AIXA AMPLIA PARA 35 ANOS PRAZO DOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

BRASÍLIA – Os mutuários que pegarem financiamentos habitacionais da Caixa Econômica Federal a partir da semana que vem terão mais cinco anos para quitarem os empréstimos. O banco ampliou o prazo do crédito habitacional de 30 anos para 35.

Os empréstimos serão feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que opera com o dinheiro da caderneta de poupança. A instituição também reduziu as taxas de juros para essas modalidades.

Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas caíram de 9% para 8,85% ao ano. Para os imóveis fora do SFH, os juros caíram de 10% para 9,9% ao ano.

O banco também ampliou o prazo dos financiamentos para a construção de casas e apartamentos com recursos da poupança. A partir da próxima semana, as construtoras e incorporadoras terão 36 meses para pagarem os empréstimos. Atualmente, o prazo corresponde a 24 meses. Os juros dessas linhas também foram reduzidos de 11,5% para 10,3% ao ano.

Para a construção de imóveis comerciais, os juros efetivos caíram de 14% para 13% ao ano. Nas operações de financiamento para a construção e aquisição de imóvel para uso próprio, a empresa pagará taxa de 12,5% ao ano, ante 13,5% cobrados atualmente. Em todos os casos, as taxas finais podem ficar ainda menores se o mutuário for correntista da Caixa.

As mudanças não valem para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que inclui o Programa Minha Casa, Minha Vida. Para essas modalidades de financiamento, o prazo continua em 30 anos. Segundo o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o aumento do prazo dessas linhas de crédito depende de aprovação do Conselho Curador do FGTS. “A Caixa já pediu autorização ao Conselho Curador para aumentar o prazo”.

De acordo com o vice-presidente, a Caixa estima em R$ 96 bilhões a concessão de financiamentos habitacionais neste ano, ante R$ 80 bilhões do ano passado. Até maio, o banco havia emprestado R$ 36,7 bilhões, ante R$ 25 bilhões nos cinco primeiros meses do ano passado.

SAIBA COMO ESCOLHER O IMÓVEL CERTO PARA O SEU TIPO DE NEGÓCIO

Primeiro passo é avaliar a infraestrutura do prédio; região deve oferecer serviços básicos

Dono de empresas de atendimento ao público, como cafés e lojas, deve observar concorrência ao redor

Além de avaliar o aluguel ou o preço de venda do imóvel, o empresário deve analisar com cuidado outras características do local em que pretende se instalar.

Salas menores, alvo de pequenos empreendedores, ganham cada vez mais destaque entre os lançamentos na capital. E a grande oferta pesa a favor do futuro inquilino ou comprador, principalmente na negociação de valores.

"O ponto de partida deve ser a análise da infraestrutura do prédio, como a rede de telefonia e de internet, e da segurança", diz Gustavo Carrer, consultor de marketing do Sebrae-SP.

"Além disso, a região deve oferecer os serviços de conveniência básicos, como bancos, correios e restaurantes, para que o profissional não precise se deslocar."

Optar por um endereço considerado mais nobre, que abriga escritórios de companhias de grande porte -como Vila Olímpia (zona oeste) e Chácara Santo Antônio (zona sul)- pode não ser o passo mais acertado.

"Para o pequeno empreendedor, estar em endereços que denotam sofisticação é secundário, diferentemente do que ocorre com grandes empresas", diz Carrer.

Fora de grandes centros comerciais paulistanos como as avenidas Faria Lima, Berrini e Paulista, regiões como a Vila Mariana e Campo Belo (zona sul) entram no foco de incorporadoras para lançamentos de salas comerciais.

Mas a região da Barra Funda (zona oeste) segue no radar, diz Mirella Parpinelle, da imobiliária Lopes.

"O bairro está ligado às marginais, que se conectam às principais rodovias. É um local que teve muitos lançamentos residenciais recentemente e que agora tem uma demanda por novos prédios comerciais."

PARA O PÚBLICO

Para pequenos negócios com foco no atendimento ao público -como um salão de beleza, um café ou uma loja de roupas-, deve-se observar a taxa de ocupação do prédio e a movimentação de pessoas no entorno, ressalta Carrer, do Sebrae-SP.

"Também é necessário estudar a concorrência. Não é indicado haver um negócio similar em um raio de 10 minutos [caminhando], que é como o consumidor costuma medir as distâncias."

Para o pequeno investidor, que compra salas menores para revender ou alugar, um projeto com pacote de serviços para o futuro ocupante do imóvel é uma boa alternativa, diz Parpinelle, da Lopes.

