INADIMPLÊNCIA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO SE MANTEVE ESTÁVEL

Para presidente da Abecip, resultado mostra que brasileiro ainda é bastante conservador no financiamento de imóveis, pois procura usar a poupança e o FGTS para dar uma entrada

SÃO PAULO - A inadimplência nos financiamentos imobiliários - considerando contratos com mais de três prestações em atraso - se manteve estável ao longo do primeiro semestre, de acordo com pesquisa divulgada nesta manhã pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em junho, a inadimplência no setor chegou a 1,9%, taxa muito próxima aos 2,0% vistos no fim de 2011.

"O crédito imobiliário continua com a menor inadimplência em comparação com as outras carteiras de crédito", apontou o presidente da associação, Octavio de Lazari Junior, durante entrevista à imprensa. Em junho, a inadimplência no cheque especial ficou em 11,6%, enquanto a do crédito pessoal foi de 5,7% e a de veículos, 6%, segundo dados divulgados nesta manhã pelo Banco Central.

O valor médio dos empréstimos para compra de imóveis no País cresceu de R$ 168 mil em 2011 para R$ 184 mil no primeiro semestre de 2012, segundo a Abecip. No fim de junho, esse montante representava em média 63,2% do valor total da moradia adquirida. A relação entre o valor financiado e o valor dos imóveis se manteve praticamente estável nos últimos anos, passando de 61% em 2009 para 63% em 2011.

"Isso mostra que o brasileiro ainda é bastante conservador no financiamento de imóveis. Ele procura usar a poupança e o FGTS para dar uma entrada, buscando financiar o menor valor possível", avaliou Lazari. "Isso também dá mais tranquilidade e segurança para as instituições que concedem o crédito. Em outras linhas, como o financiamento de veículos, é mais comum o crédito chegar a 80% ou 100% do valor do automóvel, o que tem contribuído para alta da inadimplência", apontou.'

O presidente da Abecip também estimou que o preço dos imóveis está chegando a um patamar próximo da estabilidade. "O crescimento agora será marginal, semelhante ao dos índices de inflação", disse. Segundo ele, a escalada no preço dos imóveis nos últimos anos e o arrefecimento do mercado são os principais fatores que contribuem para a estabilização dos preços. "Não existe mais espaço para o crescimento exponencial visto antes", acrescentou, ponderando também que não há previsão de queda nos preços.

A participação dos imóveis novos no total de financiamentos aumentou de 35% em 2011 para 38% no primeiro semestre de 2012, enquanto os imóveis usados passaram de 65% para 62% no mesmo período.

Poupança

O aumento no saldo de captações da caderneta de poupança deve sustentar o financiamento do crédito imobiliário até meados de 2015, ao contrário de previsão anterior, que projetava um limite em 2014, de acordo com Octavio de Lazari Junior, presidente Abecip. "Com o crescimento da captação da poupança e o menor crescimento do volume de financiamentos, o funding (financiamento) vai se estender até 2015", disse.

Segundo Lazari, o aumento no saldo de captações na caderneta, verificado após as mudanças nas regras de remuneração da aplicação, também deu mais tranquilidade para o funding do setor. O presidente da Abecip ainda estimou que a captação da caderneta mantenha o ritmo de alta ao longo do segundo semestre, mesmo com o cenário de redução da taxa básica de juros (Selic). "No segundo semestre, muitas categorias de trabalhadores terão aumento salarial. Com mais dinheiro na mão, também haverá mais dinheiro disponível para aplicação na caderneta", explicou.

Pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), 65% dos depósitos da poupança devem ser destinados ao crédito para financiamento de imóveis residenciais. Com a mudança nas regras de remuneração da poupança, em maio, havia preocupação do mercado que os depósitos migrassem para outros investimentos e comprometessem o funding, o que não ocorreu. As novas regras da poupança atrelam o rendimento da poupança ao juro básico da economia sempre que a Selic estiver em 8,5% ao ano ou menos. Em 30 de maio, a taxa caiu exatamente para esse patamar, o que acionou o gatilho. Desde então, os novos depósitos já pagam a remuneração composta de 70% da Selic somada à Taxa Referencial (TR), o que corresponde a pouco mais de 0,48% ao mês. Aplicações antigas recebem juro maior: 0,5% ao mês mais a TR.

