ALVENARIA ESTRUTURAL: A OPÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

As estatísticas comprovam: o boom do mercado imobiliário, ancorado na disponibilidade crescente do crédito para financiamento habitacional, deve continuar em alta no Brasil, mesmo com o agravamento da crise econômica internacional.

As estatísticas comprovam: o boom do mercado imobiliário, ancorado na disponibilidade crescente do crédito para financiamento habitacional, deve continuar em alta no Brasil, mesmo com o agravamento da crise econômica internacional. Com a redução da taxa Selic, os juros dos financiamentos habitacionais caíram, favorecendo os compradores de imóveis. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, reduziu os juros de 10% para 9% ao ano para imóveis de até R$ 500 mil, incluídos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e prevê que as contratações de crédito imobiliário chegarão a R$ 90 bilhões, após os R$ 81,8 bilhões em empréstimos habitacionais tomados em 2011. Em 2002, considerado o "fundo do poço" do mercado imobiliário, foram vendidas apenas 29 mil unidades residen ciais, num total de R$ 3 bilhões de crédito habitacional.

Com a edição da Lei 10.931, em 2004, que instituiu garantias a construtoras, incorporadoras e animou investidores do mercado imobiliário, foi criado o ambiente inicial para a arrancada do setor. A somatória desses fatores promoveu a maior explosão de lançamentos imobiliários, nos mais diversos padrões, em quase todo o país e vem impulsionando o uso da alvenaria estrutural com blocos de concreto em regiões que não tinham tradição nesse sistema construtivo, no Nordeste, Norte e Centro-Oeste.

Isto porque a alvenaria estrutural feita com blocos de concreto é o sistema construtivo ideal para a construção de médio e baixo padrão e até no padrão médio-alto, pela redução de custos e de prazos da obra, entre outras vantagens.

Sistema imbatível

Essa constatação é avalizada por um dos mais experientes arquitetos e profissionais da área de pré-fabricados de concreto é confirmada pelo também experimentado engenheiro e projetista estrutural Arnoldo Wendler, de Campinas-SP, e que atua em diversas regiões do país. Ele desenvolveu uma planilha, juntamente com construtoras com as quais trabalhou ao longo dos seus 30 anos de profissão, que revela a alvenaria estrutural com blocos de concreto como "praticamente imbatível" na construção de edifícios de até quinze pavimentos e com reduções entre 5% e 10% em edifícios acima de desse gabarito, comparada à construção convencional (veja tabela). De acordo com o engenheiro e projetista estrutura, "edificações construídas com alvenaria estrutural de blocos de concreto exigem, porém, uma boa coordenação arquitetura-estrutura e projetos de instalações para serem bem-sucedidas e aproveitar ao máximo todas as vantagens do sistema construtivo", adverte Wendler.

Essa redução de custos com o uso da alvenaria estrutural com blocos de concreto, explica o projetista, deve-se ao fato de que os prazos são menores, não há necessidade de profissionais de custo mais elevado, como carpinteiros e armadores - para montar fôrmas e armaduras, no caso da construção convencional em concreto - e o acabamento também ganha economia, com a dispensa de reboco e emboço. Wendler ensina que, para isso, é necessário ter mão d obra bem preparada - "algo que se consegue com 15 dias de treinamento" - e equipamentos racionalizadores na obra. Nos edifícios mais altos, esses equipamentos fornecem, além de racionalização e precisão, maior segurança para os operários, afirmam projetistas e construtores.

As vantagens da alvenaria estrutural com blocos de concreto estão sendo cada vez mais levadas em conta por incorporadores e construtores devido às exigências de competitividade num mercado aquecido. E, principalmente, nos empreendimentos voltados para programas habitacionais, como o Minha Casa, Vida e outros, desenvolvidos por governos estaduais e prefeituras, cujas margens de rentabilidade são bastante estreitas e, assim, exigem sistemas construtivos altamente econômicos, que envolvem muito menos mão de obra especializada, em falta no mercado atualmente, para não perder rentabilidade. Quem não aproveitar os ganhos proporcionados por esse sistema construtivo, certamente pode perder mercado para concorrentes antenados com as práticas mais racionalizadoras e de melhor custo-benefício existentes no país..