Muitos novos empreendimentos oferecem os chamados pacotes "pay-per-use", em que o condômino pode contratar serviços, como de motoboy ou pequenos consertos, sem sair do escritório.

ESCRITÓRIOS PODEM MUDAR PERFIL DO BAIRRO

Lançamentos comerciais em regiões com pouca oferta de serviços, ou com vocação residencial, contribuem para transformar os bairros.

"Um prédio grande de escritórios gera uma demanda por restaurantes, livrarias ou salões de beleza, por exemplo, para atender os frequentadores desse edifício", diz Gustavo Carrer, consultor do Sebrae-SP.

Carrer ressalta, no entanto, que essa dinâmica pode ser diferente de uma região para outra.

"A construção de um empreendimento pode durar três anos. Nesse tempo, outra região pode se tornar mais atrativa, com a construção de um shopping, por exemplo", diz Carrer.

A Vila Leopoldina (zona oeste) foi um dos bairros que experimentaram mudanças com a chegada de empreendimentos, diz Simone Santos, diretora de serviços corporativos da imobiliária Herzog.

"Os galpões industriais deram lugar a prédios residenciais, mas também foram ocupados por agências de publicidade e restaurantes."

Simone também destaca Jurubatuba, na região de Santo Amaro (zona sul), onde galpões estão dando lugar a prédios residenciais e pequenos centros de compras, que atendem a população local.

Para Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da imobiliária Lopes, as pessoas buscam cada vez mais morar perto do trabalho, o que favorece o lançamento de salas comerciais espalhadas por várias regiões da cidade.

"Todo bairro tem a sua vida própria. Alguns dos que tiveram lançamentos recentes, como Ipiranga (zona sul) e Vila Formosa (zona leste), não estão nos eixos de grandes empresas, mas precisam de empreendimentos para atender a demanda local."

CONSTRUIR IMÓVEL PODE SER 30% MAIS BARATO; VEJA PRÓS E CONTRAS

SÃO PAULO - Para realizar o sonho da casa própria, os consumidores têm hoje várias opções. Mas em que seria melhor investir: num imóvel pronto para morar ou em um terreno, em que é possível começar do zero a construção?

Para Leonardo Paranaguá, diretor financeiro da Scopel, empresa de desenvolvimento urbano, a escolha de uma destas opções dependerá tanto do preço quanto do local.

Terrenos x apartamentos compra do terreno tem duas grandes vantagens: o poder de construir uma residência sob medida para sua família e o custo final. "Um imóvel pode sair até 30% mais barato quando a pessoa compra um terreno e depois constrói a residência", diz Paranaguá.

Mas essa opção não está ao alcance de todos. Quem deseja morar em regiões centrais dificilmente encontrará um terreno disponível para construção a preços razoáveis. Em São Paulo, por exemplo, o consumidor só encontrará uma grande oferta de terrenos em bons loteamentos nas proximidades de rodovias como Castello Branco, Anhanguera ou Bandeirantes.

A opção pelo terreno também pode esbarrar na necessidade de aportar mais recursos. O problema está na oferta de crédito, mais restrita no caso da compra de um terreno.

"Hoje a vantagem de comprar um apartamento pronto é a opção do financiamento, que pode se estender por 30 anos sem nenhum pagamento relevante", explica o diretor financeiro da Scopel.

Já quando alguém compra um terreno, os pagamentos estão concentrados durante a construção do loteamento. É preciso pagar todas as prestações do lote antes de iniciar a construção. Concluído o pagamento, o consumidor poderá tomar um empréstimo para começar a construir a residência. Bancos como a Caixa Econômica Federal possuem linhas de crédito para financiar o material de construção.

Preços dos imóveis

Hoje, os preços dos imóveis estão altos porque os valores dos terrenos estão subindo e os custos de produção e construção acompanham esta alta. Segundo Paranaguá, a margem de lucro das empresas de incorporação nunca foi alta, atingindo uma média de 15%.

"O preço do imóvel e do terreno tem ligação direta. Atualmente o custo médio de uma construção partindo do zero é de R$ 2 mil a R$ 2,5 mil por metro quadrado", diz. Quando uma incorporadora vende um imóvel por R$ 10 mil o metro quadrado, por exemplo, é porque gastou em média R$ 6 mil com o terreno e a compra de licenças da prefeitura para a construção do imóvel.

Mas em geral, o preço do terreno não é tão alto. "O preço do terreno pode chegar até 40% do preço do imóvel dependendo do lugar", explica Paranaguá.

