SETOR IMOBILIÁRIO PRESENTE NA CONFERÊNCIA NACIONAL DE QUALIDADE DE SERVIÇOS

Painéis vão discutir a importância da qualidade de serviços imobiliários. Quality Service Conference sedia também minicurso sobre
atendimento ao cliente
Dias 11 e 12 de setembro, acontece em São Paulo a Quality Service Conference - Conferência Nacional de Qualidade de Serviços, com a participação de representantes de grandes companhias e de entidades dos mais diversos setores, além de autoridades governamentais.
Parceria entre o Secovi-SP, a Lederman Consulting & Education e a Garrido Marketing, o evento pretende debater, pela primeira vez e de forma abrangente, temas relacionados à qualidade de serviços no Brasil, por meio de sessões plenárias, palestras e apresentação de cases de sucesso nacional e internacional.
Um dos destaques da Quality Service Conference é a presença do setor imobiliário. Por meio de dois painéis e um minicurso, empresários como Osvaldo Wertheim, Marcos Velletri e Yves Mifano mostrarão a importância da qualidade na entrega de obras, desde o atendimento no plantão de vendas até a assistência técnica. Gonzalo Fernandez (Fernandez Mera Negócios Imobiliário) e Eduardo Coelho (Consult/Cyrela) abordarão o sucesso de vendas na atividade imobiliária.
Minicurso
A iniciativa contará ainda com o minicurso "Atendimento ao Cliente Eficaz no Setor Imobiliário", aplicado por Roberto Venozo. No conteúdo, temas como: Cliente sempre tem razão? Quanto vale um cliente?; Lições de Harvard Business sobre atendimento; filme sobre atendimento e discussão; CRM, Valor do cliente, atitude do pessoal de linha de frente; diagnóstico de atendimento do setor imobiliário; Atendimento - casos difíceis: argumentação e negociação.
Painéis
A Quality Service terá palestrantes e debatedores das seguintes empresas e entidades: ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios), ADVB-SP (Associação dos Dirigentes de Vendas e Marketing do Brasil), América Economia, AON, Banco do Brasil, Buscapé Company, Bradesco, Citi, CYM Yves Mifano Empreendimentos, Cyrela, Editora Abril, Editora Saraiva, Febraban, Fecomércio, Fundação Vanzolini, Fernandez Mera, Grupo Fleury, Grupo Segurador Banco do Brasil e Mapfre, Grupo Velletri, Grupo Zaffari, Herbalife, Hospital Samaritano, Locaweb, Nestlé, Nube, Omint, Luciano Wertheim Negócios Imobiliários, SAP, Shell Raízen e Ticket.
O evento integra a Semana Imobiliária, que acontece de 11 a 16 de setembro e é composta ainda pela Convenção Secovi, Fórum Urbanístico Internacional, Real Estate Showcase e a cerimônia de entrega do Prêmio Master Imobiliário.

