BUILT TO SUIT É CRESCENTE NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O Built to Suit significa, expressão de origem inglesa, que para o mercado imobiliário corporativo é o mesmo que construção sob encomenda tem se mostrado extremamente vantajosa ao usuário/locatário. Há poucos anos no Brasil, o serviço é realizado para empresas de diversos segmentos e tamanhos, com objetivo de desenvolver projetos de construção de imóveis encomendados e especialmente feito para locação. “Como o investimento para a compra do terreno, elaboração de projetos, compra de materiais e mão de obra fica por conta do empreendedor. A companhia contratante reduz a exposição de capital em imóveis próprios, passando a alugar instalações projetadas sob medida para atender necessidades funcionais.”, explica Luiz Roberto L. Trevisani, da Petre, que realiza esse serviço e está há 19 anos de mercado de empreendimentos e projetos imobiliários.

Empresas das áreas da indústria, logística, corporativo, comercial, laboratório, escola, hospital, lojas, depósitos, estruturas especiais, entre outros, nacionais ou estrangeiras, que querem montar uma sede administrativa, escritórios, filiais ou outros espaços, para instalações, produção ou distribuição de produtos, encomendam um projeto de imóvel conforme aspirações, necessidades e expectativas, levando em consideração as características do negócio no desenvolvimento. “O prestador de serviço de Built to Suit será o investidor e é quem imobiliza o capital, deixando a empresa-locatária direcionar os recursos para investimentos concentrados nas áreas mais importantes do seu próprio negócio.”, detalha o empresário da Petre.

Os aluguéis pagos pelo locatário que solicitou o desenvolvimento do projeto serão o retorno do investidor e a contratação do serviço normalmente é regida por um contrato com prazo mais amplo que o convencional do mercado. “Uma das grandes vantagens da contratação de um serviço como este é que dificilmente a empresa errará na escolha do melhor local para o imóvel, pois o serviço será desenvolvido por especialistas em áreas variadas, como por exemplo, mercado imobiliário, finanças, arquitetura, planejamento de espaço, engenharia de avaliações, urbanismo, direito imobiliário, engenharia civil, marketing, contabilidade, pesquisa, sistemas de informações geográficas, estatísticas, entre outras.”, explica Luiz Roberto L. Trevisani.

Os contratos locatários no Brasil podem variar de 5 a 20 anos, de acordo com o tipo de imóvel, localização e senso de risco do empreendedor, mas após este período há como negociar a compra do imóvel. “Entre as opções de negócio está a locação, sempre com possibilidade de renovação, pois uma empresa não vai se mudar para um prédio para ficar 10 anos e depois trocar de local. A corporação terá uma garantia de permanência em renovação de locação entre 10 ou 50 anos. Há como oferecer ao final do contrato a opção de compra pelo valor de mercado na época. Ou, desde o início, no contrato de locação poderá constar a opção de compra do imóvel ao final do período por valor pré-determinado, corrigido monetariamente com base em determinados índices. Outra opção é já prever a compra do prédio no final, com valor simbólico. Porém neste caso o aluguel têm um adicional.”, detalha o diretor da Petre. De qualquer forma, aluguel só será pago após o desenvolvimento da obra e entrega do imóvel para a empresa contratante.

BANCO DO BRASIL QUER SER VICE-LÍDER EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Banco hoje ocupa a quinta posição nesse mercado, atrás da Caixa, Itaú, Bradesco e Santander

São Paulo - A carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil cresceu mais de 90% nos últimos 12 meses, atingindo a cifra de quase 10 bilhões de reais. O montante coloca o BB como quinto no ranking dos maiores bancos provedores desse tipo de financiamento, atrás, da Caixa, Bradesco, Itaú e Santander, mas se depender das ações e do ritmo de crescimento dessa carteira, o banco espera em breve ocupar a segunda posição no pódio.

