NECESSIDADES E PLEITOS DO SETOR IMOBILIÁRIO

Diretoria do Secovi-SP formula documento com as medidas necessárias para que o setor funcione adequadamente, e texto foi lido por Claudio Bernardes na abertura da Convenção Secovi.

É premissa do setor imobiliário defender legitimamente a implantação e o aperfeiçoamento de instrumentos urbanísticos que garantam o adequado aproveitamento de áreas, de forma a acomodar dignamente a demanda por moradias, escritórios, shopping centers, loteamentos residenciais ou industriais, enfim, todos os gêneros imobiliários que assegurem o desenvolvimento econômico e social de uma cidade. À luz desses objetivos, o Secovi-SP se posiciona:

• O setor precisa contar com planejamento urbano que permita adequar, ajustar e projetar o futuro da cidade, em bases consistentes, com objetividade e previsibilidade; com participação permanente da comunidade e metas de médio e longo prazos. Não é mais admissível mudar tudo a cada novo prefeito.

• É imprescindível operar com legislações lúcidas e claras, que não abram espaço para dupla interpretação. O setor quer regras consistentes, que não sejam questionadas a qualquer momento por questão de opinião. O setor não mais pode conviver com insegurança jurídica. O ônus não é só do mercado. É da sociedade. Insegurança jurídica é um preço que as cidades não podem continuar pagando. Não nos opomos à eventual rigidez das normas, mas somos contrários à obscuridade e à discricionariedade na aplicação das mesmas.

• O setor quer agilidade e transparência absoluta no processo de aprovações de empreendimentos, com a informatização integral dos processos, incluindo o Habite-se eletrônico. Não aceita ser refém de quem cria dificuldades para vender facilidades. Não pactua com a corrupção decorrente dessa prática abominável.

• O setor imobiliário pede, em âmbito municipal, a criação de balcão único de aprovações, nos moldes do Graprohab estadual, que centralize e agilize os processos com a presença de todas as instâncias. Ainda, pleiteia a presença do Ministério Público para opinar na origem, e não após o empreendimento estar em construção ou concluído, de forma a evitar prejuízos econômicos e sociais incomensuráveis. Burocracia é o cerne do custo Brasil.

• O setor pede segurança ao funcionário público que cumpre rigorosamente as normas no desempenho de suas funções. Pede, ainda, que haja maior número de funcionários qualificados, em volume condizente com a demanda. Talvez seja aconselhável a criação de um seguro para fortalecer a atividade do funcionário de boa-fé.

• O setor deseja fazer valer princípios do Estatuto da Cidade, como o IPTU progressivo para terrenos e imóveis desocupados ou subutilizados.

• Defende, ainda, a criação de políticas concretas de estímulo à sustentabilidade, como IPTU verde, e outras formas de incentivos fiscais para a implantação de calçadas permeáveis, uso de energias alternativas e medidas semelhantes. Que empreendimentos projetados dessa forma possam obter vantagens concretas em relação aos demais, até mesmo com adicional de potencial construtivo, uma proposta a ser debatida com a sociedade.

• O mercado imobiliário quer incentivo ao retrofit, o que impõe a revisão do Código de Obras, criando-se mecanismos e regras diferenciadas para ocupação e readequação destas edificações.

• Deseja maior transparência nas discussões dos órgãos responsáveis por tombamentos. Que sejam abertas à sociedade, que merece conhecer os critérios. Imóveis devem ser definidos a priori e delimitada a discricionariedade E mais: se a comunidade impede o uso, é obrigatório que a sociedade venha a ressarcir o proprietário por suas perdas.

• O setor propugna por transparência no que diz respeito às contrapartidas que oferece ao poder público. A sociedade merece saber como, quando e onde esses recursos são aplicados, haja vista que tais contrapartidas têm por fundamento benfeitorias para a cidade. Nos últimos anos, o setor entregou aos cofres públicos municipais mais de 8 bilhões de reais em contrapartidas.

• O setor defende a adoção de modelos de ocupação que permitam níveis elevados de qualidade e de sustentabilidade. Para tanto, e na linha do relatório da ONU-Habitat, que sejam fortalecidos mecanismos que permitam orientar o mercado imobiliário, potencializá-lo e, sobretudo, aproveitar as mais-valias urbanas para reinvestir no desenvolvimento de novas infraestruturas. Ainda, promover uma política territorial e um planejamento que melhorem os atuais padrões de crescimento urbano, evitando uma expansão dispersa da cidade. Uma política que propicie o adensamento, com melhor utilização do espaço, impedindo que se agrave a fragmentação física e social.

• É imprescindível que o planejamento da cidade esteja um profunda sintonia com os sistemas de transportes de massa, e que isto seja uma prioridade na cidade.