AÇÕES FAZEM AS INVASÕES DE IMÓVEIS CAIR

Empresários reforçam segurança em cinco dos 12 imóveis problemáticos e ocorrências caem, segundo a Gama
PEDRO GARCIA – AMERICANA
Clodoaldo dos Santos |
Imóvel na Avenida Sete de Setembro, na área central, foi colocado à venda
Proprietários de casas e prédios abandonados no Centro de Americana decidiram tomar atitude para resolver o problema das invasões dos imóveis. Das 12 mapeadas como pontos de problemas na região central, a situação foi resolvida em cinco delas: duas residências já foram colocadas à venda e em outras três os donos resolveram reforçar a segurança para impedir a entrada de usuários de drogas, traficantes e prostitutas.
O presidente do Conseg (Conselho Regional de Segurança) e o chefe da Gama (Guarda Armada Municipal de Americana) relatam que a mudança causou queda nas ocorrências no local. “Estamos terminando um levantamento que mostra a queda no número de crimes e mesmo de ocorrências na região”, disse o presidente do Conseg, João Miletta.
O diretor da Gama, Adilson Bicalho, relatou que, enquanto as casas estiverem abandonadas, dificilmente as invasões chegarão a zero, mas que os números vêm diminuindo diariamente. “Os vizinhos não estão mais ligando para a Gama para reclamar. Nós mantivemos a frequência das nossas operações e isso, combinado com a atitude dos proprietários, está diminuindo as ocorrências”, disse.
REFORMA
O proprietário de uma das casas abandonadas e que eram invadidas pelos usuários de droga, que pediu para não ser identificado, informou que já pensava em vender o imóvel, porém não conseguia por conta de documentação. “Agora que eu acertei os papéis, consegui colocar à venda”, disse o dono, segundo comunicou o presidente do Conseg.
Miletta afirmou que em outros três imóveis, os donos estão colocando tábuas e correntes, bem como trocando as fechaduras e instalando outros equipamentos para evitar a invasão dos usuários de drogas, mendigos, prostituas e bandidos.
Segundo ele, quando os imóveis forem vendidos, os invasores devem desaparecer. “A pessoa que se interessar por comprar uma casa dessas, estará pensando em reformá-la. E, com a reforma, os invasores irão embora”, previu.
O CASO
Um mapeamento feito pela Gama, no início de agosto, apontou a existência de 12 imóveis abandonados no Centro da cidade, dos quais pelo menos oito deles são invadidos, diariamente, por usuários de drogas e moradores de ruas, ou utilizados como esconderijo por bandidos que praticam furtos e roubos na área central.
A partir disso, a Gama intensificou o cerco aos usuários de drogas da área central para impedir a invasão dos imóveis abandonados. Na ocasião, a instituição definiu uma área 200 metros abaixo e acima da linha férrea, ao longo de seis quilômetros de trilhos, como prioridade.
Além disso, a Gama intensificou as rondas da Operação Gama Protege na região para detectar os usuários de drogas e prevenir que furtos e roubos. A medida atendia reivindicação da população local, que reclamava que, apesar das rondas da Gama e da PM, a quantidade de assaltos, prostituição e tráfico de drogas estava tomando conta da região.
A patrulha acontece em toda a extensão da linha férrea, começando na altura da Rodovia Luiz de Queiroz (SP-304) até a ponte da Suzano.

A ESCALA DE PREÇO DOS IMÓVEIS IRÁ CONTINUAR?