"Aprendemos a trabalhar com esse segmento de crédito e estamos crescendo em velocidade mais acelerada que os concorrentes. Tirando a Caixa, que é líder desse tipo de financiamento, temos condições para alcançarmos a segunda maior carteira de crédito imobiliário do país e isso não vai demorar muito para acontecer", afirmou Alexandre Corrêa Abreu, vice-presidente de negócios de varejo do BB, em coletiva com a imprensa, nesta terça-feira.

O Itaú hoje ocupa a posição que o Banco do Brasil almeja e tem uma carteira de crédito imobiliário de aproximadamente 22 bilhões de reais, nos últimos 12 meses, o banco, no entanto, cresceu 36%. O Bradesco tem uma carteira de cerca de 20 bilhões de reais e o Santander de 17 bilhões de reais.

No trimestre, 7.464 financiamentos de crédito imobiliário foram liberados pelo banco. O número é o maior desde 2008, quando o BB começou sua carteira nesse setor. "Temos uma base de 56 milhões de clientes que será o combustível para atingirmos nossas metas", disse Abreu.

Crescimento sustentável

A carteira de crédito total do Banco do Brasil atingiu a cifra de mais de meio trilhão de reais no fim de junho deste ano, crescimento de 20,3% nos últimos 12 meses. O banco encerrou o primeiro semestre deste ano como líder desse mercado, com quase 20% de market share.

Segundo Ademir Bendini, presidente do Banco do Brasil, o crescimento da carteira vem ocorrendo de forma sustentável. "Estamos oferendo produtos que oferecem menores riscos. A nossa taxa de inadimplência é menor do que a apresentada pelo mercado e a tendência é de queda para os próximos meses", afirmou o executivo.

No final o primeiro semestre, os índices de inadimplência do BB ficaram em 2,1% da carteira de crédito, já o Sistema Financeiro Nacional (SFN) registrou inadimplência de 3,8% no mesmo período. De acordo com o banco, as operações de baixos riscos representaram mais de 90% de toda a carteira de crédito do banco.

No semestre, o BB lucrou 5,5 bilhões de reais. No segundo trimestre, os ganhos do banco totalizaram 3 bilhões de reais, queda de quase 10% na comparação com o mesmo período do ano passado.

SECOVI-SP APONTA EQUILÍBRIO ENTRE OFERTA E DEMANDA DE IMÓVEIS NOVOS

Vendas no primeiro semestre do ano aumentaram 2,6% na capital

O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou os dados relativos a venda de imóveis novos na cidade de São Paulo durante o primeiro semestre do ano. De acordo com a entidade, houve um aumento de 2,6% de janeiro a junho, indo de 11.680 para 11.981 unidades.

O Valor Geral de Vendas (VGV) do período, no entanto, foi de R$ 6 bilhões, o que representa uma queda de 1,5% em relação ao primeiro semestre de 2011 (R$ 6,1 bilhões).

De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), foram lançadas 8.862 unidades no primeiro semestre deste ano. O número é 37,2% menor do que o mesmo período de 2011, quando houve o lançamento de 14.112 unidades.

Somente no mês de junho, 16.749 unidades foram ofertadas na cidade de São Paulo. O volume também caiu em relação ao apresentado em 2011 (19.731 unidades). Segundo o Secovi-SP, os números apontam que houve um equilíbrio entre a oferta e demanda neste primeiro semestre do ano.

O número de unidades vendidas durante o mês de junho em São Paulo foi de 1.846. Apesar de as vendas apresentarem resultados inferiores às de maio (2.728 unidades), o sindicato acredita que o mercado passa por uma fase de ajuste, na qual acontecerá a manutenção da tendência de crescimento da comercialização no segundo semestre do ano.

Em relação à segmentação das vendas por números de dormitórios, a pesquisa do Secovi-SP aponta que 6.227 imóveis eram de dois quartos, com participação de 52% no total de unidades comercializadas. Já os empreendimentos de três dormitórios representaram 30,1% das vendas do semestre, com 3.601 unidades.

Já no volume de vendas, 8.743 unidades estavam em fase de lançamento, o que significa que foram vendidos em período inferior a 180 dias contados a partir do lançamento no mercado. Essa fase foi responsável por 73% das vendas do semestre.