• O mercado imobiliário defende a criação de uma espécie de “Conselho da Cidade” permanente, com a participação de representantes do governo e da sociedade civil organizada, para discutir a cidade, seus rumos, seu futuro. O Conselho seria responsável por discutir a “visão” esperada para a cidade e seu posicionamento para as próximas décadas. Cada novo candidato a prefeito exporia suas propostas a este Conselho, para uma “visão prévia”. Se fossem contrárias à visão estratégica da comunidade, o Conselho deixaria isto bem claro para que os cidadãos soubessem. O Conselho seria uma espécie de guardião dos rumos da cidade para o futuro. O “processo de planejamento” controlado permanentemente pela sociedade é, sem sombra de dúvida, mais importante que um mero “plano”.

• O setor imobiliário, enfim, clama por condições que lhe garantam simplesmente a oportunidade de trabalhar. Muitos dependem disso: as pessoas, as cidades, as próximas gerações.

• O setor imobiliário é comum a todos na promoção do bem comum.

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VEJA COMO ECONOMIZAR ENERGIA COM PEQUENAS MUDANÇAS NA SUA CASA

Quem nunca se chateou ao deparar-se com um valor muito alto, e fora do esperado, quando chega a conta de energia em sua casa? Nem sempre pensamos no impacto que o excesso de energia utilizado em nossos lares pode ter sob o meio ambiente e aos recursos naturais do mundo em que vivemos.

Foi pensando nisso que hoje vamos te ajudar a pensar de maneira fácil e rápida em algumas opções de como economizar energia dentro da sua própria casa.

1. Tire tudo da tomada – Você sabia que eletrodomésticos e aparelhos eletrônicos, em modo stand-by, consomem energia? Se você fica muito tempo fora de sua casa, e não está utilizando estes aparelhos, nossa dica é tirá-los da tomada durante este período. Além de economizar energia, você nunca será surpreendido com aparelhos queimados quando houver alguma situação inesperada de queda de energia.

2. Evite secadoras de roupa – Existe coisa mais simples do que estender suas roupas na varanda de sua casa ou do seu apartamento? Evite utilizar as secadoras de roupa. Além de economizar energia secando suas roupas de forma natural, o tempo útil de suas peças serão muito maiores – evitando o desgaste que uma maquina causa.

3. Lâmpadas de baixo consumo – Essa dica já deveria ser regra na sua casa. Já está provado que lâmpadas fluorescentes reduzem cerca de 20kw/h de energia elétrica por ano. O investimento na troca das lâmpadas vale a pena – além de durarem mais, você estará contribuindo para um menor impacto ao meio ambiente e ao seu bolso.

4. Cuidados na cozinha – Na cozinha existem duas dicas práticas e imprescindíveis para você economizar energia. Quando estiver utilizando o forno do fogão, evite abri-lo e sempre deixe a comida em temperatura ambiente antes de levá-la para esquentar. Já com a geladeira, descongele sempre que a camada de gelo do congelador estiver acima de um dedo, e evite abri-la em todo instante. Uma última dica é nunca deixar a geladeira encostada na parede, para evitar o choque de temperaturas.

E você? Quais técnicas utiliza para economizar energia em sua casa?

