A IMÓVEIS

SÃO PAULO - A tendência de queda da taxa básica de juros (Selic) para níveis abaixo de 9% estimula os depósitos em poupança frente a outros tipos de investimentos, como fundos de Renda Fixa, já que não possui taxa de administração ou incidência de imposto de renda. Dessa forma, o mercado de crédito imobiliário pode ser beneficiado, já que há a possibilidade de esticar o prazo de esgotamento dos recursos, de 2013 para 2015, aponta a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Ainda segundo a associação, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Crédito Imobiliário (CRI) já funcionam como fontes complementares, e no próximo ano chegam as Letras Financeiras Imobiliárias (LCI).

No primeiro trimestre deste ano, o crédito imobiliário para compra e construção avançou 9,9%, chegando à cifra de R$ 17,6 bilhões, na comparação com o mesmo período do ano passado. No acumulado de 12 meses, o volume de recursos concedidos atingiu R$ 81,5 bilhões, evolução de 31%. O total de unidades, no entanto, reduziu-se 1%, indo de 105,8 mil para 104,8 mil no ano.

Apesar da expansão moderada no trimestre, os empréstimos habitacionais ganham espaço no Produto Interno Bruto (PIB), de 4,9% em dezembro para 5,1% em fevereiro de 2012. Segundo o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Júnior, o potencial de crescimento de 30% ainda é mantido para este ano. Na América Latina, o crédito imobiliário com relação ao PIB corresponde a 1,6% na Argentina, a 11,2% no México e a 18,5% no Chile.

No que se refere a poupança, principal fonte de recursos do segmento, o saldo ao final do primeiro trimestre de 2012 superou os R$ 337 bilhões, acréscimo de 10,9% sobre o mesmo período do ano passado. O positivo desempenho dos depósitos em março, R$ 2,527 bilhões, permitiu que a captação líquida do primeiro trimestre atingisse R$ 19 bilhões. Octavio de Lazari, presidente da Abecip, explica que, por enquanto, não é percebido um aumento no volume por conta da queda da Selic, mas sim uma alta sazonal. "Temos acompanhado as saídas e entradas de recursos e, por enquanto, não vimos crescimento acentuado que pudesse caracterizar uma fuga dos fundos. A preocupação sobre o funding da poupança não ser suficiente está com prazo de 2013. Se mantiver a redução dos juros, haverá mais recursos na poupança e esticará para 2014 ou 2015".

Além da poupança, o mercado habitacional já utiliza funding complementar, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que já somam R$ 50 bilhões, e Certificados de Crédito Imobiliário (CRIs), com R$ 28 bilhões. "Fontes alternativas já são adotadas, mas só não são maiores porque a poupança ainda é um funding mais barato", diz Lazari.

O presidente da Abecip ainda revela que desde o ano passado há conversas sobre o covered bond, que no Brasil recebe o nome de Letra Financeira Imobiliária (LFI) e consiste em títulos lançados por uma instituição financeira. "Há conversas com a CVM [Comissão de Valores Mobiliários] para haver uma atratividade para o investimento. Também que tenha o mesmo arcabouço jurídico das Letras Financeiras, que economizará tempo. Acreditamos que em 2012 deve estar completamente desenhada e a partir de 2013 comece a ser utilizada pelo mercado."

Juros

Ontem, a Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros no imobiliário, que começam a valer a partir do dia 4 de maio .

Para imóveis de até R$ 500 mil, financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros passam de 10% para 9% ao ano (a.a.) para todos os clientes; para 7,9% a.a. para aqueles que possuem conta salário; e para 7,4% a.a. para o cotista do FGTS.

Já os empréstimos para habitações fora do SFH, com valor acima de R$ 500 mil, as taxas caem de 11% para 10% a.a. para todos os clientes. Aqueles que possuem relacionamento ou conta salário, o juro reduz para 9% a.a.

O presidente da Abecip opina que ainda não é possível saber se os outros bancos seguirão. "O imobiliário já deixa uma margem de spread muito apertado, porque tem o rendimento de 6,17% da poupança, mais custos, juros e sobra espaço de 1,5%."

Dos balanços já divulgados, Itaú Unibanco e Bradesco, apresentaram crescimento significativo na carteira de imobiliário. O Itaú acumulou saldo de R$ 14,591 bilhões, acréscimo de 57,3% e 8,5% ante o primeiro e quarto trimestre de 2011, respectivamente. Já o Bradesco evoluiu 10,59% no trimestre, para R$ 7,777 bilhões, expansão de 68,63% ante o período de janeiro a março de 2011.