Perspectivas

O diretor da Scopel não acredita que o preço dos imóveis poderá recuar no Brasil. "A demanda por imóvel residencial mantém a estabilidade anual, até porque todo ano novas famílias vão sendo formadas e buscam seu próprio imóvel. O mesmo não acontece no mercado imobiliário comercial, já que essa demanda é perigosa e pode cair", explica Paranaguá.

ALVENARIA ESTRUTURAL: A OPÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

As estatísticas comprovam: o boom do mercado imobiliário, ancorado na disponibilidade crescente do crédito para financiamento habitacional, deve continuar em alta no Brasil, mesmo com o agravamento da crise econômica internacional.

As estatísticas comprovam: o boom do mercado imobiliário, ancorado na disponibilidade crescente do crédito para financiamento habitacional, deve continuar em alta no Brasil, mesmo com o agravamento da crise econômica internacional. Com a redução da taxa Selic, os juros dos financiamentos habitacionais caíram, favorecendo os compradores de imóveis. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, reduziu os juros de 10% para 9% ao ano para imóveis de até R$ 500 mil, incluídos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e prevê que as contratações de crédito imobiliário chegarão a R$ 90 bilhões, após os R$ 81,8 bilhões em empréstimos habitacionais tomados em 2011. Em 2002, considerado o "fundo do poço" do mercado imobiliário, foram vendidas apenas 29 mil unidades residen ciais, num total de R$ 3 bilhões de crédito habitacional.

Com a edição da Lei 10.931, em 2004, que instituiu garantias a construtoras, incorporadoras e animou investidores do mercado imobiliário, foi criado o ambiente inicial para a arrancada do setor. A somatória desses fatores promoveu a maior explosão de lançamentos imobiliários, nos mais diversos padrões, em quase todo o país e vem impulsionando o uso da alvenaria estrutural com blocos de concreto em regiões que não tinham tradição nesse sistema construtivo, no Nordeste, Norte e Centro-Oeste.

Isto porque a alvenaria estrutural feita com blocos de concreto é o sistema construtivo ideal para a construção de médio e baixo padrão e até no padrão médio-alto, pela redução de custos e de prazos da obra, entre outras vantagens.

Sistema imbatível

Essa constatação é avalizada por um dos mais experientes arquitetos e profissionais da área de pré-fabricados de concreto é confirmada pelo também experimentado engenheiro e projetista estrutural Arnoldo Wendler, de Campinas-SP, e que atua em diversas regiões do país. Ele desenvolveu uma planilha, juntamente com construtoras com as quais trabalhou ao longo dos seus 30 anos de profissão, que revela a alvenaria estrutural com blocos de concreto como "praticamente imbatível" na construção de edifícios de até quinze pavimentos e com reduções entre 5% e 10% em edifícios acima de desse gabarito, comparada à construção convencional (veja tabela). De acordo com o engenheiro e projetista estrutura, "edificações construídas com alvenaria estrutural de blocos de concreto exigem, porém, uma boa coordenação arquitetura-estrutura e projetos de instalações para serem bem-sucedidas e aproveitar ao máximo todas as vantagens do sistema construtivo", adverte Wendler.

Essa redução de custos com o uso da alvenaria estrutural com blocos de concreto, explica o projetista, deve-se ao fato de que os prazos são menores, não há necessidade de profissionais de custo mais elevado, como carpinteiros e armadores - para montar fôrmas e armaduras, no caso da construção convencional em concreto - e o acabamento também ganha economia, com a dispensa de reboco e emboço. Wendler ensina que, para isso, é necessário ter mão d obra bem preparada - "algo que se consegue com 15 dias de treinamento" - e equipamentos racionalizadores na obra. Nos edifícios mais altos, esses equipamentos fornecem, além de racionalização e precisão, maior segurança para os operários, afirmam projetistas e construtores.

As vantagens da alvenaria estrutural com blocos de concreto estão sendo cada vez mais levadas em conta por incorporadores e construtores devido às exigências de competitividade num mercado aquecido. E, principalmente, nos empreendimentos voltados para programas habitacionais, como o Minha Casa, Vida e outros, desenvolvidos por governos estaduais e prefeituras, cujas margens de rentabilidade são bastante estreitas e, assim, exigem sistemas construtivos altamente econômicos, que envolvem muito menos mão de obra especializada, em falta no mercado atualmente, para não perder rentabilidade. Quem não aproveitar os ganhos proporcionados por esse sistema construtivo, certamente pode perder mercado para concorrentes antenados com as práticas mais racionalizadoras e de melhor custo-benefício existentes no país..

