MERCADO IMOBILIÁRIO DE ALTO LUXO ESTÁ EM EXPANSÃO

O mercado imobiliário de alto luxo está em expansão, especialmente nos grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro. O público deste segmento é exigente e tem um gosto mais refinado, características que as empresas da construção civil e as imobiliárias já perceberam. "Quem tem mais poder aquisitivo prefere imóveis bem localizados, com estrutura ampla, combinação de serviços nos condomínios, sejam eles verticais ou horizontais, e conforto", destaca o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas, diretor de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

A alta demanda gerou valorização dos imóveis, aumentando o preço das unidades habitacionais deluxo. De acordo com o Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio), nos últimos cinco anos os preços dos imóveis de alto padrão tiveram um aumento de 200% na cidade, enquanto as outras categorias imobiliárias registraram um crescimento de 150%. "Ipanema e Leblon, considerados os bairros cariocas mais cobiçados, possuem o metro quadrado mais caro do Brasil, chegando a custar,em média, de R$ 40 mil a R$ 50 mil", aponta.

Freitas ressalta que a realização da Copa do Mundo em 2014 e das Olimpíadas em 2016 no país foram, sem dúvida, fatores que impulsionaram o setor, principalmente por causa do investimento emsegurança pública e infraestrutura. "Ações como a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) foram fundamentais para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Rio e para a valorização das edificações. A segurança é primordial, especialmente quando o assunto é imóveis dealto padrão. Quem compra um imóvel de luxo quer privacidade e tranquilidade", observa.

Os atrativos geram interesse de compradores de outros estados e até mesmo de outros países, que procuram no Brasil e na badalação do Rio um imóvel luxuoso para morar, investir ou para passar a temporada de verão na praia. "Quando falamos do mercado de alto padrão, nos referimos a casas, apartamentos e coberturas que custam milhões de reais. O maior acesso ao crédito, o aumento do poder aquisitivo e a queda dos juros também contribuíram para a ampliação da demanda. Até mesmo os mais ricos preferem o financiamento, para não deixar o dinheiro parado", afirma.

A escassez de espaço para novos lançamentos e construções nos bairros mais desejados do Rio é outro fator que eleva os preços dos imóveis. De acordo com o banco europeu Haliwell Financial Group, especializado em administração de fortunas, o mercado imobiliário de alto luxo no Brasil tem potencial para gerar R$ 4,6 bilhões nos próximos cinco anos. "As empresas e profissionais do setor devem estar prontos para atender os anseios deste público, que deseja mais espaços verdes, acesso fácil as entradas e saídas e áreas de lazer", acrescenta.

A PRIMAR conhece bem as preferências destes compradores milionários. A sede da empresa na Barra da Tijuca é especializada na comercialização de imóveis de alto padrão e oferece diversas opções para quem deseja uma residência luxuosa, confortável e que proporcione bem-estar. "Eles dão preferência a projetos exclusivos, cheios de detalhes e mimos e esperam ser surpreendidos. Varanda ampla, várias vagas na garagem e área social grande são essenciais em uma unidade habitacional deluxo. Sem contar no primor dos acabamentos", enfatiza.

São diversos imóveis de alto padrão comercializados pela PRIMAR - o objetivo é oferecer várias opções para agradar em cheio o cliente. Uma casa de frente para o mar, com piscina, cinco quartos e 500 m² não sai por menos de R$ 1,2 milhão. "Com R$ 3,7 milhões é possível adquirir um imóvel dealto luxo com 800 m², três andares, cinco suítes, quatro vagas na garagem, piso em porcelanato importado e acabamento impecável. O futuro proprietário ainda poderá desfrutar da piscina, dos jardins, da churrasqueira e da sauna", ressalta o especialista.

EMISSÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS PODE SAIR VIA INTERNET

A Prefeitura inovou mais uma vez e deu um importante passo no atendimento aos contribuintes. A partir desta terça-feira, dia 10 de julho, quem precisa de uma Certidão Negativa de um imóvel poderá obter o documento pela internet, no endereço www.campinas.sp.gov.br/governo/financas/servicos-online.php .

A Instrução Normativa que regulamenta a emissão do documento pode ser consultada no Diário Oficial desta terça-feira, dia 10 de julho.

