IMÓVEL NA PLANTA: SONHO OU PESADELO?

O contrato de compra e venda, na maioria das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180 dias
Rodrigo Karpat
A compra de um imóvel na planta é um sonho que pode se transformar em pesadelo caso os prazos de entrega do apartamento não sejam cumpridos. A negociação começa com a formalização da proposta de aquisição da unidade e com a consequente assinatura do compromisso de compra e venda. Porém, o que não se espera e ocorre muitas vezes, é o atraso na entrega do empreendimento e a cobrança de taxas e valores acima dos permitidos por lei. Estas situações têm se tornado constantes em consequência do aquecimento do mercado imobiliário e vêm ocasionando diversos problemas enfrentados pelos compradores com relação às construtoras.
O contrato de compra e venda, na maioria das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180 dias. Um prazo que tem sido tolerado pelo Poder Judiciário. Porém, após este período assiste ao promitente comprador o direito a indenização pela mora da construtora, condenação esta costumeiramente aplicada pela justiça no valor correspondente ao valor da locação do bem. Ou seja, em uma remuneração mensal equivalente a 1% do preço ajustado do imóvel, contado após o período de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves.
Outro direito que assiste ao comprador, que foi objeto de decisão do STJ, é que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais somente podem ocorrer a partir da entrega das chaves. Antes deste momento cabe a construtora quitar os débitos condominiais que passam a existir da instalação do condomínio, independente do que diga o compromisso de compra e venda. Na prática, as construtoras, após a instalação do condomínio, transferem a responsabilidade do pagamento das cotas condominiais ao comprador mencionado na cláusula existente neste sentido no contrato de compra e venda, quando não lançam a cobrança de despesas para custeio do prédio com base no contrato de compra e venda que "permite", em desacordo com o entendimento do STJ, a cobrança a partir do habite-se.
Algumas construtoras cobram ainda juros sobre as parcelas pagas antes da entrega das chaves, o que também é ilegal e já decidido pelo STJ. Somente após a entrega das chaves é que pode incidir juros. Até a entrega das chaves as parcelas podem sofrer a correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
Goza o comprador do direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, independente do atraso, conforme estipula a Súmula 01 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP): "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
Quando o consumidor/comprador optar em rescindir o contrato, independente de motivo, entende-se razoável a retenção de até 25% do valor. Porém, se existir quebra contratual por parte da construtora, por exemplo, no caso de atraso superior aos 180 dias de tolerância, o consumidor pode optar em rescindir o contrato e receber o valor integral pago devidamente corrigido.

BELEZA INTERIOR

A explosão do mercado imobiliário no Brasil fomentou o aparecimento e expansão de negócios que atuam diagonalmente no setor, mas lucram diretamente com ele, à semelhança da relação entre os gadgets da Apple e a profusão de marcas de cases, bolsas e outras miudezas que vestem os aparelhinhos. A carioca Lafem Engenharia, que atua na área de construção há 28 anos, percebeu a oportunidade em 2009 e montou uma nova empresa, dedicada exclusivamente a obras de alto padrão. A Prime Lafem, afirma Paulo Renato Paquet, diretor comercial, tem uma atuação restrita pela demanda, concentrada em casas e apartamentos na zona Sul do Rio e em cidades da Serra Fluminense, como Itaipava. Ainda assim, conseguiu bater neste mês a meta de contratos para o ano - R$ 20 milhões. A expectativa de faturamento bruto agora é de R$ 30 milhões, mais de três vezes maior que a registrada em 2011, de R$ 9 milhões. A companhia realiza projetos assinados por arquitetos - André Piva, Maurício Nóbrega e Cynthia Pedrosa, por exemplo -, que incluem planos de acústica, automação e acabamentos mais complexos, com tecnocimento, cerâmicas especiais (com aspecto de pedra ou madeira) e paginação com poucas juntas. A equipe própria conta com um superintendente, três arquitetos e seis engenheiros e as reformas custam no mínimo R$ 1 milhão. No portfólio da Prime Lafem estão uma butique Nespresso, o restaurante Le Saint Honoré e a unidade do Leblon da academia Bodytech. "O volume de negócios não é grande, mas as obras são de menor risco", diz o executivo. Os contratos da Prime Lafem representam pouco mais de 10% das vendas de Prime Engenharia. Para Paquet, ainda há espaço para crescer e chegar a 20%. As empresas têm razões sociais e sedes diferentes, mas são geridas pelos mesmos sócios - Paulo Renato Paquet, Fernando Lima e Roberto Seabra - e têm o mesmo CEO, Ernani Cotrim.

RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO É COERENTE

Por Adriana Vlavianos
Um impasse cada vez mais comum vem tomando conta do setor da incorporação imobiliária: a necessidade de uma rápida solução para os casos de compradores confessadamente em dívida com suas obrigações contratuais. Ao menos com relação àqueles que pagaram apenas o sinal ou pequenas parcelas do preço do imóvel, e, ao longo da construção não conseguiram honrar o compromisso assumido, ou não obtiveram aprovação de crédito para financiamento imobiliário no momento da entrega da obra.
Incorporadoras e compradores se veem diante de um dilema: a unidade não pode ser vendida a terceiros, pois está prometida àquele comprador, e este último não consegue pagar o preço, tampouco se liberar da obrigação, pois dificilmente vai receber de volta o que foi pago. Alguns deles até são inscritos nos órgãos de proteção ao crédito, por estarem em dívida com as prestações ajustadas, causando graves embaraços em sua vida cotidiana.
As soluções que se apresentam nem sempre são viáveis ou vantajosas: ações judiciais cujo valor da causa está vinculado ao valor do contrato, e honorários advocatícios proporcionalmente elevados, sem a garantia de concessão de liminar (tutela antecipada) para imediata liberação das partes e do imóvel, ou, no caso exclusivo das incorporadoras, leilões extrajudiciais igualmente custosos e que, por sua publicidade, ainda podem desvalorizar outras unidades ainda à venda no mesmo empreendimento.
Num cenário dinâmico como o do mercado imobiliário uma solução mais rápida, eficiente e menos onerosa se impõe: a rescisão unilateral, aquela que se dá automaticamente após a notificação do comprador concedendo-lhe o prazo previsto em lei para pagamento de seu débito. Rescisões dessa natureza vêm sendo vistas com maus olhos pelos órgãos de proteção ao consumidor e Poder Judiciário, mas sua instituição passa a ser coerente e adequada desde que afastados alguns pré conceitos nessa relação, que nem sempre refletem a realidade.
O primeiro, é que o comprador inadimplente é necessariamente hipossuficiente, aquele que sonhou com a casa própria ou com um segundo imóvel como renda complementar para sua aposentadoria. Essa premissa não é verdadeira. Pessoas nessa situação geralmente repactuam sua dívida de acordo com sua capacidade financeira ou negociam a devolução das parcelas pagas. As estatísticas constatam que grande parte dos consumidores na situação de inadimplência, hoje, tratam-se de especuladores que adquiriram unidades em lançamentos de empreendimentos imobiliários, para alavancar algum lucro com sua posterior venda, mesmo já sabendo de sua incapacidade financeira ao longo da construção ou ao final dela. Com a desaceleração das vendas e maior oferta de produtos, esse especulador encontra dificuldade em repassar sua unidade, e então recusa-se a celebrar amigavelmente a rescisão, na tentativa de ganhar algum tempo até que possa obter sucesso, obrigando a vendedora a ter que ingressar pelas vias judiciais a fim de ver garantido seus direitos, não importa o quanto a mesma flexibilize a devolução das parcelas do preço pagas.
A segunda ideia pré concebida é a de que as incorporadoras têm interesse em rescindir a contratação para vender novamente aquela unidade a preços mais inflacionados do que aquele previsto no contrato não cumprido. Outro equívoco. Como dito, a alteração da realidade do mercado, com as vendas reduzidas e concorrência em alta, tem levado incorporadoras a flexibilizarem ao máximo a repactuação de valores em atraso, numa tentativa de evitar que unidades voltem ao seu estoque. Essas empresas têm por objetivo projetar empreendimentos, ver suas unidades integralmente vendidas e seus contratos cumpridos. Recompra, adjudicação e unidades de volta ao estoque na maioria das vezes não fazem parte de seus planos, até porque implicam em um custo significativo para a administração de imóveis isolados, em empreendimentos que não são mais novos, e que, portanto, não mais dispõem de toda a publicidade de incentivo de vendas, como à época de seu lançamento. Além disso, imóveis cujo preço tenha sido em grande parte - ao menos a metade - pago pelo promitente comprador geralmente têm sua dívida repactuada, a fim de evitar às incorporadoras a disponibilização de quantias elevadas, para a retomada da unidade.
O terceiro e último empecilho encontra-se na pretensão das incorporadoras na imposição de cláusulas contratuais abusivas de retenção dos valores pagos, na hipótese de rescisão contratual por inadimplência no pagamento das parcelas do preço. Esses contratos são praticamente de adesão, onde não há muito espaço para o comprador discutir condições, além da forma de pagamento do preço, e geralmente contém disposições extremamente leoninas e desvantajosas. Além das retenções relativas às perdas materiais efetivamente envolvidas, como despesas administrativas, de publicidade, e tributos, muitos contratos prevêm, ainda, multas que chegam a até 50% do valor encontrado após tais retenções, sem qualquer justificativa para essa abusiva penalidade.
Nesse contexto, a aplicação da razoabilidade se faz necessária, até porque bom senso e rescisão unilateral não são incompatíveis, contanto que o contrato contenha essa previsão. Esgotado o prazo concedido para a quitação do débito, e desde que o comprador tenha sido pessoalmente dele notificado (ou nas formas previstas para sua notificação pela via judicial), impõe-se a possibilidade da rescisão da contratação, mediante a devolução de percentual adequado do valor das parcelas pagas -70 a 90% do preço pago, como vem decidindo o Poder Judiciário.
Não satisfeito com o valor da devolução, poderá o comprador, aí sim, perquirir em juízo o excedente que entende lhe ser devido, e até eventual indenização, caso o procedimento não tenha obedecido às formalidades legais. Tudo no tempo necessário à eventual condenação, podendo inclusive dispor de medidas previstas em lei para ver garantido o futuro recebimento de seu crédito. A agilidade desse procedimento, todavia, garantirá a rápida solução do impasse, com a liberação e venda da unidade a terceiros, evitando, assim, que se acumulem débitos condominiais e fiscais, sobre um imóvel desocupado, porém indisponível ao comprador e à incorporadora. Todos saem ganhando, ao final. Ou melhor, perdendo menos.

