CUIDADOS PARA ARREMATAR UNIDADES CONDOMINIAIS

16/06/2008 - Há algumas décadas, havia muita procura para arrematar os imóveis que eram levados às praças, por conta de ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e depois os revendiam. Atualmente, ao contrário, os imóveis são ofertados várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que ninguém se interesse por arrematá-los.

Uma das causas da falta de interesse é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública, e ter que arcar com ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel. Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e com o síndico, a fim de saber detalhes, tais como preços de apartamentos semelhantes.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. No segundo, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação (por menos é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda), o que em geral já é um bom negócio.

Entretanto, o interessado tem que procurar levantar na Prefeitura Municipal o débito de IPTU incidente sobre o imóvel, no caso de transferência de propriedade, bem como saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende arrematar. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00.Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.

Tal ocorre porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu proprietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros.

É por esse motivo que, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrematar em praça pública, deve também saber se o imóvel está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para desocupá-lo basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, arcando com despesas de custas e honorários. Para quem pretende arrematar uma unidade condominial em leilão, o ideal é contratar um advogado especializado na área, que poderá orientar o processo e evitar que o apartamento arrematado, ao contrário das expectativas se transforme num mau negócio.

BRAÇOS ABERTOS PARA A CONSTRUÇÃO E O CRESCIMENTO

O nosso setor apostou em resultados - e eles vieram. Em 2007, colhemos frutos expressivos na área da construção civil e em toda a cadeia de suprimentos. Colaborando significativamente para a expansão da economia brasileira, os números demonstram que 2008 pode e deve ser ainda melhor.

Para aqueles que apostavam que o crescimento do setor chegaria aos 7%, este ultrapassou esta marca e ainda aumentou a participação do setor no PIB, passando de 4,5% para 5,5%. O resultado mostra um avanço na realidade econômica brasileira que nos coloca em evidência.

Neste promissor cenário, os investimentos internacionais também fizeram parte da nova realidade. De grandes condomínios a edifícios empresariais, o Brasil ficou coberto de projetos e obras edificadas nos quatro cantos do País. Regiões, como a do Nordeste, tiveram ótimos números relacionados à geração de emprego no setor durante o acumulado do último ano.

Recheada de oportunidades para todos os gostos e bolsos, a Grande São Paulo foi responsável por boa parte desses resultados. O número de lançamentos imobiliários na região superou os 44% no período de janeiro a setembro, se comparado aos números de 2006. O consumo de cimento, durante o mesmo período, também teve aumento de mais de 8%.

O nível de emprego da indústria da construção civil apresentou expansão de 15,12% no acumulado de janeiro a novembro de 2007, o equivalente à contratação de 234,6 mil empregados. Já o segmento de serviços, como o de locação de equipamentos para construção, registrou crescimento de 40% durante o ano.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), estima-se que em 2008 o crédito imobiliário some R$25 bilhões com recursos da poupança. Isso representa um crescimento de cerca de 30% de 2007 para 2008.

Outro dado que pode aumentar a procura por crédito imobiliário é a mudança feita recentemente pela Caixa Econômica Federal, proporcionando mais prazos para o mutuário e uma pequena queda na taxa de juros embutida no financiamento.

Com tantos números positivos, é esperado que, tanto a construção civil quanto os diversos modelos de negócios feitos no País, possam fazer bonito em 2008 e colaborar para este crescimento forte da economia nacional.

CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS PARA REALIZAR O SEU MELHOR INVESTIMENTO NA SUA CASA OU NO SEU COMÉRCIO.

Agora, você não precisa mais ir a vários bancos para saber qual a melhor taxa, a melhor condição e conhecer todos os custos e sistemas, e ainda mais, fora do horário bancário, com toda a comodidade, sem filas e conhecendo o melhor produto que encaixa em seu bolso e em seu sonho.
Trabalhamos com:
• Imóveis novos ou usados
• Até 30 anos para pagar.
• Imóveis comerciais e residenciais
• A melhor taxa de juros do mercado
• O financiamento que mais se enquadra nas suas necessidades
• Parcelas fixas ou decrescentes.
• Válido para imóveis a partir de R$ 40 mil e sem limite
• Pode-se utilizar o FGTS (apenas residencial).
• Consulte também a linha de financiamento de até 100% do valor do imóvel
• Crédito na mão – Seu imóvel como garantia do financiamento.