Marcelo Kaiuca é presidente da Bloco Brasil-Associação Brasileira da Indústria de Blocos de Concreto

Quadros

REDUÇÃO DE CUSTOS

1. Materiais

Redução de armaduras

(Andar tipo = 320 m² )

Concreto armado: 5.933 kg

Alvenaria estrutural: 1.432 kg

Grande redução de fôrmas:

Convencional - só painel de laje

Laje içada - quase 100 %

Revestimentos mais econômicos:

5 cm a 6 mm de gesso interno

2 cm a 2,5 cm de massa externa

2. Processo

- Rapidez na execução da obra

- Limpeza e racionalização de canteiro

- Grande redução de desperdício e resíduos (23% para 6%)

3. Manutenção

- Redução do retrabalho e manutenção pós-obra (redução do custo pós-obra em 50%)

- Eliminação das patologias sistemáticas (não há interface de sistemas)

Economias por tipo de obra

Quatro pavimentos25% a 30%

Sete pavimentos sem pilotis, com alvenaria não-armada20% a 25%

Sete pavimentos com pilotis, com alvenaria armada15% a 20%

Sete pavimentos com pilotis12% a 20%

Doze pavimentos sem pilotis10% a 15%

Doze pavimentos com pilotis, térreo e subsolo em concreto armado8% a 12%

Dezoito pavimentos com pilotis, térreo e concreto armado4% a 6%

TECNOLOGIA TORNA-SE IMPRESCINDÍVEL

Em meio a uma forte concorrência, os bancos buscam ser ágeis no uso intenso da tecnologia para oferecer crédito imobiliário a clientes novos e antigos. Entre as ferramentas, estão simuladores de valores a serem captados e de prestações, digitalização de documentos, portais na Internet e aplicativos móveis. O cliente pode fazer um tour virtual dos imóveis de seu interesse sem precisar sair de casa.

"Não dá para imaginar mais o crédito imobiliário sem o uso da tecnologia", comenta Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco. O portal exclusivo do banco para o mercado imobiliário teve 83 mil acessos em março. Por mês, a instituição recebe pela Internet aproximadamente 2 mil propostas. "Se todas essas propostas fossem finalizadas, o que não é o caso, chegaríamos perto da média de 2.500 contratos que fechamos mensalmente para pessoas físicas", diz.

Os bancos mais competitivos em crédito imobiliário colocaram em sites específicos várias ferramentas para simular os cálculos de financiamentos e parcelas e ainda o que os documentos necessários para obter o crédito. O Santander, por exemplo, incluiu conteúdo editorial com matérias sobre o mercado imobiliário, tendências, e até dicas de decoração e design. Com isso, se transformou em um hit da Internet, com mais de 1 milhão de acessos e considerado pelo Ibope um dos maiores sites de classificados online do país.

"Nosso crédito é customizado e cada cliente tem um nível de crédito", diz Luiz Antônio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco. Em 90% das consultas, a resposta da aprovação, ou não, do valor solicitado pode ser imediata e nos 10% restantes pode levar uma hora. O maior aliado dos bancos para ganhar velocidade nos últimos anos foi o processo de digitalização dos documentos. Além disso, diz Borges, as simulações podem ser feitas em tablets e smartphones.

OS IMÓVEIS TAMBÉM MERECEM PROTEÇÃO DO SEGURO

Expansão do mercado imobiliário no País tem impulsionado a modalidade residencial. E as coberturas custam menos do que se imagina. Se há alguns anos proteger o patrimônio conquistado a duras penas era luxo para poucos, hoje é cada vez maior a adesão dos consumidores à modalidade de seguro residencial.

Influenciado por fatores positivos, como o aquecimento do mercado imobiliário e a ascensão da classe C, e por negativos, como o aumento dos registros de assaltos a residências (foram 475 em São Paulo entre 1º de janeiro e 10 de março deste ano, ou um roubo a cada três horas e meia, segundo dados da Secretaria de Segurança Pública), é fato que esse mercado está em um momento de plena expansão.

Dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg) apontam que a penetração da modalidade de proteção residencial no País já chegou a 12% do mercado de seguros. Apesar de o número ser considerado ainda baixo pelos grandes players do setor, todos são unânimes, porém, em apostar em seu potencial de expansão. De acordo com a Fenseg, a receita total de seguros residenciais no País fechou 2011 em R$ 1,44 bilhão - ou 15% a mais que em igual período de 2010. De janeiro a março de 2012, já ultrapassou os R$ 377,1 milhões, uma alta de 13,6% ante os três primeiros meses do ano anterior.

Segundo o diretor de seguro residencial da Itaú Seguros, Ney Dias, se antes ter um seguro do tipo exigia muito "sacrifício", hoje os consumidores associam a proteção do imóvel conquistado ao pleno emprego. "O seguro dá mais conforto para se tomar decisões de longo prazo, além de oferecer suporte no momento em que mais se precisa", afirma o executivo.

O gerente de riscos diversos da Caixa Seguros, Federico Salazar, tem a mesma opinião.

Para ele, a procura pelo produto, que hoje ocorre muito mais pela ascensão da classe C, mostra que, se o brasileiro passou a se preocupar mais com esse seguro, "é porque há um patrimônio que vale a pena proteger".

Mas embora a baixa participação do seguro residencial ainda seja "preocupante socialmente", ressalta Dias, da Itaú Seguros, as perspectivas são muito positivas. Ele se refere à atual superioridade do seguro de automóveis: 35% da frota de automóveis hoje passível de cobertura, mas quase 90% das residências não estão protegidas.

Mercado em expansão Em conjunto com a Porto Seguro, a Itaú Seguros viu o número de contratações mensais saltar de R$ 66 milhões em fevereiro de 2007, para R$ 139 milhões em 2011, quando ficou em primeiro lugar em participação de mercado (28%). A seguradora prevê crescer 17% ainda neste ano.

"Atualmente, temos 1,4 milhão de segurados só residenciais", informa Dias.

Já a Bradesco Auto/RE, que tem cerca de 1,9 milhão de residências seguradas, aposta na ampla oferta de produtos e na atenção ao seguro residencial para crescer mais que os 26% registrados no primeiro trimestre de 2012, ante os 12% do mercado. "Estamos sensibilizando os proprietários a garantir o principal patrimônio de sua família", disse o presidente da companhia, Ricardo Saad.

Para Salazar, da Caixa Seguros (que cresceu 20% em 2011 e prevê crescer até 25% este ano), a demanda reprimida de hoje será facilmente revertida, porque as seguradoras têm investido em outros serviços além do sinistro, como o de atendimento emergencial de encanadores e eletricistas, por exemplo. "Essa difusão do seguro ajuda as pessoas a gastarem menos, ao deixarem de pagar por serviços emergenciais. E vai crescer mais, porque a demanda existe", aposta. "A tendência é de uma oferta de cada vez mais serviços", completou Dias, da Itaú Seguros.

Seguros para todos Para quem pretende aderir ao seguro residencial, há produtos acessíveis a todos os bolsos. Como exemplos, há o Bradesco Bilhete Residencial, pago em parcela única de R$ 51,60, ou o Seguro Tranquilo Fácil Residencial, com parcelas a partir de R$ 69,90, na Caixa Seguros.

Na Itaú Seguros, há apenas uma modalidade desse tipo de produto, e a avaliação relativa a preços e coberturas é feita caso a caso, nas agências.

De acordo com a Fenseg, o seguro residencial pode custar ainda menos do que se pensa: para um apartamento de R$ 100 mil em São Paulo ou no Rio de Janeiro custa, em média, R$ 200 por ano. Ou seja, o preço varia entre 0,1% e 0,3% do valor segurado. É importante frisar que os valores mudam de acordo com uma série de variáveis - os interessados podem fazer simulações nas seguradoras conforme as suas necessidades.

Em geral, as coberturas tradicionais, que têm prazo médio para pagamento da indenização de sete a dez dias, segundo a Fenseg, envolvem proteção contra roubo, incêndio ou explosão, entre outros.

Levantamento da Itaú Seguros mostra que, do total de indenizações pagas em 2011, 40,2% foram por roubo, outras 17,7% por danos elétricos, 15,2% por vendaval e granizo, 10,7% por raio/explosão/incêndio e 8,1% por desmoronamento.

Os valores dos prêmios são influenciados por localização do imóvel, coberturas contratadas, tipo de construção e uso do imóvel (residência ou veraneio), além da importância segurada, informa a Fenseg.

