DESCOMPASSO ENTRE PREÇO DE IMÓVEL E RENDA AFETA MERCADO

Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis
 feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.

Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.

O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.

Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.

Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.

Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.

Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.

Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 - restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa - de mais prazo e menos juros - devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.

Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.

Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.

Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.

CONDOMÍNIOS NÃO ESTÃO ILESOS DE AÇÕES TRABALHISTAS

Contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. De acordo com o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas, a melhor forma de evitar este tipo de transtorno é a prevenção. "O síndico, responsável pelo condomínio, deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador. Assim é possível evitar algumas armadilhas", observa Freitas, diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens.

O especialista explica que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação, por isso é importante o apoio de uma administradora condominial. "Uma empresa especializada tem experiência e profissionais preparados para administrar o quadro de funcionários. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho", alerta Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados o mais rápido possível. "Qualquer suspeita ou confusão por parte do funcionário deve ser esclarecida, mostrando a transparência da empresa, a ética profissional e a sua disponibilidade em ajudar. As questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido", destaca.

A jornada de trabalho não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. "Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções", aponta.

A demissão por justa causa também deve ser bem justificada para não causar ações judiciais. O empregador deve comprovar que houve uma violação do contato de trabalho para demitir o funcionário sem os custos de uma demissão sem justa causa. Se não houver razão para a dispensa, o empregador deve pagar multa sobre o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e realizar o aviso prévio. "A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) prevê as situações nas quais é considerada legal a aplicação da demissão por justa causa", acrescenta.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. "É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo", evidencia.

Mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo. "Este tipo de situação pode ser evitada ao fazer uma verificação sobre as possíveis ações trabalhistas contra a organização. Qualquer ação contraindica a contratação do serviço terceirizado oferecido por tal empresa", orienta Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

CAIXA ANUNCIA REDUÇÃO DE JUROS E AMPLIA PRAZOS

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou ontem novas regras de financiamento imobiliário, conforme antecipou o site do Valor. A ação é mais uma ofensiva do governo federal para a redução dos custos do crédito, englobando agora a área habitacional. As novas regras passam a valer a partir de segunda-feira e não se aplicam a operações de refinanciamento de imóveis, ficando restritas a novos financiamentos.

De acordo com informações divulgadas pelo banco, o prazo do crédito habitacional para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com lastro em recursos da caderneta de poupança, foi ampliado de 30 anos para 35 anos.

As taxas de juros para imóveis financiados pelo sistema caem de 9% ao ano para 8,85% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). A taxa pode chegar a 7,8%, dependendo do relacionamento do cliente com o banco. Para imóveis fora do SFH, as taxas foram reduzidas de 10% para 9,9% ao ano mais TR, podendo chegar a 8,9%.

No caso do crédito à construção, o prazo das linhas de financiamento foi ampliado de 24 meses para 36 meses. A taxa de financiamento à produção de unidades residenciais da Caixa caiu para 10,30%, podendo chegar a 9%. Para o financiamento de unidades comerciais, a taxa foi reduzida para 13%, também ficando menor (11%) em caso de relacionamento com o banco.

O vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte, afirmou que ainda não procurou o Tesouro para solicitar uma capitalização de recursos para acelerar as operações de crédito neste ano. "Quando for a hora, vamos bater na porta do Tesouro."

Duarte projeta um aumento entre 20% e 25% da contratação de financiamentos imobiliários neste ano em relação ao mesmo período de 2011. A perspectiva é que as contratações da modalidade de crédito fiquem entre R$ 96 bilhões e R$ 100 bilhões neste ano. De janeiro a 31 de maio, a contratação de crédito imobiliário foi de R$ 36,66 bilhões. No mesmo período de 2011, esse valor correspondia a R$ 25,01 bilhões.

Duarte disse que solicitou ao conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) a ampliação dos prazos de pagamento do crédito habitacional também para empreendimentos que são construídos com funding do FGTS, que é mais barato do que a caderneta de poupança.

Para analistas do setor, as novas regras foram consideradas positivas para as incorporadoras, à medida que podem contribuir para incentivar a demanda e a produção de unidades, mas não são suficientes para reverter os problemas enfrentados pelo segmento.

No médio prazo, é esperado um movimento mais forte de tomada de empréstimos por parte dos compradores, mas o nível já alto de endividamento das famílias ainda deve pesar na demanda, segundo o analista Flávio Ramalho, da Banif Corretora. O alto preço das casas também é um obstáculo para o aumento da demanda. "O valor subiu bem acima da renda disponível nos últimos anos e a renda também ficou mais comprometida com outras dívidas ", diz Ramalho.

Para Erick Scott Hood, da SLW Corretora, há outro fato que pode diminuir o efeito das medidas tomadas pela Caixa. "O problema é que boa parte das pessoas que planejava comprar um imóvel já fez isso no bom momento do setor, até 2010", explica.