LINHA DE CRÉDITO COM LIBERAÇÃO DO FGTSTer valor de avaliação do imóvel na data da contratação de até R$ 350.000,00
Os recursos podem ser utilizados por proponente(s) que:
Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;
Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial concluído ou em construção:
• No atual município de residência;
• No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.
• No município onde o(s) adquirente(s) exerça(m) a sua ocupação principal, salvo quando se tratar de município limítrofe ou integrante da região metropolitana; ou
• No município em que o(s) adquirente(s) comprovar(em) que já reside(m) há pelo menos 1 ano, cuja comprovação é feita mediante a apresentação de, no mínimo, 2 documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel; contas de água, luz, telefone ou gás; recibos de condomínio; ou declaração do empregador ou de instituição bancária.

ANALISE DE DOCUMENTAÇÃO E CONTRATO
Analise de documentação, certidões e contrato para compra e venda do imóvel. R$1.500,00
• Assessoria jurídica para compra e venda de imóveis.
• Análise de Instrumentos Particulares e Escrituras Públicas.
• Análise da documentação do vendedor, comprador ou imóvel
• Caso precise de financiamento e montar o processo o total final será R$ 2.000,00

ASSESSORAMOS COM PROFISSIONAIS ESPECIALIZADOS:• Providenciamos Habite-se e INSS para deixar o seu imóvel apto a ser vendido.
• Fazemos a avaliação e orientamos o melhor procedimento para que possamos vendê-lo com o melhor preço de mercado.
• Indicamos profissionais de variadas áreas para solucionar eventuais problemas que o seu imóvel apresentar.
• Regularizamos documentações junto aos cartórios e prefeitura.
• Avaliações perito-judicial, para todo o tipo de ação jurídica.
Trabalhamos preferencialmente com exclusividades de imóveis para que possamos dar melhor atenção em para os nossos clientes.

ARTIGO: O QUESITO PARA A COMPRA SEGURA DE IMÓVEL INVENTARIADO.

12/09/2008, Porto Alegre, RS - Quem busca um imóvel para compra fica ressabiado quando surge uma boa oferta, porém inserida em processo de inventário. Rapidamente, o candidato à compra fantasia os riscos possíveis de tal tipo de negócio, que envolve questão judicial. A preocupação é a de que não haja permissão para a venda do bem a ser partilhado entre a família, provocando perda de tempo e prejuízos financeiros.

A compra e a venda de imóveis em processos de inventário é uma prática bem comum. Há, até mesmo, casos extremos, em que o proprietário falece durante a negociação, e por razões diversas (necessidade financeira premente para os herdeiros, por exemplo), o juiz autoriza a concretização imediata da negociação. Em outra hipótese, os herdeiros, de comum acordo, podem desejar antecipar a divisão do imóvel, enquanto o inventário transcorre, abrangendo outros bens.

A venda, nestes casos, é concedida por um alvará. Desde o pedido à liberação, transcorrem (no Rio Grande do Sul) cerca de dez dias. Pode acontecer, contudo, de o juiz interpretar a ação como especulativa, em que os membros ingressam com o pedido a fim de tirar proveito da permissão prevista em lei, para afastar o sacramento do processo de inventário, que é a partilha. Sendo esta a decisão do juiz, só restará aguardar a conclusão dos autos, que pode levar anos (em qualquer lugar do Brasil).

O alvará de venda é a chave para a tranqüilidade. Sua validade é de 30 dias e, com ele, a compra do imóvel pode ser realizada normalmente, sem quaisquer riscos para as partes. O procedimento correto de prestadores de serviços na área de transações imobiliárias é juntar referido alvará às negativas do imóvel inventariado, objeto do interesse de compra. O alvará de venda é obtido em juízo pelo herdeiro (ou herdeiros) da propriedade. No decorrer da transação, o tabelião o anexará à escritura.

Sem o documento não há negócio, e a suposição é a de que, quando o “arras” (sinal) é dado como princípio de pagamento em garantia do contrato, sua devolução ocorra apenas na conclusão de todo o processo de inventário.

Silvio César Gomes (silvio.gomes@auxiliadorapredial.com.br) é gerente de vendas da Auxiliadora Predial, líder em gestão condominial e negócios imobiliários no mercado gaúcho. Detentora do Prêmio Top Mind (Revista Amanhã) e, por oito edições, do Prêmio Marcas de Quem Decide (Jornal do Comércio, RS).

A CRISE QUE NÃO EXISTE PARA A CRISE DESEJADA

Os meios de comunicação, nos últimos trinta dias, têm dedicado grande parte de seu espaço à crise financeira internacional, que teve origem nos financiamentos imobiliários de alto risco nos Estados Unidos.

Há muitos comentários que esta crise gera efeitos negativos no mercado imobiliário brasileiro, o que tem levado setores envolvidos a anunciarem prováveis medidas de cautela para evitar o seu agravamento.