CRIs

A emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que também compõem o funding do crédito imobiliário, deve ter uma alta de 10% no segundo semestre de 2012 em relação ao mesmo período de 2011, de acordo com estimativa de Lazari. Segundo ele, o primeiro semestre foi mais fraco para esse mercado devido ao baixo volume de lançamentos de novos projetos imobiliários por parte das incorporadoras. "Isso tornou o crescimento mais limitado", disse, acrescentando que, com o aumento nas captações da poupança, há menor necessidade de outras captações para compor o funding.

AS DÚVIDAS NA HORA DE CONSTRUIR

Especialistas explicam como determinar o valor da construção de residências

Para quem está em dúvida entre adquirir um apartamento ou construir uma casa, geralmente, o fator de maior peso é o custo final do investimento. Quando a escolha é pela segunda opção, os questionamentos aumentam e fica a pergunta: quanto vou gastar na construção? É possível afirmar que a edificação de uma residência própria envolve, basicamente, três custos diferentes: a compra do terreno, o pagamento de taxas e despesas legais e, por fim, a construção em si.

O engenheiro civil e sócio-proprietário da Tago Engenharia, Daniel Funchal, explica que o valor do terreno sofre influências de fatores ligados ao próprio espaço e local onde está inserido. Em seguida, inicia-se o processo de construção que, normalmente, é o principal foco de atenção, quando se trata de construir a casa própria. Esta fase é composta por três momentos: a elaboração de projetos, a determinação de insumos e a quitação de despesas indiretas, como remunerações e custos de energia e água, consumidos durante a obra. Em média, os projetos e os valores a serem pagos nessas despesas representam aproximadamente 20% do valor total da construção.

De outro lado, os insumos - materiais, mão-de-obra, equipamentos e outros - são responsáveis por cerca de 80% do custo total da construção e merecem atenção especial. Vinicius Martins, que também é engenheiro civil e sócio-proprietário da Tago, afirma que um bom ponto de partida para se estimar os valores dos insumos é utilizar o padrão CUB - Custo Unitário Básico, disponibilizado, mensalmente, pelo Sinduscon - Sindicato da Indústria da Construção Civil. A medida apresenta o custo de construção, em reais, por metro quadrado - valor que varia, a partir do cruzamento de informações de obras que servem como referência para quem deseja construir.

Vale ressaltar que no valor do CUB não estão contemplados os custos com projetos, acertos de terreno, áreas de lazer, equipamentos, como elevadores, obras de contenção e outros; porém compõe o CUB a execução da obra, realizada por empresa especializada.

Acabamentos

Na construção de casas, outro elemento que tem forte influência no custo total é o padrão dos acabamentos utilizados. Nestes casos, a assessoria técnica na área de engenharia ou arquitetura é fundamental para que se especifique o material compatível com o empreendimento. Funchal ressalta a importância de que a construção seja acompanhada por profissionais qualificados, desde o desenvolvimento do projeto até a execução. Existe uma falsa percepção que se pode economizar, contratando diretamente os profissionais. "Se a obra não segue esta linha, os custos e prazos excedem o que foi previsto e a construção civil ganha a fama de que ‘toda obra atrasa e custa mais caro’", destaca o engenheiro.

Quanto custa construir uma casa

De maneira simplificada, para construção de uma casa com padrão normal, sem considerar muros externos, piscinas e áreas de lazer, pode-se considerar o custo aproximado de 1,3 vezes o valor do CUB. Neste mês de julho, o CUB em Santa Catarina, para a construção de residências, foi calculado em R$ 1.271,90/m². Assim, o custo unitário total é de R$ 1.653,47, com todas as garantias legais e respaldos técnicos inclusos. Como referência, Funchal afirma que é possível construir uma casa de 80 m², com três quartos - sendo um suíte, salas de estar e jantar, cozinha, investindo R$ 132.300,00. "É importante destacar que o valor é aproximado e torna-se real se for contratada uma empresa especializada ou profissionais com conhecimento técnico", finaliza.