Euracy Campos NOTÍCIAS – Economia
Recentemente muito se tem discutido se é hora de vender ou comprar imóveis. O momento é bom para realizar o lucro? Os preços vão continuar subindo? Vão cair? Como o mercado imobiliário irá se comportar?
Nos últimos quatro anos em São Paulo e no Rio de Janeiro, os preços dos imóveis residenciais aumentaram 140% - dados da Capital Economics. Em 2009, a alta no valor das casas e apartamentos no país foi de 22%, a terceira maior do mundo e, em 2010, a valorização chegou a 25%. O Brasil ficou com o primeiro lugar no ranking das maiores altas, o que tornou o mercado imobiliário brasileiro o mais caro da América Latina. Em 2012, encerrou o ano com a segunda maior valorização de imóveis no mundo, um aumento real de 19,79% nos preços e ficou atrás apenas da Índia no ranking da variação dos preços realizado pelo site Global Property Guide, que auxilia investidores na busca de imóveis ao redor do mundo.
Mas afinal, os preços chegaram ao topo, ou, ainda, há espaço para valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem - ou até caiam? A combinação de fatores como anos de estabilidade econômica, renda em ascensão, inflação sob controle, queda histórica na taxa de desemprego média, baixa das taxas de juros que facilitam o acesso ao crédito, aumentaram a demanda por imóveis e consequentemente forçaram o aumento do valor dos mesmos.
Além da lei da procura e da oferta, outro ponto que impulsionou a alta foram os custos de construção que sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e perda de produtividade das construtoras, fora as próprias altas nos preços dos terrenos. Devemos lembrar que o mercado imobiliário é um mercado "descontrolado" quanto maior a oferta quer seja por terreno, material de construção ou mão de obra o preço sobe, não existe "órgãos reguladores" capazes de coibir os abusos. Outro ponto interessante a se destacar é que o aumento no preço dos imóveis no Brasil foi uma atualização dos preços em relação ao mercado internacional. Em um estudo recente a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, órgão ligado à Universidade de São Paulo, constatou-se que o mercado imobiliário começa a perder fôlego. A desaceleração fica evidente em seis das principais capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Recife e Fortaleza.
Percebe-se hoje que o consumidor tem analisado melhor antes de comprar. Lançamentos que antes eram vendidos em um final de semana hoje levam em medias 60 dias. Outro aspecto importante é que apesar da ascensão da renda ela não acompanhou nem de longe o aumento do preço dos imóveis. Apesar de faltarem dados e pesquisas nesse sentido, em algumas regiões do País o preço de um imóvel custa o equivalente a 10 vezes a renda per capita da população. Mas qual é a realidade atual do mercado imobiliário? A de um país que é o segundo mais valorizado do mundo ou de mercado que começa a desaquecer?
Infelizmente não há uma resposta simplista para essa pergunta. O que verificamos em curto prazo é um ajuste do mercado, demanda moderada, as construtoras lançando menos e entregando mais pontualmente e, consequentemente a estagnação e queda dos preços. Não há de se ter um quebra dos preços dos imóveis, visto que não houve especulação para tal. Vamos ter um mercado mais equilibrado. Em longo prazo com a queda da taxa de juros e previsão de que o crédito imobiliário chegue a representar 14% do PIB, teremos novas altas nos preços dos imóveis.

IMÓVEL NA PLANTA: SONHO OU PESADELO?

O contrato de compra e venda, na maioria das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180 dias
Rodrigo Karpat
A compra de um imóvel na planta é um sonho que pode se transformar em pesadelo caso os prazos de entrega do apartamento não sejam cumpridos. A negociação começa com a formalização da proposta de aquisição da unidade e com a consequente assinatura do compromisso de compra e venda. Porém, o que não se espera e ocorre muitas vezes, é o atraso na entrega do empreendimento e a cobrança de taxas e valores acima dos permitidos por lei. Estas situações têm se tornado constantes em consequência do aquecimento do mercado imobiliário e vêm ocasionando diversos problemas enfrentados pelos compradores com relação às construtoras.
O contrato de compra e venda, na maioria das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180 dias. Um prazo que tem sido tolerado pelo Poder Judiciário. Porém, após este período assiste ao promitente comprador o direito a indenização pela mora da construtora, condenação esta costumeiramente aplicada pela justiça no valor correspondente ao valor da locação do bem. Ou seja, em uma remuneração mensal equivalente a 1% do preço ajustado do imóvel, contado após o período de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves.
Outro direito que assiste ao comprador, que foi objeto de decisão do STJ, é que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais somente podem ocorrer a partir da entrega das chaves. Antes deste momento cabe a construtora quitar os débitos condominiais que passam a existir da instalação do condomínio, independente do que diga o compromisso de compra e venda. Na prática, as construtoras, após a instalação do condomínio, transferem a responsabilidade do pagamento das cotas condominiais ao comprador mencionado na cláusula existente neste sentido no contrato de compra e venda, quando não lançam a cobrança de despesas para custeio do prédio com base no contrato de compra e venda que "permite", em desacordo com o entendimento do STJ, a cobrança a partir do habite-se.
Algumas construtoras cobram ainda juros sobre as parcelas pagas antes da entrega das chaves, o que também é ilegal e já decidido pelo STJ. Somente após a entrega das chaves é que pode incidir juros. Até a entrega das chaves as parcelas podem sofrer a correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
Goza o comprador do direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, independente do atraso, conforme estipula a Súmula 01 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP): "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
Quando o consumidor/comprador optar em rescindir o contrato, independente de motivo, entende-se razoável a retenção de até 25% do valor. Porém, se existir quebra contratual por parte da construtora, por exemplo, no caso de atraso superior aos 180 dias de tolerância, o consumidor pode optar em rescindir o contrato e receber o valor integral pago devidamente corrigido.