Alguns pontos, porém, são curiosos e precisam ser levantados para que não se incorra em equívocos que só poderão proporcionar resultados negativos num ambiente de expressiva tranqüilidade.

O primeiro grande erro é debitar à crise financeira internacional o insucesso de empresas imobiliárias que abriram seu capital, fato corrido em larga escala nos anos de 2006 e 2007, período de euforia jamais visto no Brasil e no mundo com o sucesso destes lançamentos que, restava evidente, não poderiam prosperar.

Foi uma corrida para aquisição de terrenos, comprados por preços supervalorizados, num ambiente de absoluta artificialidade que saltava aos olhos dos mais inexperientes e infantis iniciantes deste mercado.

Ficou claro, por inúmeras publicações pela imprensa especializada, que o excessivo investimento em projetos pouco estudados além de campanhas de lançamentos de baixa liquidez destas empresas provocaram expressiva desvalorização em seus papéis e, a partir disso, vieram as absorções das maiores pelas menores e o cancelamento de lançamentos com evidente demonstração de esperado fracasso.

Este foi, sem dúvida, um sinal de absoluto descontrole do setor e evidente insegurança no mercado de capitais, fatos que a Bolsa não perdoa e, aqueles que acreditaram, perderam. A crise neste setor de papéis de empresas imobiliárias é um assunto que nada tem a ver com o mercado imobiliário brasileiro e muito menos com a crise financeira internacional. Tudo é uma questão de gestões equivocadas que cabe aos envolvidos e interessados discutirem. Problema deles.

Outro fato preocupante e de altíssimo risco para a sociedade brasileira vem com anúncio de alta de juros por parte de alguns bancos, se antecipando à crise, buscando uma faixa maior de proteção aos seus investimentos. Isto sim foi o pior que poderia ter acontecido: esses bancos puxam para o mercado imobiliário uma crise que não é dele. O Brasil vive um de seus melhores momentos deste mercado. Preços estáveis, produção crescente, número maior de pessoas com capacidade de crédito imobiliário Não há supervalorização, avaliações excessivas, créditos de risco. Temos uma legislação moderna e que atende as nossas necessidades, tradições, usos e costumes.

Porém, a única coisa que não poderia acontecer é o aumento das taxas de juros, afinal quem deposita na poupança (que é de onde vem os recursos para o financiamento) continua recebendo 6% ao ano e os bancos continuam a pagar este mesmo preço e, no entanto, passaram a vender mais caro. Uma iniciativa ruim que pode provocar recessão no mercado imobiliário, pois a medida é extremamente excludente, e retira a possibilidade de milhares de pessoas alcançarem o crédito imobiliário. Atinge aqueles que compraram na planta e foram, na oportunidade, informados do valor das prestações e, no momento da entrega das chaves, na assinatura do contrato de financiamento serão surpreendidos com valores acima daqueles e, sem dúvida, irão criticar os corretores de imóveis por uma informação não real. Enfim, um desastre provocado.

A revisão de metas anunciada por empresas do setor é daqueles que se envolveram com o mercado de papéis na Bolsa e, portanto sofrem em razão da conseqüência daquele mercado, enquanto as empresas de atividades específicas do mercado imobiliário continuam seu trabalho sólido e firme, como representa o investimento deste setor. Não aconteceram e não acontecerão com o mercado imobiliário as perdas expressivas, tão comuns nas Bolsas de Valores de todo o Planeta. O tijolo continua sendo a moeda mais forte, estável e segura que se conhece.

Acredito ser esta anunciada crise muito mais especulativa que real, pelo menos no mercado imobiliário brasileiro e que, aos poucos, vai favorecer aos especuladores, em evidente prejuízo com quem trabalha e constrói o progresso e desenvolvimento do Brasil. Os corretores de imóveis vão evitar conduzir seus clientes a bancos que tenham suas taxas majoradas a maior.
Não haverá pactuação com medidas recessivas. O Brasil não merece.

AS VANTAGENS DE SER MUTUÁRIO DO SFH

“Nunca foi tão vantajoso ser mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Além da abundante oferta de financiamentos para imóveis na planta, em construção, novos ou usados, os bancos que operam com crédito imobiliário estão inovando e criando condições para facilitar o acesso dos compradores.

O cenário atual é totalmente diferente daquele que traumatizou os brasileiros, quando as prestações do SFH deixaram de acompanhar a variação salarial e passaram a ser reajustadas pela Taxa Referencial (TR). Adotada como índice de correção dos financiamentos na época do governo e do plano Collor, essa taxa refletia uma cesta de índices, os quais sofreram drástica elevação em razão da hiperinflação e de seguidos planos econômicos. Com isso, os mutuários enfrentaram imensas dificuldades para honrar seus compromissos. Muitos se tornaram inadimplentes e os que pagaram ou repactuaram suas dívidas tiveram o saldo devedor corrigido à estratosfera.