A velocidade de vendas, que indica o desempenho entre a comercialização e a oferta de imóveis novos, resultou, no último ano, em Vendas Sobre Oferta (VSO) de 61,9%. No ano anterior, o indicador foi de 56,7%.

O Secovi-SP afirma que a redução no número de lançamentos é um reflexo do mercado à realidade de demanda. Porém, esta queda também pode estar relacionada a dificuldades de aprovação de projetos, por este ser um ano de revisão do Plano Diretor; falta de estoques de outorga onerosa; burocracia no licenciamento de novos projetos; e a necessidade de clareza e simplificação das leis que tratam do setor imobiliário.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO CRESCE 35,6% NA REGIÃO

Financiamentos envolvendo o setor atingiram o montante de R$ 1,04 bilhão nos primeiros seis meses do ano

Feirão da Caixa, em Campinas, é apontado como um dos eventos que alavancaram a procura por crédito

O financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal para a RMC (Região Metropolitana de Campinas) atingiu no primeiro semestre o montante de R$ 1,04 billhão, o que corresponde a um aumento de 35,6% em relação ao mesmo período do ano passado. Foram financiados 12.012 imóveis, a uma média de R$ 86,6 mil por unidade.

As linhas de crédito com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) alcançaram cerca de R$ 380 milhões, enquanto as operações do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e outras fontes de recursos somaram aproxima-damente R$ 646 milhões.

Os dados foram divulgados ontem pela Superintendência da Caixa em Campinas, que abrange 18 das 19 cidades da RMC (a exceção é Itatiba), além dos municípios de Rafard, Rio das Pedras, Capivari, Elias Fausto e Mombuca.

INCENTIVOS

A política de redução da taxas de juros implementada pelo banco em maio fez com que o aumento do volume de contratação fosse concentrado nas modalidades individuais e SPBE, nas faixas de renda acima de R$ 5 mil, com valor de imóveis superior a R$ 170 mil.

Por esse perfil de público, no primeiro semestre de 2012, foram contratados R$ 380 milhões, que representa mais de um terço do total e crescimento de 20% em relação a igual período do ano passado.

“Esse resultado é o reflexo da concretização das propostas originadas no 8º Feirão Caixa da Casa Própria, realizado no mês de maio, e das novas condições lançadas no Programa Caixa Melhor Crédito, especialmente a redução de taxa de juros de até 22% e aumento de prazo para 35 anos”, explicou Marcos Fontes, gerente regional da Construção Civil na Superintendência da Caixa em Campinas. O Feirão da Caixa movimentou cerca de R$ 330 milhões em Campinas.

Diretor da regional do Secovi em Campinas (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), Rodrigo Otávio Coelho de Souza afirmou não ter ficado surpreso com esse aumento por conta da evolução da renda da população, mas acredita que a oferta de crédito imobiliário no País ainda é pequena.

“Esse resultado já era esperado e não me surpreende. São vários fatores que motivaram esse crescimento. Além do aumento do prazo e da queda de juros, houve aumento da renda da população, e a tendência é continuar crescendo”, avaliou Souza.

A Superintendência da Caixa divulgou balanço referente a empréstimos para empresas, que no primeiro semestre chegaram a R$ 195,8 milhões.

POR QUE O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO É MAIS RENTÁVEL?

Quando comparamos o investimento imobiliário com outras modalidades de investimento no mercado financeiro, vemos que a rentabilidade do investimento em imóvel é a maior e a menos suscetível a perdas do capital investido. Se analisarmos os últimos trinta anos veremos que iniciamos pela hiperinflação da década de oitenta, com sucessivos planos econômicos e contínuas supressões da inflação dos índices oficiais que literalmente “roubaram” do cidadão comum os rendimentos de poupança e renda fixa.