BELEZA INTERIOR

A explosão do mercado imobiliário no Brasil fomentou o aparecimento e expansão de negócios que atuam diagonalmente no setor, mas lucram diretamente com ele, à semelhança da relação entre os gadgets da Apple e a profusão de marcas de cases, bolsas e outras miudezas que vestem os aparelhinhos. A carioca Lafem Engenharia, que atua na área de construção há 28 anos, percebeu a oportunidade em 2009 e montou uma nova empresa, dedicada exclusivamente a obras de alto padrão. A Prime Lafem, afirma Paulo Renato Paquet, diretor comercial, tem uma atuação restrita pela demanda, concentrada em casas e apartamentos na zona Sul do Rio e em cidades da Serra Fluminense, como Itaipava. Ainda assim, conseguiu bater neste mês a meta de contratos para o ano - R$ 20 milhões. A expectativa de faturamento bruto agora é de R$ 30 milhões, mais de três vezes maior que a registrada em 2011, de R$ 9 milhões. A companhia realiza projetos assinados por arquitetos - André Piva, Maurício Nóbrega e Cynthia Pedrosa, por exemplo -, que incluem planos de acústica, automação e acabamentos mais complexos, com tecnocimento, cerâmicas especiais (com aspecto de pedra ou madeira) e paginação com poucas juntas. A equipe própria conta com um superintendente, três arquitetos e seis engenheiros e as reformas custam no mínimo R$ 1 milhão. No portfólio da Prime Lafem estão uma butique Nespresso, o restaurante Le Saint Honoré e a unidade do Leblon da academia Bodytech. "O volume de negócios não é grande, mas as obras são de menor risco", diz o executivo. Os contratos da Prime Lafem representam pouco mais de 10% das vendas de Prime Engenharia. Para Paquet, ainda há espaço para crescer e chegar a 20%. As empresas têm razões sociais e sedes diferentes, mas são geridas pelos mesmos sócios - Paulo Renato Paquet, Fernando Lima e Roberto Seabra - e têm o mesmo CEO, Ernani Cotrim.

RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO É COERENTE

Por Adriana Vlavianos
Um impasse cada vez mais comum vem tomando conta do setor da incorporação imobiliária: a necessidade de uma rápida solução para os casos de compradores confessadamente em dívida com suas obrigações contratuais. Ao menos com relação àqueles que pagaram apenas o sinal ou pequenas parcelas do preço do imóvel, e, ao longo da construção não conseguiram honrar o compromisso assumido, ou não obtiveram aprovação de crédito para financiamento imobiliário no momento da entrega da obra.
Incorporadoras e compradores se veem diante de um dilema: a unidade não pode ser vendida a terceiros, pois está prometida àquele comprador, e este último não consegue pagar o preço, tampouco se liberar da obrigação, pois dificilmente vai receber de volta o que foi pago. Alguns deles até são inscritos nos órgãos de proteção ao crédito, por estarem em dívida com as prestações ajustadas, causando graves embaraços em sua vida cotidiana.
As soluções que se apresentam nem sempre são viáveis ou vantajosas: ações judiciais cujo valor da causa está vinculado ao valor do contrato, e honorários advocatícios proporcionalmente elevados, sem a garantia de concessão de liminar (tutela antecipada) para imediata liberação das partes e do imóvel, ou, no caso exclusivo das incorporadoras, leilões extrajudiciais igualmente custosos e que, por sua publicidade, ainda podem desvalorizar outras unidades ainda à venda no mesmo empreendimento.
Num cenário dinâmico como o do mercado imobiliário uma solução mais rápida, eficiente e menos onerosa se impõe: a rescisão unilateral, aquela que se dá automaticamente após a notificação do comprador concedendo-lhe o prazo previsto em lei para pagamento de seu débito. Rescisões dessa natureza vêm sendo vistas com maus olhos pelos órgãos de proteção ao consumidor e Poder Judiciário, mas sua instituição passa a ser coerente e adequada desde que afastados alguns pré conceitos nessa relação, que nem sempre refletem a realidade.
O primeiro, é que o comprador inadimplente é necessariamente hipossuficiente, aquele que sonhou com a casa própria ou com um segundo imóvel como renda complementar para sua aposentadoria. Essa premissa não é verdadeira. Pessoas nessa situação geralmente repactuam sua dívida de acordo com sua capacidade financeira ou negociam a devolução das parcelas pagas. As estatísticas constatam que grande parte dos consumidores na situação de inadimplência, hoje, tratam-se de especuladores que adquiriram unidades em lançamentos de empreendimentos imobiliários, para alavancar algum lucro com sua posterior venda, mesmo já sabendo de sua incapacidade financeira ao longo da construção ou ao final dela. Com a desaceleração das vendas e maior oferta de produtos, esse especulador encontra dificuldade em repassar sua unidade, e então recusa-se a celebrar amigavelmente a rescisão, na tentativa de ganhar algum tempo até que possa obter sucesso, obrigando a vendedora a ter que ingressar pelas vias judiciais a fim de ver garantido seus direitos, não importa o quanto a mesma flexibilize a devolução das parcelas do preço pagas.
A segunda ideia pré concebida é a de que as incorporadoras têm interesse em rescindir a contratação para vender novamente aquela unidade a preços mais inflacionados do que aquele previsto no contrato não cumprido. Outro equívoco. Como dito, a alteração da realidade do mercado, com as vendas reduzidas e concorrência em alta, tem levado incorporadoras a flexibilizarem ao máximo a repactuação de valores em atraso, numa tentativa de evitar que unidades voltem ao seu estoque. Essas empresas têm por objetivo projetar empreendimentos, ver suas unidades integralmente vendidas e seus contratos cumpridos. Recompra, adjudicação e unidades de volta ao estoque na maioria das vezes não fazem parte de seus planos, até porque implicam em um custo significativo para a administração de imóveis isolados, em empreendimentos que não são mais novos, e que, portanto, não mais dispõem de toda a publicidade de incentivo de vendas, como à época de seu lançamento. Além disso, imóveis cujo preço tenha sido em grande parte - ao menos a metade - pago pelo promitente comprador geralmente têm sua dívida repactuada, a fim de evitar às incorporadoras a disponibilização de quantias elevadas, para a retomada da unidade.
O terceiro e último empecilho encontra-se na pretensão das incorporadoras na imposição de cláusulas contratuais abusivas de retenção dos valores pagos, na hipótese de rescisão contratual por inadimplência no pagamento das parcelas do preço. Esses contratos são praticamente de adesão, onde não há muito espaço para o comprador discutir condições, além da forma de pagamento do preço, e geralmente contém disposições extremamente leoninas e desvantajosas. Além das retenções relativas às perdas materiais efetivamente envolvidas, como despesas administrativas, de publicidade, e tributos, muitos contratos prevêm, ainda, multas que chegam a até 50% do valor encontrado após tais retenções, sem qualquer justificativa para essa abusiva penalidade.
Nesse contexto, a aplicação da razoabilidade se faz necessária, até porque bom senso e rescisão unilateral não são incompatíveis, contanto que o contrato contenha essa previsão. Esgotado o prazo concedido para a quitação do débito, e desde que o comprador tenha sido pessoalmente dele notificado (ou nas formas previstas para sua notificação pela via judicial), impõe-se a possibilidade da rescisão da contratação, mediante a devolução de percentual adequado do valor das parcelas pagas -70 a 90% do preço pago, como vem decidindo o Poder Judiciário.
Não satisfeito com o valor da devolução, poderá o comprador, aí sim, perquirir em juízo o excedente que entende lhe ser devido, e até eventual indenização, caso o procedimento não tenha obedecido às formalidades legais. Tudo no tempo necessário à eventual condenação, podendo inclusive dispor de medidas previstas em lei para ver garantido o futuro recebimento de seu crédito. A agilidade desse procedimento, todavia, garantirá a rápida solução do impasse, com a liberação e venda da unidade a terceiros, evitando, assim, que se acumulem débitos condominiais e fiscais, sobre um imóvel desocupado, porém indisponível ao comprador e à incorporadora. Todos saem ganhando, ao final. Ou melhor, perdendo menos.

