O QUE FAZER QUANDO SEU IMÓVEL ENCALHA

Como rever seus métodos quando seu imóvel não encontra um locatário ou comprador

  A placa de “aluga-se” ou “vende-se” já está lá há meses, mas nada de o imóvel encontrar um locatário ou comprador. Uma casa ou apartamento encalhado pode até ser indicativo de um mercado mais difícil ou de um imóvel problemático, mas como no mercado se acredita que tudo é vendável pelo preço certo, o mais provável é que esteja na hora de o proprietário rever sua estratégia. O preço pedido é alto demais? Ou será que você está sendo intransigente ao negociar com os interessados?

 Em geral, quem procura anunciar seu imóvel por meio de uma boa consultoria imobiliária já encontra auxílio profissional para adequar os anúncios, o preço e a estratégia ao público do imóvel. Mesmo assim, cabe rediscutir a tática ou mudar de comportamento na hora de negociar se mesmo assim o imóvel não encontrar alguém para fechar negócio. Veja a seguir o que fazer se o seu imóvel encalhar em cada caso: venda e locação.

VEJA QUANDO NÃO É PRECISO RECOLHER IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

Boa parte das pessoas não sabe que ao vender um bem, ou direito, pode estar sujeito ao pagamento de Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual do IR, em abril de cada ano, mas no mês subseqüente à alienação (ou venda) do bem.

Aqui, é importante esclarecer que o IR, na verdade, só é devido quando existe o que chamamos de ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar Imposto de Renda se conseguir vender o bem por um valor maior do que o valor que pagou por esse mesmo bem.

Assim, vale a pena discutir os principais casos em que a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito. Por se tratar de um assunto bastante extenso, é importante se concentrar nos pontos mais relevantes, deixando de lado a discussão de casos específicos, que devem ser analisados em separado.

Isenção é concedida em alguns casos

Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra, o que no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.

Como quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, conseqüentemente o imposto a ser recolhido, de maneira geral, a Receita não permite o reajuste dos valores de compra dos bens. A Instrução Normativa da Receita Federal nº. 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada.

UM MANUAL PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS

A captação de imóveis usados é a etapa mais importante fundamental do processo de venda. Corretor de imóveis: Quer descobrir a melhor forma de realizar uma captação com sucesso? Que tal seguir nossas dicas? Afirmamos que são lições valiosas para você, corretor. Vale a leitura!

Queremos mantê-lo atualizado para melhorar cada vez mais o seu trabalho, suas negociações. Afinal, ser corretor imobiliário não é uma tarefa fácil. O dia a dia do ramo imobiliário é cansativo e estressante, é hora de valorizar emoções, amizades, parcerias e as percepções dos seus clientes.

1. Agende uma visita.

O primeiro contato, normalmente, é feito através do telefone. Apresente-se nessa ligação e informe a qual empresa pertence. A nossa dica é não prolongar nem tentar convencer por telefone. Marque uma visita com o cliente e mostre seu domínio sobre o negócio. Não gagueje quando for questionado, trabalhe com profissionalismo. O interessado precisa sentir segurança em está comercializando o imóvel.

OS TRÊS PILARES PARA A CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS

Realizar a captação de imóveis  é um dos processos mais importantes e complexos do mercado imobiliário. Isso porque a ação compreende uma série de fatores que, às vezes, fogem ao controle do corretor – o que não significa em absoluto que não possam ser contornados.

Entre os elementos que influenciam em uma captação exclusiva, apresentamos os que consideramos decisivos: abordagem, a imagem social do corretor e a intenção do proprietário. Estes fatores estão inter-relacionados de maneira não hierárquica e há ainda outros, os quais também serão tratados ao longo do texto.

Ao encontrar um imóvel disponível, é preciso contatar o proprietário com cautela. O modo como é feito esse contato diz respeito à abordagem. Os telefonemas são ainda a maneira mais indicada para se entrar em contato, porém, a internet fornece outros meios como o e-mail e a mensagem.