Embora as medidas sejam favoráveis ao setor, a maior parte dos problemas que levaram várias incorporadoras a apresentar, nos dois últimos trimestres, resultados ruins e abaixo dos esperados pelo mercado, não resulta das condições de crédito imobiliário em vigor até agora.

AIXA AMPLIA PARA 35 ANOS PRAZO DOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

BRASÍLIA – Os mutuários que pegarem financiamentos habitacionais da Caixa Econômica Federal a partir da semana que vem terão mais cinco anos para quitarem os empréstimos. O banco ampliou o prazo do crédito habitacional de 30 anos para 35.

Os empréstimos serão feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que opera com o dinheiro da caderneta de poupança. A instituição também reduziu as taxas de juros para essas modalidades.

Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas caíram de 9% para 8,85% ao ano. Para os imóveis fora do SFH, os juros caíram de 10% para 9,9% ao ano.

O banco também ampliou o prazo dos financiamentos para a construção de casas e apartamentos com recursos da poupança. A partir da próxima semana, as construtoras e incorporadoras terão 36 meses para pagarem os empréstimos. Atualmente, o prazo corresponde a 24 meses. Os juros dessas linhas também foram reduzidos de 11,5% para 10,3% ao ano.

Para a construção de imóveis comerciais, os juros efetivos caíram de 14% para 13% ao ano. Nas operações de financiamento para a construção e aquisição de imóvel para uso próprio, a empresa pagará taxa de 12,5% ao ano, ante 13,5% cobrados atualmente. Em todos os casos, as taxas finais podem ficar ainda menores se o mutuário for correntista da Caixa.

As mudanças não valem para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que inclui o Programa Minha Casa, Minha Vida. Para essas modalidades de financiamento, o prazo continua em 30 anos. Segundo o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o aumento do prazo dessas linhas de crédito depende de aprovação do Conselho Curador do FGTS. “A Caixa já pediu autorização ao Conselho Curador para aumentar o prazo”.

De acordo com o vice-presidente, a Caixa estima em R$ 96 bilhões a concessão de financiamentos habitacionais neste ano, ante R$ 80 bilhões do ano passado. Até maio, o banco havia emprestado R$ 36,7 bilhões, ante R$ 25 bilhões nos cinco primeiros meses do ano passado.

SAIBA COMO ESCOLHER O IMÓVEL CERTO PARA O SEU TIPO DE NEGÓCIO

Primeiro passo é avaliar a infraestrutura do prédio; região deve oferecer serviços básicos

Dono de empresas de atendimento ao público, como cafés e lojas, deve observar concorrência ao redor

Além de avaliar o aluguel ou o preço de venda do imóvel, o empresário deve analisar com cuidado outras características do local em que pretende se instalar.

Salas menores, alvo de pequenos empreendedores, ganham cada vez mais destaque entre os lançamentos na capital. E a grande oferta pesa a favor do futuro inquilino ou comprador, principalmente na negociação de valores.

"O ponto de partida deve ser a análise da infraestrutura do prédio, como a rede de telefonia e de internet, e da segurança", diz Gustavo Carrer, consultor de marketing do Sebrae-SP.

"Além disso, a região deve oferecer os serviços de conveniência básicos, como bancos, correios e restaurantes, para que o profissional não precise se deslocar."

Optar por um endereço considerado mais nobre, que abriga escritórios de companhias de grande porte -como Vila Olímpia (zona oeste) e Chácara Santo Antônio (zona sul)- pode não ser o passo mais acertado.

"Para o pequeno empreendedor, estar em endereços que denotam sofisticação é secundário, diferentemente do que ocorre com grandes empresas", diz Carrer.

Fora de grandes centros comerciais paulistanos como as avenidas Faria Lima, Berrini e Paulista, regiões como a Vila Mariana e Campo Belo (zona sul) entram no foco de incorporadoras para lançamentos de salas comerciais.

Mas a região da Barra Funda (zona oeste) segue no radar, diz Mirella Parpinelle, da imobiliária Lopes.

"O bairro está ligado às marginais, que se conectam às principais rodovias. É um local que teve muitos lançamentos residenciais recentemente e que agora tem uma demanda por novos prédios comerciais."

PARA O PÚBLICO

Para pequenos negócios com foco no atendimento ao público -como um salão de beleza, um café ou uma loja de roupas-, deve-se observar a taxa de ocupação do prédio e a movimentação de pessoas no entorno, ressalta Carrer, do Sebrae-SP.

"Também é necessário estudar a concorrência. Não é indicado haver um negócio similar em um raio de 10 minutos [caminhando], que é como o consumidor costuma medir as distâncias."

Para o pequeno investidor, que compra salas menores para revender ou alugar, um projeto com pacote de serviços para o futuro ocupante do imóvel é uma boa alternativa, diz Parpinelle, da Lopes.

