FINANCIAMENTOS PARA A ALTA RENDA DOBRAM EM TRÊS ANOS

 "Clientes perceberam que podem financiar e aplicar o que utilizariam numa compra a vista"

Executivos, profissionais liberais e empresários, com idade entre 35 e 50 anos e carreira profissional ascendente, interessados em adquirir um imóvel de alto padrão para dar um upgrade na qualidade de vida, impulsionam a demanda por financiamento para a compra de imóveis de médio e alto padrão, que hoje em dia podem custar desde R$ 1 milhão até R$ 5 milhões.

As vendas financiadas de apartamentos e casas destinados à classe média alta e alta chegaram a dobrar nos últimos três anos. A valorização imobiliária que elevou para mais de R$ 1 milhão o custo de bons e bem localizados apartamentos das grandes metrópoles, em especial São Paulo e Rio de Janeiro, é um dos fatores para essa nova demanda.

"Com o metro quadrado valorizado em bairros paulistanos, como Vila Nova Conceição, encontramos apartamentos a partir de 80 metros quadrados com valor superior a R$ 1 milhão", diz Bruno Gama, diretor de Operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada pela Lopes em parceria com o banco Itaú.

Mas não é só isso, afirma Gama, que aumentou de 5% para 10% a participação do financiamento de imóveis de alto padrão no total das operações realizadas pela financeira, entre 2009 e 2011. "Os clientes perceberam que podem tomar empréstimos imobiliários com taxas de juros que variam de 9% a 10% mais a TR e aplicar o dinheiro que utilizariam no pagamento a vista em produtos financeiros com remunerações de 15% a 20% ao ano", compara o diretor.

As condições de pagamento para alta renda são as mesmas de imóveis de valores mais baixos. A CrediPronto oferece crédito de 80% do valor total do imóvel mais 5% para cobrir custos cartoriais e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Os clientes optam por financiar, em média, entre 55% e 65% do valor total do imóvel e por prazo de pagamento médio de 25 anos. "Eles podem amortizar a divida com 13º salário, venda de outro imóvel ou herança", afirma. A expectativa dele é que a participação dos financiamentos de imóveis de alto padrão no total de crédito liberado pela CrediPronto suba de 10% para 12% este ano e atinja 15% até o próximo ano. A ideia de que o financiamento é uma boa opção de pagamento para imóveis de alto valor, segundo Gama, é uma mudança cultural no mercado.

As imobiliárias sentiram essa mudança. "O Brasil está em transição cultural nesse setor, numa velocidade muito rápida e há muito para expandir se considerarmos que o financiamento imobiliário no país não passa dos 5% do produto Interno Bruto (PIB) enquanto em alguns países chega a 80%", compara o diretor de financiamento da Coelho da Fonseca, Claudio Costa.

Das vendas de imóveis de médio e alto padrão realizadas pela Coelho da Fonseca em 2010, um terço foi feito com financiamento. De lá para cá, 45% das vendas nesse segmento são financiadas. "Caiu o mito de que financiamento é para quem não tem dinheiro", afirma.

Segundo Claudio Costa, a maior parte dos clientes nesse segmento é profissional liberal e empresários jovens, com carreira profissional ascendente e que tem condições de pagar a vista, mas em geral opta pelo financiamento de 50% a 60% do valor total do imóvel com taxas médias de 9,8% mais TR e 25 anos de prazo de pagamento.

"São profissionais que entendem o mercado e sabem que podem tomar empréstimo mais barato e obter maior remuneração em outras aplicações", afirma. A imobiliária mantém parceria com o banco Itaú que calcula a taxa de acordo com o perfil do cliente. "Além de poder aplicar parte dos recursos e obter um rendimento maior do que a taxa de juro imobiliário, o comprador vê oportunidades de ganhos na valorização imobiliária", afirma.

Sua expectativa é que o financiamento para esse segmento continue crescendo cerca de 20% ao ano. A expansão da concessão de crédito para compra de imóveis mais caros, acima de R$ 2 milhões, pode ser ainda maior.

"Nesse segmento crescemos 68% desde 2010, em especial porque a base de comparação é mais baixa uma vez que o financiamento para esse público era menor", explica. É também num ritmo acelerado que crescem as vendas com financiamento na VNC Pronto Private.

Desde 2009, as compras financiadas de imóveis entre R$ 1,5 milhão e R$ 5 milhões aumentaram 50%, segundo Marcos Goggi, diretor-presidente da VNC. "Isso é reflexo da estabilidade econômica, da acessibilidade ao financiamento e maior agilidade na análise de crédito", afirma.