PREÇO DO ALUGUEL SE ASSEMELHA AO DE SP

Valor em Americana é apenas 6,6% menor que o da Capital; especialista vê alta na mensalidade em toda RMC
PEDRO GARCIA – AMERICANA
Vista aérea de Americana: crescimento do valor do aluguel foi de 50% em um ano, segundo pesquisa do Creci

O valor máximo pago para alugar uma casa de três dormitórios no Centro de Americana aumentou 50% no último ano. Com a alta nos preços, o valor do aluguel na cidade se assemelha ao da região central da cidade de São Paulo, com uma variação de apenas 6,6%.
Enquanto o preço máximo para alugar uma casa com essas características em Americana é de R$ 1,5 mil, em São Paulo o valor máximo do aluguel é 1,6 mil, segundo pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) de junho deste ano.
No mesmo mês de 2011, o valor máximo do aluguel de uma casa, com as mesmas configurações era de R$ 1 mil, em Americana e de R$ 1,3 mil, em São Paulo, variação de 30%.
Já as casas com dois dormitórios no centro da cidade tiveram um aumento de 33,3%, em Americana, um crescimento maior que o da capital, onde o aumento foi de 11,7% nos preços (ver texto ao lado).
CRESCIMENTO
O economista Antonio Carlos Lobão, professor da PUC-Campinas, disse que o aumento do preço do aluguel está acontecendo em toda a RMC (Região Metropolitana de Campinas). De acordo com ele, a oferta de imóveis não está acompanhando o crescimento da população da região e, consequentemente, os preços estão subindo.
“A renda e a oferta de emprego na RMC aumentou muito. As pessoas estão se mudando para a região e tem salários cada vez maiores. Isso também contribui para o aumento do aluguel”, apontou Lobão.
O delegado do Creci em Americana, Rogério Armond, reiterou a opinião de Lobão e disse que o motivo de o preço do aluguel estar próximo ao de São Paulo se deve ao aquecimento da economia na região.
“Hoje a RMC e, consequentemente Americana, está em um desenvolvimento acelerado. Se levarmos em consideração o numero de habitantes da cidade, e a sua expansão territorial, podemos dizer que o aluguel (em Americana) está alto”, analisou Armond.
“Houve uma grande valorização nos imóveis de uma maneira geral, principalmente após o incentivo do governo com a habitação”, completou.
De acordo com o especialista, entretanto, o valor do município é um dos mais baixos da RMC. “A valorização patrimonial do imóvel em Americana tem sido alta e, em contrapartida, o valor do metro quadrado de aluguel não acompanhou essa valorização. Portanto, entendo que Americana tem um dos valores mais baixos de locação em comparação a outras cidades da região”, argumentou o delegado do Creci.
CENTRO
Lobão disse ainda que, por ser um “bairro consolidado”, o centro das cidades sempre tem um preço maior que as demais regiões. “Além disso, a região central fica perto de tudo. A pessoa pode ir a pé para os pontos comerciais, ou pegar um ônibus para qualquer lugar”, argumentou Lobão.