TRÊS DE CADA 20 IMÓVEIS NOVOS RECEBEM QUEIXAS

Desde 2007, quando as construtoras descobriram no Grande ABC forte potencial de consumo e a região passou a se transformar em canteiro de obras, começou, por consequência, a surgir maior volume de reclamações sobre imóveis na planta. Para se ter ideia, até agosto, 15,3% dos apartamentos novos tiveram reclamações registradas nos procons de seis, das sete cidades (Rio Grande da Serra não forneceu informações). No mesmo período do ano passado foram 12,2% do total. Levantamento realizado a pedidos da equipe do Diário mostra que, de janeiro a agosto, houve 358 queixas nos procons - no mesmo período em 2011 foram 465. O montante 23% inferior reflete apenas o volume menor de vendas dos apartamentos, o que não significa que os problemas diminuíram. O cálculo dos percentuais de imóveis com problemas foi feito com base em dados aproximados de comercializações do primeiro semestre de 2008 (3.807 unidades) e 2009 (2.336) - segundo a Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). Isso porque geralmente leva-se três anos para erguer um edifício. As queixas de hoje, portanto, são fruto de aquisições realizadas anos atrás. Dificilmente há problemas quando o negócio é fechado; neste momento, a única coisa que se tem é o sonho da casa própria. No decorrer do tempo prometido pela construtora para a entrega das chaves, porém, é que aparecem as grandes chances de tudo se tornar pesadelo. Essa tendência começou com o aquecimento na demanda por apartamentos novos, incentivada pelo aumento da renda, do emprego e das melhores condições de financiamento. Foi quando a efervescência no mercado imobiliário se deparou com percalços, como a falta de mão de obra especializada e a ânsia de prometer prazos curtos de entrega para elevar as vendas, elevando as chances de algo dar errado. No topo da lista de reclamações estão o não cumprimento do contrato, o que inclui atraso nas obras, a cobrança indevida de taxas e o não pagamento de multa pelo atraso da entrega. Sem contar a não devolução de valores em caso de rescisão e vícios no imóvel, como defeitos em paredes, problemas de encanamento e uso de material diferente do acordado. No Grande ABC, o Procon de Santo André foi o que mais recebeu reclamações até agosto: 202, ou 56,4% do total. Na avaliação da diretora do órgão, Ana Paula Satcheki, é importante que sejam registradas as reclamações para que as construtoras fiquem mais atentas, e receosas, em relação ao trato com o consumidor. Para minimizar a possibilidade de problemas ao adquirir imóvel na planta, Ana Paula orienta que o contrato seja lido com cautela - de preferência por um advogado - antes de ser assinado. "No momento de euforia, ninguém presta atenção nas entrelinhas. Porém, esses são os contratos que se tem por mais tempo na vida. É preciso tentar negociar com a empresa, por exemplo, as taxas Sati (cobrança de 0,88% sobre o valor do imóvel para despesas com assistência jurídica) e de corretagem (6%). Essas são despesas de responsabilidade da construtora, e não do cliente.” O metalúrgico são-bernardense Samuel Ribeiro de Sá viu no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, em 2010, a possibilidade de conquistar a casa própria e, em janeiro, se mudar com a namorada para apartamento do condomínio Top Life View, da construtora CR2, em Santo André. A entrega porém, foi postergada para julho de 2013. Sendo assim, ele seguirá na casa dos pais e, ela, pagando aluguel na Capital. Sá recebeu comunicado da companhia, em setembro, justificando o atraso por conta da "falta de mão de obra, de materiais de construção e as fortes chuvas que assolam o Estado de São Paulo". "Chuvas? Estamos há muitos dias sem cair um pingo de água do céu", reclama. A CR2 afirma que "o contrato prevê, além do período de tolerância de 180 dias, a possibilidade de extensão do prazo previsto para a conclusão das obras na hipótese da ocorrência de eventos considerados como caso fortuito/de força maior", e as chuvas citadas ocorreram em 2010 e 2011. Segundo Sá, a CR2 quer cobrar correção do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) sobre o valor financiado, aplicando percentual medido durante o período de atraso da obra. Questionada, a construtora afirmou que todas as cobranças "seguem estritamente o previsto nos contratos firmados com nossos clientes". Para a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki, porém, a cobrança é ilegal. "A culpa do atraso não é dele, mas da construtora. Por isso ele deve contratar um advogado e entrar com ação na Justiça", diz. "Como ele não sabe exatamente quando vai receber o imóvel, pode esperar a entrega das chaves e, além de pedir o não pagamento, cobrar da empresa indenização por perdas e danos materiais pelo período em ficou sem o apartamento." Cerca de 60% dos problemas vão à Justiça Cerca de 60% dos problemas relacionados à entrega do apartamento ou rescisão de contrato - justamente pelo não cumprimento do prazo - vão a juízo, segundo a diretora do Procon de São Bernardo, Angela Galuzzi. "No caso de desistência do imóvel, o consumidor não tem noção de quanto vai perder. Geralmente, as construtoras devolvem apenas entre 10% e 20% do valor pago. Se estiver no Judiciário, é possível conseguir até 90% do montante." Porém, a decisão pode demorar, e muito. O advogado sancaetanense Luis Medeiros, que comprou imóvel da construtora Tenda em 2006, no condomínio Horto do Ipê, na Capital, com promessa de entrega para dezembro de 2007, aguarda há três anos decisão judicial. Perto da data de pegar as chaves, Medeiros foi ao local e constatou que a obra sequer havia sido iniciada. Aí começou seu desespero. Ele morava de aluguel e fazia faculdade, por isso optou pela aquisição do imóvel na planta, mas além de não se mudar para o apartamento conforme o previsto, teve de arcar com a elevação da prestação de R$ 150 para R$ 470 mensais. Ele então rescindiu contrato e, em 2009, ingressou com ação judicial para receber de volta todos os valores pagos, somado ao aluguel dos anos excedentes ao prazo, juros e multa. "Os valores pagos à Tenda totalizaram R$ 60 mil, o que dava quase 90% do valor do imóvel. Na primeira tentativa de acordo, a construtora queria me dar imóvel com preço inferior ao meu, sem sacada e sem devolução de qualquer quantia excedente, o que me dava, na época, prejuízo aproximado de R$ 30 mil", relata. "Na segunda, o valor com seu devido reajuste estava em torno de R$ 120 mil, mas me ofereceram R$ 47 mil.” Procurada, a Tenda informou que o condomínio foi entregue no ano passado e que, como "o processo deste caso específico está em juízo, assim como o cliente, a empresa aguarda determinação da Justiça e, portanto, não comentará o caso.” O diretor do Procon de São Caetano, Emerson Prescinotto, orienta que é fundamental pesquisar o histórico da construtora, a fim de verificar a idoneidade da empresa e se há reclamações nos procons e em sites que registram queixas. "Informações prévias ajudam na escolha, já que as construtoras costumam deixar as pessoas à mercê delas. O consumidor não pode atrasar as parcelas, senão está sujeito ao pagamento de juros e até mesmo na perda do imóvel. Quando o atraso é da empresa, ela não é punida." A diretora do Procon de Diadema, Maria Aparecida Tijiwa, sugere que o cliente se oriente sobre as taxas Sati, de corretagem, às quais não é obrigado a pagar, e de administração. "O trabalho de apenas levar sua documentação ao banco pode custar cerca de R$ 1.000. Ao identificar o pagamento dessa taxa no contrato, o consumidor pode negociar para executar pessoalmente essa tarefa e economizar o dinheiro. Mas isso deve ser feito antes de assinar." O volume de queixas sobre imóveis nos procons tem sido tão expressivo, que vem galgando posições nos rankings dos mais reclamados, atrás apenas de serviços essenciais, como problemas com telemarketing.

MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SEGUIR CAMINHO EUROPEU DE FINANCIAMENTO

Com um prazo mais longo, os covered bonds podem ser boas alternativas à securitização

Se a perspectiva do mercado de crédito é dobrar sua representação até 2016, mais formas de financiamento são necessárias. Neste gap, aparece um título que, mesmo com a crise, movimenta US$ 2,7 trilhões na Europa: os covered bonds.O Banco Central brasileiro já discute com autoridades do Banco Mundial e associações do mercado imobiliário para testar tais títulos no País.

Os covered bonds são títulos de dívida garantidos por financiamentos imobiliários ou por empréstimos ao setor público. Segundo Luca Bertalot, diretor do Conselho europeu de covered bonds, a diferença do título para os ativos securitizados está no fato do bond precisar de uma instituição financeira para ser emitido.

Para o mercado brasileiro, os covered bonds trazem um impacto no prazo dos papéis. Por serem emitidos por instituições financeiras, os papéis tem um prazo maior e podem ser usados para levantar dinheiro para investimento em áreas de infraestrutura e construção. "A Alemanha regulou os covered bonds em 1995 para se reconstruir após a reunificação com a parte oriental", conta Bertalot.

Bertalot explica que os covered bonds aparecem como títulos de Basileia II, ou seja, com bastante confiança. Ele comenta que, para terem o nível de segurança necessária, é preciso ter uma regulamentação própria. "As autoridades do governo precisam ficar de olho nestes títulos, principalmente nos emissores e nas pools de cobertura, que dão lastro para os papéis", comenta Bertalot.

"Os covered bonds podem trazer a estabilidade financeira para o mercado porque aumentam a quantidade de dinheiro em circulação no mercado secundário. Assim, eles conseguem apoiar o setor imobiliário", diz Bertalot.

E a securitização?

Tanto para Bertalot, quanto para Onivaldo Scalco, presidente da Companhia Brasileira de Securitização, os covered bonds não vão acabar o mercado da securitização. "Os dois são importantes, mas representam papeis diferentes. É preciso ter o uso estratégico de cada um dos investimentos", diz Bertalot.
Enquanto os covered bonds podem ser usados para questões específicas, como a alavancagem de algum fundo, os créditos imobiliários securitizados podem correr no mercado secundário para outras razões.
"Talvez reduza o volume de crédito operado pela securitização", pondera Scalco. Ele comenta que, porém, é bom a existência de um sistema adicional e mais localizado de funding. E, uma vez que os CRIs, papéis imobiliários securitizados, podem ser emitidos por companhias himobiliárias e os covered bonds, apenas por instituições financeiras, não existe uma concorrência direta. "São como as duas partes do cérebro, o lado direito e o lado esquerdo, uma pessoa é melhor quando opera os dois juntos. Um mercado também", finaliza Bertalot.

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COFECI REGULAMENTA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PELO CORRETOR DE IMÓVEIS

Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico de avaliação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a formação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do Creci-MG, Márcio Almeida.

Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito no Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é necessário apresentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez cumpridos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.

Antes da resolução expedida pelo Cofeci, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter o título de avaliador imobiliário.

De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e preparo profissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade precisarão de estudo e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando assim contestação judicial”, afirma o presidente do Creci-MG.

6 CONSELHOS PARA QUEM QUER CONTRATAR UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.