Na década de noventa passamos no início pelo confisco do Collor, quando milhões de brasileiros perderam seu patrimônio e pelos duros ajustes iniciais do Plano Real, momento em que o Presidente Fernando Henrique debelou a inflação. Na primeira década do novo século, tivemos em 2001 o momento terrível do ataque às torres gêmeas, em que o mundo se viu em cheque e todos os mercados despencaram. E, mais tarde, a crise do sub-prime nos Estados Unidos, em que bancos quebraram e petróleo e bolsas do mundo todo perderam mais da metade de seu valor.

Se observarmos com atenção, veremos que no Brasil, nestas três décadas e mesmo nestes piores momentos, o capital investido em imóveis esteve a salvo. Naturalmente que houve pequenas oscilações em sua rentabilidade, porém nunca a perda de parte do capital investido, fato que se viu muito nos investimentos do mercado financeiro durante este período, vide eventos relatados acima e, inclusive na renda fixa, quando houve a quebra de bancos como o Econômico, por exemplo.

Nestas três décadas podemos dizer que o imóvel valorizou regular e substancialmente em todas as expressivas cidades do país, além de proporcionar à seus proprietários moradia ou renda de aluguel segura, de 6% ao ano para cima. Podemos dizer ainda, para fim de análise dos rumos do mercado no momento atual, que nos últimos seis ou sete anos, este movimento de valorização e rentabilidade aumentou, potencializado pelo grande aumento da oferta de crédito imobiliário com juros descendentes e substancial aumento de renda do brasileiro.

Assim, se ao analisarmos o passado podemos concluir que o investimento em imóveis tem sido o mais rentável, regular e seguro dos disponíveis no mercado, ao nos perguntarmos hoje se os fundamentos que trouxeram os preços até aqui tendem a se intensificar ou não, mantendo uma boa valorização e rentabilidade no futuro, nos deparamos com as seguintes ponderações: Não bastasse o fato do crédito imobiliário continuar abundante e ainda não significar nem 10% do nosso PIB, o que é baixo e lhe dá uma margem de crescimento futuro exponencial quando comparado aos países desenvolvidos, temos ainda a queda nos juros e o aumento da renda média do brasileiro das classes D, C e B, que é o tomador deste dinheiro. Alie-se a isso a um ainda existente e substancial déficit habitacional e ao aumento do prazo para pagamento destes empréstimos à 35 anos, anunciado agora pelo governo via CEF, o qual permite um maior poder de pagamento aos compradores, e temos um cenário de sustentação não só da produção, mas também da valorização do mercado.

Para o investidor, temos um cenário de potencial valorização de algo próximo de 12% mais a rentabilidade do aluguel de 6% , que, somados, nos levam a 18% ao ano com inflação decrescente e consequente ganho real maior. Se compararmos isso com a queda da rentabilidade da poupança e aplicações em títulos, veremos que teremos longos anos de benesses para o investimento imobiliário.

Então por que alguns falam em desaceleração das expressivas valorizações ocorridas até então e da possibilidade de excesso de lançamentos no mercado? Porque houve, sim, algumas valorizações excessivas, ocasionais e em cidades/bairros ou empreendimentos específicos, em que se divulgou a ocorrência de valorizações anuais acima de 50% ao ano, as quais foram usadas incorretamente como exemplo do todo e, naturalmente, o mercado trata de ajustar os excessos das anomalias ocorridas. Porém, o todo do mercado, na grande maioria de suas cidades e bairros, os quais tiveram excelentes, apropriadas e fundamentadas valorizações, continuará por muitos anos crescendo, valorizando e rentabilizando os investimentos, com segurança e tranquilidade para o poupador, além de proporcionar cada vez mais lares adequados para as famílias brasileiras.