COM JUROS MENORES, CAIXA PREVÊ PARA 2012 MAIOR VOLUME DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO DOS ÚLTIMOS DEZ ANOS

Segundo a Caixa Econômica Federal, será o maior volume de crédito imobiliário em uma década, pelo menos R$ 10 bilhões acima de 2011 e 18 vezes maior que o volume obtido em 2003.

A Caixa Econômica Federal estima que o total de empréstimos contratados para aquisição da casa própria alcance em 2012 entre R$ 90 bilhões e R$ 96 bilhões. Confirmado, será o maior volume de crédito imobiliário em uma década, pelo menos R$ 10 bilhões acima de 2011 e 18 vezes maior que o volume obtido em 2003.

A projeção de aumento é alimentada pela redução de juros. O banco, que concentra sete de cada dez operações de crédito imobiliário feitas no Brasil, divulgou redução de suas taxas de até 21% para novos contratos. Segundo o vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte, a "inadimplência controlada" dos últimos anos (em torno de 1,7% no caso dos contratos do Minha Casa, Minha Vida) "ajuda a puxar para baixo os juros".

A diminuição dos juros reduz os valores das prestações, o que pode realimentar a estabilidade ou a queda da inadimplência. "Com a redução (dos juros) fica mais fácil", considera o vice-presidente de pessoa física do banco, Fábio Luza. Conforme o executivo, a Caixa sofre menor inadimplência no total das operações de crédito que a média do mercado, alcançando 4,99% contra 7,4%, respectivamente.

Os dois executivos da Caixa asseguram que há recursos disponíveis até o primeiro semestre de 2013 pelo menos para as operações de financiamento (R$ 163,5 bilhões de saldo em carteira), o que poderá manter a tendência de crescimento do crédito em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), que era de apenas 1,3% em 2004 e deve alcançar este ano 5,3%.

A relação do crédito imobiliário e PIB no Brasil é, no entanto, duas vezes menor que no México (11,2%) e 16 vezes menor que nos Estados Unidos (81,4%). A estimativa é que esse indicador chegue a 11% em 2014. Apesar do otimismo, a contratação de empréstimos imobiliários até 20 de abril - aproximando-se do final do primeiro quadrimestre - ficou em menos de um terço da meta de R$ 90 bilhões para o ano (R$ 26,1 bilhões, em 313 mil financiamentos).

Com as novas condições de financiamento, os juros estão variando de 4,6% a 9% ao ano, conforme a modalidade de empréstimo. Essas taxas poderão ser obtidas nas agências do banco (em todos municípios) e nos feirões da casa própria. Neste ano, quando acontece a 8ª edição, os feirões itinerantes serão realizados de 4 de maio a 10 de junho de 2012 em 13 cidades, das quais 11 capitais, onde há maior volume de negócios com imóveis.

Conforme a Caixa, 430 mil imóveis serão ofertados nos feirões, que terá a participação de 760 construtoras, quase 400 imobiliárias e 460 correspondentes bancários, para atendimento. A partir de 4 de maio de 2012, os interessados poderão acessar a simulação de financiamento na internet, quando o site começará a fazer projeções com as novas taxas divulgadas.

ABECIP PREVÊ ALTA DE 30% DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

SÃO PAULO - O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari, afirmou nesta quarta-feira que a instituição mantém a projeção de crescimento de 30% do crédito imobiliário neste ano, para o montante de R$ 103,9 bilhões. O resultado representa uma desaceleração ante o salto de 42% registrada no ano passado.

"Um crescimento menor não significa um resultado ruim", disse Lazari, afirmando que o nível de expansão vista nos anos anteriores era insustentável e que causou dificuldades para incorporadoras, como falta de insumo, alto preço da mão de obra e atraso na entrega de empreendimentos.

Lazari também disse acreditar que a redução dos juros nos financiamentos imobiliários da Caixa Econômica Federal, anunciada nesta quarta-feira, vai contribuir para a expansão do crédito no País. "À medida que ocorre redução da Selic, as demais taxas de juros também são pressionadas a cair", disse.

Ainda assim, Lazari manteve a previsão de expansão de 30% do crédito imobiliário em 2012. Ele lembrou que o ciclo produtivo da construção é longo - abrange licenciamento, obtenção de terrenos, comercialização e construção dos imóveis - e não passará por nenhuma aceleração significativa por conta dos cortes dos juros. "Não é um produto que pode ser disponibilizado no mercado de um dia para o outro", explicou, refutando variações mais profundas no mercado neste ano.