O ticket médio de financiamento concedido pela empresa é de R$ 900 mil. Os clientes financiam, em média, 60% do valor total do imóvel e em geral optam pelo prazo máximo de pagamento de 30 anos. As taxas de juros variam de 9,5% a 9,9% ao ano. Essas condições são bem diferentes da forma de pagamento utilizada nesse tipo de transação há alguns anos, lembra Marcos Goggi, da VNC Pronto Private.

"Antes, a maioria das compras era a vista", afirma ele. "Em algumas vezes, o pagamento era parcelado direto com o proprietário, com correção pelo IGP-M ou com percentual fixo de reajuste das parcelas", relata.

A redução das taxas de juros deverá, segundo ele, beneficiar esse mercado e gerar um aumento imediato de demanda. A perspectiva é de crescimento mesmo no curto prazo", afirma. Segundo ele, os públicos das classes A e B identificaram as vantagens do financiamento imobiliário e da possibilidade de adquirir um imóvel sem perder a liquidez.

FEIRÃO ATRAI COMPRADORES DE TODAS AS CLASSES SOCIAIS

A prática milenar de se ir à feira livre para as compras agora também inclui o objeto de desejo de toda a família. Trata-se dos chamados "feirões de imóveis", um lugar que reúne todos os agentes envolvidos nas transações imobiliárias, corretoras, construtoras e seus lançamentos, cartórios e a Caixa com suas ofertas de crédito. Desta forma, a compra que antes levava semanas, pode ser feita num fim de semana passeando com a família por uma "cidade" de maquetes e fotografias. O modelo é um sucesso, o 8º Feirão, ocorrido no início de maio, obteve um crescimento de 14,57% em valor ao totalizar R$ 4,63 bilhões e um salto de 15,34% em número de negócios comparado a idêntico evento de 2011. Ocorrido ao mesmo tempo em Brasília, Rio, Belo Horizonte, Recife e Salvador, o feirão terminou com 30.925 contratos assinados.

"Um conjunto de fatores determina esse crescimento, como o aumento da renda, o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos e redução das taxas de juros", diz José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa Econômica Federal (CEF). Os juros da Caixa vão de 4,5% a 10% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), de acordo com o valor de imóvel e a renda do comprador. Antes da redução, anunciada em abril, chegava a 11%. No caso dos mutuários que adquirem um imóvel avaliado em até R$ 500 mil, as taxas foram reduzidas de 10% para pelo menos 9% ao ano. Para quem tem conta-corrente, cheque especial e cartão de crédito do banco, os juros caem para 8,4%. Já os clientes que optarem por transferir o salário para a Caixa, podem conseguir 7,9%. Diante desse cenário, o sonho de ter a casa própria se tornou uma realidade também para as pessoas de renda média. "A classe C já supera uma participação de 60% no volume de negócios de crédito imobiliário na Caixa", diz.

Estudo feito pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi/SP), demonstra que hoje 76% da população da classe C têm imóvel próprio e cerca de 17% moram de aluguel. Claudio Bernardes, presidente do Secovi/SP, acredita que a demanda desse público continuará aquecida nos próximos anos. "O consumo dessa classe social ainda tem um potencial grande, pois era a faixa que estava menos atendida. Cerca de 60% do déficit da moradia está na classe D e o restante na classe C. Para vencer o déficit e o crescimento vegetativo nos próximos dez anos, teremos de produzir cerca de 1,9 milhão de unidades por ano, sendo que no ano passado foram 1,4 milhão", diz. Crédito não falta, Urbano Duarte informa até abril já foram emprestados R$ 31 bilhões, acréscimo de 39,1% em comparação a idêntico período de 2011. A previsão é fechar 2012 em R$ 96 bilhões.

COMPRADOR TEM LEQUE DE ALTERNATIVAS

Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que a carteira de crédito habitacional somava, em março, R$ 216,9 bilhões. Segundo Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip, esse montante é 10,5% de todo o crédito concedido pelo sistema financeiro. Após apresentar um crescimento de 67% em 2010, e de 34% em 2011, o setor originou R$ 26 bilhões em financiamento imobiliário no primeiro trimestre deste ano, volume que considera os dois principais fundings dessa modalidade: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança. Esse montante, diz a Abecip, supera em 9,6% os dados do primeiro trimestre de 2011.

Roncolato estima, para este ano, uma expansão de cerca de 30%. "O crescente nível de emprego, atrelado ao aumento da renda, facilita a realização do sonho da casa própria", afirma.