COM 39 M², APÊ COM PAREDES MÓVEIS E MOBÍLIA INTELIGENTE PODE SER ALTERNATIVA À FALTA DE ESPAÇOCOM 39 M², APÊ COM PAREDES MÓVEIS E MOBÍLIA INTELIGENTE PODE SER ALTERNATIVA À FALTA DE ESPAÇO

Apê de 39 m² em NY tem paredes móveis e atinge 102 m² de área útil, pela modificação dos ambientes

Móveis inteligentes se transformam e adaptam às necessidades de uso

Nova York - Pode ser que a casa do futuro seja um apartamento - com 39 m², bem pequeno - em um prédio residencial secular na Sullivan Street. Branco e brilhante, esse apê tem paredes móveis que permitem transformar um ambiente em seis, além de mobília expansível e ar filtrado - ou "do campo" -, como disse o proprietário Graham Hill, recentemente, enquanto exibia os truques conversíveis do imóvel como uma Bernadette Castro dos dias de hoje, vestido corretamente com uma camisa pólo de lã merino preta, calças pretas e tênis pretos da marca Vans.

Este laboratório, como Hill o chama, de pequenos espaços, sustentável e - é preciso enfatizar - de alto padrão é o primeiro produto tangível de sua companhia, a LifeEdited. O empreendimento vem com um estranho manifesto que, apesar disso, consegue reunir um bocado de filosofias e tendências sociais e econômicas, incluindo pesquisas de felicidade, o expansivo campo do consumo colaborativo e dados demonstrativos sobre cidades eficientes.

Esta é uma mistura de sistemas novos e antigos que soarão familiares para frequentadores assíduos de palestras do TED - onde Hill foi um palestrante -, para frequentadores da seção de auto-ajuda em livrarias e até mesmo para urbanistas da velha guarda ou fãs de Buckminster Fuller.

"Projetar sua vida para incluir mais dinheiro, saúde e felicidade com menos coisas, espaço e energia", como diz o manifesto, é tanto um bocado de palavras quanto um paradoxo para uma empresa que espera estar no mundo das vendas, muito parecido com as ondas das mais novas dietas milagrosas que prometem perda de peso se você devorar todas as suas comidas favoritas.

Inspirado e empreendedor

Hill, o fundador do TreeHugger, um website que deixou o ambientalismo um tanto atraente e inspirador ao promover uma visão moderna e global do design sustentável (pense em galinheiros arquitetônicos, telhados verdes e condomínios "éticos"), mostrou que Hill pode obter lucros com seu idealismo sincero e seu bom gosto. Afinal de contas, o empresário vendeu o site em 2007 para a Discovery Communications, dona do Discovery Channel, por US$10 milhões.

Hill, 41 anos, canadense, formou-se arquiteto e designer de produtos. O TreeHugger, que nasceu em 2004, foi seu segundo investimento na internet. O primeiro, uma empresa de web design, foi vendido em 1998 também por US$10 milhões, certamente seu número da sorte.

"O Graham vem de uma rara linhagem, a do idealista pragmático", diz Nick Denton, fundador do Gawker Media. Foi Denton que ofereceu a plataforma de blogging do Gawker como template para organizar o TreeHugger em seus primeiros passos. Em troca, Hill lhe deu uma parte do negócio.

"Ele está longe do mínimo esforço e do idealismo vazio", acrescenta Denton. "Acho legal que o Graham crie um modo sustentável de viver nas cidades ao invés de exibir painéis solares de milhões de dólares em casas no Napa Valley, que não é o modo como a maioria das pessoas vive", alfineta.

Os condimentos ficam acondicionados nos círculos magnéticos aplicados do lado de fora do móvel

"Sempre teve a ver com burgueses no paraíso, não é?", continua Denton, referindo-se ao público do TreeHugger, hoje preparado para ser o consumidor do LifeEdited.

"O pequeno é sexy"

Se fosse questionado, Hill lhe diria que lhe exigiram que selecionasse suas coisas para que coubessem em uma mala pequena e que isso fez com que ele se apoderasse da noção de "pequeno" como um plano de negócio.

"O pequeno é sexy", ele diz em uma palestra de seis minutos: um sucesso no YouTube, com mais de 1,3 milhões de acessos até então. Tal manifesto também contém os seguintes aforismos: "troque propriedade por acesso", "possua o mínimo possível para não ter que guardar muito" e "editar é a habilidade deste século: editar espaço, consumo de mídia, amigos".