O investimento em outros serviços além do sinistro, atrelados ao seguro residencial, como o Premium Pet, no Bradesco (que inclui remoção emergencial, entre outras facilidades), ou o seguro ambiental (que oferece ajuda para o descarte inteligente de móveis ou eletroeletrônicos), também é uma forma de atrair cada vez mais segurados.

Mas uma das grandes vedetes são os seguros que incluem assistência emergencial dia e noite, com atendimento de encanadores, eletricistas, chaveiros e até técnicos para conserto de eletrodomésticos, entre outros.

Só na Itaú Seguros, o serviço gera, em média, 20 mil atendimentos por mês, e paga 30 mil indenizações por ano. "É uma evolução do produto original, que cresceu muito nos últimos quatro anos. Isso mostra o quanto esse mercado é favorável. O cliente procura cada vez mais solução imediata", diz o diretor Ney Dias.

FINANCIAMENTOS PARA A ALTA RENDA DOBRAM EM TRÊS ANOS

 "Clientes perceberam que podem financiar e aplicar o que utilizariam numa compra a vista"

Executivos, profissionais liberais e empresários, com idade entre 35 e 50 anos e carreira profissional ascendente, interessados em adquirir um imóvel de alto padrão para dar um upgrade na qualidade de vida, impulsionam a demanda por financiamento para a compra de imóveis de médio e alto padrão, que hoje em dia podem custar desde R$ 1 milhão até R$ 5 milhões.

As vendas financiadas de apartamentos e casas destinados à classe média alta e alta chegaram a dobrar nos últimos três anos. A valorização imobiliária que elevou para mais de R$ 1 milhão o custo de bons e bem localizados apartamentos das grandes metrópoles, em especial São Paulo e Rio de Janeiro, é um dos fatores para essa nova demanda.

"Com o metro quadrado valorizado em bairros paulistanos, como Vila Nova Conceição, encontramos apartamentos a partir de 80 metros quadrados com valor superior a R$ 1 milhão", diz Bruno Gama, diretor de Operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada pela Lopes em parceria com o banco Itaú.

Mas não é só isso, afirma Gama, que aumentou de 5% para 10% a participação do financiamento de imóveis de alto padrão no total das operações realizadas pela financeira, entre 2009 e 2011. "Os clientes perceberam que podem tomar empréstimos imobiliários com taxas de juros que variam de 9% a 10% mais a TR e aplicar o dinheiro que utilizariam no pagamento a vista em produtos financeiros com remunerações de 15% a 20% ao ano", compara o diretor.

As condições de pagamento para alta renda são as mesmas de imóveis de valores mais baixos. A CrediPronto oferece crédito de 80% do valor total do imóvel mais 5% para cobrir custos cartoriais e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Os clientes optam por financiar, em média, entre 55% e 65% do valor total do imóvel e por prazo de pagamento médio de 25 anos. "Eles podem amortizar a divida com 13º salário, venda de outro imóvel ou herança", afirma. A expectativa dele é que a participação dos financiamentos de imóveis de alto padrão no total de crédito liberado pela CrediPronto suba de 10% para 12% este ano e atinja 15% até o próximo ano. A ideia de que o financiamento é uma boa opção de pagamento para imóveis de alto valor, segundo Gama, é uma mudança cultural no mercado.

As imobiliárias sentiram essa mudança. "O Brasil está em transição cultural nesse setor, numa velocidade muito rápida e há muito para expandir se considerarmos que o financiamento imobiliário no país não passa dos 5% do produto Interno Bruto (PIB) enquanto em alguns países chega a 80%", compara o diretor de financiamento da Coelho da Fonseca, Claudio Costa.

Das vendas de imóveis de médio e alto padrão realizadas pela Coelho da Fonseca em 2010, um terço foi feito com financiamento. De lá para cá, 45% das vendas nesse segmento são financiadas. "Caiu o mito de que financiamento é para quem não tem dinheiro", afirma.

Segundo Claudio Costa, a maior parte dos clientes nesse segmento é profissional liberal e empresários jovens, com carreira profissional ascendente e que tem condições de pagar a vista, mas em geral opta pelo financiamento de 50% a 60% do valor total do imóvel com taxas médias de 9,8% mais TR e 25 anos de prazo de pagamento.