O alongamento dos prazos foi a grande mudança sofrida, recentemente, por essa modalidade de financiamento. Hoje, praticamente todas as instituições financiam um imóvel por 30 anos. Cinco anos atrás, esse prazo era, em média, de dez ou, raramente, 15 anos. São financiados até 80% do valor do imóvel, sendo necessária uma entrada de, no mínimo, 20% do montante.

Outra modalidade que vem crescendo é o consórcio. Em abril, somava 643 mil participantes, número 8,6% maior em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). A variação nos doze meses é menor que a verificada nos anos anteriores, quando chegou a ter uma expansão de 30%. "O mercado teve um boom", avalia Luiz Fernando Savian, presidente regional da Abac para o Estado de São Paulo. "Mas agora se acomodou, pois atingiu um patamar de público."

Savian ressalta que, mesmo assim, a expansão registrada é praticamente o dobro da variação do PIB no período. "A expansão é positiva e deve continuar", acredita.

Ao ser comparado com o financiamento bancário, o consórcio tem um custo menor. É cobrada uma taxa de administração, que, segundo a Abac, é de cerca de 0,15% ao mês. Há casos de cobrança de seguro de vida ou de fundo de reserva, que giram em torno de 0,040% e 0,014% do valor contratado, respectivamente.

A desvantagem é o tempo de espera. O prazo médio dos consórcios é de 180 meses. Quem não quer aguardar pelo sorteio, pode abreviar o tempo fazendo lances, que permitem até o uso do FGTS.

Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista em imóveis, avalia que os cortes recentes na taxa de juros ainda não se refletiram no mercado. "A queda não é tão significativa, não deve afetar a demanda por imóveis", acredita.

Nesse momento de mudanças na economia, Calado alerta que é importante avaliar outras alternativas do mercado imobiliário, que podem ser interessantes como investimento. Há produtos financeiros lastreados em ativos desse setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Tais papéis, explica, ampliam o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuem para o crescimento do setor. Os recursos captados nessas operações, ensina ele, é reinvestido no próprio setor.

Pelos números de emissões e estoque, o mercado desses títulos se mostra aquecido. Entre 2010 e 2011, o volume de emissões de CRI apresentou uma alta superior a 70%, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, já foram registradas, na autarquia, ofertas que somam R$ 1,206 bilhão.

As emissões de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), por sua vez, praticamente dobraram neste ano, quando comparadas a 2011. Até 24 de maio, somavam R$ 3,76 bilhões, segundo a CVM. No mesmo período do ano passado, foram R$ 1,91 bilhão. "Tanto o CRI, como os fundos de investimento imobiliário, são alternativas eficientes para pessoas físicas", avalia Leonardo Calixto, sócio diretor da Empírica Investimentos. "Além do forte crescimento do mercado, esses papéis oferecem benefícios fiscais e vinculam a rentabilidade à inflação, o que os torna atrativos em cenários de queda da taxa de juros, como o atual."

Em relação à CCI e à LCI, a curva de expansão não foi diferente. O estoque de CCI custodiada na Cetip, em abril, era de R$ 47,1 bilhões, cerca de 40% maior que o verificado no mesmo mês do ano anterior. Na opinião de João Pacífico, da Gaia Securitizadora, isso mostra que "muitas incorporadoras passaram a ver o CRI como instrumento importante de captação de recursos", destaca.

Com relação à CCI, Pacífico aponta como vantagem a desintermediação bancária. "Consegue dar rentabilidade maior ao investidor. Porém, ressalta, "é um instrumento que não tem muitas garantias". Isso acontece porque pode ser emitido por qualquer credor, o que pode ser arriscado. Por isso, recomenda, "não é recomendado para pessoas físicas".

Quanto às LCIs, a variação no período foi de 52%, registrando, no último mês de abril, R$ 53,7 bilhões. Esses papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários são emitidos apenas por bancos. Dessa forma, o lastro desses títulos são parte das carteiras de créditos de tais instituições. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

A remuneração desse título é pré-fixada considerando um percentual do CDI. O principal atrativo desse título é a tributação, pois é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. Normalmente, as aplicações mínimas são altas, o que faz com que acabem ficando disponíveis apenas para investidores com grandes somas para aplicar. Para João Pacífico, esse crescimento pode ser atribuído à maior oferta de crédito para a compra de imóveis.

CELSO PETRUCCI, ECONOMISTA-CHEFE DO SECOVI-SP (SINDICATO DA HABITAÇÃO

Em entrevista ao Banco de Imóveis, Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), comenta o impacto da redução dos juros no mercado imobiliário. Confira:

Qual o impacto da redução da taxa Selic sobre o mercado imobiliário?