As certidões online serão emitidas gratuitamente para imóveis que não possuam débitos relativos ao IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – e a Taxas de Serviços e Contribuição de Melhoria e que também não tenham processos administrativos ou judiciais que suspendam a exigibilidade desses créditos.

Para o secretário de Receitas, Antonio Caria Neto, esta é mais uma ferramenta que a Administração Municipal está disponibilizando para facilitar o acesso do contribuinte a documentos emitidos pela Prefeitura. “Temos trabalhado para oferecer um número cada vez maior de serviços pela internet, o que facilita muito a vida do contribuinte, que não precisa sair da sua casa ou do seu escritório. Agora a pessoa não precisará se deslocar até aqui.”, disse o secretário.

Os contribuintes que não têm acesso à internet não serão prejudicados. “Nosso pessoal do atendimento orientará o contribuinte da melhor maneira possível. Vamos disponibilizar, no atendimento, um computador onde ele possa emitir a sua certidão negativa de imóvel”.

Por mês, no Porta Aberta, órgão de atendimento tributário aos contribuintes, são emitidas cerca de 900 certidões negativas. “Além de possibilitar que o cidadão tenha acesso ao documento da sua casa ou do seu local de trabalho, sem custos, ainda diminuiremos a demanda aqui no Porta Aberta”, concluiu Caria.

A certidão negativa de débitos é o documento que comprova que não há dívidas para o imóvel em questão. Normalmente, o contribuinte solicita este documento em casos de inventário, escritura, aluguel (no caso de imóvel comercial) ou ainda para comprovar, a um possível comprador, que para o imóvel não constam dívidas referentes ao IPTU e as Taxas de Melhorias.

VOCÊ PAGA CARO PELO SEU CONDOMÍNIO?

Ter piscina ou não poder ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo

O quadro de funcionários influencia mais o valor do que a área comum do condomínio

São Paulo - Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelos custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na capital paulista. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.

Despesas fixas

Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. "Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais", explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. "Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio", comenta Anauate.

Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.

Área de lazer

Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. "A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina".

Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.

Tabelas de despesas

A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril.

Prédio com apartamentos de um dormitório

Tipo de despesa Valor (R$)

Pessoal 8.287

Encargos 4.084

Benefícios 671

Água 2.120

Energia 1.066

Manutenção 1.828

Material de Construção 228

Administração 2.551

Gerais 719

Eventuais 1.519

Total 23.075

Prédios com apartamentos de dois dormitórios

Em apartamentos com mais de um dormitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva.

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 10.128 9.864

Encargos 4.737 4.707

Benefícios 495 517

Água 2.731 2.945

Energia 1.216 1.281

Manutenção 2.026 2.026

Material de Construção 279 291

Administração 2.430 2.405

Gerais 575 543

Eventuais 1.687 1.889

Total 26.304 26.468

Prédios com apartamentos de três dormitórios

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 14.897 13.312

Encargos 5.513 4.894

Benefícios 651 651

Água 3.426 2981

Energia 1.633 1.385

Manutenção 2.618 2.468

Material de Construção 396 348

Administração 2.561 2.446

Gerais 945 1054

Eventuais 1.999 1.653

Total 34.640 3.1191

Prédios com apartamentos de quatro dormitórios

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 12.640 11.004

Encargos 6.029 5.798

Benefícios 894 753

Água 3.401 3.423

Energia 1.877 1.674

Manutenção 2.684 2.300

Material de Construção 423 353

Administração 2.433 2.392

Gerais 647 658

Eventuais 2.874 2.447

Total 33.902 30.802

VENDA DE IMÓVEL CRESCE, MAS LANÇAMENTOS CAEM

O mercado de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo apresentou elevação das vendas em maio, mantendo a trajetória de crescimento verificada nos últimos meses, de acordo com dados divulgados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Por outro lado, o volume de lançamentos ao longo do ano apresentou um recuo acentuado, levando a entidade a diminuir as projeções para novos projetos em 2012.

Entre janeiro e maio, foram lançadas 7.496 unidades na cidade de São Paulo, um recuo de 31,4% em relação ao total apurado nos cinco primeiros meses de 2011, de acordo com dados levantados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Em maio, entretanto, os lançamentos chegaram a 2.239 residências, variação positiva de 38% em relação a abril.