Mesmo nesse primeiro momento, é importante tentar marcar um conversa tête-à-tête, responsável por esclarecer dúvidas e permite que o corretor demonstre seu real interesse no cliente. Durante a reunião, mostre a ele as vantagens e benefícios de um contrato exclusivo e seja claro quanto às comissões e legislação pertinente. Para uma boa negociação, ser ético é sempre a melhor saída.

VENDA POR CONTRATO DE GAVETA ANTECIPA VENCIMENTO DA DÍVIDA

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu que uma moradora que adquiriu imóvel de beneficiária do programa Minha Casa Minha Vida, em Joinville (SC), terá de devolvê-lo à Caixa Econômica Federal. A cessão do imóvel havia sido feita por contrato particular, também conhecido como ‘‘contrato de gaveta’’. O provimento do pedido de reintegração de posse ocorreu na sessão de julgamento da 3ª. Turma, no dia 26 de fevereiro.

A beneficiária do Programa foi acionada judicialmente pela Caixa após vender seu apartamento em menos de um ano a terceiro. Ela comprou o imóvel – localizado no Residencial Trentino -- em 22 de março de 2012 e o revendeu em 11 de outubro.

Conforme a decisão do juiz federal Nicolau Konkel Júnior, convocado para atuar no tribunal, a compra direta de imóvel residencial, com contrato de parcelamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida, expressa claramente que este se destina à moradia própria do contratante e de sua família. Konkel ressaltou que o desvio dessa finalidade leva ao vencimento antecipado da dívida.

“Na hipótese, embora contemplada com o benefício social para aquisição da casa própria, a contratante transferiu a posse direta do bem a terceiro (por meio de contrato particular de ‘compromisso de compra e venda’), atraindo contra si os reflexos do vencimento antecipado da dívida junto ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)”, afirmou o magistrado. Como a ré não tem recursos para saldar a dívida, o imóvel deve ser devolvido à Caixa.

APOSENTADO É VÍTIMA DE GOLPE APLICADO POR FALSO CORRETOR DE IMÓVEIS

Por confiar demais, o aposentado José Marcelino Mota acabou com uma dívida de quase R$ 5 mil.

Ele contratou um suposto corretor de imóveis para ajudar na venda de uma casa, o que depois de quase seis meses não aconteceu.

Segundo o aposentado, o acusado começou pedindo R$ 1 mil alegando que era para regularizar os documentos da casa. Depois de ter repassado várias quantias foi que ele desconfiou da atitude e pediu os recibos quitados. Após a solicitação, o golpista não mais apareceu.

Em casos como esse, o Crea recomenda que nunca sejam feitos pagamentos diretamente com o corretor. Este deve fazer apenas a intermediação do negócio, a parte numerária fica entre os clientes.

4 TIPOS DE CORRETOR IMOBILIÁRIO QUE VOCÊ NÃO QUER SE TORNAR

Ser corretor imobiliário não é tarefa fácil. Exige empenho, dedicação e atualização constante. Mas nem tudo é válido na profissão.

A corretagem de imóveis é uma atividade para pessoas com disposição. Não se pode desaminar com sucessivos “não’s”, é preciso estudar muito e ainda desenvolver, profundamente, habilidades interpessoais. 

Isso, no entanto, não é desculpa para certos tipos de posturas encontradas por ai. O corretor precisa de integridade e firmeza no desempenho de suas funções e veremos a seguir, que muitos não consideram isso no exercício da função. 

Evite agir assim 

Segue abaixo uma lista com 4 tipos de corretor imobiliário que tira qualquer cliente do sério: 

O candidato político: na corretagem de imóveis já se tornou um problema crônico as promessas de prazos não cumpridos. As margens de atraso das construtoras têm sido enormes e, apesar disso, muitos corretores continuam prometendo entregas em períodos de tempo milagrosos. Isso quando não vendem na planta e fazem o cliente ver muito mais do que o papel de fato mostra. 

Esses são apenas dois exemplos de atitudes do corretor imobiliário candidato político. Ele promete muito mais do que é entregue de fato e acaba com um cliente extremamente insatisfeito nas mãos.