A tendência é o aquecimento das vendas, pois os juros mais baixos se traduzem em melhoria do poder aquisitivo da população. Também pode acontecer de muitos dos que investiam em fundos começarem a optar pelos investimentos no mercado imobiliário, que está exibindo taxas mais atraentes. Vale lembrar, porém, que a redução nas taxas de crédito imobiliário só é válida para os contratos fechados a partir de 4 de maio, e apenas para financiamentos feitos pela Caixa Econômica Federal.

O possível aquecimento das vendas deve levar a um aumento nos preços dos imóveis?

Não. Uma coisa não se relaciona diretamente à outra, e o setor da habitação não tem o intuito de sobrevalorizar seus produtos.

Há outros bancos trabalhando com taxas de juros menores?

Ainda não. Por enquanto, para financiamento imobiliário, só a CEF está oferecendo juros reduzidos. Mas a tendência dos bancos privados será a de caminhar nesse sentido.

Neste caso, vale a pena transferir para a CEF o financiamento feito em outro banco?

Não necessariamente. É preciso analisar caso a caso, mas os custos de portabilidade ainda são muito altos. Aliás, este é outro ponto no qual seria interessante o Governo intervir.

E o que dizer da remuneração da poupança, que a partir de agora segue a variação da taxa Selic?

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que a nova regra é de uma coerência e de uma correção técnica impecáveis: ela preservou o funcionamento de quase 100 milhões de contas de poupança que existem hoje no País, manteve a isenção de Imposto de Renda - o que, sem dúvida, constitui o principal atrativo desse tipo de investimento -, e não afetou a competitividade da poupança como um investimento seguro, que efetivamente protege os recursos da população. Feitas essas observações, vamos ao segundo ponto: a influência dessas novas regras sobre o mercado imobiliário, lembrando que a caderneta de poupança, ao lado do FGTS, é uma das principais fontes de renda para a compra de imóveis. Tendo em vista que o novo cálculo de remuneração não tem caráter retroativo, isto é, só passará a valer para as aplicações realizadas a partir de 3 de maio deste ano, seus impactos sobre o mercado imobiliários só serão sentidos dentro de, pelo menos, seis meses, ou até um pouco mais.

SERÁ QUE É HORA DE VENDER SEU IMÓVEL?

Especialistas ponderam se o momento atual do mercado imobiliário é o ponto de alta - hora de realizar os lucros

Para professor, demanda especulativa de imóveis já não existe mais

São Paulo - No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem - ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? "Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis", diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

"Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador", completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega - o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. "Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros", diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro "Imóveis - seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio".

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador - ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização - o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. "Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento", completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. "Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo", observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. "A hora de vender o imóvel é na alta", lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos - de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. "Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável", diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. "Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel", explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

"Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor", diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

"Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro", explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. "O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites", diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. "Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário", diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para "quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido".

"Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro", conclui.

PARA COMPRA DA CASA PRÓPRIA, SOMENTE CAIXA E CITIBANK REDUZIRAM TAXAS

Crédito imobiliário deverá sentir queda dos juros e influência das mudanças na poupança somente no longo prazo

SÃO PAULO - A redução dos juros para diversas linhas de crédito, anunciadas desde abril pelo principais bancos de varejo brasileiros, vai chegar mais lentamente ao setor imobiliário. Para o financiamento habitacional, somente a Caixa Econômica Federal e o Citibank anunciaram taxas menores.

Com as mudanças nas regras de rendimento da poupança, a tendência é os bancos gastarem menos para remunerar as aplicações em caderneta. Essa diminuição do custo de captação (funding) poderia ser repassada aos consumidores, por meio de juros menores no crédito habitacional.

A influência da Selic abaixo de 8,5% no crédito habitacional, entretanto, será percebida somente no longo prazo. "No crédito imobiliário, a queda dos juros depende da velocidade de migração do estoque de poupança velha para o estoque de poupança nova, o que ainda é imprevisível", diz o vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Osmar Roncolato.

O vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, destaca que mesmo que Selic caia, a redução da taxa no crédito imobiliário não é automática, porque a maior parte do funding vai ter um custo de captação (de acordo com a antiga poupança) e o restante outro custo", afirma.

Marcha lenta

Dentre os sete bancos consultados, Caixa Econômica Federal e Citibank cortaram juros no crédito habitacional. Santander e Banco do Brasil afirmam estudar reduções, enquanto Bradesco, Itaú Unibanco e HSBC não comentaram o tema.