"São profissionais que entendem o mercado e sabem que podem tomar empréstimo mais barato e obter maior remuneração em outras aplicações", afirma. A imobiliária mantém parceria com o banco Itaú que calcula a taxa de acordo com o perfil do cliente. "Além de poder aplicar parte dos recursos e obter um rendimento maior do que a taxa de juro imobiliário, o comprador vê oportunidades de ganhos na valorização imobiliária", afirma.

Sua expectativa é que o financiamento para esse segmento continue crescendo cerca de 20% ao ano. A expansão da concessão de crédito para compra de imóveis mais caros, acima de R$ 2 milhões, pode ser ainda maior.

"Nesse segmento crescemos 68% desde 2010, em especial porque a base de comparação é mais baixa uma vez que o financiamento para esse público era menor", explica. É também num ritmo acelerado que crescem as vendas com financiamento na VNC Pronto Private.

Desde 2009, as compras financiadas de imóveis entre R$ 1,5 milhão e R$ 5 milhões aumentaram 50%, segundo Marcos Goggi, diretor-presidente da VNC. "Isso é reflexo da estabilidade econômica, da acessibilidade ao financiamento e maior agilidade na análise de crédito", afirma.

O ticket médio de financiamento concedido pela empresa é de R$ 900 mil. Os clientes financiam, em média, 60% do valor total do imóvel e em geral optam pelo prazo máximo de pagamento de 30 anos. As taxas de juros variam de 9,5% a 9,9% ao ano. Essas condições são bem diferentes da forma de pagamento utilizada nesse tipo de transação há alguns anos, lembra Marcos Goggi, da VNC Pronto Private.

"Antes, a maioria das compras era a vista", afirma ele. "Em algumas vezes, o pagamento era parcelado direto com o proprietário, com correção pelo IGP-M ou com percentual fixo de reajuste das parcelas", relata.

A redução das taxas de juros deverá, segundo ele, beneficiar esse mercado e gerar um aumento imediato de demanda. A perspectiva é de crescimento mesmo no curto prazo", afirma. Segundo ele, os públicos das classes A e B identificaram as vantagens do financiamento imobiliário e da possibilidade de adquirir um imóvel sem perder a liquidez.

FEIRÃO ATRAI COMPRADORES DE TODAS AS CLASSES SOCIAIS

A prática milenar de se ir à feira livre para as compras agora também inclui o objeto de desejo de toda a família. Trata-se dos chamados "feirões de imóveis", um lugar que reúne todos os agentes envolvidos nas transações imobiliárias, corretoras, construtoras e seus lançamentos, cartórios e a Caixa com suas ofertas de crédito. Desta forma, a compra que antes levava semanas, pode ser feita num fim de semana passeando com a família por uma "cidade" de maquetes e fotografias. O modelo é um sucesso, o 8º Feirão, ocorrido no início de maio, obteve um crescimento de 14,57% em valor ao totalizar R$ 4,63 bilhões e um salto de 15,34% em número de negócios comparado a idêntico evento de 2011. Ocorrido ao mesmo tempo em Brasília, Rio, Belo Horizonte, Recife e Salvador, o feirão terminou com 30.925 contratos assinados.

"Um conjunto de fatores determina esse crescimento, como o aumento da renda, o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos e redução das taxas de juros", diz José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa Econômica Federal (CEF). Os juros da Caixa vão de 4,5% a 10% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), de acordo com o valor de imóvel e a renda do comprador. Antes da redução, anunciada em abril, chegava a 11%. No caso dos mutuários que adquirem um imóvel avaliado em até R$ 500 mil, as taxas foram reduzidas de 10% para pelo menos 9% ao ano. Para quem tem conta-corrente, cheque especial e cartão de crédito do banco, os juros caem para 8,4%. Já os clientes que optarem por transferir o salário para a Caixa, podem conseguir 7,9%. Diante desse cenário, o sonho de ter a casa própria se tornou uma realidade também para as pessoas de renda média. "A classe C já supera uma participação de 60% no volume de negócios de crédito imobiliário na Caixa", diz.