Sobre a Tago Engenharia

A Tago Engenharia, de Balneário Camboriú (SC), oferece uma experiência valiosa em construção civil, com soluções completas em empreendimentos residenciais, comerciais e industriais. O diferencial da empresa está na preocupação com os detalhes, que passa pela escolha do terreno, elaboração de projetos, auxilio na obtenção de toda a documentação necessária, até a ambientação local com profissionais especializados. A Tago busca, constantemente, aliar alta tecnologia e qualidade aos seus produtos, com uma ótima relação custo-benefício para os clientes. Além de todas estas vantagens, conta com uma equipe técnica especializada e competência de mer

TROCA DE IMÓVEL RESIDENCIAL E A INCIDÊNCIA DE IMPOSTO DE RENDA

Diariamente são firmados milhares de contratos de compra e venda de imóveis. Enquanto algumas pessoas estão comprando o primeiro imóvel, outros estão optando em vender um para adquirir outro, além daqueles que adquirem imóveis para investir e assim por diante. Fato é que o mercado imobiliário tem uma movimentação bastante dinâmica e que essas transações resultam em impactos no imposto de renda dos vendedores e compradores.

Estes impactos são causados em grande parte pelo "ganho de capital" gerado em favor do vendedor do imóvel. O ganho de capital representa a base de cálculo para o imposto de renda, retido na fonte, incidente na operação de compra e venda, sendo o resultado da diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel, sempre que esta resultar positiva.

O planejamento tributário não é exclusividade para pessoas jurídicas, de forma que está presente em muitas ações do dia a dia, atingindo diretamente o bolso dos contribuintes pessoas físicas. Um dos exemplos é justamente a questão da troca de um imóvel residencial por outro que, sendo planejada com antecedência, pode diminuir consideravelmente a carga tributária da operação. 

O que muitos não sabem, e por isso deixam de aproveitar, é que nem sempre é necessário apurar o ganho de capital e recolher o imposto de renda nas operações de compra e venda, uma vez que a legislação apresenta algumas possibilidades de isenção.

Dentre as isenções previstas em lei, aquela que garante a isenção de Imposto de Renda para o contribuinte que vende um imóvel residencial para comprar outro pode ficar ainda melhor, caso o Projeto de Lei que tramita no Senado seja aprovado.

Atualmente, o contribuinte não é obrigado a apurar o ganho de capital, resultante da venda de seu imóvel, caso adquira um novo imóvel no prazo de máximo de 180 (cento e oitenta) dias. É justamente o prazo máximo da compra do novo imóvel que o Projeto de Lei visa alterar, aumentando-o para 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias contados da venda do imóvel.

Para aproveitar a isenção prevista é necessário observar alguns aspectos. Além de o benefício ser válido apenas para pessoas físicas residentes no Brasil e o fato do novo imóvel ter que ser localizado em território brasileiro, existem algumas restrições quanto às aquisições, como por exemplo, o produto da venda do imóvel não pode ser utilizado para quitar imóveis adquiridos anteriormente, para comprar vagas de garagem avulsas, boxes de estacionamento ou terrenos. 

A legislação determina expressamente que para aproveitar a isenção de imposto de renda, o contribuinte deve utilizar o dinheiro adquirido com a venda do imóvel na compra de um novo imóvel residencial. Deste modo, caso o contribuinte adquirira um imóvel não residencial, estará obrigado a apurar e recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital da venda. Da mesma forma, caso adquira dois imóveis, um residencial e outro não, somente a parcela do ganho de capital utilizada na compra do novo imóvel residencial será beneficiada pela isenção, sendo a parcela restante tributada proporcionalmente.

Ao contribuinte que esteja pensando em deixar de reter o imposto de renda com a expectativa da compra do novo imóvel dentro do prazo de 180 dias, é necessário verificar a viabilidade de conclusão do negócio, uma vez que a não aplicação do produto da venda dentro do prazo estipulado impõe o recolhimento do imposto que seria devido à época, acrescido de juros e multa. Lembrando que o contribuinte só poderá usufruir da isenção a cada 5 (cinco) anos.

Bruno Fediuk de Castro é advogado tributarista do Marins Bertoldi Advogados Associados de Curitiba.

MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO CRESCE E IMPULSIONA VENDAS DE MÓVEIS PARA ESCRITÓRIOS

Aquecimento leva fabricante de móveis a abrir novas lojas no Rio, Recife, São Paulo e em mais três estados

Na onda do boom imobiliário brasileiro, não é somente o mercado de imóveis residenciais que tem crescido nos último anos. Os empreendimentos comerciais também estão em alta. Segundo pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire, na sigla em inglês), o Brasil ocupa a segunda colocação no ranking das nações que mais oferecem possibilidade de valorização com este tipo de investimento em 2012, atrás apenas dos Estados Unidos. Ainda de acordo com o levantamento, 18,6% dos entrevistados consideram que as melhores oportunidades estão no País, que ultrapassou até a China.

Internamente, os mercados que mais se destacam são Rio de Janeiro e São Paulo. No Rio, o valor médio de salas comerciais subiu 73% para venda em 2011, de acordo com dados do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Apenas na cidade de Niterói, segundo informações da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário de Niterói (Ademi-Niterói), no ano passado foram aprovadas construções de 15 novos edifícios comerciais, somando quase 2,5 mil novas salas.

Já São Paulo saltou da vigésima sexta posição para o quarto lugar no ranking de melhores cidades para investir em imóveis (Afire 2012).

Num reflexo do que acontece nas principais metrópoles do país, o aquecimento do mercado de imóveis comerciais já está chegando a outras regiões, como é o caso do centro-oeste. Goiânia, capital do estado de Goiás, é um desses casos. De acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis da cidade (CRECI-GO), há nada menos que 19 torres comerciais em construção atualmente.

Demanda por móveis impulsiona ampliação dos negócios
Como uma consequência direta desse processo, o mercado de móveis corporativos também vem crescendo significativamente. A empresa USE - Móveis para Escritórios, de Goiânia, GO, registrou aumento de 51% nas vendas no ano passado, em comparação com 2010. "Nossa expectativa é crescer 20% em 2012. Estamos muito otimistas com o cenário favorável", declara Eduardo Alves, diretor comercial da companhia.

Para alcançar essa meta, a USE investirá cerca de R$ 15 milhões do seu faturamento na ampliação dos negócios. Parte do valor será destinada à criação de novos escritórios show room. "Até final de março vamos inaugurar mais duas lojas, uma em Recife e outra no Rio de Janeiro", afirma Heitor Filho, CEO da empresa. Até julho, a expectativa é abrir mais quatro filiais, em São Paulo, Brasília, Salvador e Belo Horizonte.

Crescimento gera novos empregos

Além dos postos que serão abertos nas novas lojas, e que irão demandar cerca de 70 profissionais da área comercial, a USE pretende contratar funcionários para a sua fábrica. "Nosso objetivo é aumentar a produção da planta atual e começar a construção do novo parque fabril ainda em 2012. Para isso, abriremos mais 50 vagas" diz Heitor Filho. Atualmente, a USE possui 550 colaboradores e é a companhia que mais emprega pessoas da região de Goianira, área industrial onde está instalada.

Sobre a empresa

A USE oferece soluções completas em mobiliário para escritório. Desenvolve mesas, armários, gaveteiros, estações de trabalho, divisórias e acessórios para ambientes corporativos. Além disso, produz conjuntos escolares e distribui cadeiras da marca Flexform. A empresa está há 25 anos no mercado e atualmente possui uma planta industrial de 23 mil m2.

IMÓVEIS NOVOS ESTÃO ATÉ 25% MAIS CAROS

Quem planeja comprar imóvel novo, se esperar até o fim do ano pode barganhar preços menores. Isso porque os valores praticados subiram tanto de 2010 para cá que, quando a empolgação do mercado imobiliário começou a esfriar, o ritmo de vendas tornou-se mais lento. "Havia euforia tanto por parte dos construtores como dos compradores e todas as unidades de um lançamento chegavam a ser vendidas em um mês. Hoje, o ritmo já se normalizou, e o prazo tem sido de seis meses a um ano", revela o diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia.

A tendência, portanto, é de que os custos diminuam e voltem a representar o real valor dos imóveis. "Já era para estar ocorrendo essa queda nos preços, porém, o mercado imobiliário leva tempo maior do que os outros para sentir os efeitos da economia, em torno de seis meses a mais", avalia. "Se ele não baixar o valor, o vizinho dele vai fazer isso para desovar as unidades."