Com a retração no volume de novos projetos nos primeiros meses do ano, o Secovi-SP diminuiu em 17% as projeções de lançamentos para 2012. Antes, eram esperadas 36,2 mil novas unidades. Agora, esse número deve ficar em torno de 30 mil, segundo o presidente da entidade, Cláudio Bernardes. O novo montante também representa uma queda de 20,4% ante o total de 37,7 mil unidades lançadas em 2011. "Consideramos modificar nossa previsão quanto aos lançamentos, que devem totalizar aproximadamente 30 mil unidades este ano", informou Bernardes, em nota.

Segundo ele, a revisão das projeções também se deve à maior demora para aprovação de novos projetos na cidade de São Paulo. Isso vem ocorrendo, na sua avaliação, por conta da "maior dificuldade na formação de terrenos aptos à incorporação e devido aos exagerados prazos nos processos de licenciamento de edificações, que foram significativamente majorados nos últimos tempos".

Segundo dados da Embraesp, o total de unidades aprovadas na capital paulista vem caindo desde setembro no ano passado. Entre aquele mês e abril, o número mensal de aprovações despencou 18,7%.

Vendas. As vendas, por sua vez, mantiveram trajetória de crescimento. Em maio, foram vendidas 2.728 unidades na capital paulista, volume 35,9% acima do total de abril (2.007 unidades) e 14,6% acima do registrado em maio de 2011 (2.380 unidades). Nos primeiros cinco meses de 2012, o número de imóveis vendidos atingiu 10.135 unidades, um crescimento de 13,1% em relação ao comercializado no mesmo período do ano passado.

O valor global das vendas chegou a R$ 1,37 bilhão em maio, alta de 51,9% ante abril e de 3,7% ante o mesmo mês de 2011, considerando valores já atualizados pelo INCC. Entre janeiro e maio, o valor global das vendas atingiu o montante de R$ 5,08 bilhões, equivalente a um aumento de 6% ante o mesmo período de 2011.

SETOR IMOBILIÁRIO ESTIMULA O CRESCIMENTO DA ÁREA DE SERVIÇOS

Com mais opções de lazer e mais unidades habitacionais, condomínios aderem à terceirização de funcionários.

O mercado imobiliário brasileiro registrou um crescimento significativo nos últimos anos, sendo que especialistas apontaram um grande boom no setor. Os números comprovam o aumento no número de construções, lançamentos e negociações imobiliárias, o que tornou o Brasil o segundo lugar mais atraente para investidores estrangeiros. De acordo com dados da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário, o país superou a China e os países europeus e passou a ser uma novidade para o mercado mundial no que diz respeito a aplicações em imóveis.

O interesse global no setor imobiliário brasileiro se deve a fatores como a realização de eventos esportivos - Copa do Mundo em 2014 e Olimpíadas em 2016 -, crescimento econômico e as garantias legais. Além da valorização do capital, a segurança para investir no Brasil e as boas oportunidades de retorno do investimento no mercado de imóveis contribuíram para intensificar o interesse dos investidores. "O bom momento do setor de imóveis se reflete em outros segmentos, como o de serviços", ressalta o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

Com este cenário positivo, atuar na área de produtos e serviços para residências e condomínios pode ser um bom negócio. As empresas que oferecem serviços terceirizados, como limpeza, portaria, segurança e manutenção, são uma boa opção para evitar transtornos com a contratação e demissão de funcionários. "Manter um colaborador exige o conhecimento da rotina administrativa e de recursos humanos para evitar questões trabalhistas na justiça", observa Freitas, diretor de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

A contratação de profissionais terceirizados também evita o desgaste causado pelos processos de recrutamento e seleção, falta de funcionários e de capacitação. A comodidade é maior e o investimento é menor. "O dinheiro gasto com a gestão dos colaboradores é maior do que com a contratação de pessoas terceirizadas. Além disso, se por qualquer motivo o funcionário se ausentar do trabalho ou estiver em período de férias, a empresa que oferece o serviço terceirizado é obrigada a repor a mão de obra", observa.