Estudo feito pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi/SP), demonstra que hoje 76% da população da classe C têm imóvel próprio e cerca de 17% moram de aluguel. Claudio Bernardes, presidente do Secovi/SP, acredita que a demanda desse público continuará aquecida nos próximos anos. "O consumo dessa classe social ainda tem um potencial grande, pois era a faixa que estava menos atendida. Cerca de 60% do déficit da moradia está na classe D e o restante na classe C. Para vencer o déficit e o crescimento vegetativo nos próximos dez anos, teremos de produzir cerca de 1,9 milhão de unidades por ano, sendo que no ano passado foram 1,4 milhão", diz. Crédito não falta, Urbano Duarte informa até abril já foram emprestados R$ 31 bilhões, acréscimo de 39,1% em comparação a idêntico período de 2011. A previsão é fechar 2012 em R$ 96 bilhões.

COMPRADOR TEM LEQUE DE ALTERNATIVAS

Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que a carteira de crédito habitacional somava, em março, R$ 216,9 bilhões. Segundo Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip, esse montante é 10,5% de todo o crédito concedido pelo sistema financeiro. Após apresentar um crescimento de 67% em 2010, e de 34% em 2011, o setor originou R$ 26 bilhões em financiamento imobiliário no primeiro trimestre deste ano, volume que considera os dois principais fundings dessa modalidade: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança. Esse montante, diz a Abecip, supera em 9,6% os dados do primeiro trimestre de 2011.

Roncolato estima, para este ano, uma expansão de cerca de 30%. "O crescente nível de emprego, atrelado ao aumento da renda, facilita a realização do sonho da casa própria", afirma.

O alongamento dos prazos foi a grande mudança sofrida, recentemente, por essa modalidade de financiamento. Hoje, praticamente todas as instituições financiam um imóvel por 30 anos. Cinco anos atrás, esse prazo era, em média, de dez ou, raramente, 15 anos. São financiados até 80% do valor do imóvel, sendo necessária uma entrada de, no mínimo, 20% do montante.

Outra modalidade que vem crescendo é o consórcio. Em abril, somava 643 mil participantes, número 8,6% maior em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). A variação nos doze meses é menor que a verificada nos anos anteriores, quando chegou a ter uma expansão de 30%. "O mercado teve um boom", avalia Luiz Fernando Savian, presidente regional da Abac para o Estado de São Paulo. "Mas agora se acomodou, pois atingiu um patamar de público."

Savian ressalta que, mesmo assim, a expansão registrada é praticamente o dobro da variação do PIB no período. "A expansão é positiva e deve continuar", acredita.

Ao ser comparado com o financiamento bancário, o consórcio tem um custo menor. É cobrada uma taxa de administração, que, segundo a Abac, é de cerca de 0,15% ao mês. Há casos de cobrança de seguro de vida ou de fundo de reserva, que giram em torno de 0,040% e 0,014% do valor contratado, respectivamente.

A desvantagem é o tempo de espera. O prazo médio dos consórcios é de 180 meses. Quem não quer aguardar pelo sorteio, pode abreviar o tempo fazendo lances, que permitem até o uso do FGTS.

Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista em imóveis, avalia que os cortes recentes na taxa de juros ainda não se refletiram no mercado. "A queda não é tão significativa, não deve afetar a demanda por imóveis", acredita.

Nesse momento de mudanças na economia, Calado alerta que é importante avaliar outras alternativas do mercado imobiliário, que podem ser interessantes como investimento. Há produtos financeiros lastreados em ativos desse setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Tais papéis, explica, ampliam o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuem para o crescimento do setor. Os recursos captados nessas operações, ensina ele, é reinvestido no próprio setor.

Pelos números de emissões e estoque, o mercado desses títulos se mostra aquecido. Entre 2010 e 2011, o volume de emissões de CRI apresentou uma alta superior a 70%, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, já foram registradas, na autarquia, ofertas que somam R$ 1,206 bilhão.

As emissões de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), por sua vez, praticamente dobraram neste ano, quando comparadas a 2011. Até 24 de maio, somavam R$ 3,76 bilhões, segundo a CVM. No mesmo período do ano passado, foram R$ 1,91 bilhão. "Tanto o CRI, como os fundos de investimento imobiliário, são alternativas eficientes para pessoas físicas", avalia Leonardo Calixto, sócio diretor da Empírica Investimentos. "Além do forte crescimento do mercado, esses papéis oferecem benefícios fiscais e vinculam a rentabilidade à inflação, o que os torna atrativos em cenários de queda da taxa de juros, como o atual."