Até maio, porém, os valores na região se mantiveram salgados e até 25% maiores do que os praticados entre janeiro e maio do ano passado. É o caso do metro quadrado de um apartamento de dois dormitórios em São Caetano, que saltou de R$ 4.212 para R$ 5.264, em média. Em Santo André, o cenário é parecido. Em imóvel de dois quartos o valor subiu 24,2%, de R$ 3.587 para R$ 4.457 o m².

Os dados foram levantados por pesquisa realizada pela Embraesp a pedido da equipe do Diário.

Segundo Pompéia, o aumento no custo pode ser justificado, algumas vezes, pela melhora no padrão, como aumento da área útil - o que nem sempre acontece. Um bom exemplo está em São Bernardo, em que um apartamento de dois dormitórios no ano passado com 61 m² era oferecido por R$ 3.822 o m² e, hoje, com 53 m² custa R$ 4.210 o m² - o tamanho diminuiu 13,1%, enquanto que o m² subiu 10,1%, em média.

Em São Caetano, onde a oferta de áreas para a construção de edifícios é ainda menor, a redução no tamanho do apartamento é maior, assim como os valores praticados. Se nos cinco primeiros meses de 2011 um imóvel de três quartos tinha 99 m² e saía por R$ 4.391 o m², no mesmo período deste ano o espaço diminuiu 11,1%, para 88 m² e o m² subiu 25,4%, para R$ 5.508.

"Com a escassez de terrenos, seu custo ficou cada vez mais caro. Além disso, a falta de mão de obra especializada, gerada por conta da velocidade dos empreendimentos, também contribuiu. Hoje, um mestre de obras ganha mais do que um engenheiro, chegando a receber R$ 15 mil por mês. Outro fator foi o preço do cimento e do ferro, que subiu acima da inflação", explica o diretor da Embraesp. O movimento é semelhante ao observado na Capital.

Custo do apartamento usado tem alta de 45%

Seguindo a tendência de alta dos imóveis novos, o preço dos usados disparou neste ano e chega a custar 45% mais do que no primeiro semestre de 2011. Isso é o que aponta pesquisa realizada com imobiliárias do Grande ABC.

"O mercado está descompensado. Muitos dos valores estipulados pelos proprietários são incompatíveis com as unidades. Exemplo é  apartamento de luxo, que está sendo oferecido por R$ 1,8 milhão, mas vale R$ 1,2 milhão. Outro, é um imóvel no Jardim Santo André, (em Santo André)  que estão querendo cobrar R$ 400 mil. É muita coisa", avalia Sheylla Ávila, corretora da Donizete Imóveis, de Santo André.

A explicação, segundo Sheylla, está no fato de, ao colocar à venda seu apartamento para comprar um novo, por exemplo, o proprietário se depara com valor muito elevado e, consequentemente, sobe o custo do seu para não ter que pagar muito na diferença.

Segundo o gerente de vendas da Casari Imóveis, de São Bernardo, Valdecir Lanza, as maiores variações de preços aconteceram com imóveis entre R$ 150 e R$ 250 mil.

MUDANÇA - Devido à excessiva valorização que vem ocorrendo desde 2010, porém, muitas unidades estão encalhadas nos murais eletrônicos das imobiliárias, o que está levando alguns dos donos a baixar os montantes cobrados em torno de 15%.

"Neste mês recebi algumas ligações pedindo para diminuir os valores cobrados. Um apartamento na Vila Floresta (Santo André), por exemplo, estava por R$ 270 mil e, nesta semana, baixou para R$ 235 mil. Outro, na Vila Guiomar (Santo André), diminuiu de R$ 240 mil para R$ 215 mil", conta a corretora da Donizete.

Lanza também tem ajustado os preços a pedidos dos clientes. "Uma parcela dos proprietários já está pedindo para baixarmos por volta de 10%", diz. "No mês passado, fizemos campanha de anúncios com valores menores, para ver se deixa esse mercado mais atrativo."

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: ENTENDA A APLICAÇÃO DOS JUROS E TAXAS

Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal

Se o seu grande sonho sempre foi ter uma casa ou apartamento próprio, mas poupar dinheiro é um desafio, o financiamento imobiliário pode ser uma boa alternativa para a compra de um imóvel. Porém, antes de fechar um negócio, é importante entender como o juro é calculado e também outros custos que compõe as parcelas, como a amortização, por exemplo.