Com o aumento no número de opções de lazer e utilidades que os condomínios oferecem, é preciso ficar atento para otimizar o uso dos recursos e manter a eficiência do trabalho. Mecânicos, eletricistas, pintores e pedreiros são apenas alguns dos profissionais necessários para manter a estrutura física de todas as áreas do condomínio em dia. "As piscinas devem ser limpas com frequência, o jardim exige cuidados semanais e a dedetização e a desratização são serviços importantes para manter a limpeza, higiene e qualidade sanitária do empreendimento", acrescenta.

O ideal é contratar uma empresa que oferece mão de obra especializada para toda a parte funcional de prédios residenciais e comerciais. A qualidade do serviço prestado deve ser observada e analisada de perto pelo síndico. "Se houver irregularidades ou as determinações do contrato não estiverem sendo cumpridas, o síndico ou a administradora do condomínio deve exigir a troca do profissional ou cancelar a contratação e procurar outra empresa. Algumas questões podem ser passíveis de processos judiciais", afirma o especialista.

O segmento de seguros residenciais é outro que está se beneficiando do boom imobiliário. Com mais unidades habitacionais construídas e a sensação de insegurança nas grandes cidades, os moradores não querem correr o risco de terem prejuízos em seu patrimônio. "O seguro traz mais tranquilidade para a família e ainda ajuda a conservar o imóvel. O proprietário deve ler com atenção as cláusulas do documento contratual e ter conhecimento de todas as coberturas que estão inclusas no seguro. Isto ajuda a evitar surpresas em caso de sinistro", recomenda.

O MEDO DA BOLHA IMOBILIÁRIA

"Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe"

O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o País, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos.

Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.

Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.

Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países dos quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no Oeste americano.

Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento per capita em cada país

no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 quilos per capita. Na Espanha, passou de 1,2 mil quilos e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior: 1,6 mil quilos, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 quilos.

Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do País, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando

o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de 5% do PIB.

Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.

Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe.

Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.

O mais provável são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.

CRIATIVIDADE TAMBÉM NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

Entre decretos municipais e leis, síndicos precisam inovar para conseguir recursos extras

O aluguel de espaços para publicidade e equipamentos de uma empresa de telefonia garante uma renda extra de cerca de R$ 16 mil mensais ao condomínio Jardim Nova Barra. Receita que o síndico Jorge Galvão usa para pagar o décimo terceiro dos funcionários, em obras de emergência e que ainda ajuda nas despesas. Com isso, os moradores pagam taxa mensal considerada baixa para a região, cerca de R$ 800, e não sabem o que é cota extra. O que o síndico não sabe é se suas boas ideias, implementadas ali há cinco anos, continuarão rendendo esse dinheirinho a mais por muito tempo.

É que dois decretos municipais publicados recentemente envolvem exatamente a questão de aluguel de espaços para a publicidade e antenas de telefonia celular mexendo diretamente com as contas dos condomínios que lucram com essas práticas. O Rio Limpo proibiu, desde maio, a publicidade em fachadas e empenas cegas e outdoors e letreiros em coberturas de prédios. Por enquanto, a regra só vale para a Zona Sul e o Centro, mas ainda este mês deve ser estendida à região da Barra. Já o decreto 34.622, de outubro do ano passado, regulamenta a instalação de antenas de telefonia celular, proibindo-as em marquises e fachadas de prédios na orla, em áreas de risco e de proteção ambiental; e permitindo sua instalação apenas na laje da cobertura, desde que respeitem a distância horizontal mínima de 30 metros em relação a outra edificação com altura superior. A regra só deveria começar a valer a partir de outubro, quando termina o prazo dado pela prefeitura para que as empresas de telefonia se adaptem. Mas, na semana passada, a Secretaria municipal de Ordem Pública retirou a primeira antena em situação irregular, no Joá.

Como o Jardim Nova Barra é um condomínio apenas de casas, Galvão acredita que se manterá dentro da lei:

- A publicidade está em uma torre, na entrada do condomínio, voltada para a Avenida das Américas. E o equipamento de distribuição de telefonia é como um armário que fica dentro do condomínio. Então, acredito, e espero, que possa continuar tudo como está.

Vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider acompanha de perto a aplicação da nova legislação e sugere aos síndicos criativos que fiquem atentos às leis e regras de convivência do condomínio:

- Os síndicos devem validar, em assembleia, qualquer novo tipo de arrecadação, para que não se criem no condomínio correntes contrárias de pensamento.

Mas, com tantas dificuldades para inovar, será que ainda há meios de ganhar mais? Alguns condomínios da cidade provam que sim. Na Tijuca, por exemplo, a síndica Wanda Chagas resolveu aproveitar o boom imobiliário e lucrar com um apartamento de porteiro, que há mais de dez anos não era usado. Conseguiu um inquilino que bancasse as obras necessárias e aumentou a receita do prédio.

Com o lixo também é possível lucrar. Num condomínio em Jacarepaguá, o entulho orgânico é recolhido, transformado em adubo e vendido aos próprios moradores. Na Barra, o reciclável (papel, vidro, alumínio e plástico) é separado e negociado para cooperativas. Boas ideias prontas para serem copiadas.

Jardim feito de "lixo" mostra que a boa gestão é sinônimo de economia

A reciclagem e venda de lixo é realmente uma das alternativas mais utilizadas pelos condomínios. No Fazenda Passaredo, em Jacarepaguá, a economia proporcionada pelo lixo chegou a R$ 60 mil. Ali, foi criado um Centro de Meio Ambiente, em que é feito o processo de compostagem de todo o lixo orgânico da varreção das ruas. Plantas jogadas fora pelos moradores das 350 casas do local também são recolhidas e geram novas mudas, que assim como o adubo produzido pela compostagem, são vendidas para os moradores.

- Mas as primeiras mudas foram usadas para fazer os 1.500 metros quadrados de jardins do condomínio. Apenas com isso, economizamos R$ 60 mil - conta Aparecida França, coordenadora do centro de meio ambiente.

A receita, contudo, ainda é baixa. Mesmo assim, pode ser usada para conceder benefícios extras aos funcionários (como cestas básicas) ou diminuir os gastos com manutenção como acontece no condomínio Barra Sunday.

- A receita mensal com o lixo é pequena, uns R$ 240, mas com ela conseguimos comprar produtos de limpeza e fazer café da manhã para os funcionários - conta o síndico Bruno Montalvão.

Os síndicos ainda têm outra pedra no sapato: a lei federal 12.607/12 que, em vigor desde maio, proíbe venda e aluguel de vagas de garagem a não moradores, exceto se a convenção do condomínio dispuser o contrário. Com isso, já há quem tenha perdido essa renda extra também.

Mas, para os administradores de condomínios, há sempre novas soluções que podem ajudar tanto a arrecadar mais quanto a economizar.

- Uma forma bem criativa de obter receita é oferecer desconto aos moradores que anteciparem 12 cotas condominiais. Conheço um condomínio que fez isso e. com o valor arrecadado, conseguiu realizar obras emergenciais - conta Marco Rocha, supervisor de Desenvolvimento e Mercado da Cipa Administradora.

Redução de gastos para administrar melhor

Para Rocha, quando a receita extra não vem, o jeito mesmo é rever toda a gestão e criar meios para economizar:

- Uma medida possível é a instalação de hidrômetros individuais, por exemplo.

Já para Márcia Guimarães, gerente operacional da administradora Protel, o ideal é que o síndico faça um planejamento realmente focado na redução de custos, com ações práticas como negociar com fornecedores, fazer cotações periodicamente, instalar equipamentos ligados à economia de recursos (como sensores de presença para acendimento de lâmpadas) e treinar os funcionários para que não haja desperdício de materiais de limpeza, água, energia.

- Gastos com concessionárias consomem até 70% do orçamento. É preciso tomar medidas para reduzi-los. Além disso, o gerenciamento da inadimplência é fundamental. O síndico deve estudar o problema todo mês e tomar atitudes necessárias para resolvê-lo, tanto amigavelmente, quanto legalmente - diz Márcia.

Medidas fundamentais para qualquer gestão. Afinal, por mais criativos que sejam, os síndicos devem ter em mente que a fonte fundamental do condomínio é a taxa mensal. E que receitas extras, por mais bem-vindas, podem deixar de existir a qualquer momento.