Lazari avaliou que o crescimento de 9,9% no volume de financiamentos imobiliários registrados no primeiro trimestre deste ano ficou até acima das expectativas. "Nós contávamos com uma alta em torno de 9%", disse, lembrando que o começo do ano concentra boa parte dos gastos das pessoas físicas com impostos, além de ser um período de férias e feriados. "Os financiamentos costumam crescer a partir do segundo trimestre."

A Abecip também informou hoje que a taxa de inadimplência dos financiamentos imobiliários - considerando os atrasos no pagamento superiores a três meses - se manteve estável em março ante fevereiro, no patamar de 2,0%.

Poupança

Lazari afirmou que o setor segue atento a possíveis alterações na remuneração da poupança em meio ao ciclo de queda da Selic, a taxa básica de juros. "Essa é uma possibilidade que segue no nosso radar", disse. No entanto, ele afirmou achar menos provável que uma alteração ocorra no curto prazo. "Por enquanto, não estamos vendo um crescimento acentuado das aplicações na caderneta de poupança que apontem uma migração dos investimentos", o que justificaria uma intervenção mais rápida do governo. E Lazari completou: "Não nos parece que será uma medida para ser tomada agora."

Em meio ao cenário atual e à perspectiva de crescimento do crédito imobiliário de 30% em 2012, os recursos da poupança serão suficientes para alimentar o crédito imobiliário até 2014, estimou o presidente da Abecip.

NOVO CUIDADO NA HORA DE COMPRAR IMÓVEIS

Se uma pessoa adquirir imóvel cuja venda for verificada como realizada em fraude estará correndo o risco de perder o bem

Todo o cuidado é pouco quando se está prestes a comprar um imóvel. Os riscos envolvendo esse tipo de transação são diversos, mas podem ser mitigados se adotadas algumas precauções pelas partes envolvidas.  Como se sabe, antes de finalizar o negócio, o comprador deve cercar-se de todos os subsídios que o façam ter certeza ou quase de que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, bem como de que o vendedor está livre de dívidas ou, no caso de as ter, tem liquidez para saldá-las, visto que eventuais apontamentos dessa ordem, dependendo do caso, podem prejudicar o negócio.

Em termos práticos, esse cuidado é o pedido pelo comprador para que o vendedor apresente certidão de quitação do IPTU, de verba condominial, matrícula atualizada do bem comprovando ausê ncia de penhora, certidão do distribuidor contendo relação dos processos judiciais que envolvem o imóvel ou seu vendedor, entre outros itens, sendo que a análise desses documentos possibilitará a verificação de eventual risco para o negócio. Aliás, na grande maioria das vezes, os problemas relacionados à venda de imóvel advêm de ônus que recaíram sobre o imóvel em processos judiciais, os quais não eram do conhecimento do comprador que, posteriormente, pode-se ver sem o seu bem, em decorrência de desfazimento da venda em âmbito processual.

Pois bem. Recentemente entrou em vigor a Lei nº 12.440/11, que criou a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), a qual é expedida eletrônica e gratuitamente pela Justiça do Trabalho, tendo o objetivo de atestar se determinada pessoa física ou jurídica está quite com suas obrigações perante a Justiça do Trabalho, melhor dizendo, se existem dívidas com seus empregados.  Diante da importância do conteúdo dessa certidão, e aí a relação d esse assunto com o tema do artigo, é que, com toda certeza, ela deverá ser mais um dos documentos a serem solicitados pelos compradores de imóveis quando em tratativas com o vendedor.

Nessa linha, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou a "Recomendação nº3" para que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, que passará a ser usada, também, como instrumento de combate às fraudes à execução, geralmente configuradas pela venda de imóveis e da transferência de bens para evitar sua penhora para pagamento de dívidas trabalhistas.

Mais uma informação: Se uma pessoa adquirir imóvel cuja venda, posteriormente, for verificada como realizada em fraude, ou seja, quando seu proprietário tinha dívidas a quitar, estará correndo o risco de perder o bem, caso não consiga comprovar que foi adquirido em total boa-fé e desconhecimento do débito.

E é nesse ponto que se enquadra a CNDT. Considerando que o ônus de provar que adquiriu o bem de boa-fé e que se cercou dos cuidados necessários é do próprio comprador, é bastante recomendável, como o fez, aliás, o Conselho Nacional de Justiça, que seja solicitada a CNDT do vendedor, sob pena de, não o tendo feito, entender o juiz que o comprador não agiu prudentemente e, consequentemente, desfazer a venda.