Ao optar por um financiamento bancário e ter o crédito aprovado, você recebe o capital para a compra do imóvel escolhido - sobre o qual incidirão juros. Além dos juros, a prestação também é composta pela amortização.

Ambas as taxas fazem parte da parcela mensal que será paga à instituição financeira. A amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Já os juros correspondem ao empréstimo do dinheiro, que incide sobre o saldo total da dívida.

Segundo Antônio De Lucca Júnior, presidente da Rede Imobiliária Campinas, outro fator que deve ser avaliado é a renda familiar. “Antes de tomar a decisão, é preciso analisar se a renda da família é compatível com a parcela do financiamento e o valor total da dívida. Os bancos têm consultores, que orientam os interessados a financiar imóveis, e disponibilizam simulações de empréstimo”, explica.

Taxas variam de acordo com o Banco

Cada instituição bancária define o limite do empréstimo para a compra do imóvel, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 8,5 a 12% ao ano, sendo que as taxas mais baixas são a de programas habitacionais subsidiados pelo governo, como o Minha Casa Minha Vida.

Dependendo do banco e do tipo de financiamento, pode-se escolher entre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE. São esses sistemas que definem a maneira pela qual a prestação será calculada.

Price - Na Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e a amortização crescente. Nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno, porque a maior parte vai para o pagamento de juros, por isso esse sistema é mais custoso para o comprador. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, que foi pouco deduzido, o valor total pago no fim do financiamento tende a ser maior.

SAC – O Sistema de Amortização Constante tem prestações decrescentes, juros decrescentes e amortizações constantes. Com esse sistema, na composição das parcelas, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor que se refere ao pagamento de juros diminui progressivamente. Na prática, o valor das prestações e o saldo da dívida diminuem ao longo do tempo, no entanto, deverá arca-se com prestações mais altas no início dos pagamentos.

SACRE - O Sistema de Amortização Crescente é uma variação do SAC, que tem prestações decrescentes, juros decrescentes e amortizações crescentes. A diferença entre os dois sistemas é que esta corrige o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Sobre esses dois últimos sistemas (SACRE e SAC) incidem uma série de custos adicionais, como taxas administrativas, seguros, etc.

Para que você possa comparar e escolher o melhor sistema de amortização, o Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar o Custo Efetivo Total (CET) em todas as transações financeiras, que detalha todos os custos e taxas inclusas no financiamento.

Veja algumas dicas da Rede Imobiliária Campinas para financiamento de imóvel

• Analise todas as taxas que compõe a parcela do financiamento, para analisar qual é a melhor delas na somatória final;

• Evite comprometer mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

• Prefira os modelos de SACRE e SAC que reduzem a chance de inadimplência;

• Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

• Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

EMISSÕES DE CRIS CAEM 49% COM RETRAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Mercado de imóveis corporativos está mais aquecido que o residencial, principalmente nos segmentos de logística e infraestrutura, afirma Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital

A desaceleração dos lançamentos de imóveis residenciais reduziu drasticamente a oferta de um papel que caiu no gosto dos investidores nos últimos anos, o Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O volume de emissões encolheu 49,15% no primeiro semestre em relação ao mesmo período de 2011, totalizando R$ 3,345 bilhões. O número de operações também baixou, de 76 para 60 ofertas no período.

Os CRIs são títulos lastreados em carteiras de financiamento imobiliário e vendidos aos investidores. Com seu negócio a passos lentos, as incorporadoras reduziram as vendas de suas carteiras de crédito. Isso ocorreu por uma necessidade de redução de custos e da carteira de projetos, para elevar as margens de lucro e se adequar ao cenário de menor crescimento da economia brasileira.

A expectativa é que o mercado residencial continue fraco no segundo semestre, devendo haver maior participação de operações com lastro em imóveis comerciais e voltados para infraestrutura. Há oito ofertas de CRI em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somam R$ 946,975 milhões.