ROBERTO NASCIMENTO, NOVO CEO DO IMOVELWEB, FOI DESTAQUE EM PALESTRA, NO SECOVI-SP, SOBRE O USO DA INTERNET NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O portal Imovelweb, representado pelo seu novo CEO Roberto Nascimento, marcou presença no debate sobre o uso da internet como ferramenta de vendas no mercado imobiliário, organizado pelo presidente do Secovi-SP, ontem (dia 5 de setembro).
setembro 6, 2012
O portal Imovelweb, representado pelo seu novo CEO Roberto Nascimento, marcou presença no debate sobre o uso da internet como ferramenta de vendas no mercado imobiliário, organizado pelo presidente do Secovi-SP, ontem (dia 5 de setembro). Com mais de 350 participantes, o evento foi sucesso de público demonstrando como os profissionais estão ávidos por informações sobre como potencializar suas vendas usando a internet.
"Durante os 5 anos em que trabalhei em uma imobiliária, o outro lado deste mercado, adquiri muita experiência e conhecimento. Nesse período, constatei que 30 a 40% dos negócios são fechados através da internet e esta participação só tende a crescer", afirma Roberto Nascimento que hoje oferece essa ferramenta para as imobiliárias, corretores e incorporadores interessados.
Para que a venda pela internet seja um sucesso, de acordo com o Roberto, é importante eficiência e agilidade no atendimento dado pela imobiliária para converter essa consulta em venda. "Um dos problemas mais graves é quando os leads gerados por um portal não recebem a devida importância. Por isso, é importante treinar os profissionais, corretores e imobiliárias, que trabalham com a internet, para potencializar esse atendimento", acrescenta.

BOOM DO MERCADO IMOBILIÁRIO FAZ CRESCER SERVIÇOS DELIVERY DE ESPORTE NOS “CONDOMÍNIOS-CLUBES”

Renée Beralde NOTÍCIAS – Demais
Serviço voltado ao bem-estar tem registrado crescimento médio de 60% ao ano. Crianças, adultos e idosos podem se beneficiar de aulas acompanhadas por profissionais capacitados
Nos últimos anos, o mercado imobiliário sofreu uma expressiva expansão e valorização. Em destaque, os empreendimentos que possuem infraestrutura de lazer. Os novos "condomínios-clubes" que, disponibilizam verdadeiros clubes privados, viraram objeto de desejo de muitos consumidores, por apresentar uma excelente relação custo-benefício.
Além da praticidade de ter todos os serviços - pistas de cooper, quadra de tênis, piscina, salas de ginásticas, SPA, entre outros ambientes como gourmet e espaços para o entretenimento de toda família - à total disposição, o conceito zela por mais qualidade de vida, segurança e conforto dos moradores. Atributos cada vez mais desejados por todos os perfis de clientes.
Inspirado neste modelo de negócio, George Procópio de Carvalho criou um serviço terceirizado para saúde e bem-estar. "Assim como os condomínios terceirizam segurança, limpeza, e demais serviços, criei um projeto para vender qualidade de vida para toda família. Sabia que o trânsito caótico da cidade, assim como a preocupação com a segurança, tornavam inviável a prática de qualquer atividade física", explica Carvalho.
Desde então, a Rent a Pro, atua em diversos condomínios em São Paulo com o "delivery" de saúde. Segundo George, a empresa desenvolve algumas sugestões de atividades, de acordo com os espaços disponíveis no empreendimento. São enviados professores, totalmente capacitados, para a modalidade escolhida pelos moradores.
"Neste projeto, é possível que os filhos estejam envolvidos em aulas de tênis, judô, futebol, natação, dentre outros, enquanto os pais realizam um treino com personal na academia ou, ainda, uma partida de tênis. Tudo isso a um preço muito acessível", relata Carvalho.
Na modalidade "all Iinclusive", os moradores podem pagar de R$ 80,00 a R$ 100,00 para ter atividades para toda família. O investimento é inserido junto ao valor do condomínio. Só nos últimos três anos, o modelo de negócio teve uma expansão, em São Paulo, de cerca de 60% ao ano. Caminhando a passos largos nesse mercado promissor, a Rent a Pro planeja duplicar o crescimento nos próximos anos.