PREÇO DO ALUGUEL SE ASSEMELHA AO DE SP

Valor em Americana é apenas 6,6% menor que o da Capital; especialista vê alta na mensalidade em toda RMC
PEDRO GARCIA – AMERICANA
Vista aérea de Americana: crescimento do valor do aluguel foi de 50% em um ano, segundo pesquisa do Creci

O valor máximo pago para alugar uma casa de três dormitórios no Centro de Americana aumentou 50% no último ano. Com a alta nos preços, o valor do aluguel na cidade se assemelha ao da região central da cidade de São Paulo, com uma variação de apenas 6,6%.
Enquanto o preço máximo para alugar uma casa com essas características em Americana é de R$ 1,5 mil, em São Paulo o valor máximo do aluguel é 1,6 mil, segundo pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) de junho deste ano.
No mesmo mês de 2011, o valor máximo do aluguel de uma casa, com as mesmas configurações era de R$ 1 mil, em Americana e de R$ 1,3 mil, em São Paulo, variação de 30%.
Já as casas com dois dormitórios no centro da cidade tiveram um aumento de 33,3%, em Americana, um crescimento maior que o da capital, onde o aumento foi de 11,7% nos preços (ver texto ao lado).
CRESCIMENTO
O economista Antonio Carlos Lobão, professor da PUC-Campinas, disse que o aumento do preço do aluguel está acontecendo em toda a RMC (Região Metropolitana de Campinas). De acordo com ele, a oferta de imóveis não está acompanhando o crescimento da população da região e, consequentemente, os preços estão subindo.
“A renda e a oferta de emprego na RMC aumentou muito. As pessoas estão se mudando para a região e tem salários cada vez maiores. Isso também contribui para o aumento do aluguel”, apontou Lobão.
O delegado do Creci em Americana, Rogério Armond, reiterou a opinião de Lobão e disse que o motivo de o preço do aluguel estar próximo ao de São Paulo se deve ao aquecimento da economia na região.
“Hoje a RMC e, consequentemente Americana, está em um desenvolvimento acelerado. Se levarmos em consideração o numero de habitantes da cidade, e a sua expansão territorial, podemos dizer que o aluguel (em Americana) está alto”, analisou Armond.
“Houve uma grande valorização nos imóveis de uma maneira geral, principalmente após o incentivo do governo com a habitação”, completou.
De acordo com o especialista, entretanto, o valor do município é um dos mais baixos da RMC. “A valorização patrimonial do imóvel em Americana tem sido alta e, em contrapartida, o valor do metro quadrado de aluguel não acompanhou essa valorização. Portanto, entendo que Americana tem um dos valores mais baixos de locação em comparação a outras cidades da região”, argumentou o delegado do Creci.
CENTRO
Lobão disse ainda que, por ser um “bairro consolidado”, o centro das cidades sempre tem um preço maior que as demais regiões. “Além disso, a região central fica perto de tudo. A pessoa pode ir a pé para os pontos comerciais, ou pegar um ônibus para qualquer lugar”, argumentou Lobão.