Graham Hill certamente não é o primeiro a anunciar os benefícios de uma vida simples. Há uma ligação direta entre Buckminster Fuller e Sarah Susanka, a arquiteta e autora de "Not So Big House", publicado em 1998 no auge da expansão das McMansões do país, e entre o pessoal do Tiny House, os construtores de microcasas.

Existem as pessoas que acumulam, as pessoas que prezam pela simplicidade e autores como Dave Bruno, que escreveu um livro sobre editar suas posses até chegar a 100 coisas. Barbara Flanagan, arquiteta, designer de produtos e escritora, passou Bruno em dois itens com seu livro de 2008 "Flanagan Smart Home: The 98 Essentials for Starting Out, Starting Over, Scalling Back".

O projeto

Em 2009 e 2010, Hill comprou dois apartamentos em um prédio residencial na Sullivan Street: um cubo de 39 m² por US$287 mil e outro de apenas 32 m² por US$280 mil. Ele se alojou no menor e lançou o concurso de um projeto para o espaço maior, com um briefing que incluía a necessidade de uma mesa de jantar para 12 pessoas e quarto de hóspedes, entre outras comodidades.

Surgiram mais de 300 candidatos e Catalin Sandu, uma estudante de arquitetura da Hungria - e hoje empregada por Hill -, venceu com seu apartamento-transformer, em um processo de seleção promovido pelo site TreeHugger.

"O LifeEdited tem a ver com ter menos com que se preocupar e já estou preocupado com algumas coisas", ele disse. "Precisamos fazer coisas mais baratas e mais resistentes. Essa parede móvel é muito cara." (Seu mecanismo custa cerca de US$ 4.850 e foi fabricado por um produtor de estantes para livrarias.)

"Como podemos construir uma parede de baixo custo que seja segura e funcione bem? É tudo muito caro, mas é também um laboratório. Estou acostumado a isso com o TreeHugger. Tínhamos coisas caras no início. Há um papel - e acredito que um bom papel - a ser cumprido pelos primeiros consumidores e pelas pessoas com dinheiro. Isso ajuda a mostrar os produtos e aumentar seus volumes de vendas, assim os preços podem baixar."

Custos e comodidades

Tudo incluso, a reforma do apartamento custou cerca de US$ 365 mil, US$ 50 mil dos quais foram utilizados para acelerar a entrega pela construtora. Já que o objetivo é oferecer apartamentos que economizam uma significativa quantia de dinheiro das pessoas, Hill sugeriu este cálculo como modo de diminuir o peso da etiqueta da Sullivan Street: ele aumentou a metragem (considerando o) dos ambientes criados pelo apartamento - cozinha, banheiro, sala de estar, sala de jantar, escritório, quarto principal e quarto de hóspedes - ou seja, 102 m².

"Olhando por este prisma," argumenta o empresário, "você está levando a funcionalidade de um apartamento quase três vezes maior. Ok, você só pode usar um espaço por vez e isso exige uma transformação, mas mesmo assim…"

Sullivan Street é um ecossistema especial, uma micro-vizinhança de prédios residenciais centenários e cafés hipsters como o "Local" - que serve sanduíches vindos direto da fazenda e construiu um miniparque em uma vaga de estacionamento em frente à vitrine. Os "notáveis exemplos de preservação da vida dos imigrantes italianos na virada do século em Nova York", como afirma Andrew Berman - diretor executivo da Sociedade do Greenwich Village para a Preservação Histórica - "são o motivo pelo qual está trabalhando para conseguir que o local, a sul do Washington Square Park e conhecido como South Village, seja classificado como distrito histórico".

E o prédio na Sullivan Street, onde Hill está trabalhando sua ecotopia, "não é a residência padrão", eclarece Berman. "É um lugar muito interessante, um modelo residencial construído em 1911 por uma organização fraterna de imigrantes italianos para a explícita proposta de criar habitações que fossem mais humanas, limpas, arejadas e ensolaradas que as outras casas da região, que foram construídas para abarrotar o maior número de pessoas possível, dentro dos limites da lei".