ALTA DA INADIMPLÊNCIA NO SETOR IMOBILIÁRIO É FOCO DE ESCRITÓRIO

Andréia Henriques
SÃO PAULO
Depois da explosão do mercado imobiliário, escritórios de advocacia aproveitam o nicho de mercado que já se abre com a inadimplência dos consumidores. É o caso do Boin Aguiar & Soneghet Vlavianos Advogados, fundado em 2009 com foco no direito imobiliário e na inadimplência contratual. Atendendo a grandes e médias incorporadoras, a banca, no entanto, tem um diferencial: a filosofia é a da mediação e conciliação. "Focamos na resolução da questão, com uma linguagem mediadora. As empresas estão preocupadas em privilegiar a negociação e a conversa e em considerar as dificuldades de seus clientes", afirma a sócia Carla Zamith Boin Aguiar.
A briga no Judiciário é a última saída, mas antes há um trabalho de tentativa de diálogo e consenso. "O litígio é o ponto-limite, para situações inevitáveis. Mas com a base anterior de atuação temos um resultado melhor. Ela demonstra a boa-fé das empresas que tentaram solucionar o conflito e respeitaram o cliente", afirma Carla Aguiar.
Segundo as advogadas, o próprio Judiciário já tem mudado sua visão e levado em conta o diálogo e a solução diferenciada - além de ter interpretado que nem sempre o consumidor é o hipossuficiente (que tem o mínimo de condições financeiras) e que o mercado também depende dos pagamentos para pagamento de seus empregados.
Não havendo acordo, são colocadas em prática as medidas cabíveis, como leilão extrajudicial, ação de rescisão na Justiça ou rescisão unilateral do contrato. De 60% a 70% dos casos do escritório são solucionados e não precisam ser levados à Justiça.
"Quando os devedores são investidores que compraram as unidades apenas para especulação e não honraram com seus compromissos, já encaminhamos para o Judiciário para não haver perda de tempo", ressalta Carla. No entanto, quando existe diálogo, são abertas possibilidade de alternativas criativas. "Na mesa de negociação as possibilidades são maiores e o comprometimento também."
A sócia Adriana Vlavianos afirma que a proposta é fugir do conceito de escritório de cobrança. "O objetivo é defender o interesse da incorporadora, com foco especial à inadimplência no mercado imobiliário, mas escutando os clientes das empresas", afirma.
A aposta é seguir pelos próximos anos nesse nicho. "A tendência é de os escritórios se especializarem. No nosso caso, com o boom no setor imobiliário, a questão da inadimplência só deve crescer e chegar a níveis elevados. Estamos sempre vendo os reflexos do constante lançamento de empreendimentos. É uma bola de neve", diz Adriana.
A advogada afirma que antigamente as incorporadoras tratavam a questão da inadimplência com as empresas de cobrança, como são cobrados, por exemplo, os cheques sem fundos. "Hoje essa falta de pagamento é tratada de forma diferenciada das demais cobranças. As incorporadoras estão mudando e dando atenção a isso", diz Adriana.
O escritório lida com inadimplência do comprador e dos fornecedores de produtos e serviços nas obras particulares. Os clientes são, em sua maioria, incorporadoras de grande porte.
Além do imobiliário, outro carro-chefe do escritório é o direito de família, também com enfoque da linguagem mediadora do escritório - uma visão inovadora em uma área que usualmente traz um caráter de briga. "Prestamos um auxílio e uma consultoria quando, por exemplo, um casal pensa em se separar. Junto a isso existe acompanhamento para dizer quais os próximos passos e diminuir a tensão. Tudo é feito para propiciar o diálogo com a outra parte", destaca Carla.
A banca não atua no contencioso no direito de família; portanto, não advoga para as partes nesses casos. "É por uma questão ética. Ao iniciar o diálogo, firmamos um compromisso de que não vamos advogar para uma parte ou outra", explica Carla.
Segundo Carla, as questões em direito de família, se discutidas no Judiciário, trazem desgaste emocional que aumenta o conflito e por vezes não traz solução.
Altamente especializada, a banca pode ter nova área no próximo ano. Com apenas dois anos de atuação, já aumentou seu faturamento em 2011 em mais de sete vezes e a expectativa é manter o ritmo aquecido.
O escritório conta hoje com oito advogados (duas sócias) e já está em processo de expansão. Pela alta demanda de clientes, a banca deve triplicar seu número de profissionais até o início de 2013. O investimento, portanto, do próximo ano está voltado à infraestrutura interna e contratação de profissionais. A atuação do escritório é nacional, por meio de escritórios parceiros ou até mesmo por meio do uso de ferramentas que possibilitam mediações virtuais. Existe a possibilidade de estabelecer em 2013 uma unidade no Rio de Janeiro, local com inadimplência crescente.
O atendimento, por conta da especialização, é individualizado e personalizado. "Percebemos na abordagem pessoal com as incorporadoras que elas demandam um trabalho pessoal e diferente também com seus clientes", destacam as advogadas.