Muitos novos empreendimentos oferecem os chamados pacotes "pay-per-use", em que o condômino pode contratar serviços, como de motoboy ou pequenos consertos, sem sair do escritório.

ESCRITÓRIOS PODEM MUDAR PERFIL DO BAIRRO

Lançamentos comerciais em regiões com pouca oferta de serviços, ou com vocação residencial, contribuem para transformar os bairros.

"Um prédio grande de escritórios gera uma demanda por restaurantes, livrarias ou salões de beleza, por exemplo, para atender os frequentadores desse edifício", diz Gustavo Carrer, consultor do Sebrae-SP.

Carrer ressalta, no entanto, que essa dinâmica pode ser diferente de uma região para outra.

"A construção de um empreendimento pode durar três anos. Nesse tempo, outra região pode se tornar mais atrativa, com a construção de um shopping, por exemplo", diz Carrer.

A Vila Leopoldina (zona oeste) foi um dos bairros que experimentaram mudanças com a chegada de empreendimentos, diz Simone Santos, diretora de serviços corporativos da imobiliária Herzog.

"Os galpões industriais deram lugar a prédios residenciais, mas também foram ocupados por agências de publicidade e restaurantes."

Simone também destaca Jurubatuba, na região de Santo Amaro (zona sul), onde galpões estão dando lugar a prédios residenciais e pequenos centros de compras, que atendem a população local.

Para Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da imobiliária Lopes, as pessoas buscam cada vez mais morar perto do trabalho, o que favorece o lançamento de salas comerciais espalhadas por várias regiões da cidade.

"Todo bairro tem a sua vida própria. Alguns dos que tiveram lançamentos recentes, como Ipiranga (zona sul) e Vila Formosa (zona leste), não estão nos eixos de grandes empresas, mas precisam de empreendimentos para atender a demanda local."

CONSTRUIR IMÓVEL PODE SER 30% MAIS BARATO; VEJA PRÓS E CONTRAS

SÃO PAULO - Para realizar o sonho da casa própria, os consumidores têm hoje várias opções. Mas em que seria melhor investir: num imóvel pronto para morar ou em um terreno, em que é possível começar do zero a construção?

Para Leonardo Paranaguá, diretor financeiro da Scopel, empresa de desenvolvimento urbano, a escolha de uma destas opções dependerá tanto do preço quanto do local.

Terrenos x apartamentos compra do terreno tem duas grandes vantagens: o poder de construir uma residência sob medida para sua família e o custo final. "Um imóvel pode sair até 30% mais barato quando a pessoa compra um terreno e depois constrói a residência", diz Paranaguá.

Mas essa opção não está ao alcance de todos. Quem deseja morar em regiões centrais dificilmente encontrará um terreno disponível para construção a preços razoáveis. Em São Paulo, por exemplo, o consumidor só encontrará uma grande oferta de terrenos em bons loteamentos nas proximidades de rodovias como Castello Branco, Anhanguera ou Bandeirantes.

A opção pelo terreno também pode esbarrar na necessidade de aportar mais recursos. O problema está na oferta de crédito, mais restrita no caso da compra de um terreno.

"Hoje a vantagem de comprar um apartamento pronto é a opção do financiamento, que pode se estender por 30 anos sem nenhum pagamento relevante", explica o diretor financeiro da Scopel.

Já quando alguém compra um terreno, os pagamentos estão concentrados durante a construção do loteamento. É preciso pagar todas as prestações do lote antes de iniciar a construção. Concluído o pagamento, o consumidor poderá tomar um empréstimo para começar a construir a residência. Bancos como a Caixa Econômica Federal possuem linhas de crédito para financiar o material de construção.

Preços dos imóveis

Hoje, os preços dos imóveis estão altos porque os valores dos terrenos estão subindo e os custos de produção e construção acompanham esta alta. Segundo Paranaguá, a margem de lucro das empresas de incorporação nunca foi alta, atingindo uma média de 15%.

"O preço do imóvel e do terreno tem ligação direta. Atualmente o custo médio de uma construção partindo do zero é de R$ 2 mil a R$ 2,5 mil por metro quadrado", diz. Quando uma incorporadora vende um imóvel por R$ 10 mil o metro quadrado, por exemplo, é porque gastou em média R$ 6 mil com o terreno e a compra de licenças da prefeitura para a construção do imóvel.

Mas em geral, o preço do terreno não é tão alto. "O preço do terreno pode chegar até 40% do preço do imóvel dependendo do lugar", explica Paranaguá.

Perspectivas

O diretor da Scopel não acredita que o preço dos imóveis poderá recuar no Brasil. "A demanda por imóvel residencial mantém a estabilidade anual, até porque todo ano novas famílias vão sendo formadas e buscam seu próprio imóvel. O mesmo não acontece no mercado imobiliário comercial, já que essa demanda é perigosa e pode cair", explica Paranaguá.