Na Caixa, o corte aconteceu em abril, antes mesmo do governo anunciar as mudanças na poupança. "A redução foi resultado de melhorias nos processos internos, baixa inadimplência e ganhos em eficiência, devido ao aumento do volume de contratações em 16 vezes entre 2003 e 2011", diz Urbano.

"Pode haver redução dos juros no crédito imobiliário, mas isso vai depender do volume de aplicações dentro das novas regras de rendimento da poupança e também do comportamento da taxa Selic", diz José Henrique Silva, gerente executivo da diretoria de crédito imobiliário do Banco do Brasil.

Pela nova regra, com a taxa básica de juros, Selic, abaixo de 8,5%, a poupança passa a ser remunerada por 70% da Selic somada à Taxa Referencial (TR). Com isso, o rendimento tente a ser menor do que o da regra antiga, que rendia 6% ao ano mais TR.

A antiga regra continua valendo quando a Selic estiver acima de 8,5%. Os depósitos em poupança feitos até 3 de maio deste ano seguem remunerados pelo antigo cálculo até sua extinção. Assim, quando o consumidor fizer um saque da poupança, o valor será debitado primeiramente dos depósitos realizados depois da nova regra, para depois consumir o antigo estoque.

"A tendência de quem já tem recursos na poupança é preservar esse rendimento com a remuneração antiga", afirma Roncolato, da Abecip. Por isso, somente a partir do movimento no estoque de poupança os bancos poderão calcular se o custo de captação de recursos vai cair e, consequentemente, transferir a redução de juros aos novos contratos.

Mudanças nos contratos

Mais de 95% dos contratos vigentes são corrigidos mensalmente pela TR, segundo a Abecip. Mas pelo cálculo do Ministério da Fazenda, com a Selic abaixo de 8,2%, a TR passa a ser zero, pois seu cálculo é atrelado a títulos que rendem de acordo com a taxa básica de juros. Ou seja, os parcelamentos não teriam correção nesse cenário.

Por esse motivo, bancos e setor imobiliário estudam mudanças nos contratos e nos cálculos do custo de captação de recursos. "A adição de outros indexadores de correção pode ser uma saída, mas isso depende da solidez da economia brasileira", diz o vice-presidente da Abecip.

Juros

Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito imobiliário, sendo 80% desses para contratos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o restante a taxas livres. O SFH financia imóveis avaliados em até R$ 500 mil e segue o teto de 12% de juros ao ano.

Mas a taxa média praticada pelo mercado já é inferior ao máximo de 12% (veja tabela), mesmo para os imóveis financiados pelo crédito livre.

No programa do governo federal "Minha Casa Minha Vida", famílias com renda de até R$ 5 mil por mês acessam taxas ainda menores. Foi assim que a superintendente sênior de telemarketing, Keila Cristina Correa Rodrigues, de 25 anos, conseguiu realizar o sonho da casa própria. Ela financiou um imóvel em Guaianases, zona leste da capital, avaliado em R$ 146 mil, com juros de 5,5% ao ano.

Somados o desconto do Feirão Caixa da Casa Própria e da construtora, o subsídio do governo e a entrada de R$ 4 mil, Keila vai pagar R$ 96 mil pelo imóvel em 300 parcelas decrescentes. Antes, durante quatro anos ela fez inúmeras pesquisas de preço e simulações de financiamento imobiliário, mas nunca chegou a fechar contrato por não ter condições de arcar com as parcelas.

Após ser promovida diversas vezes no emprego, Keila atingiu uma renda compatível com a aquisição do imóvel que queria. "Estou de férias e tirei o dia para fechar o contrato. Com certeza o juro menor é um benefício que facilita a compra", conta. Seu plano é casar com o atual namorado e mudar para a casa nova.

LEI PROÍBE VENDA E ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO

Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. Para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia

Em vigor desde o último dia 2/5, a lei federal 12.607/12 proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios para pessoas estranhas ao condomínio. Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, lembra que "antes já existiam restrições, porém, elas não eram claras".

A lei altera o Código Civil, que afirma que apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas podem ser alugados ou vendidos. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia. "A exceção são as vagas em garagem de condomínios", afirma.

Segundo Gebara, a mudança foi feita com o objetivo de garantir mais segurança aos condomínios. "Essa lei era necessária e benéfica", opina o vice-presidente, pois reduz a circulação de estranhos no condomínio. "Mas é preciso estar em permanente estado de alerta."

O que diz a lei - O novo texto da lei afirma: "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".