Existem ironias aqui, é claro, entre elas a ideia de transformar habitações da classe trabalhadora em apartamentos de luxo para nômades endinheirados e sem filhos como Hill.

Sábado, uma das vizinhas do empresário, Angela D’Arcangelo, parou para inspecionar a construção finalizada. Ela conta, espiando pela porta, que fez 102 anos em junho e que vivia no prédio desde os 6 anos. "Muito bonito", disse, finalmente.

Será que Hill imagina como é viver aqui tanto quanto D’Arcangelo viveu? O empresário parecia horrorizado ao responder: "não penso em décadas".

BANCO EMITE LCI SEM LASTRO EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Criadas com o objetivo de oferecer novas alternativas de captação de recursos para os bancos que financiam o setor imobiliário, as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) viraram uma febre no mercado graças à isenção tributária dos rendimentos dos investidores. Agora que o estoque desses papéis no sistema financeiro já alcança algumas dezenas de bilhões de reais, começam a aparecer casos de papéis emitidos sem lastro em créditos imobiliários.

Ao menos um banco, o Sofisa, tem vendido a investidores papéis que não têm por trás carteiras de crédito imobiliário ou outro tipo de financiamento para o setor. Segundo o próprio banco confirma, suas LCIs são baseadas em outras modalidades de operações de crédito, como capital de giro, que contam com imóveis em garantia.

A Lei 10.931 de 2004, que autoriza a emissão desses títulos, prevê que as LCIs devem ser lastreadas por "créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel". Essas operações podem ter como referência carteiras de crédito para pessoas físicas ou jurídicas, essas últimas voltadas para o financiamento de construtoras ou projetos imobiliários. O emissor dos títulos pode ser um banco múltiplo, uma sociedade de crédito imobiliário, uma companhia hipotecária ou qualquer outro tipo de instituição, desde que autorizada pelo Banco Central.

O Sofisa não tem operações de crédito imobiliário e, de acordo com informações disponíveis em seu site na internet, suas LCIs têm como lastro imóveis que foram dados em garantia de operação de financiamento. "A oferta de LCIs pelo Banco Sofisa Direto está condicionada à existência de lastro, ou seja, de operações cujas garantias sejam imóveis", destaca o banco em sua página.

Em entrevista concedida ao Valor em 16 de julho, Bazili Swioklo, diretor do Banco Sofisa Direto, afirmou: "o lastro das nossas LCIs é o imóvel dado em garantia nos empréstimos que concedemos para nosso clientes". O banco opera principalmente com empresas de médio porte. A finalidade dos créditos concedidos é diversa. Há operações para capital de giro e para aquisição de equipamentos, por exemplo, segundo informa o próprio banco. Essas operações não têm as características das linhas de financiamento imobiliário, tanto em prazo como em risco.

O Sofisa vem ampliando a captação por meio desse instrumento. De acordo do último balanço publicado pela instituição, o estoque dos papéis emitidos somava R$ 76,392 milhões ao final do primeiro trimestre, com crescimento de 112,7% em relação ao registrado no final de 2011. O estoque representava 2,3% da captação total do banco, de R$ 3,287 bilhões.

Recentemente, o Sofisa investiu em uma campanha publicitária que contou com a participação do ator Dan Stulbach. No vídeo veiculado na TV aberta, o ator oferecia as LCIs do banco para investidores pessoa física e ressaltava o retorno até 20% superior à nova remuneração da poupança e a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre o rendimento.

Praticamente todos os grandes bancos têm lançado mão desses instrumentos baseados na carteira de crédito imobiliário. Mesmo bancos médios como BVA, Pine e ABC, que não atuam diretamente com a linha de financiamento imobiliário, têm emitido esses títulos com lastro na carteira de empréstimos a construtoras ou a projetos imobiliários, algo permitido pela legislação.