Marcelo Kaiuca é presidente da Bloco Brasil-Associação Brasileira da Indústria de Blocos de Concreto

Quadros

REDUÇÃO DE CUSTOS

1. Materiais

Redução de armaduras

(Andar tipo = 320 m² )

Concreto armado: 5.933 kg

Alvenaria estrutural: 1.432 kg

Grande redução de fôrmas:

Convencional - só painel de laje

Laje içada - quase 100 %

Revestimentos mais econômicos:

5 cm a 6 mm de gesso interno

2 cm a 2,5 cm de massa externa

2. Processo

- Rapidez na execução da obra

- Limpeza e racionalização de canteiro

- Grande redução de desperdício e resíduos (23% para 6%)

3. Manutenção

- Redução do retrabalho e manutenção pós-obra (redução do custo pós-obra em 50%)

- Eliminação das patologias sistemáticas (não há interface de sistemas)

Economias por tipo de obra

Quatro pavimentos25% a 30%

Sete pavimentos sem pilotis, com alvenaria não-armada20% a 25%

Sete pavimentos com pilotis, com alvenaria armada15% a 20%

Sete pavimentos com pilotis12% a 20%

Doze pavimentos sem pilotis10% a 15%

Doze pavimentos com pilotis, térreo e subsolo em concreto armado8% a 12%

Dezoito pavimentos com pilotis, térreo e concreto armado4% a 6%

TECNOLOGIA TORNA-SE IMPRESCINDÍVEL

Em meio a uma forte concorrência, os bancos buscam ser ágeis no uso intenso da tecnologia para oferecer crédito imobiliário a clientes novos e antigos. Entre as ferramentas, estão simuladores de valores a serem captados e de prestações, digitalização de documentos, portais na Internet e aplicativos móveis. O cliente pode fazer um tour virtual dos imóveis de seu interesse sem precisar sair de casa.

"Não dá para imaginar mais o crédito imobiliário sem o uso da tecnologia", comenta Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco. O portal exclusivo do banco para o mercado imobiliário teve 83 mil acessos em março. Por mês, a instituição recebe pela Internet aproximadamente 2 mil propostas. "Se todas essas propostas fossem finalizadas, o que não é o caso, chegaríamos perto da média de 2.500 contratos que fechamos mensalmente para pessoas físicas", diz.

Os bancos mais competitivos em crédito imobiliário colocaram em sites específicos várias ferramentas para simular os cálculos de financiamentos e parcelas e ainda o que os documentos necessários para obter o crédito. O Santander, por exemplo, incluiu conteúdo editorial com matérias sobre o mercado imobiliário, tendências, e até dicas de decoração e design. Com isso, se transformou em um hit da Internet, com mais de 1 milhão de acessos e considerado pelo Ibope um dos maiores sites de classificados online do país.

"Nosso crédito é customizado e cada cliente tem um nível de crédito", diz Luiz Antônio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco. Em 90% das consultas, a resposta da aprovação, ou não, do valor solicitado pode ser imediata e nos 10% restantes pode levar uma hora. O maior aliado dos bancos para ganhar velocidade nos últimos anos foi o processo de digitalização dos documentos. Além disso, diz Borges, as simulações podem ser feitas em tablets e smartphones.

OS IMÓVEIS TAMBÉM MERECEM PROTEÇÃO DO SEGURO

Expansão do mercado imobiliário no País tem impulsionado a modalidade residencial. E as coberturas custam menos do que se imagina. Se há alguns anos proteger o patrimônio conquistado a duras penas era luxo para poucos, hoje é cada vez maior a adesão dos consumidores à modalidade de seguro residencial.

Influenciado por fatores positivos, como o aquecimento do mercado imobiliário e a ascensão da classe C, e por negativos, como o aumento dos registros de assaltos a residências (foram 475 em São Paulo entre 1º de janeiro e 10 de março deste ano, ou um roubo a cada três horas e meia, segundo dados da Secretaria de Segurança Pública), é fato que esse mercado está em um momento de plena expansão.

Dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg) apontam que a penetração da modalidade de proteção residencial no País já chegou a 12% do mercado de seguros. Apesar de o número ser considerado ainda baixo pelos grandes players do setor, todos são unânimes, porém, em apostar em seu potencial de expansão. De acordo com a Fenseg, a receita total de seguros residenciais no País fechou 2011 em R$ 1,44 bilhão - ou 15% a mais que em igual período de 2010. De janeiro a março de 2012, já ultrapassou os R$ 377,1 milhões, uma alta de 13,6% ante os três primeiros meses do ano anterior.

Segundo o diretor de seguro residencial da Itaú Seguros, Ney Dias, se antes ter um seguro do tipo exigia muito "sacrifício", hoje os consumidores associam a proteção do imóvel conquistado ao pleno emprego. "O seguro dá mais conforto para se tomar decisões de longo prazo, além de oferecer suporte no momento em que mais se precisa", afirma o executivo.