Em relação à CCI e à LCI, a curva de expansão não foi diferente. O estoque de CCI custodiada na Cetip, em abril, era de R$ 47,1 bilhões, cerca de 40% maior que o verificado no mesmo mês do ano anterior. Na opinião de João Pacífico, da Gaia Securitizadora, isso mostra que "muitas incorporadoras passaram a ver o CRI como instrumento importante de captação de recursos", destaca.

Com relação à CCI, Pacífico aponta como vantagem a desintermediação bancária. "Consegue dar rentabilidade maior ao investidor. Porém, ressalta, "é um instrumento que não tem muitas garantias". Isso acontece porque pode ser emitido por qualquer credor, o que pode ser arriscado. Por isso, recomenda, "não é recomendado para pessoas físicas".

Quanto às LCIs, a variação no período foi de 52%, registrando, no último mês de abril, R$ 53,7 bilhões. Esses papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários são emitidos apenas por bancos. Dessa forma, o lastro desses títulos são parte das carteiras de créditos de tais instituições. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

A remuneração desse título é pré-fixada considerando um percentual do CDI. O principal atrativo desse título é a tributação, pois é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. Normalmente, as aplicações mínimas são altas, o que faz com que acabem ficando disponíveis apenas para investidores com grandes somas para aplicar. Para João Pacífico, esse crescimento pode ser atribuído à maior oferta de crédito para a compra de imóveis.

CELSO PETRUCCI, ECONOMISTA-CHEFE DO SECOVI-SP (SINDICATO DA HABITAÇÃO

Em entrevista ao Banco de Imóveis, Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), comenta o impacto da redução dos juros no mercado imobiliário. Confira:

Qual o impacto da redução da taxa Selic sobre o mercado imobiliário?

A tendência é o aquecimento das vendas, pois os juros mais baixos se traduzem em melhoria do poder aquisitivo da população. Também pode acontecer de muitos dos que investiam em fundos começarem a optar pelos investimentos no mercado imobiliário, que está exibindo taxas mais atraentes. Vale lembrar, porém, que a redução nas taxas de crédito imobiliário só é válida para os contratos fechados a partir de 4 de maio, e apenas para financiamentos feitos pela Caixa Econômica Federal.

O possível aquecimento das vendas deve levar a um aumento nos preços dos imóveis?

Não. Uma coisa não se relaciona diretamente à outra, e o setor da habitação não tem o intuito de sobrevalorizar seus produtos.

Há outros bancos trabalhando com taxas de juros menores?

Ainda não. Por enquanto, para financiamento imobiliário, só a CEF está oferecendo juros reduzidos. Mas a tendência dos bancos privados será a de caminhar nesse sentido.

Neste caso, vale a pena transferir para a CEF o financiamento feito em outro banco?

Não necessariamente. É preciso analisar caso a caso, mas os custos de portabilidade ainda são muito altos. Aliás, este é outro ponto no qual seria interessante o Governo intervir.

E o que dizer da remuneração da poupança, que a partir de agora segue a variação da taxa Selic?

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que a nova regra é de uma coerência e de uma correção técnica impecáveis: ela preservou o funcionamento de quase 100 milhões de contas de poupança que existem hoje no País, manteve a isenção de Imposto de Renda - o que, sem dúvida, constitui o principal atrativo desse tipo de investimento -, e não afetou a competitividade da poupança como um investimento seguro, que efetivamente protege os recursos da população. Feitas essas observações, vamos ao segundo ponto: a influência dessas novas regras sobre o mercado imobiliário, lembrando que a caderneta de poupança, ao lado do FGTS, é uma das principais fontes de renda para a compra de imóveis. Tendo em vista que o novo cálculo de remuneração não tem caráter retroativo, isto é, só passará a valer para as aplicações realizadas a partir de 3 de maio deste ano, seus impactos sobre o mercado imobiliários só serão sentidos dentro de, pelo menos, seis meses, ou até um pouco mais.