SÍNDICOS ESTÃO MAIS JOVENS E DEMOCRÁTICOS

Com boom imobiliário, surge novo perfil dos gerentes de prédios, que fazem cursos e deixam de ser amadores. São 4 milhões vivendo em condomínios na capital e 30 mil síndicos para administrar essas novas microcidades. Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento. Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito aos paulistanos: a do condomínio. Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano. A reportagem ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade. Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade. BOOM IMOBILIÁRIO O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos, que são assumidos por síndicos igualmente jovens. Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, transparência financeira e sustentabilidade. É o caso da enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente. Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. "Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver." Agora, a meta é recuperar as flores do jardim. PERFIS DIVERSOS De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa. "Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios", avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro "Revolucionando o Condomínio". Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas. É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos. Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. "O síndico não é mais amador.” CARTA NA MANGA Dentro do novo perfil de síndicos, mais jovem e graduado, há dois extremos: o síndico novato e o profissional, contratado pelo condomínio. O novato é inexperiente, mas também muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio. Já o profissional, também chamado de "gerente" de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática. Mas ambos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico. Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), a empresa oferece apoio, mas quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias de moradores.

RECEITA FISCALIZA DONOS DE CASAS EM CONDOMÍNIOS

Alvo da ação iniciada sábado são residências no Litoral e na Região Metropolitana. Em uma ação para chamar a atenção de proprietários de imóveis com possíveis irregularidades fiscais, a Receita Federal começou neste sábado a sobrevoar com um helicóptero residências em cerca de 20 condomínios do Litoral Norte e Região Metropolitana. A partir da Operação Sobrevoo, a estimativa é recuperar até R$ 120 milhões de pendências relacionadas a contribuições previdenciárias da construção civil no Estado. Conforme a Receita, existem fortes indícios de recolhimento de contribuições previdenciárias inferiores ao que seria devido conforme a área construída e casos de não pagamento.As conclusões são baseadas em um trabalho deflagrado há dois meses por fiscais, aliado ao cruzamento de dados fornecidos por prefeituras. O superintendente da Receita no Estado, Paulo Renato Paz, ressaltou, em entrevista no Aeroporto Salgado Filho na manhã de sábado, que o uso do helicóptero surte "efeito psicológico" sobre os contribuintes: - “As pessoas vão perceber que estão sendo observadas.” Paz afirma que já estão na mira 900 contribuintes por sinais detectados de aumento do patrimônio sem renda compatível, por exemplo. Com a iniciativa, a Receita pretende, inicialmente, incentivar a regularização espontânea, tanto por parte dos donos das casas quanto das incorporadoras. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado, Paulo Garcia, diz encarar com naturalidade a ação: - A construção civil é uma atividade que deve ser fiscalizada como qualquer outra. Contas em dia O QUE É A CONTRIBUIÇÃO PREVINDENCIÁRIA: - É um tributo devido sobre remunerações pagas ou creditadas aos empregados, trabalhadores avulsos e autônomos que prestem serviço durante a construção. COMO REGULARIZAR: - Interessados em corrigir a sua situação ou tirar dúvidas podem se dirigir às unidades da Receita Federal. É aconselhável agendar o atendimento pelo telefone 146 ou pelo site www.receita.fazenda.gov.br. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE: - Da empreiteira, quando o dono do imóvel contratar empreiteira pessoa jurídica que se responsabilize pela contribuição previdenciária e matricule a obra junto à Receita. .- Do proprietário do imóvel, quando administrar diretamente a obra, contratar um empreiteiro pessoa física, ou se a empreiteira pessoa jurídica contratada deixar de matricular a obra em seu nome. ATENÇÃO AOS PRAZOS: - A partir desta segunda-feira, é possível regularizar a situação de forma espontânea, evitando multas. - A partir de 1º de maio, quem continuar em situação irregular pode ser notificado. Além de pagar a contribuição, sofrerá multa que pode variar de 75% a 225% sobre o valor devido e ainda ser denunciado ao Ministério Público Federal por crime de natureza fiscal. PARCELAMENTO:  Para pessoa física, o valor mínimo da parcela é R$ 100 e o prazo máximo de parcelamento é de 60 meses, com multa de mora de 20% e juros pela taxa Selic. EXEMPLO: O valor da contribuição previdenciária varia conforme o padrão do imóvel, área, CUB do local e número de banheiros. O proprietário de uma residência nova onde more apenas uma família em Porto Alegre, com dois pavimentos, até três banheiros e 100 metros quadrados, deve recolher R$ 1,7 mil. ISENÇÃO: - Não precisa pagar o proprietário pessoa física que não tenha outro imóvel, desde que seja para uso próprio residencial de apenas uma família e enquadrado como econômico ou popular, com até 70 metros quadrados.

