Pedro
Benedito Maciel Neto Advogado, professor universitário, sócio da Maciel Neto
Advocacia e Consultoria
Há muito
tempo, consumidores vêm sendo prejudicados com os costumeiros atrasos
injustificados na entrega de imóvel adquirido junto a construtoras.
Não
restam dúvidas que o negócio jurídico firmado entre comprador e construtora
encontra-se respaldado pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.
A
natureza da relação é consumeirista, ou seja, o consumidor encontra-se em
posição desprivilegiada em comparação às construtoras. É hipossuficiente na
relação.
Outrossim,
o contrato firmado entre as partes é contrato de adesão, os quais se
caracterizam pela inexistência da liberdade de convenção, porque excluem a
possibilidade de debate ou discussão sobre os seus termos. Um dos contratantes
se limita a aceitar as cláusulas e condições previamente redigidas pelo outro,
aderindo a uma situação contratual que já está previamente definida.
O que
temos, portanto, em síntese, é uma contratação de adesão que privilegia o
fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da
relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocando-o assim em desvantagem
exagerada.
Pode-se
afirmar, neste cenário, que há a responsabilidade civil objetiva das
construtoras ao darem causa a prejuízos aos compradores, em decorrência do
descumprimento de cláusula contratual, por atrasarem, injustificadamente, a
entrega do imóvel adquirido, ou seja, estes prejuízos causados merecem
reparação independente de verificação de culpa.
Mormente,
as incorporadoras e os construtores defendem-se, alegando a ocorrência de
"casos fortuitos ou de força maior", como escassez de material e mão
de obra, ou intempéries climáticas.
No entanto,
é certo que a maioria dos argumentos trazidos pelas construtoras integram o
risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade
desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao
consumidor.
Assim, os
prejuízos existem e decorrem diretamente da privação pelo uso do bem, ao
consumidor não obter a entrega da unidade no prazo contratado.
Os
prejuízos podem ser, dentre outros:
se o imóvel seria usado para
moradia do comprador, todos os eventuais custos, durante o período de atraso,
como aluguéis e taxas condominiais da atual moradia do comprador;
se o imóvel seria usado para
locação, os lucros cessantes em decorrência da privação do bem para esta
finalidade;
o valor da desvalorização dos
bens móveis adquiridos sob a expectativa da mudança de residência e que não
foram utilizados e tiveram seus prazos de garantia vencidos;
de ordem moral, diante de todas
as frustrações e constrangimentos gerados pelo atraso na entrega do imóvel;
No entanto, um dos principais
prejuízos absorvidos pelos consumidores, e que normalmente passam
despercebidos, diz respeito à continuação da atualização do saldo remanescente
do contrato durante o atraso até a data da entrega das chaves.
Na maioria destas transações, o
consumidor assume o pagamento inicial de parte do valor do contrato direto à
construtora, durante a execução da obra, sendo que o eventual saldo do valor do
imóvel é quitado ou financiado após a entrega das chaves.
É inequívoco que a manutenção da
correção monetária incidente sobre o saldo residual do contrato firmado, em
decorrência do inadimplemento da obrigação das construtoras, levará o
consumidor a pagar ou financiar um valor muito além do que o pactuado, podendo
até inviabilizar este pagamento ou financiamento.
Ora, possibilitar tal situação é,
não só promover o enriquecimento ilícito das construtoras, mas afirmar que esta
conduta, de atraso na entrega dos imóveis, deve ser remunerada!
Portanto, resta imprescindível que os
consumidores, ao socorrem-se do Judiciário em busca por uma solução justa aos
tantos prejuízos absorvidos em decorrência destes prosaicos hábitos das
construtoras, requeiram o congelamento do valor do saldo contratual à data do
atraso da entrega da obra.