Por contarem com isenção de IR, esses papéis têm tido grande demanda, principalmente entre investidores de private banking. O estoque de LCIs registrado na Cetip cresceu 49% nos últimos 12 meses encerrados em junho, somando R$ 56, 727 bilhões. Mas nem todas as operações são registradas, algo que não é obrigatório.

A responsabilidade pela fiscalização é do Banco Central. Procurada, a autoridade monetária informou que não comentaria o tema. O Valor apurou, entretanto, que o entendimento do BC é que as LCIs devem ter como lastro créditos imobiliários.

A lei que autoriza a emissão de LCIs divide opiniões no mercado financeiro e entre advogados. Há quem entenda que é possível emitir LCI sem crédito imobiliário, como faz o Sofisa. "A legislação permite que transações para 'usos gerais', que contêm garantias imobiliárias, se enquadrem como lastro de carteira de LCIs", diz Arturo Profili, sócio-diretor responsável pela área de renda fixa e produtos estruturados da Capitânia Asset.

Para Alexandre Tadeu Navarro, do escritório Navarro Advogados, a lei "não permite a emissão da LCI com lastro em crédito de outras naturezas, mesmo que a garantia seja imobiliária." A emissão sem lastro em crédito imobiliário também é vista com reserva por Carlos Ferrari, sócio do escritório de advocacia o N, F&BC. "A simples garantia de um imóvel não teria poder para modificar a natureza da operação."

O advogado destaca que, se a operação não estiver de acordo com a legislação, a instituição financeira pode ser autuada pela Receita Federal por não ter recolhido o IR nas emissões de LCIs. O investidor também pode ser cobrado por ter auferido um rendimento acima do que era devido e pode ter que pagar a diferença na declaração de ajuste do IR. No caso de um desenquadramento, Ferrari também afirma que o investidor pode ter dificuldade para receber o pagamento do Funda Garantidor de Créditos em uma eventual liquidação financeira da instituição emissora.

Assim como nos CDBs, o risco de crédito do papel é o da instituição financeira emissora.

O apetite das instituições pela LCI é facilmente compreendido. A captação a partir da letra imobiliária custa muito menos para o banco do que, por exemplo, o CDB. Como a LCI é isenta de IR para a pessoa física, o banco pode prometer um retorno bruto menor. Uma simulação no site do Sofisa Direto mostra essa vantagem para o banco e para o investidor. A LCI de seis meses paga 93% do CDI. O CDB de seis meses, 103%. Quem aplicar R$ 10.000 na letra imobiliária recebe, no final do período, R$ 10.351. No CDB, recebe R$ 10.311, 57. Atualmente, ao emitir uma LCI, um banco médio paga entre 85% e 95% do CDI. Ao emitir um CDB, um banco médio paga ao investidor entre 95% e 112% do CDI.

No Banco BVA, o estoque desses títulos soma R$ 800 milhões e representa 15% da captação total da instituição. O lastro das operações são financiamentos a projetos imobiliários, que somam hoje uma carteira de R$ 1,6 bilhão. "O mais importante é que o tomador desse crédito seja do setor imobiliário", afirma Ivo Lodo, presidente do BVA. Lodo destaca que a remuneração paga pelo banco em uma LCI, de até 108%, chega a ser de três a cinco pontos básicos inferior à de um Certificado de Depósito Bancário (CDB) emitido pela instituição. O prazo médio das operações é de seis meses, e todas as emissões de LCIs e seus lastros são registrados pelo banco na Cetip.

Já no Pine, o estoque de LCIs alcançava R$ 19 milhões em julho, menos de 1% da captação total do banco. As emissões têm como lastro o financiamento a empresas do setor de construção civil, que hoje representam 9% da carteira de crédito total do banco.

O Banco ABC Brasil também esclareceu que as LCIs emitidas pelo banco são lastreadas em empréstimos a incorporadoras e construtoras, que são direcionados para aquisição e investimentos em imóveis. O estoque de títulos emitidos pelo banco somou R$ 169,745 milhões no segundo trimestre, o que representa 1,4% da captação total.