O gerente de riscos diversos da Caixa Seguros, Federico Salazar, tem a mesma opinião.

Para ele, a procura pelo produto, que hoje ocorre muito mais pela ascensão da classe C, mostra que, se o brasileiro passou a se preocupar mais com esse seguro, "é porque há um patrimônio que vale a pena proteger".

Mas embora a baixa participação do seguro residencial ainda seja "preocupante socialmente", ressalta Dias, da Itaú Seguros, as perspectivas são muito positivas. Ele se refere à atual superioridade do seguro de automóveis: 35% da frota de automóveis hoje passível de cobertura, mas quase 90% das residências não estão protegidas.

Mercado em expansão Em conjunto com a Porto Seguro, a Itaú Seguros viu o número de contratações mensais saltar de R$ 66 milhões em fevereiro de 2007, para R$ 139 milhões em 2011, quando ficou em primeiro lugar em participação de mercado (28%). A seguradora prevê crescer 17% ainda neste ano.

"Atualmente, temos 1,4 milhão de segurados só residenciais", informa Dias.

Já a Bradesco Auto/RE, que tem cerca de 1,9 milhão de residências seguradas, aposta na ampla oferta de produtos e na atenção ao seguro residencial para crescer mais que os 26% registrados no primeiro trimestre de 2012, ante os 12% do mercado. "Estamos sensibilizando os proprietários a garantir o principal patrimônio de sua família", disse o presidente da companhia, Ricardo Saad.

Para Salazar, da Caixa Seguros (que cresceu 20% em 2011 e prevê crescer até 25% este ano), a demanda reprimida de hoje será facilmente revertida, porque as seguradoras têm investido em outros serviços além do sinistro, como o de atendimento emergencial de encanadores e eletricistas, por exemplo. "Essa difusão do seguro ajuda as pessoas a gastarem menos, ao deixarem de pagar por serviços emergenciais. E vai crescer mais, porque a demanda existe", aposta. "A tendência é de uma oferta de cada vez mais serviços", completou Dias, da Itaú Seguros.

Seguros para todos Para quem pretende aderir ao seguro residencial, há produtos acessíveis a todos os bolsos. Como exemplos, há o Bradesco Bilhete Residencial, pago em parcela única de R$ 51,60, ou o Seguro Tranquilo Fácil Residencial, com parcelas a partir de R$ 69,90, na Caixa Seguros.

Na Itaú Seguros, há apenas uma modalidade desse tipo de produto, e a avaliação relativa a preços e coberturas é feita caso a caso, nas agências.

De acordo com a Fenseg, o seguro residencial pode custar ainda menos do que se pensa: para um apartamento de R$ 100 mil em São Paulo ou no Rio de Janeiro custa, em média, R$ 200 por ano. Ou seja, o preço varia entre 0,1% e 0,3% do valor segurado. É importante frisar que os valores mudam de acordo com uma série de variáveis - os interessados podem fazer simulações nas seguradoras conforme as suas necessidades.

Em geral, as coberturas tradicionais, que têm prazo médio para pagamento da indenização de sete a dez dias, segundo a Fenseg, envolvem proteção contra roubo, incêndio ou explosão, entre outros.

Levantamento da Itaú Seguros mostra que, do total de indenizações pagas em 2011, 40,2% foram por roubo, outras 17,7% por danos elétricos, 15,2% por vendaval e granizo, 10,7% por raio/explosão/incêndio e 8,1% por desmoronamento.

Os valores dos prêmios são influenciados por localização do imóvel, coberturas contratadas, tipo de construção e uso do imóvel (residência ou veraneio), além da importância segurada, informa a Fenseg.

O investimento em outros serviços além do sinistro, atrelados ao seguro residencial, como o Premium Pet, no Bradesco (que inclui remoção emergencial, entre outras facilidades), ou o seguro ambiental (que oferece ajuda para o descarte inteligente de móveis ou eletroeletrônicos), também é uma forma de atrair cada vez mais segurados.

Mas uma das grandes vedetes são os seguros que incluem assistência emergencial dia e noite, com atendimento de encanadores, eletricistas, chaveiros e até técnicos para conserto de eletrodomésticos, entre outros.

Só na Itaú Seguros, o serviço gera, em média, 20 mil atendimentos por mês, e paga 30 mil indenizações por ano. "É uma evolução do produto original, que cresceu muito nos últimos quatro anos. Isso mostra o quanto esse mercado é favorável. O cliente procura cada vez mais solução imediata", diz o diretor Ney Dias.