Na cidade de São Paulo, foram lançadas 7.436 unidades residenciais nos primeiros cinco meses do ano, um recuo de 31,4% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). "O mercado residencial não está tão aquecido neste ano e devemos ter um aumento na participação de emissões com lastro em recebíveis de imóveis comerciais no segundo semestre", diz João Paulo Pacífico, sócio executivo da Gaia Securitizadora.

Apesar do volume menor das emissões, o ano está mais aquecido em termos de número de negócios para a Gaia, que tem maior participação em securitização de recebíveis de construção de shopping centers e imóveis residenciais. "Fizemos cerca de 15 operações no primeiro semestre e devemos repetir o resultado nos próximos seis meses e encerrar o ano com 25 a 30 negócios", afirma Pacífico, da Gaia.

Na Brazilian Securities também houve uma queda no volume de emissões de CRIs, que somaram cerca de R$ 1 bilhão no primeiro semestre. "Devemos fechar este ano com R$ 2 bilhões em ofertas de CRIs, inferior aos R$ 3,6 bilhões que colocamos no mercado no ano passado", diz Fernando Cruz, diretor da empresa.

Embora também apresente sinais de acomodação, o mercado de imóveis corporativos está um pouco melhor que o residencial, com grande demanda principalmente no segmento de escritórios de alto padrão, logística e infraestrutura, afirma Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. Nessas operações, os CRIs têm como lastro, por exemplo, as receitas de aluguel de operações de "built to suit" (construção sob medida) para as companhias. "As empresas têm buscado o mercado de securitização para financiar os projetos de infraestrutura", destaca Michaluá. A gestora que atua com foco no segmento corporativo, emitiu R$ 850 milhões em CRIs no primeiro semestre e espera superar os R$ 2,4 bilhões registrados no ano passado. "Temos mais de 24 operações em estruturação", diz.

O mercado continua aquecido para os imóveis comerciais de alto padrão. Só na cidade de São Paulo, o novo estoque de edifícios classe A entregue no primeiro trimestre ultrapassou o volume de 2011 e representa 22% do total previsto para o ano (498 mil m² úteis), segundo pesquisa da Cushman & Wakefield.

Segundo Pacífico, da Gaia, com a queda das taxas oferecidas pelas novas ofertas de CRIs, o mercado de securitização continua sendo interessante para as empresas captarem recursos a custo mais baixo. Enquanto os prazos médios das emissões continuam estáveis entre sete e dez anos, as taxas oferecidas hoje pelos CRIs caíram cerca de 1,5 ponto percentual em relação ao ano passado, acompanhando a redução das taxas dos títulos públicos atrelados à inflação, explica.

A demanda por papéis com lastro imobiliário, que oferecem isenção de Imposto de Renda sobre o rendimento para investidores pessoa física, tem aumentado com a perspectiva de queda da taxa básica de juros e mudança na regra de remuneração da poupança.

A maior procura é por emissões atreladas a índices de preços, que estavam pagando uma taxa prefixada de 6% a 8%% ao ano.

Cruz, da Brazilian Mortgages acredita que, se a taxa Selic continuar caindo, deve incentivar os bancos a vender suas carteiras de crédito como forma de levantar funding para as operações de financiamento imobiliário. "Hoje as carteiras de crédito dos bancos possuem uma taxa de 9,5% a 12% ano mais a variação da Taxa Referencial, que remunera a poupança. Se a taxa de juros cair, essa remuneração passa a ser interessante para o investidor."A Brazilian Securities e a Gaia já estão trabalhando na estruturação de duas ofertas de CRIs para bancos. A Caixa emitiu R$ 2,2 bilhões em CRIs lastreados na sua carteira imobiliária para o FGTS.

As novas regras de requerimento de capital para os bancos envolvendo as operações de securitização, no entanto, podem ser um entrave para a venda das carteiras imobiliárias. Isso porque, se a emissão contar com uma participação de cota subordinada (aquela que fica com as instituições que cedem os lastros e servem de garantia para os demais investidores), os bancos serão obrigados a manter o valor total da operação no balanço. E isso elimina a vantagem da securitização, que justamente libera espaço no balanço.

Pensando em uma solução, a Gaia está estruturando um fundo para comprar dos bancos as cotas subordinadas, que costumam ter uma remuneração maior, mas são as primeiras a assumirem as perdas em caso de inadimplên