NÃO HÁ ESPAÇO PARA REDUÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

IMOBILIÁRIAS DE SÃO CARLOS, SP, DISPUTAM UNIVERSITÁRIOS COM BRINDES

Para atrair os estudantes, vale oferecer desde chopp até tablets. Setor injeta cerca de R$ 4 milhões na economia mensalmente. Com o início do ano letivo das universidades em São Carlos, no interior de São Paulo, o mercado imobiliário fica aquecido. Somado ao déficit de moradia de 15% a 20%, segundo o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Daniel Vilani, está um renda de cerca de R$ 4 milhões mensais na economia local. Para atrair o universitário e ganhar da concorrência as imobiliárias têm oferecido os mais curiosos brindes para quem fechar um contrato, que vão desde um chopp ou um table até um city tour pela cidade. São esperados 2.807 novos universitários para cursos na Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) e para o campus da Universidade de São Paulo(USP) na cidade. Deste total, a expectativa é que 90% venham de outras cidades, em busca de moradias. Matriculados nas graduações das duas universidades há cerca de 10 mil estudantes. De acordo com o Creci, a média gasta em moradia por estudante é de R$ 450, levando-se em conta os que moram sozinhos e os que preferem montar grupos, as chamadas repúblicas. O negócio lucrativo fez uma das imobiliárias por à disposição dos estudantes três vans com motoristas e guias, que fazem visitas pelo entorno da UFSCar e da USP. No percurso, a parada obrigatória é em algum imóvel, seja casa, kitnet ou apartamento, para o cliente analisar a oportunidade. No fim da viagem, o universitário leva um mapa da cidade e brindes como cerveja e rodízio de pizza para quem fechar o contrato. Em outro estabelecimento da cidade, o estudante que fechar o contrato passa a concorrer a aparelhos tablets, um em março e outro em abril. A imobiliária oferece também uma sacola ecológica como brinde.

CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO É INTENSO NO INTERIOR DO ESTADO

São José dos Campos - O interior paulista tem vivido um grande boom imobiliário desde o ano de 2007, com menores custos de produção e com o consequente aumento da disputa por terrenos entre as construtoras e prestadoras de serviço. O desenvolvimento da região não está relacionado apenas com a qualidade de vida presente no local, mas a indústria imobiliária vem aproveitando esse potencial das pequenas cidades para diversificar produtos em diferentes demandas, com habitações que vão de populares até alto padrão. Uma dessas regiões é o Vale do Paraíba, mais propriamente na cidade de São José dos Campos. A Akamines Negócios Imobiliários, empresa cujo objeto é facilitar todo o trâmite burocrático na área imobiliária, está presente no local desde abril de 2010 e busca levar, à região, profissionais com conhecimento de mercado para atender a demanda local. "O Vale do Paraíba é uma região em expansão, está geograficamente bem localizada tomando boa parte do eixo Rio - SP, com boa infraestrutura viária, e tem se tornando um polo industrial", afirma Daniele Akamine, diretora da empresa e advogada especializada no ramo imobiliário. De acordo com o Sinduscon, São José dos Campos aponta como uma das grandes opções de empreendimentos no Vale do Paraíba. "Muitas famílias acabam se mudando para a região em busca de uma melhor qualidade de vida", completa Daniele.

LOCATÁRIO NÃO PODE QUESTIONAR NORMAS DO CONDOMÍNIO

O locador não tem ilegitimidade para questionar normas de convivência eleitas pelos condôminos. Assim decidiu a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve decisão de juiz da 12ª Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de um locatário para anular normas da convenção e do regimento interno do condomínio onde mora. A autora ajuizou ação pleiteando a modificação da convenção do condomínio e do regimento interno de condomínio no Setor Sudoeste da cidade. Ela afirmou que possui uma cadela, mas que o condomínio proíbe a custódia de quaisquer tipos de animais em unidades imobiliárias autônomas. Segundo a locatária, a proibição é arbitrária, já que o animal não oferece risco aos demais condôminos. Além de pedir autorização para continuar com a cadela, a moradora pediu que fossem declaradas inválidas as disposições da convenção e do regimento interno, que disciplinam a proibição. O condomínio contestou os pedidos da autora, informando que as normas vigentes foram aprovadas em assembleia e representam a vontade comum e essencial ao convívio entre os condôminos. Na primeira instância, o juiz julgou extinto o processo por falta de legitimidade da autora para alterar as regras eleitas pelos condôminos. Segundo a sentença, "cabe aos condôminos, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição das unidades autônomas edificadas em condomínio a missão de elaborar a convenção e regimento interno de modo a disciplinar o modo de usar as coisas, espaços e serviços comuns de forma a não causar dano, obstáculo, incômodo ou embaraço aos demais condôminos ou moradores". Em grau de recurso, a Turma, à unanimidade, confirmou o entendimento do magistrado. O relator acrescentou que "a apelante firmou contrato de locação de unidade residencial e nele não consta que o locador tenha lhe transferido o direito de representá-lo junto ao condomínio ou em juízo". A autora da ação deverá pagar as custas processuais. Não cabe mais recurso. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

INVESTIMENTO EM IMÓVEL COMERCIAL ATRAI JOVENS

Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais. O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos. Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil. Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro. Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos - havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias. O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em .36 bairros da cidade. Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco. "Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo." No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar. "Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. LAJES CORPORATIVAS No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões. O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% - patamar do aluguel residencial. No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto. "O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.