O resultado foi que muitos mutuários ainda hoje tentam amortizar uma dívida residual que, em condições adequadas, há tempos estaria quitada. A Justiça possui inúmeras ações de compradores contra agentes financeiros e vice-versa para julgar.

Não é sem motivo, portanto, que muito se discute como resolver esse passivo dos mutuários do SFH. Mesmo os bancos pensam em alternativa de solução, propondo deduzir da exigibilidade no direcionamento dos recursos da poupança para o financiamento habitacional o que for utilizado para abater as dívidas daqueles mutuários.

Fossem outros os tempos, a indústria imobiliária dificilmente aceitaria essa sugestão dos bancos, pois isso representaria total ausência de recursos para a produção e a aquisição de imóveis. Hoje, porém, há espaço para discussão. Afinal, e graças a uma série de medidas governamentais, estão disponíveis para o financiamento em 2006 quase R$ 19 bilhões, sendo mais de R$ 8 bilhões dos agentes financeiros privados.

Mas por que, agora, é vantajoso ser mutuário do SFH? Não seria mais adequado optar pelos planos diretos das incorporadoras e construtoras, com as quais a possibilidade de negociação com os clientes é muito maior?

Primeiramente, é preciso lembrar que as empresas do mercado viraram "bancos" por causa da ausência dos bancos no financiamento. Felizmente, houve uma inversão. Os agentes financeiros têm de operar no crédito imobiliário, sob pena de perdas caso não apliquem, obrigatoriamente, 65% dos recursos captados em poupança e do retorno das prestações em financiamentos habitacionais.

Esta é a razão do consistente volume de recursos e das grandes mudanças que os bancos vêm oferecendo para atrair clientes. Conforme levantamento feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi), mensalmente atualizado no Portal do Sindicato (www.secovi.com.br), há linhas de crédito para unidades a partir de R$ 40 mil, faixa esta antes só atendida pela Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS.

Além disso, são oferecidos produtos diversificados, com juros de 7% ao ano, prazos maiores e até mesmo financiamentos com parcelas fixas por 20 anos. O porcentual de comprometimento de renda familiar também está diminuindo, de forma a permitir que mais pessoas possam contrair empréstimos. Só falta mesmo reduzir a burocracia, mas essa é uma outra batalha que também esperamos vencer.

Todavia, há um aspecto a salientar: a TR deixou de ser uma ameaça. Um fator de redução impede que o índice de correção das prestações supere a correção dos salários. Por exemplo: de março de 2005 a fevereiro de 2006, a variação do IPCA (que mede a inflação) foi de 5,51%. A TR, por sua vez, variou 2,85%, ou seja, quase a metade. Ora, o que significa esse porcentual numa prestação de R$ 500? Um aumento anual de R$ 14,25.

É por isso que o SFH voltou a ser vantajoso para os mutuários. Os juros estão caindo e a correção, antes tão temida, não tem mais o poder de descasar salário e prestação e gerar saldos devedores residuais impagáveis.

A esse cenário, soma-se uma série de outras importantes melhorias que ampliam as garantias a financiadores e compradores, caso do patrimônio de afetação, modalidade que impede a repetição de episódios como o da Encol.

Essa é a hora de adquirir um imóvel financiado. Seja para morar, seja para investir, uma vez que, vale lembrar, o mercado de locação começa a reagir, de forma que a renda do aluguel, num esperado ambiente de juros menores, volta a ser um grande negócio. “

*Romeu Chap Chap é presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.

CASA PRÓPRIA: PROJETO EM ANDAMENTO NAS CIDADES DE SÃO PAULO E BELO HORIZONTE

No último dia 12/08, foi divulgado no segundo encontro de líderes do sindicato dos corretores (Creci), em São Paulo que a partir de outubro, o financiamento da casa própria pela Caixa Econômica Federal deverá ser mais rápido e menos burocrático.

O banco pretende lançar o “correspondente imobiliário”, que irá permitir ao mutuário realizar o contrato diretamente com a imobiliária, o corretor solicitará os documentos e encaminhará para o banco, o mutuário não precisa ir até a instituição financeira.

De acordo com Camilo de Lelis Góes, gerente regional de negócios da Caixa, o projeto está em andamento nas cidades de São Paulo e Belo Horizonte.

O prazo para a concessão do financiamento deve diminuir de 25 para 15 dias, prazo médio para financiamentos da casa própria sem a utilização dos recursos do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.